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河南建业房地产公司的投资风险及防范研究

  第一章绪论

  1.1研究的背景及意义

  房地产开发行业经过近30年的高速发展,己经成长为关乎国计民生的支柱性产业之一。2005年以来房地产开发各类指标继续走高,部分省市甚至出现了投资持续高涨、供求关系紧张、商品房结构性矛盾进一步突出、房价上涨态势迅猛等问题,引起了党中央和国务院的高度重视,政府有关部门相应出台了“国六条”、“国八条”等宏观调控措施。宏观调控政策的频繁波动引发了房地产企业资金链的压力,加大了房地产企业的财务风险,甚至危及其生存与发展。
  因此,在这样的背景下,对我国房地产企业的投资风险进行研究,具有非常重要的意义。房地产行业的关系民生的行业,它的不健康发展会引起整个国民经济的不稳定。房地产企业必须要警惕风险及时进行房地产投资风险识别并提出应对策略,知己知彼,百战不殆。充分了解自身才能更好地发展,这样做有利于自身发展更利于国民经济的发展。

  1.2相关研究评述

  近年来,房地产的风险防范研究在国外得到了迅速发展,已经成为可行性研究中一项不可缺少的内容。国外学者对房地产风险的研究,主要集中在三个方面:一是房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着发展—繁荣—衰退—萧条四个阶段,在不同的阶段,面临的主要风险也不同;二是房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析,三是房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍背离其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。
  随着房地产经济在我国飞跃式的发展,相关的研究得到了逐渐的重视。刘金龙将房地产项目的风险按实际的经营开发分为了四个阶段:投资决策阶段风险、前期工作阶段风险、投资阶段风险和租售管理阶段风险。鞠娅对房地产风险因素进行了归类,具体可分为五种类型:社会风险、政策风险、自然风险、经济风险和技术风险;刘洪认为房地产项目风险管理是一个动态循环的过程,具体包括五个步骤:风险识别、风险评估、风险回避、风险控制和风险损失。

  第二章房地产投资以及房地产企业投资风险现状

  2.1房地产市场投资存在的问题

  2.1.1房地产投资“过热”的问题
  近几年来,我国的房地产市场持续升温,房地产业开发投资规模持续增长,销售价格不断攀升。根据国家统计局发布的房地产业投资统计数据的显示,2001-2009年9年间,全国房地产业投资额由2001年6344.11亿元增长到2009年的19422.92亿元,2009年投资规模是2001年的3.06倍。我国房地产投资存在过快增长的问题。
  2.1.2房地产投资的结构性问题
  所谓结构性问题即房价、房屋面积、住房供应结构等各方面失衡,使普通民众失去安居权。其中最主要最突出的是住房供给结构不合理。一般认为住房供给结构不合理主要表现在:(1)户型结构不合理,大户型住房供给较多,中小户型住房供给较少;(2)价格结构不合理,中高端住房供给较多,低端住房供给较少;(3)政府经济适用房、微利房等供给比例较低等。
  2.1.3房地产投资立法问题
  房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体。不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费。

  2.2房地产企业投资风险现状

  近几年当房地产业进入新的繁荣期时,面对热销的市场,有些房地产企业投资开始出现不理性,大量开发高价房、花园别墅、甚至豪宅,呈现出一种危险的信号,似乎又有产生投资“泡沫”的迹象。首先,融资方式单一,房地产金融风险高。目前中国房地产融资主要依靠银行贷款,房地产项目的融资结构中银行贷款比例过高,占到60%~70%。在银行逐渐收紧信贷的大趋势下,各个房地产企业正想尽办法扩大融资渠道;其次,非理性开发,片面追求高额利润的现象严重。例如,一些房地产企业为了追求高利润,盲目上大户型、高层、高档项目,超越了居民支付能力,造成了高档商品房供过于求。

  2.3导致房地产企业投资风险产生的原因

  2.3.1房地产粗放型开发
  城市化规模的自目扩张与房地产粗放型开发,导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导,在城市的总体规划和建设过程中,忽视了经济、生态、社会的可持续性发展,导致重复建设、自目建设、随意建设的情况比较严重。其次,违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的,有的地方或开发商使用各种手段,不顾国家法律法规,大量征地、囤积土地,造成了土地资源的极大浪费。
  2.3.2房地产投资增长过快
  近年来,虽然住宅开发投资稳定增长,经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的,但是与我国的收入结构相比,这一比例明显偏低,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32%和32.2%的同时,而且济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛后有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。
  2.3.3对合作伙伴或项目开发不了解
  房地产企业自身所掌握信息不全、不准,使得开发的房地产项目前期调查不周,测算不精,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,在运用中出现与当初的估计有较大偏差。当前人们对住房的最迫切的需求是“廉租屋”,以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房;其次为经济适用型住房;最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”。

  第三章房地产投资风险识别和评估

  3.1房地产投资风险识别

  3.1.1房地产投资风险识别方法
  房地产投资风险识别是房地产风险管理的基础和重要组成部分。是房地产企业对房地产经营投资中存在的不确定性加以认识和辨别,分析不确定性因素对企业经营可能造成的影响,辨别可能出现的风险的管理活动。它包括内在风险与外在风险的识别。主要风险识别方法如下:专家调查法、项目工作分解结构法、财务分析法、故障树分析法、核准表法、SWOT法等,其主要特点不足具体如下表所示:
  
  3.1.2房地产企业投资过程的风险识别
  按照房地产项目流程,可以分为四个阶段:投资决策阶段、前期准备阶段、工程建设阶段和运营管理阶段,风险识别需要在房地产项目的各个阶段都需要进行,只有这样,才能准确的、及时的发现风险因素。
  项目决策阶段是房地产项目过程中具有风险因素最多和最不确定性的阶段,决策的正确与否决定了整个项目的成败,本阶段的主要任务是通过对项目决策环境的研究,综合考虑政策、经济、市场等因素的影响,制定具体的项目的开发策略,及决定在何时、何地、如何开发何种房产项目。
  前期准备阶段的主要工作就是为项目的正式开工做准备,由于房地产项目是一个复杂的系统工程,因此准备阶段工作涉及面广,工作量大,不确定的风险因素众多,主要包括:获取土地风险、产品设计定位风险、筹资风险、前期手续和合同风险。
  房地产的租售与物业管理是房地产项目开发的最后一个阶段,这是整个流程中很重要的一个阶段,销售成果是整个项目效果的体现。如果由于一些原因使这些房地产销售不出去,那就会影响企业的正常运行及今后的发展,严重时会导致资金链的断裂从而使企业破产。

  3.2房地产投资风险评估

  风险评估是指在风险识别的基础上,对于风险因素可能给项目造成的影响和损失的程度进行量化评估的工作,通过风险评估,可以让项目风险管理人员对项目风险有更深刻的把握以及确定项目主体的承受能力。常用的方法主要有敏感性分析、盈亏分析、概率分析、蒙特卡洛模拟法、层次分析法和模糊综合评价法。
  3.2.1层次分析法
  层次分析法层次分析法,也叫权重分析法,其综合了定性、定量两种分析方法,其目是确定各风险因素在项目风险评价中的相对重要性,即各因素的权重,通过权重将不同性质种类的风险综合起来,以确定影响项目风险的主要因素、次要因素,进一步确定项目的整体风险。
  权重分析法具体步骤如下:
  (1)明确问题,建立评价系统的层次结构。层次分析法要求对系统所涉及的范围、包含的因素、因素间的关系进行系统分析,确立系统所要达到的目标、评价的准则及指标体系,并建立相应的层次结构。一般的评价与决策问题可以分为三个或四个层次;目标层、难则层、指标层和方案层;(2)构造判断矩阵。构造判断矩阵是将每一层元素针对上一层因素所涉及的相互之间的重要性做出判断,将判断的数值用矩阵形式表示出来;(3)层次单排序及一致性检验。对每个成对比较矩阵计算最大特征值及其对应的特征向量,利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过,特征向量即为权向量;若不通过,需要重新构造对比矩阵;(4)层次总排序及一致性检验。层次总排序就是计算确定某一层所有因素对最高层的相对重要性排序权值。
  3.2.2蒙特卡罗法
  蒙特卡洛模拟法又称模拟抽样法或随机模拟法,其原理是将项目风险评价指标和各个风险变量等数据用于一个数学系统中,每个风险变量用一个概率分布来描述,然后利用计算机产生随机数(或伪随机数),并根据随机数在各个风险变量的概率分布中取值,算出目标变量值,经过多次运算即可得出目标变量的期望值、方差、概率分布等指标,绘制累计概率图,供决策者参考。
  模特卡罗方法的核心问题是构造模拟计算的概率模型,并产生满足所需的随机数,然后统计处理模拟的结果,针对房地产项目,首先确定各个风险变量的概率分布,通过前期风险识别,找出项目各个阶段的风险,根据现有的历史数据或者专家打分估计其概率分布,常用的概率分布有β分布、阶梯分布、正态分布、三角分布等,投资、项目工期等变量多采用三角分布描述,价格、成本、销售量等变量多采用正态分布。蒙特卡洛模拟法试用于具有很多不确定性风险因素风险的项目,优点是可以提高预测的准确性和科学性,减少决策的主观性和盲目性,但是由于该方法比较复杂,对项目成员的素质要求较高。

  第四章房地产投资风险防范策略

  4.1预防房地产投资风险

  投资风险是指在投资经营过程中各种不确定因素使企业实际能够获得的收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性的有效方法就是通过企业的市场调查,获得尽可能详尽的市场信息,把企业投资的各种不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险。一般只有通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析,才可能从当中选择和筛选具有较好收益的投资项目。

  4.2房地产投资风险回避

  风险回避是指企业在某项可能的风险发生之前,成的损失的可能较为严重,所以有意识地采取回避措施,由于考虑到该风险所造主动放弃或拒绝承担该项风险。一般只适用于如下几种情况:(1)仅有损失没有收益的纯风险,企业应采用风险回避的处理方式;(2)财务风险过大,超过了企业的风险承受能力;(3)风险与收益不平衡,预期收益远远小于可能出现的风险损失;(4)风险较为复杂,超出了企业现有的风险管理能力,使用其他的风险管理。

  4.3房地产投资风险转移

  对于房地产商来说,可以通过推行工程担保制度以保证和抵押方式将风险向第三方转移。也可以通过变更、修改、签订各种合同条款,建立健全项目风险的合理合法的索赔制度,将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位。同时,在项目风险管理中,也可以通过推行工程保险制度来进行风险转移,当在保险范围内出现风险,造成经济损失,可向保险公司索赔,以获得相应的赔偿。例如:在签订建设工程施工合同中,对工程一切险、第三方责任险、人身伤亡险和施工设备险等设置相应条款。

  4.4房地产资产组合

  房地产投资的组合策略指的是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当搭配投资各种不同类型的房地产,以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分用在建筑高档写字楼等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同,风险大的投资回报率相对较高,回报率低的投资风险相对就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发的基础上,整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。

  第五章案例分析---河南建业地产公司投资风险防范

  5.1建业地产公司简介

  河南建业地产股份有限公司于2007年11月15日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司,并于2008年6月6日在香港联交所主板上市,具有中国房地产开发企业一级资质。
  目前,该公司已进入河南的18个地级城市和16个县级城市。截至2013年6月30日,公司开发项目累计竣工建筑面积约954万平方米,拥有在建项目共27个,在建总建筑面积约310万平方米,土地储备建筑面积1707万平方米,其中权益建筑面积1406万平方米。该公司位居2013年中国房地产开发企业500强榜单第26位,并连续五年位居区域运营十强第一名,是中原地产中唯一一家进入前30强的房地产开发企业,并稳居河南地产行业第一。

  5.2建业地产公司投资现状

  建业地产公司以郑州为重心,向河南省内其他城市辐射。该公司的地产产品包括三大类:一是高端类地产,以森林半岛系列为代表;二是中端类地产,主要有绿色家园、城市花园、壹号城邦系列;三是以置地广场等综合体和南湖壹号等休闲度假产品。建业地产公司的传统经营战略主要是在新市场延续郑州市场地产模板,并且在扩张的同时逐渐打造新产品。
  2010年开始建业地产着手进行部分战略性调整,公司尝试拓展经营性物业产品,包括商场、写字楼、酒店等经营性物业项目。2011年该公司开始提倡增强公司运营效率,在维持企业正常运转的前提下,使得管理更加流畅、高效。与此同时,为增强公司研发能力,保证其区域地产的品牌,公司专门设立了住宅产业化研究机构,大力发掘宅产业化的附加值,增强对低碳、绿色住宅等环保地产产品的研发,丰富和完善了产品类别。值得一提的是,该公司与河南省政府机构的关系密切,容易得到地方政府的政策支持,在融资与土地获取方面相对其他地产企业较容易,这也有力保证了建业地产公司在河南省内的领先地位。

  5.3建业地产公司面临的投资风险

  当前,河南建业地产面临的风险主要包括:(1)政策风险。房地产作为政策性极强的产业,国家通常会按照各个时期的经济形势等因素对房地产所依赖的金融、货币政策进行调整,从而影响其对宏观经济的影响。自2005年开始,国家先后出台了“国八条”、“新国八条”、“国六条”等不断对房地产行业进行调控。虽然建业公司作为河南省纳税大户,在税收、融资、土地使用等方面获得了地方政府的大力支持,但国家层面的政策摇摆不定,势必对其产生一定的风险。(2)市场风险。建业地产一直坚持省域化发展战略,特别由于三四线城市体量过小,市场容纳量不大,往往一个大型项目便满足整个市场。如果企业在三四线城市的某些区域一次性投资过多,将会产生滞销,机会成本很高,这种密集投资、不考虑市场供求关系的做法是不合理的。并且建业地产的方向逐渐转向高档别墅、高档小区、高档商品房等,这也同当前人们的消费能力相矛盾,也将会面临由于供求关系所导致的风险;(3)资金风险。房地产业属于资本密集产业,而我国房地产企业的资金来源中有超过一半自银行体系,并且企业自筹资金中主要是地产销售收入,更严重的是大部分属银行按揭贷款,也就是说银行系统基本上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。政府为防止地产泡沫破裂,开始要求严格房地产项目贷款审批机制。银根不断缩紧,这将冲击房地产企业的资金链和融资渠道。建业公司作为大型的房地产企业,虽然不至于产生致命问题,但也受到不小的影响;(4)经营管理风险。建业公司在新城市获得新项目后,常常采取快速开发、快速建设以及营销的方式。而对新市场的前期调查并不详尽,对其情况了解不深,这经常产生在对新市场开发时的有水土不服情况。目前大多数房地产企业只注重品牌建设、规模扩张等焦点,对管理问题重视程度明显不够。建业公司就由于管理上的出现问题而出现了经营风险,导致公司的制度无法有效执行,在人情关系网对企业制度产生腐蚀,管理漏洞百出,许多人趁机钻空子,企业的利益被侵蚀。

  5.4建业地产公司投资风险防范存在的问题及成因

  5.4.1失败的投资决策
  建业公司在进驻三四线城市时,决策盲目定位在高端化市场上,在开发时,设计上太重视档次,明显超出了三四线城市房地产市场的承受能力,致使公司成本逐渐上升,而销售业绩却很是惨淡,普通住宅类产品在市场上供不应求,而面对建业公司新开发的楼盘,人们却只能望“价”兴叹,最终公司不得不降价以低利润才得以销售。
  5.4.2融资不合理导致的恶果
  房地产投资的顺利实施需要巨额的资金作为后盾,而其中大部分资金由银行贷款、自筹资金及其他资金(定金和预收款等)等多种渠道支持。在信贷紧缩的大环境下,2010年上半年公司负债率达到67.28%,为公司历史最高值,建业房地产公司试图摆脱依赖银行信贷的单一局面,在2010年底斥资2380万美元作为证券投资,由于金额超出债券条款限制的2000万美元,导致本金额3亿美元(约20亿人民币)于2015年到期的债券出现技术性违约,公司主动寻求债券持有人同意违约豁免,最终以支付高额违约金结束。
  5.4.3经营管理不规范造成的信誉危机
  2009年建业房地产公司遭遇了一场信誉危机。起因是某采购人员购入了低质原材料,导致楼盘建成之后定价过低,且未在营销时作出有关说明,被消费者怀疑,最终曝光。该事件对建业公司产生了巨大冲击。信誉是公司非常重要的无形资产,其形成需要企业长期的积累。但若发生质量问题,企业信誉就会严重削弱,会损失一部分现有客户或潜在客户,从而使开发商遭受极大的损失。正是由于建业公司的管理制度和管理程序不够规范,投资业务管控模式相对较为粗放,管理手段与水平相对落后,才导致该企业未及时处理从而爆发了此次信誉危机。

  5.5加强建业公司投资风险防范的对策

  首先,针对投资的政策风险,河南建业地产公司应该加强政策研究,了解政策调整方向,及时调整房地产项目开发方向。具体地,河南建业地产公司可成立相应的政策研究部门,及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险;迅速进行收集、分析以及整理公司新颁布的政策并递交给开发企业的管理层保管;根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,实现投资决策理性化、投资规模理性化。
  其次,投资的市场风险,河南建业地产公司应该加强品牌战略和创新服务。具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,往往才会赢得更大的发展机遇。不断推出的新产品、新形态、新种类,不断创新产品与服务,才能满足市场的需求,推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。
  再次,针对投资的资金风险,河南建业地产公司应该开源节流,加强融资合作及渠道的拓展。目前的紧缩政策使得获取银行贷款难度加大、房地产企业上市融资比较困难。企业必须积极创新融资方式,进行多元化融资,实现持续发展。例如,河南建业地产公司可以积极寻找合作伙伴,采用合作开发的模式,吸引外部资金。再如,河南建业地产公司可以采取降价促销、快速回款的策略,从而增强抗风险能力。
  最后,河南建业地产公司应健全制度建设、控制质量风险。房地产投资进入设计和建设阶段,涉及的部门和环节较多,项目利害关系人员较为复杂,某个环节或人员出现问题,都可能影响项目正常的进展,引发风险因素的产生,因此应该健全制度建设,综合利用风险控制措施,减少风险因素的产生。如项目在设计阶段,建立相应的设计审查制度,严格审查设计计划变更的理由和所造成项目工作、成本的变化。在项目建设阶段,建立相应的管理制度,强化合同意识,同时加强质量监控,委托第三方监理公司或者设立专门质量监督人员对房地产项目进行全程监理。

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