我国电梯广告收益制度的构建

一、完善立法

如前面的论述,国内外并没有规定电梯和电梯广告的专门法律、法规。我国的《物权法》第七十三条原则规定公用设施为共有物权,即将区分物权的建筑物全部电梯间,规定为所有业主共有。《物业管理条例》也只是将电梯作为共用设施与业主签订服务管理合同,没有涉及电梯的形态和电梯广告的内容。《特种设备管理条例》从行政管理方面规定了电梯作为特种设备的安置、维护和管理,没有规定电梯权属和电梯广告。为了做到有法可依,关于电梯权属和电梯广告及其收益的内容,建议通过立法进行完善。

1.1 完善《物权法》

在《物权法》的修订中,可以将电梯权属单独规定。一方面是应该区分电梯的两大不同部分,即电梯的内容空间和电梯外部空间。按照原有的法律,电梯外部空间(候梯间)仅适用垂直式区分所有权的类型,而没有依实际情况,进一步区分水平式区分所有权和垂直加水平混合式区分所有权这两种类型。这是不合理的做法,笔者以为,在没有约定的情况下,应该适用垂直加水平混合式区分所有权类型为宜。也就是说,建筑物的所有候梯间归全体业主共有,然后在此基础上,各楼层业主对本楼层候梯间享有更多权重的所有权。另一方面,电梯内容空间尽管以共有为原则,但现实生活中电梯形态各异,应该在法律条文中,指导性地规定业主可以约定电梯的不同权属,如单独专有、部分共同共有等。

1.2 完善《物业管理条例》

完善《物业管理条例》的条文,将电梯的管理和电梯广告管理的内容进行细化。根据上述的电梯权属原则,《物业管理条例》可区分不同的电梯权属进行分类管理,这样既规范物业管理的合法性,又提高业主的法律意识。同时,明确指出电梯广告的法律属性,规定电梯广告既可以由业主自行管理和签订,也可以由物业服务公司代理管理和签订。

广告学

1.3完善地方法规和地方规章

地方性法规和规章对电梯权属和电梯广告问题可以先行先试。因为电梯权属和电梯广告属于小型化的法律主题,引不起大家的热切关注,因此对于它的立法缺失纯属正常现象。从大的法律进行修订,不是说不可能,但不太可能有过多的篇幅。因此,各个地方的地方法规和地方规章可以尝试就此主题进行专门的地方立法,从而推动全国范围的影响和立法。

针对电梯权属和电梯广告等方面,地方可以制定授权性和指导性的地方规章或地方法规,不一定要制定禁止性规定。譬如,以《住宅小区电梯管理条例》的地方法规规章,除了以特种设备进行行政监管外,可以设定电梯权属、电梯广告管理、分配等内容,引导业主进行电梯的管理和收益,这样不仅提高业主的权利意识,也可以规范物业服务公司对电梯广告的管理乱象。

二、明确电梯广告合同签订的法律程序

现实生活当中的电梯广告权益纠纷主要源于收益的分配。除了业主没有意识到电梯收益是一块大蛋糕之外,物业服务公司也想独吞这块肥肉。但不可否认,电梯广告合同的签订和管理肯定需要付出劳动,而业主单独管理可能力不从心,因此,根据经济学“成本—收益”原则,业主可以采取委托物业服务公司进行管理的方式,减少交易成本。业主和物业服务公司就电梯广告收益的问题,可以通过法律协议予以规范。一旦物业服务公司经业主委员会委托与广告媒体公司签订电梯广告合同,并且参与电梯广告收益的分配,那么,首先要如何规范物业服务公司与业主委员会针对电梯广告管理的委托合同,即电梯广告合同的管理方式。这些合同的类型可以通过政府指导性文件予以规范。

2.1 公约式的管理方式

要使业主委员会与物业服务公司之间的电梯广告委托合同常规化,不因时因事而随意变化,可以在业主大会上,决议通过专门的电梯管理规定,规范电梯管理和电梯广告的收益分配。当聘请物业服务公司时,双方就此进行协商。这种电梯广告管理方式最能体现合同的稳定性,同时减低合同签订的交易成本。《南宁市江南馨园小区电梯使用管理规定》即是此例的范本。

《南宁市江南馨园小区电梯使用管理规定》首先明确了电梯及其收益的所有权,规定小区住宅电梯属单元业主共有,业主享有使用、管理、支配权益。其次,规定了电梯的安全管理,应当保证电梯设备的完好和安全运行,应按照计划,加强日常的维修、保养和安全检查。此处,明确指出则物业服务对电梯的安全性进行维护。与此同时,此规定的第12条明确规范了电梯广告的内容,“住宅电梯广告应以不损害电梯安全、小区和谐为首要原则。电梯广告收益归单元业主共有,扣除必要管理费用之后的余额列入电梯专项维修更新基金。”

2.2物业服务合同式的管理方式

业主委员会在聘请物业服务公司之际,可以在物业服务合同当中,专门就电梯管理、电梯广告合同管理及收益分配等内容规定相应的合同条款。正因为业主或业主委员会对电梯广告认知度不高,从来没有做出相应的合同内容,导致双方因电梯广告的收益问题产生纠纷。这种合同管理方式的好处是明确双方的权利义务,有约可依。不足之处是每次签订物业服务合同或修改合同时,都需要双方重新协商。

2.3专门合同式的管理方式

业主或业主委员会也可以针对电梯广告的内容,与物业服务公司签订单独的委托合同。这种管理方式机动性较强,遇到电梯广告问题时,双方即时协商,可以作为物业服务合同不足之足的补充。

2.4合同的程序化和公开性

与此同时,物业服务公司取得授权,管理电梯广告及其费用时,应采取一定的程序,保证合同履行的公开透明和费用收支的公平性。一是要建立电梯广告收入的专门账户,做到专款管理。这样一来,可以避免将来业主或业主委员会需要查账时,难以证明,做到有备无患。二是保管好与广告媒体企业签订的各项电梯广告合同。三是物业服务公司定期公示电梯广告收益的情况,将成本、收益一一详细列出,以免业主不知道自身的收益何去何从。

三、优化电梯广告收益款项的分配类型

如果物业服务公司参与电梯广告收益权的分配,那么从现实情况来看,物业服务公司处于相对有利的地位,因为业主没有过多的精力参与和监管。因此,在合同环节,就应对分配的细节予以确定。物业服务公司依照委托合同,收取它参与电梯管理的相关费用。当物业服务公司参与电梯广告收益的分配时,这些款项是如何落实的呢?可以从以下几种分配类型进行完善。

3.1现金分配

一般而言,物业服务公司代表业主委员会与广告媒体企业签订电梯广告合同,并且收取的广告费用往往进入物业服务公司的账户。根据上述的三种合同管理方式,物业服务公司收取一定比例的委托合同费用后,均可以现金方式返还给业主。如位于北京市宜山路的明辉苑,由业主委员会与物业服务公司协商,在物业服务公司公开近年来电梯广告所得以及支出的明细单之后,剩余收入按照三七分成的比例,由物业服务公司与业主共享,其中归业主所有的70%划入业主委员会名下的账户。

3.2折抵物业管理费用

电梯广告收益无论多少,一旦落实到每个业主身上,所分无多。因此,以现金分红的方式不仅手续繁琐,而且时间和人力成本高,还不如统一由物业服务公司管理和计算,折抵业主的物业管理费用。譬如,北京市华远的“业权分配”项目略有成效。2003年,华远地产与业主签署补充协议,明确提出:项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主,“业权”收益在一年后结算分配,用以冲抵下一年度的物业管理费。据悉,2005年两项目首年入住,两个项目的广告经营、场地租赁等“业权”收入115万元;2006年,业权收益和物业费结余共计437万元,根据“业权分配”原则,这两个项目的业主在2007年需要缴纳的物业费要比往年减免很多。

3.3用于专项维修

分配给业主的电梯广告收益,还可以划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金。例如,2004年的《南昌市物业服务收费管理办法》规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。

四、规范电梯广告收益的分配程序

4.1指导权

在电梯广告收益管理和分配中,由那一方享有指导权?是业主或业主委员会,还是物业服务公司?笔者认为,可以由物业服务公司占据指导权。首先,物业服务公司为何要参与电梯广告收益的分配,是因为业主或业主委员会自行管理时力不从力心,需要外向式的物业服务,向物业服务公司购买服务。而物业服务公司在物业服务过程中,可以全天候地管理电梯广告,可随时与广告公司条约、收益和管理,相反,业主或业主委员会虽然有自主权,但其管理成本高,并且没有专业性,倒不如委托物业服务公司全权负责,即占据指导权。

4.2设立业主账户

因为电梯广告收益以是以共有为原则,但并不等于每个业主的广告收益是相同的。相反,因为住宅面积的差异,每个业主所享有的电梯广告收益不同,特别是按照本文所说的垂直加平行的分配标准,有的业主的电梯广告收益更多。因此,物业服务公司应该细致做好服务工作,计算好每个业主的电梯广告收益,与其账户相关联,避免引发乱派发和乱收费。

4.3区别对待物业管理费和电梯广告收益

电梯广告收益因不同地段和不同时间而有所差异,也就是说,电梯广告收益并非是一块永远享有的蛋糕,电梯广告的内容和公司经常发生变化,可能在某一时段电梯广告位空置没有收益。相反,物业管理费相对比较稳定,由业主缴纳。因此,电梯广告收益什么时候分配、是否折抵物业管理费,或者折抵电梯专项维修等等,必须做到笔笔清楚,账目清楚。

4.4业主的监管权

电梯广告收益的复杂性,导致分配的繁杂,为了平衡业主和物业服务公司的分配利益,必须将程序透明化。一般而言,物业服务公司指导电梯广告收益的管理,相应的,应该设立业主监管权的程序。首先,物业服务公司设立电梯广告收益的专项账户;其次,定期公开电梯广告的项目、时间、收益和分配情况;最后,每个业主均享有查询、打印、核对、听证等权利,确保电梯广告收益权不会被滥用。

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