农村房屋买卖法律概述

1 农村房屋买卖纠纷的现状

1.1 农村房屋的概念及分类
        在介绍农村房屋现状之前,我们应当知道什么是农村房屋。通常对于我国农村房屋的定义一般从广义和狭义两个方面对其进行分析。广义即是指在所有权属于农村集体经济组织的土地之上修建归属为村民自身的房屋;狭义则是村民的私有住宅,也是通常所说的于宅基地上所修建的房屋。
      农村房屋的相关分类:以权属关系来看,可将其分为房屋所有权归于农民本身和农村公共组织两类;以功能关系来看,可将其分为居住房和具有生产功能的厂房两大类;以使用年限来看,则可分为临时性与永久性两大类。
1.2 农村房屋买卖的概念及特征
         所谓农村房屋买卖就是指买受人通过支付一定金额的货币来获取出卖人即房屋拥有者所有权的行为。这种行为表面上是单纯的买卖关系,而在进一步的法律层面上来看,实则是买卖合同关系。更确切地说,农村房屋买卖行为是买卖双方秉承诚实守信的根本对房屋所有权进行等价交接。而既然说明房屋买卖是一种买卖合同的缔结,那么其具有普通买卖合同本该具有的补偿性特征,但在于房屋这一交易对象本身的特殊性,故该房屋买卖合同身上又具有属于他自身的特殊性。例如农村买卖合同的交易物是农村房屋本身,。并不是房屋所属的宅基地,然而由于我国法律中对买卖主体的界定,则在该房屋买卖合同生效之后,房屋相应宅基地所有权也随房屋一同交接给买受人。
1.3农村房屋买卖的现状
        一般而言,农村房屋是权属分明的并且有别于在国有土地上由城镇人开发的可以流通的商品房。当前市面上的农村房屋可分为宅基地房屋与小产权房两大类。宅基地房屋在前文已经解释,此处就不进行详细说明。而所谓的小产权房也是在公共土地之上修造起来的房屋,该房屋法人可是当地相关的乡镇政府,也能是本村村委会有关负责人,不但能够单独进行开发,还可以是与他人一起开发建造,比如房地产开发商,房屋的产权证属可以是他们自己制作,但是也因为如此证书并不是来源于房屋行政主管部门,所以它不是法律上的正式概念,不具有法律效力,而是一个约定成俗的说法,是一个没有县政府颁发的产权证明书。
       在一般情况下,集体经济组织成员之间的房屋买卖只要在不违反“一户一宅”的原则下进行的房屋买卖交易是合法的。而城镇居民在农村购买宅基地房或者小产权房,在买卖双方都已经实际履行了彼此的责任与义务的前提下,双方都不后悔即可相安无事,维持现状。但是随着农村经济和城市经济的迅猛发展,农村房屋也开始慢慢增值,或者因需要而拆迁,并可以得到丰厚的补偿安置费,出卖方在利益的驱使下反悔,想受买方要回房屋,在意见不一的情况下诉至法院也屡见不鲜。而买受方通常没有取得房屋相关部门颁发的房产证,难以得到法律上的支持而使合同无效,被要求返还房屋给出卖方,自身利益无法得到保障。

2 当前农村房屋买卖纠纷的判决

        在当前的背景下,有关农村房屋买卖的纠纷也是日益增多,相关司法部门也对其进行了多次的研究与商讨,但是虽然纠纷的对象都是农村房屋,但是纠纷也涉及其他的方方面面,每个案件都有其各自的特点,仅仅是对合同效力判决有效与否不同地方的法院都存在一些分歧,由于不同法院所处环境不同,纠纷案件发生发展过程不一样,必然导致其结果迥然不同。
      虽然从理论上讲,我们认为类似的纠纷案件,法院在判决时其结果应当一致,无可争议的,但在现实生活中,我国在法律法规尚且没有一套统一的,系统的,明确的,强制性的规定,在这种环境之下,我国的各地法院在解决农村房屋买卖的类似案件时存在些许的困惑与矛盾,这也使得即使是同一个案件,但是若在不同地方法院其判决结果很可能是完全相反的,此种现象也并非是没有发生过的。所以对农村房屋买卖合同的效力如何,我们是存在一些问题的,这也是亟待我们去解决的问题。

3 农村房屋买卖的相关法律法规

3.1宪法的规定及解释
         根据我国《宪法》的第十条可知城市中的土地所有权属于国家,至于城市郊区以及农村的土地除了规定部分以外,其余大部分所有权均属于公共经济组织,也就是通常意义所说的集体经济组织,房屋对应的宅基地自然归属为集体。若国家对其进行征收则需要按照规定进行一定的经济补偿。故土地的所有权不允许买卖,但可以按照相关合法途径对其进行转让,作为土地使用权的一种的宅基地使用权也拥有此特征。
3.2相关法律规定
        《中华人民共和国土地管理法》中第二条明确表明我国土地严禁个人或者单位以任何形式对土地进行转让和买卖,至于土地使用权则能够通过走相关法律程序对其进行转让。这与宪法的相关规定也是相符合的。
        同时 《中华人民共和国土地管理法》中第十二条也指出若土地的使用权归属以及用途发生改变则务必需要在当地有关土地管理部门登记在案。这一要点在《土地管理法实施条例》当中也有类似规定。不难发现其中意义在于:完整的土地登记手续的办理是土地用途管制的重要方法,也只有在合法登记之后,才受法律的保护,具有合法效力。
       同时也规定户籍在农村的每一户村民只能够使用面积在当地规定之内的宅基地,于宅基地上所建造的房屋也必须严格按照当地的土地资源规划办法,并且经过严格的程序审核及批准。但是在农民转让出卖房屋后,不可再次申请宅基地,同时人民政府 也不予以审核批准”。从此条规定当中不难发现我国对宅基地申请使用的严格硬性规定。
       而对于那些所谓非农业用地则有相关法律条文规定使用权也不能进行转让。对于该项规定我们可以从两个角度来思考,一是防止国有土地因为各类买卖而流入资本市场,二是保护我国农业耕地面积。
 在最新出台的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》则说明农村住宅的使用权不得以售卖的形式交付给城市居民,同时城市居民不经批准也不能够占有所谓农民集体土地建造住宅。居民若想转变土地使用权,务必一切遵照当地土地规划,一旦违反规定,当地政府应对其进行严格处理,必要可采取强行恢复土地原貌的手段。
《合同法》中有相关条例说明到在合同失去效力或者被撤销以后,则应当返还通过合同所获得的财产,或者是在合同中有过错的一方给予另一方相应的补偿损失。
.3.3 相关司法解释
    ”关于农村房屋买卖合同的有关法律解释可从于1984年8月末所出台的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中找寻依据。

4 案例分析

       接下来我以北京市宋庄镇的经典案例加以说明相关法律法规。我们知道北京市通州区宋庄镇是有名的画家聚集地,那里居住着2000多名海内外知名画家。但是这里的画家大多是以购买或者租赁的形式居住,近年来友谊房价飞速上涨,卖方反悔要求买方退还房屋的纠纷时常发生,当前光是上述到法院受理的案件就已经达到了13起,其中属上文所提到的马李的房屋买卖合同公众舆论影响最大。
       案件概述:李玉兰于2007年通过向马海涛支付4.5万元人民币而获得马方位于北京郊区的农舍,然而马方又于2006年以合同无效力为由迫求李方归还之前交易农屋。
       案件审判结果:北京市通州区法院依据有关法律,一审判决李方候期归还马方住宅,马方则按市场价给予李方大约9.3万的差价补偿。然而李方则对一审判决结果表示不服,故又上述致北京市第二级人民法院,但二审因为李方的城市居民身份不满足国家相关法律规定的农村房屋购买要求,故仍然坚持一审判决。其中值得说明的是合同里的买卖交易物除了马方房屋以外还有其所处宅基地,这是不符合法律法规的,故更加肯定了一审判定双方所签合同无效的结果。
       该案件的判决结果是双方签订的买卖合同没有法律效力,有法可循,合情合理。就其合同而言,就宅基地而言就涉及到《中华人民共和国土地管理法》第二条,第十二条第,六十二条和第六十三条的相关规定,宣告其无效,而其相关赔偿主要涉及到《合同法》的相关规定。

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