农村集体经营性建设用地入市研究

起初我国对农村集体建设用地的交易行为进行严格管控,限制其流转。后来逐渐放松管控,对农村集体建设用地流转进行试点试行。而近年来,我国相继出台相关政策大力支持农村集体建设用地的流转,允许集体经营性建设用地入市,这不仅是深化改革的要求,也是推动我

  引言

  研究背景及研究意义

  在当前情况下,我国的土地主要包括集体性质土地与国有性质土地。在这两种土地中,国家政府针对国有性质土地制定了详细的使用权出让、转让条件,出台了较为完善的土地使用规范和土地交易规定等,国有性质土地的交易市场相对比较成熟和规范。然而截止至目前我国政府针对集体性质土地等转让、交易与使用等限制则相对较为严格,同时相关的规范与条理内容也不够明确,从而使得集体性质土地所具备市场规模要明显低于国有性质土地。
  按照我国国土资源管理局的详细统计数据显示,截止至2019年底,全国集体建设用地总量是城市国有建设用地总量的2.4倍[高圣平.刘守英.集体建设用地进入市场:现实与法律困境.复印报刊资料:农业经济导刊,2007年第7期,第158-159页.],正因如此,在这丰富的集体建设用地资源下,通过国家的统一部署以及调控等相关操作,能够在一定程度上解决当前国家城市内部土地资源相对短缺的情况。但是,在当前情况下,国内土地的使用不够规范,许多地区在进行土地资源的转让与交易期间都存在不合规的操作行为,这对于国内土地建设与使用来说将造成较为不利的影响。
  通过实际情况来看,我国的土地开发与建设工作流程依然存在许多漏洞,由于受到利益的驱使,人们在进行建设用地流转时并没有严格按照相关的规定流程,而是通过一些政策漏洞对集体建设用地私下进行流转,这种流转不仅有农村集体经济组织内部流转,同时还包括了外部流转(城中村和小产权房的土地交易等行为),这些违反相关规定的操作流程以及土地交易行为对于我国的土地交易情况是非常不利的,会使集体性经营建设用地在实际使用期间暴露出各种各样的问题,包括土地产权问题、经济利益的分配问题等,进而造成土地所有者以及众多农村居民所具备的合法权益遭到损害,使得许多地区的社会矛盾逐渐激化,引发社会不稳定因素。与此同时,上述现象也对国内耕地造成了一定程度的破坏。
  基于以上情况,国家政府针对我国农村地区集体性经营建设土地的交易与转让操作进行监控,并出台了相应的土地使用与转让法律法规。在2008年10月,中央政府出台了对国内农村地区统一的集体经营性建设用地使用规范,使相关土地的使用、转让与交易有法可依,同时根据国家的有关政策,农村集体建设用地的入市有一个重要前提,那就是该建设用地的取得必须符合法律要求和当地的发展规划,在入市时必须遵循公平公开原则,且需要在统一有形的土地市场上进行,只要满足这些条件,那么该土地与其他国有土地一样,都享有流转权利。
  2015年1月,为了能够更加规范集体建设土地入市各项工作,xxx办公厅和xxxx办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,这一意见的颁布,表明中国政府针对国内现行土地使用制度正式进行改革。在上述意见中明确指出,国家需要逐步减少各个地区土地的征收规模,对相关的土地征收性质进行明确界定,对土地纠纷进行充分调解,对土地交易与转让信息进行透明化与公开化等[2015年1月,xxx办公厅和xxxx办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。]。
  自2016年2月之后,xxxx及国土资源部相继在全国范围内选定了33个土地改革工作试点,在试点范围内针对相应的土地管理方案、土地产权管控措施、宅基地管控模式以及集体经营性建设用地(包括本文的研究对象——A县)的交易与转让行为等进行暂时的的调整与改革。
  A县属于上述土地改革试点工作范围之内,同时,A县也是其所在省市地区内唯一一个集体经营性建设用地的试点,针对A县试点范围内的土地进行改革与完善,提出相应的工作方案与操作建议,并且对试点区域的农村集体经营性建设用地的交易模式、转让方式、使用模式等提出有针对性的方案与措施,从而为国内其他地区进行相关土地改革操作提供宝贵的借鉴与参考。
  本篇论文的目的在于,在不改变土地原有的公有制性质、不突破耕地红线、并且确保农村地区村民的根本权益不受侵犯的前提下,根据A县试点范围内的土地、经济等具体情况,努力研讨出A县“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地的入市模式与分配制度,从而提出一套较为完善的土地入市操作规范,进而结合已出台的相关法律法规与政策问题,为国内其他地区的土地入市操作提供借鉴。
  在理论意义层面,本篇论文根据A县试点范围内集体经营性建设用地的入市操作情况,对相关土地改革与土地入市操作意见进行探讨与分析,总结现有的改革收获与成效,进而探讨相关集体经营性建设用地入市操作的理论内容,为其他地区的土地入市操作提供理论参考。而从现实意义的角度来说,本篇论文的研究与分析结果主要针对A县集体经营性建设用地入市成果进行分析与总结,为其他地区的试点工作以及今后的入市工作提供有效的实践经验。

  文献综述

  国外研究综述

  在当前情况下,来自国外的众多学者对有关土地使用以及土地的所有权等问题进行了相关的研讨和分析,从研讨结果来看,他们的看法几乎一致。例如国外学者Ruden在对农村土地问题进行研究时,提出土地的所有权往往受到生产方式和家庭双重影响[Ruden,S.T.PropertyRights.LandMarket and Investment in Soil on servation,Paper Prepared for the Workshop,Economic Policy Reforms and Sustainable Land Use in LDC:Rent Advances in Quantitative Analysia,1999,5(12).pp.132-157.]。国外学者Tasso Adamopulos则认为土地流转往往受到所有权的影响,假如所有权过于集中,那么流转难度会进一步加大[Tasson Adamopoulos.Land inequality and the transition to modern growth.Review of Economic Dynamics,2008,(11).pp.257-282.]。Seott Rozelle等国外学者通过对农村土地所有权进行了相关研究后提出土地的生产率与土地的所有权有密切的联系,呈现正相关关系,同时他们认为土地的所有权与经营权最好分割开来[Scott Rozelle、Loren Brandt、LiGuo、et al.Land Rights in China:Facts,Fictions,and Issues,Papers of 2nd International Convention of Asia Scholars,Berlin,2001.pp.18-26.]。Pan Haihong等国外学者通过研究提出农村土地产权应该明确规定,否则这对我国的土地资本化进程将造成严重的影响[Pan Haihong、Ling Shuangying.On the Capitalization of Land Resources in Rural Areas in China,Academics in China,2013,(9).pp.261-266.]。
  除了上述有关研究以外,对于土地市场的研究,国外学者也有涉足。例如,学者Ma Cmilla在研究土地市场时基于新制度经济学理论,认为虽然土地交易市场有一定的缺陷,但是这种缺陷可以通过政府的宏观调控来填补[Macmillan,D.C.An Economic Case for Land Reform,Land Use Policy,2000,17(1).pp.49-57.]。学者Klaus Deininger则是对土地的租赁市场进行了相关的调研工作,并且认为通过市场来对土地资源进行配置的方法所表现出来的效率更高,因此,传统的行政配置方法应该要重新考虑,转变为通过市场来配置[Klaus Deininger、Songqing Jin.Tenure Security and land-related investment:Evidence from Ethiopa,European Economic Review,2006,(50).pp.1245-1277.]。

  国内研究综述

  国内学者首先针对土地入市的动因进行了较为丰富的研究与分析,学者主要从通过实践、制度、需求等多角度进行分析:例如从实践角度出发,周其仁学者认为“土地入市是双线并行的结果”[周其仁:《土地入市的路线图》,《国土资源导刊》2014年第9期,第16贞。]。从需求角度出发,学者毕宝德则认为应该相信市场的配置能力,把土地资源的配置交由市场发挥,这不仅对土地的所有者或者土地本身价值来说都有更好的益处[毕宝德:《十地经济学》,中国人民人学出版社2010年版,第341-342页。]。
  通过对整体土地资源入市动因进行相关研究以后,国内学者把研究对象范围进行缩小,更加具有针对性地对集体经营性建设用地的入市的影响因素展开了较为详细的探讨与分析。于潇认为现阶段土地的一切问题都归结于现存体制的不合理性,一是土地产权模糊。彭建辉也认为我国对集体建设用地入市的客体、范围及用途等诸多内容界定不清晰[于潇、吴克宁、阮松涛:《集休经背性娃设用地入市》,《中国土地》2014年第11期,第35-37页。];学者张四梅认为由于政府管理相对滞后、市场机制缺失等因素导致农村集体经营性建设用地入市遭受到严重影响[张四梅:《集体经营性建设用地流转制度建设研究-基于优化资源配置方式的视角》,《湖南师范大学社会科学学报》2014年第3期,第114-119页。]。二是没有分配制度不完善。学者王小英通过分析研究后,提出分配制度的不完善导致农村建设用地受到阻碍,更重要的是无法保障农民的合法权益[王小映:《集体建设用地入市流转的几个问题》,《中国经济时报》2014年12月23日。]。
  国内学者还针对土地入市的效应进行相应的研究与探讨,例如冯青琛等学者非常赞同集体经营性建设用地入市,认为这种做法对于城镇化进程具有推动作用,不仅能够使土地资源的配置效率得到提升,同时还能保障农民的合法权益[冯青琛、陶启智:《浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响》,《农村经济》2014年第8期,第36-40页。]。
  另外,也有部分学者认为,入市对于农村集体经营性建设用地来说具有一定的风险。彭建辉等学者认为集体建设用地入市以后,将冲击当前我国现有的土地制度,同时也会让国有与集体两种不同性质的土地产生矛盾[彭建辉:《集体经营性建设用地入市问题探析》,《中国土地》2014年第11期,第16-19页。]。

  国内外研究述评

  在前期国内外众多学者深入研究并提出研究成果的基础上,结合笔者所查到的相关的文献资料,为本篇论文的分析研究打下了扎实且有利的基础。
  从国外的研究来看,大部分学者主要把目光放在土地交易市场以及土地产权上,从他们的结论来看大部分认为应该进一步完善土地产权制度,通过制度来营造良好的交易市场氛围,从而提高土地资源的配置以及价值,这样能够更加有利于促进国家经济的发展。
  而从国内的研究来看,研究的侧重点与国外大相径庭,主要是研究集体经营性建设用地入市将面临的各种困境与阻碍,通过对这些阻碍因素的梳理,提出对应的建议及措施,具体包括应进一步完善入市收益分配制度,制定合理有效的政府规制,加强集体土地市场建设,建立健全相关的土地规划体系,为集体建设用地的入市扫清障碍。
  就目前而言,我国对于农村集体经营性建设用地入市的模式还在摸索当中,特别是对于这方面的研究还处于起步阶段。从2015年开始,我国一直在进行土地改革工作和入市试点工作,在这个期间,我国学者对于这个方向的研究很少涉足。

  相关概念

  为了使读者能够更加全面把握本次论文的相关内容以及论文的全面性,下面将详细介绍几个重要的基础性概念。

  集体建设用地

  我国土地根据性质的不同可以分为两种类型的土地,一是集体用地,二是国有土地。为了区别农村土地的具体用途,有了“集体建设用地”这一概念,具体来说包括两部分:对于已经用于建设的农村土地来说,属于集体建设用地的存量用地;对于那些仅仅只办理了相关手续,但还没用于实际建设的农村土地来说,则属于集体建设用地的增量用力。

  农村集体经营性建设用地

  对于这一概念,目前其实还没有形成具体的法律条文,这一名词的首次出现是在xxxx三中全会的《决定》中。根据全会的有关精神,这一概念是从集体建设用地衍生而来,属于存量用地的一部分,具体指的是被当地有关部门或者总体发展规划定义为商服、工矿仓储等经营性用途的土地。
  农村集体经营性建设用地使用权入市
  这一概念指的是农村集体经营性建设用地的使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则,以有偿方式发生转移的行为。这种集体建设用地的有偿转移是我国首次实施的政策,根据政策的具体规定,拥有土地所有权的农村组织可以将土地有偿转移给个人或者单位使用,转移方式分别有联营、折价入股、租赁等。

  研究内容

  笔者选取晋南A县为研究对象,在研究过程中,主要通过以下五个方面来进行论述:
  一是阐述本次论文研究的背景和目的,表明进行本次研究能够对社会产生的意义;对国内外有关参考文献进行整理、归纳,提取可以作为本次论文的重要依据;详细介绍本次论文将会运到的研究方法和技术路线,突出创新点。
  二是基于当前的研究成果,对本次研究中所涉及到的概念进行划分,同时梳理相关的理论依据,奠定研究基础。对我国农村可用于入市的建设土地进行分析研究,并介绍了三种其他地区的入市模式。
  三是对A县当前的农村集体经营性用地入市制度进行分析研究,并且展示其成果及创新点。对A县集体经营性建设用地入市存在的问题,对照我国其他试点存在的问题进行归纳整合。
  四是只针对上述第三部分所发现的问题提出完善措施。
  五是提出了本文的结论。

  研究方法

  本次论文主要涉及到的研究方法有下面三种:
  第一,文献分析法。这种方法主要是指笔者在进行论文资料收集时,通过对国内外有关土地入市的参考文献进行整理、归纳、分析,并且利用参考文献中的有关观点对自己的论文进行支撑。
  第二,实地调研法。为了能够更加深入地了解A县集体用地的具体情况以及入市将面临的有关问题,笔者通过对A县国土局及相关乡镇进行实地调研来掌握更多的有效资料,同时针对实地调研后的有关情况于问题提出自己的意见和建议。
  第三,定性与定量分析法。为了能够增加论文的权威性和有效性,笔者大量运用定性分析法对本次论文进行深入分析。同时为了弥补定性分析的不足还运用了定量分析法,使本文的分析更加全面,更具有准确性和说服力。

  个案简介

  本篇论文通过对A县在试点范围内开展集体经营性建设用地入市操作的案例展开较为深入的探讨与分析,结合A县的实际经济发展情况以及其在进行入市操作的背景,入市操作的具体方式、途径,以及A县政府通过开展相关土地入市操作之后所取得的经验,所实现的创新突破,所存在的不足与问题等。通过对上述内容的详细分析,提出A县政府进行集体经营性建设用地入市对国内其他县域地区土地入市的建议与参考。
  A县县域环绕晋南某市区,境内资源丰富,素有“煤铁之乡”的美誉。90年代初期,A县“五小工业”超速发展,国有、二轻、集体、私营、混合五个轮子一起转,大小企业一起上,形成了“村村点火、处处冒烟”的局面,也催生了一批工业重镇。进入新世纪,根据国家产业政策和市场需求的变化,县委县政府作出了“关小、建大、抓示范”的指导方针,A县“五小工业”有序关停,从而形成大量低效闲置的建设用地,这大规模的闲置用地也为A县启动农村集体经营性建设用地工作提供了基础,推动了当地试点工作的有序进行。
  A县自2015年被确定为农村集体经营性建设用地入市改革试点以来,在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的前提下,紧紧围绕改革目标任务,立足晋南某省和A县实际,以“试制度、试成效”为核心,大胆探索、勇于创新,逐渐摸索出一套具有成效的制度体系,为国家立法层面的相关工作提供了具有积极意义和科学性的参考意见。截至笔者调研时,已完成53宗集体经营性建设用地入市,面积1761.7亩,成交金额2.08亿元。

  第一章农村集体经营性建设用地入市的基础分析

  1.1农村集体经营性建设用地入市的依据

  本文主要从政策及法律这两个层面,针对农村集体经营性建设用地入市的依据展开详细的分析与探讨。
  1.1.1政策依据
  首先,从政策依据的层面展开分析,国内政府机构从上世纪六十年代初期就开始针对农村地区的土地交易提供了相应的政策措施,对相关行为展开管理与控制。
  早在人民公社时期,我国政府机构通过发布政策措施与相应的发展规划来对土地资源进行分配,采取无偿使用与政策分配相互结合的手段进行调控[邹玉川主编:《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998版,第128页。]。
  从上世纪九十年代中期至今,我国开始针对农村土地交易与分配行为进行大范围的探索,相关政府部门与机构开始对农村集体性建设土地的交易行为展开详细的研究。
  在本世纪第一个十年时,党和国家就围绕城乡建设用地领域提出了相应的要求和精神,2008年十七届三中全会明确指出要在国内推广建立“城乡统一的建设用地市场”,在这一要求提出的基础上,随着用地市场的不断发展,五年后在十八届三中全会上又创造性的提出了一个全新的建设用地要求,那就是在依法办理、依法使用的前提下,准许农村集体经营性建设用地入市。
  通过对我国政府关于农村土地交易行为所采取的不同政策阶段进行回顾能够得出,起初我国政府机构针对农村集体性建设土地的交易行为管控十分严格,随后在市场经济发展的背景下,开始对相关操作行为逐渐放宽,并针对土地交易模式与管控方式进行改革,从而为我国农村地区的城镇化发展作出了较大的贡献。
  1.1.2法律依据
  从立法层面来看,早在上个世纪60年代初期,集体土地所有制的具体形式就通过草案的方式得以呈现,在中共八届十中全会中强调,要紧紧围绕“三级所有、队为基础”的方式建立健全集体土地所有制形式,并在《农村人民公社工作条例修正草案》明确指出农村土地的所有权为集体所有。
  1978年,我国开始进行农村土地使用制度改革,此时,《宪法》、《土地管理法》等法律法规对于集体建设用地的流转依然有着非常严格的约束,集体建设用地在流转过程中的流转主体、方式、审批程序等方面的限制性非常大。
  随着近年来我国用地领域相关工作的发展,集体建设用地的相关政策对于土地入市方面的管控有所放松。2007年颁布的《物权法》虽然没有就农村集体建设用地流转工作中土地权限的归属做出进一步解释,然而在这部法律中也为下一步继续健全这一方面的物权规定创造了更多解释的空间。
  2017年7月《土地管理法》修正,其中明确指出,符合规定的集体经营性建设用地,允许其转让、抵押或者租赁。但是关于集体经营性建设用地进行转让的实践性的法规都只是地区性的,xxxx还没有针对此项工作出台统一规范的办法,因此,集体经营性建设用地在入市时,仍然与国有土地存在主体地位的不平等性。从这一角度来说,要想充分保障农村集体经营性建设用地在入市交易时可以顺利进行,必须出台全国统一的具有普适性的法律与政策。

  1.2我国农村集体经营性建设用地入市现状

  1.2.1试点区域
  长期以来,我国先后在多个地区开展集体经营性建设用地的试点工作。2015年年初,第十二届人大常委会第十三次会议召开,会议授权xxxx选取了北京市大兴区等三十三个试点县(市、区),进行土地制度的改革。
  在这一次大会决议的试点区域中,国家的选择具有一定的科学性与前瞻性。为了进一步确保我国不同地区发展的平衡,缩小区域间发展的差距,党和国家充分立足于不同地区经济发展形势的特点,将主要的试点区域选定在新型城镇化综合试点和农村改革试验区的区域当中,这一试点区域的确定最大限度地体现了公平的原则。
  1.2.2入市路径选择
  在针对农村集体经营性建设用地入市的途径与方式进行选择期间,十八届三中全会《决定》从大局角度出发,围绕如何进行集体建设用地方面的改革工作做出了更为明确的要求,在充分参考不同地区的实际情况后,进一步明确了要在未来的工作中实现构建城乡统一建设用地市场的远大目标。

  1.3其他地区农村集体经营性建设用地入市探索与实践

  截止至目前,国内多个地区已经针对集体性经营建设土地展开了多年的改革,并且得出了宝贵的经验,基于此,本篇论文分别针对贵州湄潭县的土地实践,南海土地实践以及重庆地区的土地改革实践展开相应的探讨,从而方便参照A县形成的模式进行比较分析。
  在阐述各地模式之前,本文先介绍“模式”的概念。在《辞海》中,所谓的模式也可称为“范型”,一般指可以作为样本、范本、模本的样式。
  1.3.1重庆模式
  为了进一步推动当地集体性经营建设土地入市工作的发展,确保这项工作能够早日发挥成效,重庆地区政府在开展大刀阔斧的改革工作中,科学地选择了地票模式,接下来本文将针对重庆市的土地改革政策以及实际操作进行详细的论述与分析。
  重庆市在针对其土地进行改革的过程中,提出上述地票模式的政策依据为,在2009年,重庆市土地管理机构出台了《重庆市集体性经营建设用地的交易行为管理方案》,2010年5月,国土资源部联合中央政府共同对上述政策予以批示,并提出了有关重庆市土地改革方案的相关建议。
  重庆市进行土地改革的实践操作包括,在设立了农村地区集体土地交易机构,并实施土地地票模式。具体来说,地票指的是农村相关组织,集体机构以及农村居民基于自身资源的情况下,通过将这些废弃的集体用地转变为农田,能够为农村今后的发展提供支持,在此基础上,针对这些用地的交易机构对相关土地进行交易,从而为重庆市集体性建设土地的交易提供相应参考,并制定了详细的交易规范与监管机制。在上述土地交易过程中,相关集体性经营建设用地不但能够进行明码标价,同时还能够享有与普通耕地进行平衡的作用,也能够进行质押与抵押交易。而重庆市所提出的地票交易模式具体涉及到以下几个阶段。第一,基于重庆市集体组织的批准,当地农村居民在平等自愿的前提下,针对其所划定的农村集体性经营建设用地进行复垦开发;第二,重庆市有关集体组织机构针对相应的土地规模、土地数量以及土地质量进行审核,将确保当地农村地区土地未来发展的土地进行保留之后,将其他土地转化为其地票性质,随后由重庆市政府机构对上述地票进行严格的审核;第三,在获得土地地票之后,将上述土地在所设立的土地交易机构内进行公开的买卖交易,随后按照百分之八十五比百分之十五的比例,对相关地票交易之后所获得的资金进行分配;第四,购买相关地票的机构、组织或者个人将按照相关土地建设与发展要求,针对获得地票的土地进行开发与利用,同时依据其交易所获得的地票来办理相应的土地使用凭证。在当前情况下,重庆市的地票土地交易模式分别被用于重庆市郊区以及城区范围内的新增集体性经营建设土地。
  1.3.2南海模式
  早在上世纪九十年代末期,广东佛山市的南海区相关政府机构就开始针对农村集体性经营建设用地的使用、转让以及交易行为进行探讨与研究。在当前情况下,佛山市南海区政府机构开发出一种能够基于对集体性经营建设用地进行入市的操作,来促进当地农业、工业以及第三产业现代化发展的思路与方案,与此同时,当地政府机构还设立了相应的低价指标,土地交易机构以及土地实名授权记录等,从而形成了一套相对完善的农村集体性经营建设土地入市模式。2016年10月,佛山市南海区颁布了《农村地区集体性经营建设土地的入市操作与管控规范》,针对当地范围内的土地交易行为、转让行为与出租行为提出了多项操作依据。2016年11月,当地第一块土地完成交易,从而标志着佛山市南海区集体性经营建设用地的入市操作行为正式展开。
  南海区政府机构所采取的详细方案分别有,2009年8月,南海区政府部门在市政府针对农村地区集体性经营建设用地入市操作方案的引导下,颁布了《农村集体性经营建设土地入手规范》。随后当地政府机构还分别出台了《南海区土地入市交易监管条例》、《南海区土地转让监管条例》以及《南海区土地出租监管条例》等,从而为该地区政府开展相关的土地入市操作提供了丰富的政策指导。
  南海区进行土地入市操作的实践方案包括,当地政府机构提出了土地经营与股份管理的模式,基于股份管理思维,对当地的土地收益进行合理的分配,具体来说,将当地的各个农村、各个生产队划分为不同的行政单位,进而设立专业的土地资产评价机构,对当地范围内的所有集体性经营建设土地资产展开详细的评估,随后让当地机构、组织以及农村居民分别按照其资产评估结果予以出资,进而以股份合作的形式共同完成土地入市操作。
  在针对上述已经完成入市操作的土地进行管理的过程中,南海区政府机构提出了在农村地区设立股份机构,并由当地农村居民共同投票来设立股东,从而负责对上述土地展开统筹管理,在土地管理的过程中,各项信息数据都必须透明公示。这样以来,由农村居民投票所产生的居民承担其对其土地资产进行管理的责任,能够更好的符合当地农村居民的合法权益以及对土地进行管理的意愿。
  1.3.3贵州湄潭县模式
  在上世纪八十年代末期,贵州省湄潭县变成为我国进行农村土地进行改革的试点区域,而在2014年5月,湄潭县再次成为土地使用改革试点。自从2011年以来,当地政府机构就先后针对其试点范围内的多个土地地块进行入市操作与改革,进而积累了较为丰富的入市操作与监管经验。
  2013年8月,贵州省政府颁布了《有关大力改革农村地区集体性经营建设土地入市操作方案的建议》,针对当地进行农村土地入市试点改革的工作提供了有效的借鉴与参考。
  2016年3月,湄潭县第一例农村集体性经营建设土地完成交易,土地面积为5.4亩,最终土地交易价格为八十万元人民币,获得该土地的单位能够在该土地地块从事相关经营建设行为,其使用年限为四十年。
  在实际进行土地入市操作改革的过程中,基于土地地块自身的特征,以及土地所属地区社会经济发展情况,当地政府的管控能力,以及当地机构、企业、农民个体的土地地块购买能力等,导致相应的土地入市交易行为与交易价格会出现一定程度的浮动,除此之外,土地入市交易的价格还会受到其他多项因素的影响。基于上述内容,湄潭县政府机构提出了下列有关土地入市价格管控的政策建议。
  2011年年初时,为了确保农村集体性经营建设用地工作的成果,推动相关工作的发展更进一步,湄潭县政府机构围绕这项工作针对性地制定并出台了《土地转让与土地交易流转政策实用方案》以及《集体性经营建设土地转让价格监管意见》,2014年9月,当地政府又出台了《湄潭县农村地区集体性经营建设土地流转交易监管方法》。
  当地在土地入市改革工作中具体的工作思路是,充分发挥商住综合用地拍卖的功能,突破了原有对竞买人条条框框的限制。2011年,官堰村村委会把获得的23亩增减挂钩节余指标规划为商住用地用途,并对这一批用地进行了使用权公开拍卖的工作。
  核桃坝村通过有偿的方式对宅基地进行合理分配,既没有违背农民居住权利的基本内容,也使得一些对于区位具有独特要求的竞买人能够通过有偿的方式获得需要的宅基地,这种有偿使用与无偿分配相结合的双方共赢的分配方式,使当地的宅基地工作在实践中形成了一套具有科学性、人性化的工作思路。
  1.3.4总结
  上述农村集体经营性建设用地入市操作方案均为国内各个土地试点改革区域针对当前情况下地区土地的实际情况所实施的合理措施,对于本篇论文的研究与分析提供了宝贵的建议。当然,在当前情况下,上述土地改革方案还存在一定的不足,仍然要在具体的改革期间进行进一步的修改。不过上述土地改革方案是各个地区出台相应土地发展模式的过渡政策,在今后的实践中,随着相关理论内容的不断发展以及实践经验的日益丰富,各个地区均能够得出更加科学合理的土地入市操作模式,从而促进国内各个地区的土地利用与建设。

  第二章A县农村集体经营性建设用地入市的做法及创新

  本文以A县为例,通过对该县开展农村集体经营性建设用地入市的具体方案、流程,以及在进行上述工作期间的实际情况等展开较为深入的探讨与分析,进而提出A县所采取的有关创新思路与方案,从而为下文分析A县开展农村集体经营性建设用地入市工作期间所存在的问题奠定有利的基础。

  2.1 A县基础工作情况

  要想详细分析A县开展农村集体经营性建设用地入市的情况,首先需要了解当前情况下A县开展相关基层工作的现状与工作内容,具体包括:积极落实权利主体、调整土地利用规划、积极开展试点工作等,接下来针对上述几点内容展开详细说明。
  2.1.1积极落实权利主体
  在当前情况下,为了积极落实入市权利主体,A县积极按照国土资源部的要求,针对全县各乡(镇)地区的土地规划与土地政策以及整个县域范围内的宅基地使用权和集体建设用地的使用权限进行全面细致的审核与实证,全面完成了“两权调查”工作。通过大力开展“两权调查”,针对A县下辖的17个乡镇612个行政村内共计16.6万宗宗地展开详细的调查与审核。根据最终调查与汇总结果显示,累计调查宗地面积达到10258.32公顷。截止至2017年底,上述所有宗地的详细信息数据已经全部录入到土地项目信息数据库内,并由其所属的市级人民政府审核并完成验收。自2010年以来,A县先后开展了多次宅基地使用权、建设用地使用权限以及当地集体用地使用权限的审核与权限证实项目活动,共计针对2758宗农村集体土地颁发相应的土地所有权证明,证书发布几率达到98.7%,共计针对2732宗农村集体建设用地颁发相应的土地所有权证明,证书发布几率达到97.2%,共计针对125716宗宅基地建设用地颁发相应的土地所有权证明,证书发布几率达到94.2%,截止至2019年,A县下属各个农村地区的房地综合调查与审核工作将达到2万宗,上述这些有关土地所有权权限的调查与证实工作的大力开展,为充分调整并优化A县下属各个农村土地使用情况,制定并落实新的土地入市制度起到了有效的促进作用。
  2.1.2调整土地利用规划
  在新的时代背景下,有关土地的新政策与措施日益落实,而A县所施行的土地使用政策与发展规划与A县长期可持续发展战略以及对A县各个乡村地区生态发展的理念逐渐背道而驰,两者之间的矛盾逐渐加深。因此,从A县的社会经济发展角度出发,要想充分满足当地社会经济发展的实际需求,A县政府在针对当前其所采取的县域土地评估结果,根据“总体稳定、优化布局、保护优先、节约集约”的基本原则,针对当前A县下属的各宗土地使用情况展开了较为深入的改革与调节,并深入探讨拓展A县土地综合使用水平,拓宽土地利用规模的具体方案。具体来说,自2018年初以来,A县当地政府先后在省人民政府颁布的文件《A县土地开发与利用总体规划(2006年至2020年)》,2018年9月A县政府颁布的《A县土地整治规划(2016年至2020年)》,针对A县的土地使用情况与利用水平展开较大程度的改革,进而为A县继续实施相应的土地调整规划起到了有效的促进作用。
  2.1.3积极获取省市支持推进试点工作
  自2018年以来,A县当地政府先后设立了由县域、乡镇政府主管人员带头的试点项目工作,经过A县所在市、省政府领导的重点批示与详细指导,针对当前情况下A县的土地规划与使用调整方案进行详细的试点工作。同时A县所在的市级、省级政府领导还多次亲自前往A市展开相应的工作调查,为A县试点工作的开展提供了详细的指示。具体来说,在市级政府层面,A县所在的市级政府领导对A县的县域土地使用与规划试点工作进行重点勘察,对相关土地规划方案的落实情况展开详细调查,随后将相关的勘察与调查结果及时汇报省级政府机构,并在省级政府领导人员的批示与指导下,针对A县开展土地试点工作期间所存在的问题展开了详细的研讨与分析,并提出了相应的解决方案与工作建议。与此同时,省级政府先后颁布了多项文件,允许A县政府拥有国土资源土地管理权限,批准A县部分建设用地增量,并同意对这些土地项目不予以征用。而在A县所在的市级政府中,市级政府有关机构以及领导人员也多次亲自前往A县开展相应的试点调查与指导工作,批准A县政府所提出的土地规划与建设用地使用方案,包括城乡土地规划使用审批方案,以及城中村土地改造规划,在此基础上,A县所在市级政府还邀请当地的金融机构,如农村信用社、农业银行等针对当地的土地建设用地与其他土地项目提供有效的金融支撑。

  2.2 A县改革进展与具体做法

  在进行集体经营性建设用地入市改革的过程中,A县政府根据相同土地使用权限统一价格、不同土地使用权限之间有效转换、土地使用收益共同分享的土地入市改革方案,A县政府先后在当地构建了“1+9+3”的土地改革机制,具体来说,其分别指的是:“1”是一个总体制度,及形成一套完善的土地使用与管理流程,整体设计入市政策;“9”是建立九个经营性建设用地配套机制,针对A县域范围内的建设用地入市机制进行充分的改革与调整,对当地的土地权属性质展开详细的操作与管控;“3”是实施三个土地使用保障性制度,针对A县范围内的土地纠纷案件、土地交易凭证、公证的事务工作予以详细明确。基于上述措施与内容的相继提出,对A县集体经营性建设用地的同权同价与同等入市等起到奠定了扎实的根基。
  2.2.1明确入市主体与土地权能
  为了进一步厘清建设用地入市的主体权限,进一步对土地的权能进行划分,A县在推进土地入市工作的改革过程中,做出了一系列有序的、科学的工作步骤,首先是针对其入市的主体予以明确。按照A县土地的实际情况,其在针对集体经营性建设用地入市期间,当地政府领导与工作人员充分尊重当地农村居民对集体经营性建设用地的看法与诉求,将各个村民委员会作为相关土地入市的主体,通过对近100宗土地入市操作的实际工作充分表明,A县村民委员会只要有健全的组织机构和模式,能够严格实施规范的土地入市管理机制和操作方案,能够严格按照“党支部会提议、两委会商议、党员大会审议、村民代表大会决议和决议公开、实施结果公开”的流程进行,并由乡镇政府对下属各个农村基层集体经营性土地的财务资产进行统一管理,便能够充分发挥相关组织机构在集体经营性建设用地入市中所承担的主体责任。与此同时,各乡镇政府领导以及农村委员会基层干部还通过对当地农村居民进行大力鼓舞,积极引导农民自发形成集体经济管理机构,并以此机构作为建设用地入市的主体单位,截止至2019年,A县范围内共计拥有3宗土地以实体经营性土地的方式成功入市。
  其次,在明确入市主体之后,A县根据建设性用地的实际使用权限,赋予其相应的土地功能与属性,从而实现对A县域范围内集体经营性建设用地相同土地的同等使用权限。具体来说,在针对A县域试点范围内的集体经营性建设用地的使用年限进行设定时,其使用年限与国家建设用地的最长使用年限相同,与此同时,A县域试点范围内的建设用地还与国家建设用地同等享有相应的土地抵押、土地租赁以及土地转让等使用权限。截止至2019年9月,A县试点范围内共计有3宗土地实现集体经营性建设用地的抵押筹资,土地面积总计达到52.34公顷,共计涉及筹资资产达到380万元人民币,上述试点用地项目的达成为A县集体经营性建设用地入市发展起到了有效的示范作用。
  A县政府还通过对当地试点范围内的农村集体经营性建设用地收缴土地增值税费,从而对其土地入市后的使用进行调整,使该土地享有与国内其他经营性建设用地相同的使用权限与使用义务。A县在开展上述试点工作之后,还根据相应的土地登记机制展开有效的调整与改革,具体来说,A县政府机构针对其试点范围内的集体经营性建设用地所具备的构筑物所有权、建筑物所有权以及建设用地使用权进行统一综合登记。
  2.2.2明确入市范围和途径
  为了明确经营性建设用地的入市范围与途径,针对A县试点范围内的土地类型进行合理分类,同时对各类建设用地的入市范围进行详细的界定。具体来说,根据当地土地试点范围内各种地块性质,将其划分为四个不同的类型:第一,矿产、仓储、商务服务等类型的集体经营性建设用地,诸如矿井、矿物冶炼中心、货物仓储中心、物流管理中心、商务服务中心等。第二,各个村庄范围内除去农村居民居住地区之外的集体经营性建设用地。第三,在土地试点范围内,经过土地规划与土地整治项目所确立的分散集体经营性建设用地。第四,在土地试点范围内,经过土地规划与土地整治项目所确立的集体经营性建设用地中,在确定农村居民社会生活保障与安置房产之后的剩余土地。
  在完成土地类型的划分以及入市范围的界定之后,A县拓宽土地的使用模式与使用途径,探索多种土地入市的方式。在当前情况下,A县在全县域范围内实现了集体经营性建设用地入市途径、入市用途、入市方式的全面覆盖,共计包括96宗入市土地,其中根据土地入市途径进行划分,共计包括村庄整治入市土地8宗,调整入市土地45宗,就地入市土地43宗;根据土地入市用途进行划分,共计包括商业使用土地35宗,工业生产建设使用土地47宗,商住两用土地10宗以及公共管理性质土地4宗;而根据入市的方式进行划分,共计包括出让土地27宗,租赁土地56宗以及作价入股土地13宗。而在上述土地完成入市之后,结合自身没有县城的特点,A县还针对其城市规划区范围之外的无人村庄展开详细的调整与治理,将其中部分土地整治为农村居民居住安置房产之后,将其他土地转变为集体经营性建设用地,从而使A县范围内的闲置土地资源得到有效的盘活和充分的利用。
  2.2.3明确服务监管措施
  为了明确服务监管措施,A县首先制定了统一的城乡经营性建设用地基准价格体系,在针对当前情况A县范围内基准用地价格使用的实际情况展开详细的调查与分析后可以得出,现有的基准用地价格只被适用于镇级范围内,其土地定级规模为18平方公里,这一土地规模对于当前A县乡镇土地经营性建设用地的实际需求来说是完全不够的,特别是针对A县的大多数农村地区,其集体经营性建设用地几乎都脱离了上述基准用地价格的适用范围。因此,为了能够针对A县内经营性建设用地入市展开有效的管理,切实推动土地入市工作的进展,A县提出建立农村地区集体经营性建设用地基准使用价格体系,随后参考城镇土地基准使用价格,形成城乡统一的基准使用价格机制。上述土地基准使用价格机制主要参考我国政府于2014年颁布的《城镇土地分等定级规程》,同时还详细考量到当前A县内农村集体经营性建设用地分布的具体情况,也就是充分立足于不同种类的土地,对其以住宅、工业、生产、商服等用途进行划分,并结合不同的用地需求,将土地细化为四个不同的价格等级,随后附加相应的价格修正指数,该价格修正指数主要用于方便A县政府机构工作人员针对各宗土地案件的经营性建设用地价格进行实际评估时使用,从而确保A县内各个区块、各个层级、各种使用性质的经营性建设用地价格划分具备统一的定制标准与定制机制,同时也确保能够符合A县的实际土地使用与分布情况。
  在制定城乡经营性建设用地的基准价格体系之后,A县构建相应的土地交易平台机构,逐渐形成一套完善的土地交易体系。具体来说,A县针对其试点范围内的经营性建设用地建立了详细的土地信息交易平台,将相关的土地信息、土地性质、土地使用权限、土地使用年限等分别录入到交易平台当中,从而充分利用现代网络信息技术与网络通讯设备,实现土地交易信息的传输与共享。通过建立A县土地交易微信公众平台,土地交易网站以及其他交易平台机构,从而向对当地土地交易信息有兴趣的各个商家、用户、金融机构、个体机构等提供详细的土地信息查询与咨询服务。在建立了上述土地交易信息平台之后,具体的地块交易统一在A县的国土资源交易中心进行,同时指定相应的监督与审核机构对各种土地交易信息与交易行为进行严格的审核与监督,确保在开展土地交易业务时的公正性与公平性。
  在完成上述两项监管措施之后,A县针对试点范围内经营性建设用地“入市前准备操作,入市期间监督管理以及入市之后运营管理”等几个环节进行严格的管理与控制,从而为A县试点土地入市交易进行科学合理的管控。具体来说,首先,在土地入市前准备操作环节,充分确保土地入市的民主性,针对怎样的土地能够入市、相关土地如何入市等内容,充分采取政府与商户以及社会居民充分协商沟通并将沟通结果与相关审核批复文件进行公开发布的原则,在经过A县农村居民的表决同意以后,将上述土地上交县级政府进行统一的审批。其次,在完成土地入市审批工作之后,由当地县级政府工作人员与农村居民代表共同根据土地的性质、土地的使用用途等,结合土地的使用价值对土地价格进行详细的评估,同时详细商讨土地的入市手段与渠道,并讨论土地入市之后的收益分配方式,具体商讨模式同样参考上述公开评估与公开发表的原则,从而使A县农村居民能够从始至终参与到其土地入市的各个环节当中,充分体现出土地入市的公开化、透明化,确保土地入市操作能够满足A县农村居民的实际需要与真实想法。而在完成相关土地的入市操作之后,严格按照国内关于入市土地监督与管理的相关规定,对土地入市之后的实际使用、土地入市渠道、土地入市之后的收益分配、土地纠纷案件等进行详细的管理,确保各项管理与操作行为都符合国家关于土地入市的规定条款。最后,在土地入市后长期使用期间进行持续的评估,充分吸取土地入市操作的相关经验,探讨土地入市操作、土地入市管理以及相关交易监督管理期间所存在的所有问题,并对土地入市之后所取得的综合收益与社会效益展开详细的评估与总结。A县对其农村集体经营性建设用地入市的13项制度的运行情况进行了集中评估分析,并对其中5项进行了修订完善。
  2.2.4明确收益分配方式
  为了明确收益分配方式,首先,A县按照入市的农村集体经营性建设用地在使用方式上所存在的不同,针对相关地块入市主体的成交价格缴纳相应的增值税费,其中,针对住宅性用地的入市,需要缴纳成交价百分之五十的增值收益调节金;针对商业性以及服务性用地的入市,需要缴纳成交价百分之三十五的增值收益调节金;针对工业生产性用地的入市,需要缴纳成交价百分之二十的增值收益调节金。在缴纳上述增值收益调节金之后,剩余收益在扣除直接成本后的百分之七十交付给相应的集体经济组织成员,其余的百分之三十则返还至村集体,作为对当地农村社会公益事业的发展以及基础设施建设的支持,通过采取上述的收益分配模式,不但能够有助于维护国家、农村集体的利益,而且还能够充分考虑到A县试点范围内农村居民自身的利益,从而促进当地社会的和谐发展。
  在完成A县经营性建设用地入市之后,村集体收益实行“村账乡管”,即交由本村隶属的乡镇政府保管。而在农村集体需要对上述集体收益资金予以使用时,需要由村党支部和村委会组织当地村民进行民主表决,填报取款审批单并由村党支部XX、村委会主任、乡镇政府包村干部、包片领导分别签字,随后到农村三资委托代理中心预支款项。在办理完成对相关资金使用的支取手续之后,再由农村会计服务管理中心进行审核,随后对上述资金的使用项目予以报销。通过采取这种资金预支、审核与管理机制,能够有效确保村集体以及资金使用单位的共同利益,进而使农村村民所具备的合法权益得到有效的保障。
  在完成上述收益分配工作之后,A县将农村集体经营性建设用地的入市收益与征收收益进行平衡。具体来说,为了充分实现A县试点范围内经营性建设用地的入市收益与土地转用收益之间的平衡分配,A县率先提出只有农村土地所有权人通过土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地收入大体平衡时,才能同时顺利推进土地征收和农地入市工作。与此同时在上述地块范围内,农村集体经济组织还需要针对相关经营性建设用地入市的实际方式、土地的使用性质等对其收取一定比例的调整资金,从而切实保障不同使用性质的经营性建设用地的入市和征地受益基本持平。

  2.3 A县试点工作创新点

  2.3.1实现入市方式、途径、用途“全覆盖”
  在针对经营性建设用地入市方法,入市途径以及入市用途进行创新期间,为了能够充分实现农村集体经营性建设用地入市的收益,A县政府对试点范围内的农村集体经营性建设用地入市采取土地性质调整入市、村庄整治入市以及就地入市这三种不同的入市途径,针对上述入市渠道分别选择作价入股入市、租赁入市以及出让入市这三种入市方式,并将入市后的土地用于公共管理与服务、住宅、商业服务以及工业生产等多种不同功能。在实行入市试点工作中,A县在全国范围内率先尝试了住宅用地入市,其试点范围内共计实现7宗,总面积达98.76亩地块的普通商品住宅性土地入市,在上述7宗入市地块中,截止至2019年底,已经有1宗地块完成向社会公开出售交易。此外,A县在入市途径上积极创新,通过把零星分散的建设用地复垦再调整到工业园区,设计土地面积620亩,成为了全国调整入市单宗面积最大的一块地。A县的作价入股地块宗数也在全国位居前列,截止2019年底,已通过作价入股的方式完成11宗农村集体经营性建设用地入市。
  2.3.2住宅建设、工业生产建设、经营性用途三项用地创新
  A县在农村集体经营性建设用地入市工作中大胆创新入市土地的用途,将入市的土地用于住宅建设、工业生产建设和经营性建设。
  在用于住宅建设方面,A县大胆探索集体经营性建设用地用于商品房开发,丰富了改革试点经验。农村土地制度改革在部署时,并没有明确入市土地是否可以用于住宅建设。集体经营性建设用地入市建住宅一直是一个敏感话题。改革开放40年来,居住在农村区域的居民不再简单的满足于居住的基本要求,他们更关注居住场所的周边环境,包括教育水平、医疗设施等具体服务,而正是因为农村居民对住房方面更为人性化、多元化的需求,才推动改革的发展步入更深的层次。A县范围内90%以上面积属于山区、丘陵,许多农村地区并不处于中心位置,周边环境质量差,可提供的公共服务内容少,农民为了获得更好的居住环境,享受更为丰富的公共服务内容,会不自觉地选择城镇等中心区域进行聚集。在此背景下,A县根据这一趋势在镇域中心村通过村庄整治方式入市了8宗住宅兼容商业用地。入市地块选择在离城区区域较远的中心村,吸引前来购房的大多数是周边空心村的村民,很少有城市居民前来购买的情况。通过采取上述方式,中心村地区原来的农民可以将以前居住场所的产权置换为新居住环境的产权,这不仅优化了农村居民的生活环境,还保障了它们的基本居住权能够获得实现;外来人口可以自主选择购买中心村的住宅,可以在中心村完善的配套与服务优美的环境下获得较好的居住体验,实现了共享乐居。除此之外,还能够有助于提升农村地区人口的集中度水平,对农村居民在居住展开有效的引导,从而为农村地区城镇化的发展提供了新的方案。除此之外,这样一种以集体经营性建设用地入市的方式,能够突破原有的集体土地建设住宅不能向非集体成员出售的限制,为当地如何更妥善、更圆满地解决小产权房问题提供了新的思路。
  在用于工业生产建设方面,A县针对工业生产建设地块的经营性建设用地进行创新,构建农村产业发展的新方向。在A县范围内,B镇属于金属冶炼与生产的重点镇,在该镇区域内共计拥有七十多家金属冶炼与加工生产公司。而在最近几年中,随着市场经济的不断发展,当地不同公司之间所面临的竞争压力不断增加,再加上国家对环境保护的不断重视,亟需针对各个公司进行转型与调整。这些公司使用的土地基本上都是租赁的农村集体用地,其土地的实际面积相对较小,分布的区域较为分散,同时相关土地周边的基础设施建设情况也不够理想,因此在现有土地基础上进行建设与整改难度较大。结合上述情况,A县政府提出以土地租赁整改的方式,在B镇兴建金属冶炼产业园区,成功实现37宗,758.3亩工业生产用地入市。在完成金属冶炼产业园区的建设之后,A县政府还联合B镇政府,积极引导当地金属冶炼公司转入该园区内从事工作,从而成功实现数十家高效、节能、环保的新金属冶炼公司的调整与改造。在上述搬迁与改造过程中,B镇原有的金属冶炼公司需要一次性对相关入市土地缴纳使用成本费用,具体包括土地青苗补偿费用(按照每亩土地500元),土地收益调整费用(按照每亩土地1000元),以及土地复垦调整费用(按照每亩土地30000元)等,随后只需要在每年向相关镇政府机构缴纳相应土地的租赁费用,便能够顺利进入工业产业园区。通过采取上述工业生产经营性建设用地调整与改革方案,能够显著提升当地工业生产土地的使用率,同时充分满足镇政府,企业单位以及集体三者的利益,与此同时,相关公司在成功进入工业生产园区之后,还能够基于政府的统一建设与合理规划,降低其土地利用成本,提升土地利用效率,提升对土地的环境保护水平。除此之外,通过采取上述措施,还能够有助于提升B镇范围内居民的就业几率,为整个镇的社会经济繁荣发展奠定了有利的基础。
  除了上述措施之外,A县还针对闲置宅基地进行有效转化,实现闲置宅基地的经营使用,充分提升对农村地区宅基地的使用效率。通过对A县范围内的土地情况展开详细的调查与统计可以得出,截止至2018年初,A县范围内共计拥有闲置的宅基地92个村,共计面积达到1783亩。在当前情况下,由于A县范围内众多农村位于较为偏远的地区,空心村、无人村的情况较为普遍,因此自2018年开始,A县政府就开始积极寻求对当地无人村以及其他闲置宅基地的整治方案。具体来说,A县在其试点范围内先后实现对7宗地块,138户宅基地的腾退操作,累计操作面积达到87.5亩。通过对各个闲置宅基地进行转让、继承、户籍登记转移等相关操作手段与方式,对138户宅基地进行详细划分与认定,并采取分红入股、混合安置、产权安置等不同的方式,对相关宅基地进行试点。通过采取上述方式,不但使得相关闲置宅基地得到了充分的利用,提升闲置土地的使用效率,还能够将长期握在农村居民手里的闲置资产得到入市交易的机会,从而使农村居民将闲置土地转化为资金,切实提升了农村居民的生活水平。根据对A县试点范围内的闲置宅基地入市统计数据可得,其共计实现121户农村居民的宅基地交易行为,共计帮助农村居民获得2350万元的实际收益,除此之外,当地农村居民在完成宅基地的入市交易之后,还能够长期支取相应的土地入市分红收益,进而为农村居民提供了长期的土地收益。
  2.3.3入市主体、收益分配——两点乡土经验
  A县在其试点范围内进行集体经营性建设用地入市操作期间,分别在入市主体与土地入市收益分配这两个层面积累了一定的经验,接下来将针对上述经验展开详细的探讨与分析。
  首先,入市主体操作经验。随着集体经济收入的不断提升,土地入市实施主体势必会逐渐从村委会向市场主体进行转移,这是现代市场经济发展的共同特征。因此,在针对农村集体经营性建设用地进行入市操作的过程中,其入市的主体也必然会从村民自治组织逐渐转向农村集体经济组织,再由农村集体经济组织转向市场内的各个法人单位。与此同时,在进行相关土地的入市操作期间,倘若相关农村集体组织没有取得收益,或者集体组织所取得的收益相对较少,也无法实现对集体组织的基础设施建设,因此针对入市主体的操作,还有助于对各个主体的收益进行调整。
  其次,在针对相关经营性建设用地入市的收益进行分配的过程中,其所取得的经验为,要想充分提升当地农村参与入市改革的积极性,就需要充分确保农村居民在上述入市操作期间所具备的收益与经济效益。因此在经营性建设用地入市改革的过程中,如何针对其所取得的收益进行合理的分配,是入市改革的重点所在,同时也是各个农村政府以及农村居民所关注的焦点,更是进行农村经营性建设用地入市改革能否得到实现的核心要素。具体来说,A县政府在其试点范围内所采取的方案包括:第一,充分尊重各个农村集体所采取的经营性建设用地入市方案,从整体入市改革的角度分析,各个农村政府都倾向于采用土地入股以及土地租赁入市的渠道,从而使农村集体以及当地居民能够长期获得相应的收益,而这种长期稳定的收益则能够显著激发农村居民进行土地入市改革的积极性,进而推动农村土地入市改革的步伐。第二,需要充分保障农村集体的收益,对相应收益分红的模式进行大胆创新。在针对土地分红收益手段上,A县政府进行大力创新,充分引入优先股的思维模式,通过采取固定股权分红与保底分红两种模式,为当地农村居民的实际收益提供可靠的保障。第三,采取多种不同的收益分配手段,通过土地使用经营收益分成,股份保底分红,物业分红等不同的收益分配手段,确保农村集体组织能够长期稳定的获得收益,进而保障了农村集体的利益。第四,让农村集体内部成员通过多种方式对上述收益进行共享,充分尊重集体组织成员的分配意愿与分配模式,选择多种集体分配方式,充分调动集体组织成员参与入市改革的积极性。

  第三章A县农村集体经营性建设用地入市试点成效及存在问题

  A县通过全面开展集体经营性建设用地入市的试点工作,在试点范围内多个乡村地区进行了丰富的实践操作,取得了显赫的成效,然而从整体角度来看,由于此次试点工作中有许多操作都出于摸索与试验阶段,因此也暴露出了众多问题,接下来在本章内容中,将针对其开展试点工作所取得的成效,以及其所暴露的问题展开较为深入的探讨与分析。

  3.1试点成效

  3.1.1建立了城乡统一的建设用地交易市场
  A县通过建设试点范围内城乡统一的建设用地交易平台充分提升了对农村土地资源的配置与使用水平。具体来说,A县以建设规范化、统一化的交易平台为主要手段,对当地的土地交易工作展开了全方位、细致化的管理工作,从而实现在整个试点范围内的土地交易公开化,显著提升了当地土地交易的公正性与公平性。在此基础上,充分发挥市场在土地交易过程中所具备的主导地位,利用市场需求实现土地交易行为,提升了土地的利用水平。除此之外,通过土地入市交易操作,突显了土地的市场价值,使农村居民对于土地资源的保护意识与利用意识得到显著增强。
  A县通过对试点范围内集体经营性建设用地入市操作,有效的减轻了农村政府在土地交易期间所具备的执法与行政压力。通过采取土地入市操作,为土地资源的配置与交易提供指导,从而充分避免了农村居民私下里进行宅基地交易的行为,减少土地私人交易的不规范与不合法行为,从而减轻了当地政府针对土地违法交易进行执法的负担,与此同时通过采取上述入市交易行为,也有助于农村居民与政府机构、集体组织以及社会企业之间展开密切的交流与合作,推动农村土地改革与利用的整体进程。
  A县通过对试点范围内集体经营性建设用地入市操作,还能够有效减轻企业对相关土地资源进行使用的成本。一方面,相关企业使用土地资源时,原有的操作程序较为繁琐,需要进行层层审核与批复,企业通常需要等待较长的时间,耗费了大量的时间成本,而通过采取集体经营性建设用地入市操作,能够将企业申请使用土地资源的时间从四至六个月缩短为一个月以内,大幅度提升了企业交易土地的积极性。另一方面,通过采取土地租赁入市与土地转让入市的方式,还能够显著降低企业使用相关土地的资金成本,从而提升了企业对入市土地进行交易的积极性。
  3.1.2缓解建设占用耕地压力,保护耕地资源
  通过采取集体经营性建设用地入市操作,对A县试点范围内的建设占用耕地压力予以有效缓解,从而实现对现有耕地资源的有效保护。具体来说,通过采取土地就地入市操作与土地整改入市操作,改变土地性质,将原有的农村集体经营性建设用地直接转为建设用地,其中包括大量的闲置宅基地以及其他闲置土地,通过上述入市操作,使得大量闲置土地得到充分利用,这样当地企业以及集体组织就无需将现有的耕地转化为建设用地,从而对A县试点范围内的耕地资源起到了有效的保护,提升了土地资源的利用效率,同时实现对现有耕地资源的有效保护。
农村集体经营性建设用地入市研究
  3.1.3保障民众权益,促进农村经济发展
  开展上述试点土地入市工作,能够保障民众的权益,从而切实促进当地经济发展,农村集体经营性建设用地入市是集体组织所有权地位的体现,保障了这一组织所有权的主体权利。从这个角度而言,在这项试点工作不断推进的基础上,农村集体土地所有权和使用权确权登记工作也步入了全新的更快的阶段,这进一步保障了集体土地的相关权益。相对于土地征收来说,上述集体性经营建设用地的入市操作仅仅将土地的使用权限转让一年,在此之后相关集体机构便能够长期保留其土地实用权限。不仅如此,基于上述土地入市操作流程,能够对当地的土地入市操作予以规范,从而对当地农村居民所具备的合法权益提供切实的保障。一方面,基于当地农村集体性经营建设土地入市操作,促进当地政府对相关试点区域土地的规划与审核工作,从而为后续开展相关的土地管理工作奠定根基;另一方面,在设立上述入市操作的基础上,相关集体组织也能够更好的开展土地入市交易操作,从而为当地集体组织与相关机构的合法权益起到有效的维护;除此之外,基于相应的土地入市操作管理模式,能够在一定程度上避免当地集体组织与政府机构利用土地入市操作来非法笼络资金,从而对当地集体资产提供了有效的保护。

  3.2存在的共性问题

  虽然A县本次集体经营性建设用地入市得到省市有关部门的鼎力支持,且搭建了较为完整、科学的制度框架,但也存在与其他试点相同的共性问题,本文对这些共性问题整理并归纳为如下几点。
  3.2.1入市范围存在争议
  有关土地入市范围所存在的第一个争议是“圈内”与“圈外”之争。业内一般将“土地利用规划确定的城镇建设用地”称为“圈内”,其余的土地则是“圈外”。有人认为《实施细则》的集体经营性建设用地应该限制在“圈外”,因为我国的宪法明确指出,各个城市内的土地均归国家所有,基于我国宪法条例内容,在针对土地进行操作与管理的过程中,凡是涉及到城镇内部的集体性建设土地操作工作,都一定要按照征收的模式将其转化为国有土地资源,换句话来说,所有被列为国有土地资产的地块,都无法进行入市操作,需要采用征地转为国有的模式。
  有关土地入市范围所存在的第二个争议是针对当地存量土地的实用方式进行界定。具体来说,按照国家颁布的《土地使用方案》,农村地区的集体性经营建设土地分别涉及宅基地,公益性事业用地,公共设施使用用地,城镇与农村企业使用用地等情况,倘若把土地入市操作的范围界定为现有存量的土地,那么其只包括城镇与农村地区的企业使用用地,所占据的比例与规模均相对较小,特别是A县试点范围内,由于当地的社会经济发展水平相对较差,符合上述土地标准的土地地块数量十分稀少,如果仍然采取上述政策划分模式,那么会导致进行集体性经营建设土地入市操作的实际意义大幅度减弱。
  3.2.2入市途径问题
  A县在试点范围内开展土地入市工作期间,集体经营性建设用地入市有三种途径,就地入市、调整入市和村庄整治入市。然而在当地采用的这几种方式中,就地入市和调整入市都存在明显短板。
  就地入市存在的问题展开分析,从A县目前的入市地块总数来看,就地入市占比重最大的,究其原因,不外乎是由于上述土地所牵扯的各方利益相对不够明显,土地进行入市操作之后所获得的利益却较为突出,然而这种土地入市操作所具备的最突出的弊端在于,满足上述条件的土地地块数量不多,甚至还有许多地块内的设施建设较为简陋,地块区域的产业发展较为落后等情况。即使具备了条件,其区位条件往往不佳,还受到资源环境保护、农村风貌维护等条件限制。
  调整入市存在的问题展开分析,在进行土地调整入市操作的过程中,其所面临的核心困境在于,相关土地所涉及的利益方较多,土地所具备的权属关系十分复杂,不但要针对相关地块所属的区域进行调整,还需要对相关地块调入的区域展开调解,因此在面对诸多集体机构的过程中,怎样对各个机构的利益进行有效的协调是一大难题。除此之外,还需要针对相关农耕用地进行适当的保护,而上述工作所涉及的处理流程均较为繁琐。另外一个难点便是,相关地块的操作成本相对较高,无论是拆旧还是建新都会产生成本,如果入市用途是效益较低的工业用地,其竞争力会大打折扣。
  3.2.3入市用途问题
  在本次A县农村土地制度改革试点中,集体土地入市建设商品房属于未禁止但也未明确的试验事项。集体土地在“符合规划和用途管制的前提下”能否用于房地产开发,在试点地区、有关单位和学者之间尚存较大争议。需要在国家层面进一步给出明确的政策安排。
  3.2.4市场准入主体监管问题
  与国有土地出让不同,农村集体经营性建设用地在法律角度上,经常会出现与相关监督机构,管理机构以及市场准入机构之间的冲突。具体来说,相关政府机构在进行土地监管的过程中,所具备的主体作用需要明示,但是在关于农村地区集体性经营建设土地进行入市操作时,将出现具有多种形式的入市主体,这使得入市的主体或代表呈现出多样性的特点,他们是否具有民事主体资格和相应的民事权利与责任尚不清楚,因此政府监管的依据和措施与国有土地有较大差别。此外由于集体土地的特质,造成其与国有性质土地的监督与管理流程存在较大的差异,例如针对废置土地的操作方式等,在进行土地入市操作的过程中,集体性经营建设土地同样属于存量土地,土地中包括众多的建筑设施,部分建筑设施仍然能够进行使用,这就不需要对其进行重新建设,所以此类土地也不能直接采用国有土地的操作管理方案。
  3.2.5农村基层治理能力问题
  在针对相关土地政策措施进行改革的过程中,一定要确保提升农村地区政府机构以及集体组织的协调水平,只有不断提升农村地区政府机构以及集体组织的治理水平,才能够切实推动相关土地入市操作与改革工作的有效开展。本次改革中存在以下几方面问题,首先,农村地区的集体性经营建设土地在完成入市操作之后,其所获得的收益应当被转移至集体组织机构,随后委托相关政府机构开设详细的账单与票据证明。然而在进行实际的入市管理工作期间,相关集体机构并非属于我国的纳税机构,也没有开展工商登记落户,从而导致其无法开设相应的票据证明,仅能供从农村财政机构开设土地的出让凭证。其次,对农村基层干部的监管,如何防止个人对集体资产的侵吞。在集体经营性建设用地入市中,土地增值收益留于集体部分如果管理使用不当,容易造成被侵占和挪用,使基层干部形成职务犯罪,由于让渡期限较长,加之集体经济组织成员的变动性,会对后续管理带来不稳定因素,留下隐患纠纷。

  3.3总结

  本文通过对A县试点范围内的集体经营性建设用地入市操作展开详细的分析,针对其所采取的试点操作行为,试点土地入市操作所取得的成效,所取得的经验,并全方位、多角度地挖掘当地在相关工作中的不足之处,进行细致地探讨,通过多维度探讨其深层次的原因,从而在此基础上形成优化当地相关工作的具体措施。
  具体来说,A县在开展集体经营性建设用地入市操作期间所采取的操作行为包括:首先扎实做好基础工作——落实主体、完善规划、合力推进;之后根据我国现有的政策及法律基础上进行深化改革,明确了入市入市主题及土地权能,对入市范围及途径进行了划分,规定了服务监督等一系列举措,并且合理分配了收益方式。当然,A县作为试点,也处于探索阶段,与其他试点地区一样存在一些共性问题,本位对照其他试点地区,将问题合并归纳如下:一是入市范围问题,二是入市途径问题,三是入市用途问题,四是市场准入主体监管问题,五是农村基层治理能力问题。在以下的篇章中,笔者将对上述这些普遍性问题提出一些行之有效的解决思路与策略。

  第四章完善农村集体经营性建设用地入市的对策及建议

  根据上文的分析和研讨可以看出,A县在农村集体经营性建设用地入市工作上,虽然探索出了一条相对符合自身县情的入市模式,也取得了一些可供其他地区参考的有益的较为科学的经验,但其入市的道路并不是一帆风顺的。如同国内其他试点一样,也遇到了入市范围、入市途径、入市用途等等问题,这就需要进一步深化改革,解决问题,推动农村集体经营性用地入市工作顺利进行。下文针对上述问题提出一些对策及建议,旨在为A县及其他地区的农村集体经营性建设用地的入市工作提供参考。

  4.1因地制宜,合理确定入市实施主体

  从经营性建设用地自身的情况出发,应当切实做到因地制宜,充分发挥地区特征,用科学的方法来确定入市主体。各地应根据自身实际情况,确定入市实施主体。经济发展相对较好的东部沿海地区,入市探索较为丰富的地区,以及村民自主意识较高的地区,可以采用合作社、全资公司等独立的法人机构,作为入市实施主体,在成立这些集体经济组织时,要明确责任义务、明晰管理参与的方式、约定利益分配机制;对于经济相对落后的地区,村内事务基本由村委会负责的地区,以村委会为实施主体也可,在做入市相关决策时,要参照基层自治组织管理的相关规定,以全体村民的意愿为准;如果村委会自认为不能行使相关的权利,可以委托第三方作为入市实施主体,这种委托也需要全体村民同意。

  4.2扩大入市范围和拓展入市途径

  在明确了土地入市的实施主体之后,还需要充分扩大集体经营性建设用地入市的范围,增加土地入市的渠道与方式,具体包括,对于那些经过合法程序办理的建设用地同意入市申请,允许增量集体经营性建设用地的入市规模,增加土地的使用范围,采取多元化的入市操作方式。接下来将针对上述建议展开详细的探讨。
  4.2.1符合规划的存量集体建设用地均可入市
  对于现状用途不属于集体经营性建设用地,但通过规划调整可以用作经营性建设用地的均可以入市。从建设城乡统一的建设用地市场角度看,入市范围不应分圈内圈外,从而让农民更好地分享土地发展权的收益。
  4.2.2建议允许增量集体经营性建设用地入市
  在当前情况下,集体性经营建设土地的入市范围被限制在存量土地内,从而能够对相关土地的入市操作风险进行有效的规避。然而在实际入市操作过程中,由于存量土地内部的基础设施建设,区位设施建设等相对较为落后,无法达到相关企业机构以及个人对土地进行发展与利用的实际需要。除此之外,在针对土地征收模式予以改革,将土地征收的范围予以降低之后,大多数建设项目都必须在相关土地入市操作之后进行解决,而倘若仅仅批准存量土地的入市操作,将造成这些土地无法充分发挥其应有的效益与使用价值,从这个角度而言,笔者认为,应该允许增量集体经营性建设用地直接入市。
  4.2.3拓展用途,入市途径多样化
  一是拓展入市的用途。已有的入市土地被用于住宅用于房地产开发可从城市规划区外做起。首先,不会对城市房地产市场造成冲击。其次,该区域没有金融杠杆支撑,缺少投机性需求,真正实现“房子是用来住的”。二是拓展入市途径。三类入市途径的适用范围各不相同,应该根据区位因素、经济发展因素和使用情况,以利益最优化为基本原则,选择适合的入市途径。

  4.3完善交易规则和服务监管机制

  对集体经营性建设用地入市的交易规则进行完善,并围绕价格等具体因素进行细致化地规范与管理,对土地使用权的登记工作进行明确要求,并强化对建设用地入市工作的监管力度,在以下篇章中,笔者将对相关涉及到的内容作出详细明确的阐述。
  4.3.1规范入市方式和价格管理
  对土地入市方式进行规范,并针对土地的入市加工进行管理,首先,集体经营性建设用地入市方式由入市主体经民主程序后自主决定。其次,对基准地价及时更新,为入市土地价格确定提供参考。三是逐步建立入市土地价格市场决定机制,入市地价既可以自主选择委托专业的评估机构评估确定,也可以双方协商确定。
  4.3.2加强集体建设用地使用权登记
  对集体建设用地使用权登记工作进一步加强,对于那些通过租赁、出让或作价入股等方式所设立的集体建设用地的使用权必须明确需要向相关管理部门进行土地使用权的登记工作。积极推进集体土地及地上房屋统一登记。
  4.3.3着力抓好基层组织监督工作。
  成立农村土地监督与管理机构,设立相应的农村土地监督与管理职权与工作管理条例,从而负责对当地农村地区开展土地入市操作行为展开全方位、全领域的监管工作,以此为基础,为农村地区进行集体性经营建设用地的入市工作提供有效的制度保障与监管保障,逐渐将土地入市操作监督与管理常态化,充分体现出对相关土地入市操作进行监督、管理、公示的需要,从而在整个工作区域内全面落实相应的土地监督与管理机制。

  4.4建立健全流转政策

  相比于出台相应的法律条款,颁布政策措施所具备的执行力度更强,效率也会更高,所取得的成效更加突出。所以在当前情况下,基于国内相关法律法规内容仍然不够完善的现状,就需要针对农村地区集体性经营建设用地的流转操作行为制定相应的配套政策措施,从而对土地流转与交易行为期间所出现的各种问题进行及时的应对。而在相关政策措施逐渐落实之后,最终一定要通过设立相应的法律法规条款,确保为整个政策制度提供相应的法律保证。
  4.4.1创建信息公开平台
  随着现代社会的高速发展,人们已正式进入信息时代,在信息时代背景下,人们获取信息的途径显著增多,获取渠道也更加便利,这就要求相关部门与机构大力提升土地交易与土地入市操作的信息公开力度。
  通过切实推进信息公开机制,不但能够让更多的农村居民能够详细了解到相应的土地入市操作政策,提升农村居民内心的安全感,同时还能够基于信息的便利性,来缩短相关土地入市操作的流程,增进交易双方之间的沟通与交流。而在针对相关集体性经营建设用地的流转操作期间,更需要提升信息公开与信息透明的程度,从而方便当地农村居民利用信息公开渠道来及时获取有关土地的交易价格,同时也有助于帮助对相关土地有交易需求的机构、企业或者农民个体及时获取到需求的土地地块。
  从社会经济学发展的层面来说,通过对相关土地流转信心进行大力的公开与宣传,能够显著增加对相关土地有需求的个体,将土地交易逐渐由卖方市场转变为买方市场,在上述市场的驱动作用下,有助于通过扩大市场交易的主体,来进一步提升土地的实际交易价值,进而让土地所有者获得更多的收益。
  而从政治学发展的层面来看,通过对相关土地流转操作信息进行有效的公开,能够显著提升社会公众对相关土地操作的监督与管理力度,能够在一定程度上增加相关组织机构徇私舞弊,挪用土地资产所产生的风险,从而为土地所有者的合法权益提供更为有利的保障,进而达到对相关xxxx与腐败行为的遏制作用。因此,对于土地流转操作来说,设立相应的信息公示机构有着极为重要的意义。
  4.4.2引导实施多元且有区别的流转形式
  从政府机构的角度来说,其应当对当地农村居民提供有效的指导,帮助农村居民按照自身的实际需要,采取丰富的土地流转操作手段。举个例子来说,针对具有外出务工打算的农村居民,应当选择将相关土地进行出租的方式,短期流转给其他个体或者机构,从而让这些农村居民能够获得一定的土地租赁回报,同时这些土地也不会因为农村居民外出务工而遭到废弃或者闲置。而针对不希望从事土地耕种劳动,或者不选择务农工作的农村居民来说,其也能够选择直接将相关土地转让给其他想要从事相应土地耕种的个体或者机构。通过采取上述土地流转操作手段,能够大幅度提升农村地区土地的利用效率,降低土地被闲置与被废弃的几率,与此同时,还能够让土地所有者获得更多的收益,从而实现各方利益的有效保障。
  4.4.3支持农村集体土地流转
  要想实现农村集体土地的流转,首先需要对相关土地的转出方提供相应的政策支持,分别涉及到相应的转业支持,生活补助以及资金补助等内容,其中资金补助具体指的是当地政府机构按照转出土地的地块面积,土地规模以及土地内现有的建筑设施等,向农村居民一次性支付相应的资金,从而确保相关农村居民能够具备开展其他工作与事务的经济保障;而生活补助具体指的是,当地政府机构需要成立相应的农村居民生活保障机制,针对完成土地转让交易的农村居民提供相应的、必要的生活保障,从而确保这些农村居民不会因为转让土地而缺乏生活来源;转业支持具体指的是,相关政府机构可以成立相应的农村居民社会工作技能培训机构,针对完成土地转让交易的农村居民提供相应的工作技能培训与工作技巧训练,从而让农村居民能够顺利实现就业,为其今后长期的生存与发展奠定有利的基础。
  除了需要对土地转出方提供支持之外,还需要对土地转入方提供支持,针对相关土地转入方所提供的支持具体指的是接受土地转让的机构、个人提供相应的支持。详细来说,相关政府机构需要针对生产器械,税收政策,筹资政策以及资金补助政策等,对土地转入方提供相应的支持。其中筹资政策以及税收政策主要涉及到对土地转入方提供相应的资金支持,让土地转入方在完成相关地块交易之后,具备充足的资金开展相应的土地开发、土地建设以及土地利用活动;土地税收政策支持则指的是,针对完成土地转入交易的机构与个体提供相应的税费优惠,降低其在利用相关土地地块从事开发与业务经营活动期间所承受的税务压力,从而使其能够利用相关土地地块更好的进行经济发展与建设,提升土地的利用水平;而所谓的生产器械则指的是,相关政府机构需要结合土地转入方利用该土地地块所从事的生产工作类型,业务模式等,为其提供相应的生产工具、生产器械等,从而有效解决其在开展土地建设与业务经营初期所面临的生产工具不足,生产器械较为匮乏的困境,帮助相关机构与个体尽快取得经营与发展。
  4.4.4加强农村环境监察
  在上述不同的土地交易与流转过程中,相关政府机构需要不断提升对土地交易与土地流转行为的监督与管控水平,为土地流转方与土地转入方的合法权益与经济利益提供切实的保障,与此同时还把有关土地的权益以及环境保护的职责同样纳入到上述协议内,此外还能够通过法律的手段为开展上述土地交易行为提供相应的环保职责监督。
  4.4.5成立专门管理机构
  农村集体土地入市必然会引发一系列新的情况和问题,面对这一情况,必须设立一个专业的管理部门进行日常的管理与监控,及时解决所出现的新情况新问题,从而确保土地入市流转工作的顺利推进。从总体角度而言,土地流转入市的工作体系涉及到多个部门、多个层级,必须建立健全相应的管理机构,确保从中央到地方都有相对应的部门对这项工作进行专门处理,对于基层机构来说,由于集体土地入市问题的影响力比较广泛,因此基层政府更应该设立专业的机构,对农村集体土地入市这一工作作出明确的管理。这一专业机构负责的具体内容与责任应该包括以下几个方面:首先,针对农村集体土地流转工作形成具有规范性、标准化的合同内容,为农民与开发商签订合同提供示范性样本;第二,对土地的性质与用途进行细致审查。对那些申请入市的土地用途进行全方位审查,进一步检查这些土地是否存在耕地置换为建设用地的情况,如果发现相关违规处理的情况,要及时呈报有关部门进行处理;第三,对土地入市过程中涉及的纠纷问题进行协调;第四,对土地流转整个过程进行全方位监管,及时发现流转过程中存在的腐败现象,并及时将这些情况呈报相关部门提请处理。

  结论

  在本课题的研究过程中,笔者从国家发展的角度出发,从土地改革的价值入手,进一步阐述了农村集体经营性建设用地入市的时代意义与背景,并围绕当前土地流转入市过程中的具体情况进行分析,重点探讨了A县农村集体经营性建设用地入市模式,并全方位、多角度地挖掘A县与其他试点区域在农村集体经营性建设用地入市改革工作中存在的普遍性问题,在此基础上提出行之有效的解决思路与策略。通过形成一定的研究成果,为今后如何推动集体经营性建设用地使用权入市工作提供参考意见。在本课题的研究过程中,笔者主要形成了以下几个重要的结论:
  各地应根据自身实际情况,确定入市实施主体。经济发达地区可以采用合作社、全资公司等独立的法人机构,作为入市实施主体,在成立这些集体经济组织时,要明确责任义务、明晰管理参与的方式、约定利益分配机制;经济相对落后的地区要参照基层自治组织管理的相关规定,以全体村民的意愿为准;如果村委会自认为不能行使相关的权利,可以委托第三方作为入市实施主体,这种委托也需要全体村民同意。
  扩大入市范围和拓展入市途径,入市范围不应分圈内圈外,从而让农民更好地分享土地发展权的收益。建议允许增量集体经营性建设用地入市。建议拓展用途,使得入市途径多样化。
  完善交易规则和服务监管机制。从规范入市方式和价格管理、加强集体建设用地使用权登记、着力抓好基层组织监督工作三方面入手,完善交易规则和服务监管机制从而提高标准。
  建立健全流转政策,以立法形式确定政策。吸收先进地区经验创建信息公开平台;引导实施多元且有区别的流转形式;支持农村集体土地流转,对于转出方及转入方采取适当政策支持;加强农村环境监察,防范农村集体土地流转过程中存在生态环境破坏甚至日益恶化的状况;成立专门管理机构,成立专门管理机构来进行管理和协调,以处理新情况解决新问题,捋顺土地流转工作,促进集体土地流转的良好进行。

  参考文献

  —、著作类
  [1]毕宝德:《土地经济学》,中国人民大学出版社2010年版。
  [2]毕宝德:《土地经济学(第六版)》,中国人民大学出版社2011年版。
  [3]黄小虎主编:《新时期中国土地管理研究(下)》,当代中国出版社2006版。
  [4]江华、杨秀琴:《农村集体建设用地流转一制度变迁与绩效评价》,中国经济出社2011版。
  [5]施建刚等:《农村集体建设用地流转模式研究一以上海试点为例》,同济大学出版社2014版。
  [6]邹玉川主编:《当代中国土地管理(上)》,当代中国出版社1998版。
  [7]诺斯:《制度、制度变迁与经济绩效(中译本)》,上海三联书店1996版。
  论文类
  [1]陈美球、李志鹏,卢丽红:《“确权确股不确地”的优劣与风险防范——以江西省修水县黄溪村的实践为例》,《中国土地》2014年第8期。
  [2]崔娟、陶铭:《集体建设用地使用权流转可行性之法理分析》,《中国土地科学》2009年第8期。
  [3]冯青琛、陶启智:《浅析农村集体经营性建设用地入市对城镇化的影响》,《农村经济》2014年第8期。
  [4]高圣平、刘守英:《集体建设用地进入市场:现实与法律困境》,《管理世界》2007第3期。
  [5]黄薇:《同权同价有多远一对农村集体经营性建设用地入市的思考》,《中国土地》2014年第3期。
  [6]孔祥志、马庆超:《农村集体经营性建设用地改革:内涵、存在问题与对策建议》,《农村金融研究》2013年第9期。
  [7]梁燕:《农村集体经营性建设用地入市路径选择》,《农业科学研究》2014年第9期。
  [8]李静波:《浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响》,《现代商贸工业》2007年第5期。
  [9]刘永湘、任啸:《农村集体土地自发入市及制度创新》,《中国土地科学》2003年第3期。
  [10]刘守英:《土地改革:法律与政策需适应现实》,《经济导刊》2014年第2期。
  [11]潘伯娟、罗海波、董大芳等:《贵州省集体建设用地流转收益分配问题探讨》,《贵第53页州农业科学》2015年第9期,第236-239页。
  [12]彭建辉:《集体经营性建设用地入市问题探析》,《中国土地》2014年第11期。
  [13]王桂芳、彭代彦:《农村集体经营性建设用地“三同”流转与农地矛盾转型》,《河南工业大学学报》2014年第3期。
  [14]伍振军、林倩茹:《农村集体经营性建设用地的政策演进与学术论争》,《改革》2014年第2期。
  [15]吴月芽:《农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析》,《经济地理》2005年第3期。
  [16]于传岗、罗士喜:《供给侧视角下中国集体主导型农地流转模式的界定与度量标准》,《广西社会科学》2017年第3期。
  [17]于潇、吴克宁、阮松涛:《集体经营性建设用地入市》,《中国土地》2014年第11期。
  [18]周其仁:《土地入市的路线图》,《国土资源导刊》2014年第9期。
  [19]张四梅:《集体经营性建设用地流转制度建设研究一基于优化资源配置方式的视角》,《湖南师范大学社会科学学报》2014年第3期。
  [20]张伟伟、朱玉碧:《农村集体建设用地流转的动因初探》,《安徽农学通报》2007年第20期。
  [21]侯杨杨:《城乡统筹视角下农村集体经营性建设用地入市机制研究》,郑州大学2015年硕士学位论文。
  [22]刘冬凤:《新型城镇化背景下集体经营性建设用地入市的影响因素研究》,浙江财经大学2015年硕士学位论文。
  [23]刘正波:《论农村集体经营性建设用地使用权流转制度》,湖南师范大学2015年硕士学位论文。
  [24]阮韦波:《农村集体经营性建设用地使用权流转影响因素与流转机制分析一以浙江省义乌市为例》,浙江大学2009年硕士学位论文。
  [25]施莹:《农村集体建设用地入市模式的研究》,华侨大学2015年硕士学位论文。
  [26]王佑辉:《集体建设用地流转制度体系研究》,华中农业大学2009年硕士学位论文。
  [27]Ruden,S.T.Property Rights.Land Market and Investment in Soil on servation,Paper Prepared for the Workshop,Economic Policy Reforms and Sustainable Land Use in LDC:Rent Advances in Quantitative Analyisa,1999,5(12).
  [28]Tasso Adamopoulos.Land inequality and the transition to moden growth,Review of Economic Dynamics,2008,(11).
下载提示:

1、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“文章版权申述”(推荐),也可以打举报电话:18735597641(电话支持时间:9:00-18:30)。

2、网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。

3、本站所有内容均由合作方或网友投稿,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务。

原创文章,作者:写文章小能手,如若转载,请注明出处:https://www.sbvv.cn/chachong/14693.html,

(0)
写文章小能手的头像写文章小能手游客
上一篇 2021年10月26日
下一篇 2021年10月26日

相关推荐

My title page contents