论婚姻关系中女性不动产权益保护

摘要 :我国十分注重保障妇女权益,通过具有最高效力的《中华人民共和国宪法》第四十八条明文规定国家保护妇女的权利和利益,同时不断在社会生活的各方面对此时刻予以关注。然而,在社会生活中尤其是在经济方面,妇女仍然处于相对弱势的地位,反映到司法实践

摘要:我国十分注重保障妇女权益,通过具有最高效力的《中华人民共和国宪法》第四十八条明文规定国家保护妇女的权利和利益,同时不断在社会生活的各方面对此时刻予以关注。然而,在社会生活中尤其是在经济方面,妇女仍然处于相对弱势的地位,反映到司法实践中最为突出就是在婚姻纠纷中对妇女财产权益保护十分困难。本文就是针对家庭混应关系中女性的不动产权益保护问题进行探讨和研究,结合我国当前实际情况,提出一些有建设性的建议和对策,补充和加强我国对女性权益的保护力度。

关键词:婚姻关系;女性;不动产;权益保护 论文代笔

一、婚姻关系中不动产的概述

(一)婚姻关系中不动产的特征

所谓婚姻关系,是指基于婚姻缔结而在夫妻间产生的权利、义务关系。在人们普遍的认知中,婚姻关系是根据法律结成夫妻的关系,一般是指一夫一妻制的夫妻关系。婚姻关系中的不动产分为婚前取得的不动产和婚后取得的不动产。婚后取得的不动产至少有三种状况:婚后取得的房改房(在我国政策下即使一方单位提供的房改房仍带有国家给予的夫妻两人的福利或是补助)、婚后取得的商品房、婚前首付婚后共同还贷的按揭商品房,《解释三》只对其中的第三种情况进行规定,本身就说明婚姻中的不动产不宜简单处理、作统一规定,即使是第三种情况也不宜统一规定。由此可见,婚姻关系中的不动产并不是三言两语就能够概括总结的。

(二)婚姻关系中不动产的主要类型

在学理上,可以根据不同的标准对物进行多种分类。按物的自然性质或法律规定是否可以移动作为标准,物产可分为动产和不动产,该分类方法始于罗马法,当代无论具有大陆法系思维还是英美法系思维,都已继受了罗马法对不动产与动产的基本划分,欧陆国家民法典更在立法中强调所有的物均被分为不动产与动产。

我国1986年颁布的《民法通则》及1995年颁布的《担保法》都规定了不动产和动产,2007年10月实施的《物权法》更是以基本立法的形式,将物划分为动产和不动产。房屋作为最普遍、最典型、最重要的不动产,是各国和地区立法上的共识。

在日常的家庭生活中,婚姻关系存续期间的不动产主要指房屋及车辆,房屋属于保值、增值财产,车辆属于贬值财产,二者都以权属登记作为产权确认的唯一依据,即产权登记人是谁,即为该房屋或车辆的所有权人。鉴于车辆属于贬值财产,而房屋属于保值、增值财产的特质,在现实生活中,我们往往只将房屋作为婚姻关系中的不动产来讨论研究。

婚姻关系中不动产取得的类型多种多样,层出不穷。仅从房屋购买的主体来看,婚姻关系中所购买的房屋可以分为婚前购买和婚后购买,婚前购买又可以分为婚前由父母出资购买、婚前个人出资购买,婚后购买又可以分为婚后双方父母出资购买、婚后一方父母出资购买、婚后某一方出资购买。

(三)婚姻关系中不动产的法律意义

无论在外国,还是我国,房屋作为价值最高的私有财产类型,在个人以及家庭生活中占据十分重要的地位。特别是房价持续快速上涨,使得房子成为家庭财产的核心,甚至是一个家庭唯一重要的财产。我国立法对于房屋所有权的归属问题的规定,分散在《民法通则》及其相关司法解释、《物权法》、《婚姻法》等多个条文当中。近年来离婚案件增多,在离婚时最难分割的财产就是房屋。一方面因为房屋的价值较高,涉及双方最根本的财产权益,另一方面是因为我们国家的房产政策有一系列的历史沿革,房屋所有权的形式多样,取得的时间不同,法律地位不一,这都增加了法院审理离婚案件的难度。

二、婚姻关系中女性不动产的主要权益

随着房屋的价值越来越高,房屋在婚姻生活当中的地位也显得越来越重要。在当今社会,日益常见的现象是父母帮助子女购房。对于一般的家庭,父母帮助子女购房可能需要花费其一生的积蓄,父母为子女购房,是出于对子女的爱护,父母都希望子女有一个幸福的婚姻生活,而一旦子女婚姻关系终止,父母终生的积蓄可能面临重大损失。所以在婚姻关系中夫妻双方各自不动产的权益,不仅仅是他们个人的不动产权益,其中还包括双方父母对子女的深深的爱。

(一)不动产的所有权

2001 年婚姻法修订后,我国婚姻法已经有十多年时间未再进一步调整,经过十多年经济社会的高速发展,我国经济结构已经发生重大转变,商业化和城市化趋势日趋明显,而在城市中离婚率居高不下,人们对夫妻个人财产的保护意识愈加凸显。婚姻与财产的分离成为众多年轻人的一种主流观念。为此,中华人民共和国最高人民法院于 2011 年 8 月 9 日出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释(三)》)。房屋所有权的取得时间,即权利人基于法律事实取得房屋所有权的时间。但是要特别强调,房屋所有权的取得时间不是一个时间段,而是一个时间点,权利人从该时间点开始取得不动产的所有权。确定不动产的归属过程就是确定不动产所有权归属的过程。

我国法律体系下房屋所有权的取得有基于法律行为情形下的房屋所有权取得和非基于法律行为情形下的房屋所有权取得两种。 基于法律行为情形下的房屋所有权取得主要有有效合同的签订、过户登记。非基于法律行为情形下的房屋所有权的取得主要有事实行为(建造、添附)、继承、婚姻、法院判决或仲裁、法院的强制执行、公法征收这几种情况。房屋所有权是不动产所有权的子概念,它是指所有权人在法律规定的范围内,对自己的房屋以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配,并排除他人干涉的权利。

所有权为典型的物权(物权的原型),是财产权利的核心内容。所有权的内容分为积极权能和消极权能两方面,前者是指权利人对标的物所享有的占有、使用、收益和处分权能。2001年婚姻法正式确立了夫妻法定财产制为婚后所得共同制。其主要内容有:夫妻财产所有权、夫妻财产的管理、使用、收益和处分,债务的负担和清偿,以及夫妻共同财产制终止时财产的分割和清算等。从不动产所有权取得时间来看,婚姻关系中女性不动产所有权可以分为女性婚前不动产的所有权、女性婚后不动产所有权。

1、婚前房产权。婚前夫妻一方以个人财产按揭购房并登记在一人名下。婚前一方签订房屋买卖合同以及贷款合同,领受房屋并将产权登记在自己名下,同时符合《婚姻法》婚前取得财产以及《物权法》物权登记有效的规定,应当认定为该房屋为个人财产。虽然购买人与银行签订按揭贷款合同并办理了抵押登记,但并没有改变不动产的权属关系,银行只是作为借款人与贷款方构成债权债务关系,对该不动产只拥有抵押物权,并无所有权。而该不动产作为该方个人财产的价值自然转化形态,显然应当归于一方所有,按照合同相对性的原则,婚后贷款偿还义务应由购买人负担。《司法解释三》第10条明确规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。上述规定很好解决了婚前购买不动产并登记一方名下的不动产归属问题,以物权登记发生效力时间代替房产证取得的时间作为划分按揭不动产归属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,保护夫妻双方的个人财产权利的实现。一方在婚前已经通过首付款加银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,房地产商交付不动产和购房者交付房款的两个债权行为和该不动产登记在购房者名下的物权行为均已完成,不动产作为不动产所有权的权利客体在婚前婚后并未发生变化,离婚时不能归属于夫妻共同财产予以分割,故离婚时应将按揭不动产认定为一方的个人财产。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。但如果婚后另一方配偶负担部分还款义务,为不动产增值支付相应的对价,应考虑配偶一方参与还贷实际情况,可认定其对相对应不动产增值部分付出了协力或贡献,离婚时在确定不动产归属于产权登记一方的前提下应对另一方作出公平合理的补偿。但如果婚后另一方配偶负担部分还款义务,为不动产增值支付相应的对价,应考虑配偶一方参与还贷实际情况,可认定其对相对应不动产增值部分付出了协力或贡献,离婚时在确定不动产归属于产权登记一方的前提下应对另一方作出公平合理的补偿。但从另一个角度看,婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务,对于维护房屋的所有权现状具有积极意义, 降低了因还贷不力银行就该房屋行使抵押权的风险,而且夫妻一方在家庭分工中做出的贡献应在不动产价值中直接体现。同时夫妻一方还款时意味着还款资金失去了循其他途径增值的机会,所以笔者认为《司法解释三》第10条在规定不动产归婚前登记方的同时应确定只要配偶一方为按揭还款支付的物质或非物质的对价就应拥有共享增值的权利,这样既关注物权转移, 又重视婚姻的特殊性, 无论是从价值导向还是结果公平的角度看, 都更为合理。

婚前夫妻一方以个人财产按揭购房,婚后登记在一人名下。婚前一方签订房屋买卖合同,以个人财产支付房屋首付款并以个人名义签订按揭贷款合同,婚后才取得不动产登记,这种情况与婚后一方以婚前个人财产按揭购房并登记情况是一致的,无论是婚前还是婚后取得登记,购房人为不动产支付的对价来源于个人私有的财产,权利人无论在何时行使处分权都不影响财产的权利归属。婚前夫妻双方共同出资按揭购房,登记在一方或双方名下。登记在双方的情况下,因购买不动产并登记事实发生在双方未缔结婚姻身份关系之时,按照《物权法》第103条家庭关系外的共有应视为按份共有,所以该不动产应认定为是夫妻双方按份共有财产。双方对银行贷款负有按份额比例的清偿义务。

对于婚前购买的经济适用房应归属为为夫妻个人财产,离婚时购房者卖出房屋的,所得价款除补偿政府所有权份额后应归个人所有,如有增值部分也应视为居住型需求的自然增值归个人财产范围。对于婚后购买的经济适用房,购房款等价不动产份额部分应归属为夫妻共同财产。

女性婚前以个人财产出资购买房屋,并在婚前办理了产权登记,该房屋当然属于女性婚前的不动产,并享有对该房屋的占有、使用、收益和处分权能,与婚姻关系期间不动产的所有权区分开来。女性婚前个人全额出资购买房屋,并签订了房屋买卖合同,但是在婚姻关系存续期间办理了产权登记的,法律虽然没有相关规定,但是根据类推适用的原则,该房屋应当属于女性婚前的不动产,离婚时不应当作为婚姻关系存续期间的夫妻共同财产中的不动产来进行分割。

夫妻一方以婚前个人财产婚后按揭购买房屋并登记在个人名下,作为将婚前动产价值固定为不动产价值,这属于夫妻一方婚前个人财产的价值转化,显然应当归于一方所有。婚前一方签订房屋买卖合同以及贷款合同,领受房屋并将产权登记在自己名下,同时符合《婚姻法》婚前取得财产以及《物权法》物权登记有效的规定,应当认定为该房屋为个人财产。

房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。实际生活中,城镇居民购买的房改房主要有两种情况:一是按房改政策购买并已经取得所有权的房屋;二是按房改政策购买尚未取得所有权或者只享有部分所有权的房屋。按房改政策购买并已经取得所有权的房屋的处理中,区分个人婚前购买的房改房和婚姻关系存续期间购买的房改房。①对于个人婚前购买的房改房,根据《婚姻法》第十八条的规定,除当事人另有约定外,属于一方婚前财产,离婚时不得作为夫妻共同财产分割。②对于婚姻关系存续期间购买的房改房,情况则比较复杂。

《婚姻法》司法解释(二)第十九条就明确规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。但这一规定似与《物权法》存在冲突。因为根据《物权法》的规定,不动产物权变动采登记生效要件主义,不动产登记簿是确定物权归属和内容的依据。如此一来,未登记的夫或妻是否还能取得房屋的共有权就成为一个令人困惑的问题。有观点认为《物权法》实施后,这种情况下只能认定房屋归登记名义人所有,而不能认定为夫妻共有财产。笔者认为这种说法尚过于绝对。

同时,《婚姻法解释(三)》第十条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。以此可见,如果女性婚前并没有全额付清所买房屋的价款,在婚后用夫妻的共同财产还贷,即使不动产登记于首付款支付方名下,离婚时也不一定自然享有该不动产的所有权。

其他女性婚前购买不动产的情况,无论是女方父母出资还是男方出资,都可以认定属于赠与该女性不动产的一个赠与行为,推定为女性婚前财产,所购置的不动产的所有权属于女方个人。如果在婚前或者婚姻关系存续期间双方当事人产生分歧导致纷争,可以根据《婚姻法解释(三)》第六条的规定,婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

2、婚后房产权。根据我国现行《婚姻法》的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,除非当事人另有约定或法律另有规定,归夫妻共同所有。以此推断,夫妻在婚姻关系期间所得房屋,即使登记在一人名下,只要无特别约定或法律的特别规定,就应当认定为夫妻共有财产。事实上,这一结论也得到了司法实践的认可。

婚姻关系的本质是摆脱夫妻双方主观任性的客观伦理理性。夫妻财产制度作为婚姻关系在制度层面的一大体现,其含义有广义和狭义之区分。广义上讲,夫妻财产制度是指这样一种制度:它是规定了夫妻婚前财产和婚后所的财产的归属、管理、使用、收益、处分,以及债务的清偿,婚姻解除时财产的清算等方面内容的法律制度,以一言概之则是有关夫妻财产关系的制度。而从狭义层面来讲,夫妻财产制度是关于夫妻对于婚姻关系存续期间所的财产的所有关系的制度。

我国立法中关于夫妻财产制有法定财产制和约定财产制两种,并且2001年《婚姻法》(修正案)将夫妻约定财产制与法定财产制地位并列且约定财产制的效力优先于法定财产制,在《婚姻法》第19条明确规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。

夫妻财产制规范的范围是夫妻之间,所以属于身份法的范畴,但是规范的是财产关系,所以又脱离不了财产法的性质。因此夫妻财产制处于身份法的交界点。充分认识夫妻财产制对于建立一个融洽的夫妻关系以及家庭和社会的和谐稳定是非常重要的。夫妻财产制亦称婚姻财产制,是指确定各种夫妻财产制的设立、变更与废止,夫妻婚前财产和婚后所得财产的所有权归属、夫妻财产的管理、使用、收益、处分,以及家庭生活费用的负担,夫妻债务的清偿责任,婚姻关系终止时夫妻财产的清算和分割等问题的法律制度。

在古代,各国立法对夫妻财产基于夫妻一体主义,多采取“吸收财产制”,妻的财产因结婚而为夫家或夫所有,否认妻子独立的财产权。随着现代社会的发展,各个国家和地区的夫妻财产制也发生了重大的变化,出现了多种形式。瑞士的统一财产制、台湾的联合财产制、日本的分别财产制、我国的共同财产制。

通常情况下,买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人的收入状况及资信后,将所贷款项直接划入开发商的账户。至此,买受人的付款义务已经全部完成,与银行之间形成债权债务关系。婚后取得房屋所有权证,并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得,但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说,婚后房屋物权的取得并非凭空取得,而是依据婚前的债权转化而来,因此离婚时判归产权登记一方比较公平。

《婚姻法解释(三)》第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

司法实践中,婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割,对于这个问题,《婚姻法解释三》第十二条规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。”

婚后夫妻以共同财产按揭购房并办理登记并以婚后所得还贷,这是夫妻不动产分割中最简单的一种情况。根据《婚姻法》法定财产制,婚后用共同财产购买不动产即使登记在一个人名下也应当成为夫妻共同财产。《司法解释二》第 19 条的规定,一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,即使房屋权属证书登记在一方名下的,还是认定为夫妻共同财产。本条文的立法精神在于法院确定婚后购置的按揭房在离婚时应先适用婚后置业属夫妻共同财产的司法准则,除非有相反的证据。

夫妻一方首付后与银行签订按揭合同而负担的还款债务因为是基于购买不动产行为产生,合同主体为不动产登记方且抵押物为个人不动产,所以按揭还款债务应为个人债务,由个人负担。一方配偶负担还款的部分在离婚时应按实际金额由不动产所有人一方给予相应的补偿。夫妻一方以婚前个人财产婚后按揭购买房屋并登记在双方名下,可视为出资方对配偶一方的财产的赠与并已通过物权登记行为实际履行,该不动产属于夫妻共同财产,按揭款属于夫妻共同债务,离婚时不动产由夫妻共同所有并均等分割。

经济适用房是由购房人以购房款作为出资,与政府共同按份共有该房屋的产权,其中政府的出资方式是将政府用于经济适用房建设的财政性质的支出转化为对该房屋的投资,这部分投资包括政府所减免的土地出让金、各项税费以及政府预算支出中对于城市中低收入家庭住房保障方面的福利性质的财政补贴部分。在这种共有的形式下,政府和购房者按照各自所占有的比例共同拥有该房屋的产权,但政府只对房屋处分权、收益权进行了限制性的规定,将其共有份额中的占有、使用权能让渡给购房人,以实现经济适用房制度的保障功能。。现行经济适用房制度中,两项制度最为重要,一是经济适用房只能由购房人自己及其家庭成员占有,使用,不得出租收益;二是购买房屋五年以后购房者可以行使处分权,将房屋对外交易,但所得收益要缴纳本应该缴纳土地收益或者土地出让金,以保证政府的支出在完成住房保障任务时得到合理的补偿。

(二)不动产的用益权

用益权可以分为两大类,一类是用益物权,一类是用益债权。不动产的用益权亦可以分为不动产的用益物权与不动产的用益债权。对于租赁来说,当事人享有的是债权性用益权。不能一谈到用益,就说成是用益物权。承租权可以称为用益权即债权性的用益权,但是不能称为用益物权。我国《物权法》第一百一十七条规定,用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。

原物与孳息的关系,是指两物间的一物由另一物所生的关系。原物是指产生收益的物,孳息为由原物所生的收益。关于收益与孳息是否同一的问题,学者有不同的认识。有学者认为,收益是指收取所有物所产生的经济利益或物质利益。这里所讲的经济利益,并不限于物之天然孳息和法定孳息,而且包括在生产经营活动中的劳动收益和利润。有学者则认为,收益是指收取物的孳息,包括天然孳息(如果树结的果实、母畜生的幼畜等)和法定孳息(租金、利息等)。

所有物的增值,无疑应当属于收益,但不是孳息。因为孳息是独立之物,孳息与原物是两个物之间的关系,而增值利益是该物本身的交换价值的增加。未分离的孳息,孕育中的孳息,可以导致财产增值,对该种增值,在某些情况下,可以折合成价额由当事人进行利益分配。

《婚姻法》第18条规定,“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)夫妻一方的婚前财产。”《婚姻法解释一》第 19 条规定,“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但当事人另有约定的除外。”《婚姻法解释二》第 11 条规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’:(一)一方以个人财产投资取得的收益。”对于夫妻婚前个人财产婚后增值的归属,我国法律和相关司法解释没有明确规定,但根据上述规定的立法精神,可以得出结论:婚前个人所有财产在婚姻关系存续期间取得的投资收益,为夫妻共同财产;婚前个人所有财产在婚姻关系存续期间的增值,不区分主动增值和被动增值,均为夫妻一方的个人财产。

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(三)不动产的处分权

我国《婚姻法》第十七条第一款规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。” 此处的“处理权”,从字面上理解是指处分和管理的权利。

处分权是婚姻双方对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利,即决定财产在事实上或法律上命运的权利。包括资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。处分权是所有权四项权能的核心,是财产所有人最基本的权利。处分权在多数情况下由所有人享有,但在某些情况下,也可以使所有权与处分权分离,形成非所有权依法享有的处分权。处分权是指依法处理所有物的权力。表现为所有权人对财产的消费或出卖等,所有权人通过出租、寄托等合同将财产使用权、占有权转移,也是行使处分权。处分权也可由非财产所有人行使,如人民法院依民事执行程序对债务人的财物拍卖、变卖等。

作为不动产的所有人,女性对不动产拥有所有权。《合同法》第132条第1款明确规定:“出卖的标的物应当属于出卖人所有”,所谓“属于出卖人所有权”,显然意指买卖标的物的所有权人可以作为出卖人。标的物的所有权人,即对标的物享有所有权之人,根据《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”财产所有权人(注:此处《民法通则》使用的是“财产所有权”的表述方式,而不是“物的所有权”的表述方式,但这似乎不妨碍根据该规定确定物的所有权人,至少物是财产的一种。)显然可以处分自己的所有权,通过处分自己的所有权可以使作为所有权标的的物归属于他人,从而实现物与人的结合关系的变动,适应市场经济对市场资源的配置。

(四)不动产的其他权利

居住权,用益物权的一种,指对婚姻中双方所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权作为一种独立的用益权制度,属于物权,是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利,但房屋所有人并无为之有积极作为的义务,故居住权属于物权。同时,又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定,因而居住权又属于他物权。 居住权是因居住而对房屋进行使用的权利,也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要,对房屋的使用只能限于为居住的目的,而不能挪作他用,比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下,居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。 居住权具有不可转让性。在罗马法中,“人役权是不能让与的权利,但权利的行使则可以转让,如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言,它不能与权利人相分离,故权利人死亡,其权利即行消灭。”目前,在中国,对居住权中是否包含租赁权,学者们意见还有纷争。

使用权,根据法律释义,指不改变财产的本质而依法加以利用的权利。通常由所有人行使,但也可依法律、政策或所有人之意愿而转移给他人。如我国国家财产的所有权属于中华人民共和国,而国家机关、国有企业和事业单位根据国家的授权,对其所经营管理的国家财产有使用权。

收益权是指获取基于婚姻双方所拥有的不动产而产生的经济利益的可能性,是人们因获取追加财产而产生的权利义务关系。收益权是所有权在经济上的实现形式。所有权的存在以实现经济利益和价值增值为目的,这最终体现在收益权上。

三、侵害婚姻中女性不动产权益的表现

随着我国经济发展水平不断提高,房价不断上涨越来越成为夫妻购房置业的难题,为改善生活,按揭购房、家庭共同出资购房、购买经济适用房等目前已成为比较普遍的购房方式,因离婚时不动产归属问题引起的纠纷也日益增加,特别是离婚案件中,对于按揭购房、父母出资购房、不动产增值部分等情况如何认定归属并进行分割,是当事人争议的焦点的问题。侵害婚姻中女性不动产权益的表现主要有以下几种。

(一)不动产的所有权被侵害

从不动产和不动产所有权产生的时间上看,对于土地及自然资源等不动产而言,不动产先于不动产所有权产生,对于人的劳动而产生的不动产,自不动产产生之日起,不动产所有权同时产生,除非所有权人抛弃其所有权。由此可知,房屋和房屋所有权同时产生,当房屋建造完成时,即产生房屋的所有权,除非所有权人抛弃其所有权。当房屋灭失时,所有权人对房屋的所有权同时消灭。

房屋的所有权可因婚姻关系的变化而发生变动,具体包括结婚和离婚两种情形。因婚姻关系而引起的房屋所有权的争议属于物权法和婚姻法的调整范围。在司法实践中,离婚诉讼涉及到房屋所有权的分割最为常见,分割的前提是房屋属于夫妻共同财产,如当事人对是否属于夫妻共同财产发生争议,仍需司法判定该房屋的所有权,只有属于夫妻共同财产时,才能发生离婚时房屋的分割问题。

(二)不动产的用益权被侵害

现今商品房市场比较繁荣,离婚诉讼中经常涉及的是所购商品房的性质认定和分割问题,关于公房的使用和承租已经随着历史的发展较为少见,但并不代表没有。因此,如果涉及这一问题,人民法院仍可根据《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》有关规定进行处理。

司法实践中这种作法的合理性在于,承认配偶的劳动价值,承认其对家庭的贡献,更符合我国目前的家庭生活状况及伦理观念。建议我国在民法典亲属编中对夫妻一方个人财产婚后的增值归属加以规定,并确立主动增值和被动增值的区分原则,明确主动增值归夫妻共同共有,被动增值归夫妻各自所有。

(三)不动产的处分权被侵害

《婚姻法司法解释三》第十一条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

无权处分是指,无处分权人处分他人财产权利而订立的合同。这种“处分”是指法律上的处分,包括财产的出让、赠与、抵押等。表见代理则是一种广义的无权代理,它系指行为人没有代理权,但有理由使交易相对人相信行为人有代理权的无权代理。此时,该无权代理可以发生与有权代理同样的法律效果。夫妻作为特殊的交易主体,夫妻之间更容易发生无权处分行为,我国合同法第51条规定的无权处分制度与第49条规定的表见代理制度在这个行为发生时的作用就凸显出来。

另外,无权代理并不以不符合表见代理为必要。《物权法》第 106 条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”就不动产而言,“受让”是指不动产登记的变更。而不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中,因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产。

四、婚姻关系中女性不动产权益的保护方式

(一)民事保护

女性合法民事权益的保护,是指为保障权利不受侵害或恢复侵害的民事权利所采取的救济措施。民事权利的保护分为自我保护和国家保护。民事权利的自我保护,又称为私力救济,是指权利人自己采取各种合法手段来保护其权利。自我保护的方式主要有自卫行为和自助行为两种。实施自助行为的条件为:第一,须为保护自己的权利;第二,须情事紧迫来不及请求国家保护;第三,须采取法律许可的方式;第四,须事后当即请求国家保护民事权利的国家保护,又称公力救济,指民事权利受到侵犯时,由国家机关通过法定程序予以保护。

平等民事主体之间因房屋所有权产生争议的,可向人民法院提起民事诉讼,请求人民法院以判决的形式保护自己的房屋所有权。根据诉的种类,分为如下四种:确认之诉、给付之诉、形成之诉、执行异议之诉。

(二)行政保护

当婚姻关系中女性不动产权益受到侵害产生纠纷时,根据纠纷性质的不同,可以通过更正登记和异议登记、行政复议、行政诉讼这三种有效途径来解决。

1、更正登记和异议登记。根据《物权法》第十九条的规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。由此可知,异议登记是更正登记前采取的临时措施,可以对错误登记的利害关系人进行保护。在权利尚未最终确认时,对第三人起到了警示的作用,从而在客观上降低登记名义人处分不动产的几率。不排除他人滥用异议登记使婚姻关系中的女性不动产的权益受到侵害,异议登记记载于房屋权属登记册15天后即期满失效,如果婚姻关系中的女性因恶意登记损害权利人的利益,造成婚姻关系中女性的真实权利损失的,应当追究其民事赔偿责任。

2、行政复议。婚姻关系中的女性认为行政机关未依法发放房地产权证或其行政行为(如登记行为、征收行为)改变了房屋所有权,侵害了自己的权益,可依《行政复议法》的规定,向上一级行政机关提出行政复议,上一级行政机关经审查认为行政机关的行为确有违法或不合理之处的,可予以纠正。若婚姻关系中的女性对行政复议仍不服以的,可向人民法院提起行政诉讼。

3、行政诉讼。当发生行政争议时,婚姻关系中的女性除了可以依据《行政复议法》的规定提起行政复议外,还可以依据《行政诉讼法》的规定,直接向人民法院提起行政诉讼,要求行政机关履行义务或撤销行政机关的行政行为、确认行政行为违法或无效。人民法院对行政机关的行政行为予以审查并作出相应的判决。

(三)司法保护

物权变动与约定夫妻财产制冲突,建议参照国外相关立法,建立适合本国的夫妻约定财产登记、公示制度以保护夫妻双方以及第三人的合法权益。完善民法制度,加强民事司法解释工作,及时填补法律漏洞。而各法官之间对于案件、法律的理解和推理差异,也是导致法院对同类案件不能同等处理的原因。“同案异判”的问题,使得人们在夫妻一方擅自处分共有房产等诸多纠纷中感到无所适从,严重影响了司法公信力和司法权威。具备良好的法律职业道德和高超的司法技能,才能真正地树立起崇高的司法权威和司法机关公正的执法形象。

法律唤起了人们对司法公正的追求和法的价值的依恋,建立人们的司法信仰,有利于激发人们对于法律的尊敬和依赖,这对于正在努力进行法治建设的中国而言,意义尤其重要。江苏省高级人民法院《婚姻家庭案件审理指南2012》,判决离婚时夫妻共同财产的分割规定,离婚诉讼中,如当事人协商不成,人民法院对夫妻共同财产的分割需秉承照顾子女和女方权益原则。

为更有利于法律规则的准确适用、突出婚姻法的特殊属性,建议法律规定人民法院在审理离婚不动产归属的案件时,应考虑除财产因素外的某些对具体案情认定有重要影响的因素。借鉴国外的做法,法律可明确规定应考虑以下的因素:第一是夫妻双方对于有关不动产的获得和增值所做的贡献,包括夫妻的收入差距、负担家庭劳动比例、照顾子女行为、主动性投资行为协力带来的收益、人工(自然)增值部分的贡献等。第二是离婚时夫妻的就业能力、社会适应能力、身体状况、年龄差异、是否另有住处、是否有其他需赡养或抚养对象等。对于就业能力弱、社会适应能力差、身体状况差、年龄偏大,没有住处、有其他需赡养或抚养对象的一方,应该予以适当的照顾。

(四)其他保护

试构建一套婚内民事侵权赔偿制度。女性更可以在现行法律没有提供全面立体保护的帷帐下 ,采用契约模式保护自身权益。“夫妻联名登记”制度,隐名共有人为共有权人的夫妻一方以及作为与之交易的买受人一方,应当善于使用查询权、更正登记申请权和异议登记权,以保证交易的顺利、维护自身利益。

现代,婚姻协议,尤其是婚前财产协议的作用日趋重大。所谓婚前协议一般是指双方在婚前就婚姻过程中以及与离婚有关的问题进行约定,从而排除强制性法律规定的适用。婚姻协议则包括了在婚姻过程中,配偶双方协定的与财产和身份有关的协议。本质上说,婚姻协议是一种合同。

但是,放任当事人自由订立婚姻协议,而不加以规范和干涉,势必会出现一方当事人凭借优越地位(通常情况下是优越的经济地位)盘剥另一方当事人的情况。尤其女性在总体经济地位要弱于男性的情况下,地位很容易窘迫。如是,划定当事人在此方面自治的范围,乃是充分实现公平正义之举。无论是传统还是现代家庭活动中,男性主外,女性主内的家庭分工方式是一种主流的婚姻生活模式,女性在照顾家庭、抚育小孩、照顾老人上付出较多的义务,承担较多的责任,丈夫在对外工作、获取更多的收入上付出较多的义务,这就在客观上造成了夫妻之间可能会存在存在收入的差异,但丈夫获取财产的成果是因为有妻子的辛勤劳动的付出才能得到,故妻子所付出的家务劳动而产生的成果也应认定为为家庭及婚姻创造共同财产的范畴。

夫妻日常家事代理权来源于罗马法中的家事委任说, 即妻的理家权是由夫的委托才发生的, 其含义随着时代的变迁而有所更新。即使早期西方国家的婚姻家庭立法中, 基于与中国人 男主外、女主内类似的观念, “日常家务通常操之于妻, 而夫则对日常家务不管; 且在法律上, 不论在任何夫妻财产之下, 夫虽握有家务管理之权限, 但并不实际从事家务之管理”。

婚姻家庭关系作为民事法律关系,我国在婚姻家庭立法中更多的确定当事人约定为先的法律原则,为确保夫妻之间能以个人意思表示约定不动产归属的实施,也为平衡解决善意第三人和夫妻双方的财产利益问题,我国应建立夫妻不动产约定的登记或公证制度,明确约定以在不动产登记机关登记备案或在公证机关进行不动产归属公证为准,约定经过登记或公证的在离婚确定归属时可依登记或公证内容处理;约定不经过登记或公证的如离婚时夫妻双方愿意按照约定执行的可遵此确定归属,如离婚时夫妻对约定有争议的按法定财产制处理。

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