房地产及银行信贷风险现状分析

  1.选题背景与研究意义

  1.1选题背景

近年来商业银行呈现出不良贷款和不良贷款率双升的特点,需加强关注其自身信贷资产,不断优化贷款结构降低不良贷款额,降低风险隐患的行动刻不容缓。一般来说,银行都存在一定的风险、盈利和竞争,如果在银行进行不良贷款,银行就会受到相应的影响。银行的不良贷款对于一个地区或者一个国家的金融体系的也会造成不小的影响。房地产行业的投入和发展都需要投入大量的资金,而银行的功能之一是满足客户的资金借款需求,因此,银行与房地产行业无形之间就存在着紧密的关联。
房地产泡沫产生的原因与银行信贷规模的扩大是因与果的关系。尤其是不同的商业银行,为了达到同样的目的,也就是短期盈利的目标,给房地产商提供更低的贷款利率。由于房地产业相对其他产业投资回报率比较高,在产业发展迅速时期,往往会有着相同行业更大的竞争压力,大部分房地产商就会选择商业银行中低一些房地产信贷,因此就会导致大量的银行资金进去房地产行业。因为每当房价提高时,银行就会扩大信贷规模,信贷扩张的同时又会使房价提高,如此循环往复,房地产泡沫的产生也就不远了。随着经济发展速度放缓、国家宏观政策调控,再加上地产开发商和个人投资不慎、经营不善,导致资金链断裂,房价下跌。银行业在扩大信贷规模后,引发的房地产连锁反应使得银行业逐渐开始意识到房地产业信贷规模存在的巨大风险。由此,我们国家许多的大规模的商业银行逐渐降低信贷规模。同时引发的后果是房地产开发过度、房价泡沫纷纷开始累积,造成许多的房产住宅根本没有达到使用或者入住的基本标准。房屋因追求高周转快运营导致的工程质量低劣等,均导致大量房产去化困难销售不畅。

  2.相关概念界定

  2.1房屋空置率概念界定

房产空置率指的是在所有房屋中,房屋空置的数量占房屋所有存量的比率。房屋控制率是能够计算或者反映所有已经建成的房屋空置程度,其计算方式是:
房屋空置率=一定时期内内商品房的空置面积/所有房屋总面积
经过长期的研究,以我国的房地产业增加的量发展的特点、真实状况、房屋空置率计算的初步结果来确定了:当房屋空置率位于0%-14%的区间,房产行业会供不应求,从而产生房产泡沫,增强对房地产信贷规模的影响。当房屋空置率处于15%-30%的区间时,房地产行业则处于健康状态,换句话说,这个比例的房屋空置率就是70%-85%的理论上的吸纳率,即商品房租、售率。有两种情况我们可以判定政府的调控范围。如果空置率处于30%,说明房屋的租售面积大于竣工面积,与此同时还要消化大约三千万平方米左右的空闲面积,因此,这是政府调控的最合适目标。如果空置率是15%,则意味着相反的情况,因此,维持当年房屋的空置率就是最合理地安排,有利于经济稳定和社会稳步前进。当房屋空置率处于31%-40%的区间,因为市场上供大于求,导致房价出现回落,空置房屋较多导致地产企业资金收紧,进而导致不良信贷率的上升。

  2.2地产信贷范围界定

房地产信贷的概念界定包括它的含义、具体实务、风险、内容与特点等。其内涵指的是一种专门为房地产服务,重点针对房地产再生产的各流程进行贷款发放的活动。具体来说,房地产信贷的主要功能是利用金融机构或者银行来聚集资金,将这些资金通过一定程序支配给房地产行业的相关主体。房地产的信贷风险也是存在的,且存在很多的不确定因素。它指的一些商业银行在提供相对的房地产信贷业务时,流程或步骤不完善,内部监管不协调、风险管控不合理、其他外部环境因素不可控等因素的影响,造成房地产存在信贷资金损失的可能。我们国家的各个商业银行由于迅速发展的房地产信贷,积累了比较大的风险,也造成了房地产信贷的管控体系的安全隐患较大。另一方面,我们国家的房地产信贷项目中直接融资比例较小,比如:债券、基金、股权等直接融资我国资本市场中发展基本不是很牢固,所以加大了房地产信贷的风险等级。房地产信贷的内容大致包括两类:个人住房贷款、房地产开发。这些贷款普遍有贷款金额较大、贷款的期限较长等特点。

  2.3相关理论综述

相关的房地产信贷风险理论主要有三个:一是全面风险管理理论;二是现代投资组合理论;三是信息不对称理论。全面风险管理理论在理论层面上给我们说明了降低房地产信贷不良比率的参考方式,以及在银行的日常操作中怎样管控风险和风险的产生,该理论也对银行的内部控制措施做出了细化;现代投资组合理论是指逐步分析产品的定价风险、分散风险、处理风险等,在依据各商业银行信贷业务的整个流程的基础上,采取的具体措施;信息不对称理论指的是由于信息不对称,造成房地产信贷的逆向选择和道德风险,并在理论层面上,说明了房地产信贷是如何形成的。
2.3.1全面风险管理理论
在2016年发布的文件《中央企业全面风险管理指引》对全面风险管理理论做了定义。究其主旨,全面风险管理理论就是指企业为了实现经营目标,对企业运行管理的各个流程做风险管理,以建立包括风险信息系统,控制系统等在内的风险管控体系,从而培养整个企业良好的管理文化和文化。在全面风险管理理论的基础上,商业银行的房地产信贷风险也可看出一些端倪,信贷的风险出现的原因在于商业银行内部的程序与制度不够完善,造成商业银行的信贷风险开始出现,引发了操作风险、外部风险和系统风险。不可否认的是,某些事件也是造成商业银行信贷风险的原因之一。不难看出,全面风险管理与商业银行内部的操作有着紧密联系。风险管理指的是管理一系列风险和损失的有效措施,进而降低风险所造成的物质损失。在商业银行的信贷风险中,一般的风险都可以通过银行内部来控制,只有外部事件不能通过银行的内部控制措施降低风险伤害。换句换说,银行风险管理的质量由银行内部控制水平来直接决定。信贷风险类型大致分为四个类型:发生频率低损失高、发生频率高损失高、发生频率高损失低、发生频率低损失低。因此,银行如果想要有效降低或者控制信贷风险,就要从提高自身的内部控制水平下手。可以齐头并进的是针对发生频率低的事件进行特别管控,有效且合理地降低损失水平。
2.3.2信息不对称理论
信息不对称理论的应用可以说是很广泛了,不仅能够在房地产行业中解释房地产信贷的扩张,而且可以解释在经济学领域的研究中经典的次货市场、“次品车问题”等。信息不对称理论是现代信息经济学的核心,由该理论所带来的主要影响主要有逆向选择和道德风险两类。
逆向选择,由于市场各主体所掌握的信息不相同,即信息不对称,那么掌握信息较多的一方就会利用这比对方多的信息来使自己获得更多的利益,同时使得对方遭受损失。当一方信息掌握较少时,对产品的价格把握就会失去应有的标准,从而就会产生供求不平衡、市场效率降低。“逆向选择”的涵义较为丰富,从另外一个角度讲,就是交易双方因为所掌握的信息多寡不一致以及市场上商品价格下降所带来的市场中产品质量整体下降的情况。由于逆向选择往往有可能使得大的冒险者或者骗子们不计后果地进行不良贷款。应对逆向选择,比较有效的方法一般有三个:
(1)信息披露。信息披露主要针对上市公司。在信贷市场中,理想状态下可以解决信息的不对称问题,但是实际的市场中,信息披露存在着很大的问题。一方面原因是信息披露的完全化是不可能的,另外一方面的原因是信息披露在信贷市场中有着提前泄露同类信息资料的风险。最后造成市场中没人自愿购买信息,甚至生产的信息逐渐很少,阻碍信息生产的脚步。
(2)物品抵押。物品抵押在一定程度上可以弱化逆向选择所带来的不良影响。而只有在信贷中借款人不能正常偿还贷款的时候,逆向选择才会在这时候妨碍信贷市场的平衡。比如贷款的借款者没有能力偿还住房抵押贷款时,提供贷款的一方可以单方面拍卖借款者的房屋所有权,以此弥补或者偿还借款者该还的贷款。这样一来,提供贷款的一方和借款的一方都更加愿意承担贷款的结果。
(3)金融中介。金融中介是指在资金融通过程中,在资金供求者之间起媒介或桥梁作用的人或机构。金融中介可以在信息不对称的情况下推动资金流向需要资金的一方。一般来说,金融中介机构都是获取和生产公司信息的好手,所以能辨别信贷风险的程度。另一方面,银行的高额和优质贷款大多数是发给好的公司。银行贷款发放给好公司相对于普通公司来说,能够获得更高的贷款利息。
道德风险也是信息不对称所产生的不良影响,主要指经济行为主体不承担在交易发生后的、其行为的全部后果,在最大化自身效用的同时,做出不利于他人行动的现象。银行在发放贷款前,会评估借款者的偿还能力。银行在发放贷款后,对于一些可能会使得贷款者无法按时偿还或者不能归还贷款的活动,从借款者的角度看问题。比如借款者由于使用别人的钱款获得贷款,银行就会感觉到自己面临着很大的风险。银行在这时候因道德风险的降低,会做出不贷款给借款人的行为,来降低亏损可能性。在普遍研究后,道德风险的解决包含三种方法:
(1)信息监管。信息监管实际上也是一种信息的产生,即在监管系统中不断更新信息。这种方法对与金融机构来说,可以有效地防备道德风险。信息监管指的是利用独有的信息生产活动,进行对借款人监督的一种活动,包括对定时借款人进行贷款后的常规检查,同时检查借款者当前的偿还能力。关键在于信息监管过程中的人财物成本。
(2)债务合约。相对股权合约,债务合约具有一定的优势。在债务合约中,只有在借款者不能定期偿还债务时,才需要对借款者进行检查或者监管借款者的即时信息,并且债务合约采取的借款者只需要定期支付固定的一部分贷款金额。所以,债务合约的信息监管成本比其他监管成本低得多。
(3)金融中介。有一种类型的金融中介机构,被称作风险投资公司。同样的道理,金融中介机构与债务合约一样可以提前避免道德风险中一些搭便车的问题,因为风险资本公司会运用聚集到的合伙人资金,把这些资金用于新生企业的启动,帮助他们更好地避免道德风险。当这个时候,新企业有了风险投资公司投入的启动资金,企业的股份就只能卖给风险投资公司。
2.3.3现代投资组合理论
关于现代投资组合理论,提出者是马科维茨。他在1925年提出的证券组合选择理论是该理论的开端。现代投资组合理论是针对化解投资风险的可能性而提出的,他认为可以通过合理地配置资产,达到一对信贷风险管理的正向作用,同时也能引导资产配置。同时其在对处置资产的预期损失和非预期损伤方面有很多的积极作用。
(1)贷款定价
贷款的定价不只是涉及贷款提供者本方面,也涉及借款者的诸多因素。银行进行贷款定价,有多方面的得考虑,除了从银行本身的因素进行综合考虑,还会依据借款者的情况来评估。在现实经济生活中,贷款市场的复杂性导致贷款交易的成交率不高,风险也比较高。因此在定价前,商业银行要做的主要有三个方面:第一方面要考虑的是金融市场的无风险利率;第二方面要考虑的是借款者在还款过程中出现的失去还款能力的情况。第三方面要考虑的是在贷款过程中有可能发生的亏损,损失金额的波动性,亏损的补偿率等。所以关于贷款的定价组成为也有三方面,分别为:贷款的损失补偿、贷款的损失概率和市场无风险概率,计算公式为:R=rf+贷款的损失补偿+贷款的损失概率。
(2)风险分散
银行通常情况下会采用不同种类的贷款、不同的贷款组合来避免信贷组合的风险过于集中。这是由于信贷组合中不同贷款的相关性越小,信贷组合损失的概率就会越小,所以银行在提供贷款时和评估收益时千万不能只顾追求信贷组合的低相关性。银行在这时应该做的是分散持有个贷资产,合理运用和组合信贷资产,降低信贷风险,从而使信贷资产的不良贷款得到置换。要达到分散信贷组合的最优化,可通过调整信贷资产的组合结构,促使信贷资产组合资产中有同样的收益-风险比。

  2.4国内外文献综述

2.4.1关于不良信贷率的研究
国外的研究成果表明,从宏观外部经济的层面看影响银行业不良贷款的影响因素的研究来源已久,早在1983年Bernanke(前美联储xxxx)就开始研究了。通过分析研究,笔者发现处在下行阶段的宏观经济环境,产生的反应是个人和企业信用贷款的成本开始增加,同时也会导致个人和企业的偿还能力降低,随之而来的是银行的不良信贷率增加;反之处于上升阶段的宏观经济环境,反映出来的是银行的不良信贷率降低。学术理论界在之后的研究中,开始了进一步的分析。在伯南克研究的基础上,研究不良贷款如何受到宏观外部经济环境波动的影响。Vouldis[1]是最早解释借款者信用是如何受到如宏观外部经济指标中的GDP增长率等变动的影响的,但他是最早用单因素模式来解释的。Angbazo[2]通过对286家美国的商业银行进行实证研究后发现,不良信贷率与银行存贷的净息差之间存在紧密的正向关联,即当银行的存贷的净息差越低,则不良信贷率就越低,信贷资产的风险就越低;反之信贷资产的风险就越高。SimonH.Kwan[3]选的研究对象样本为亚洲的七个国家与地区的银行,经过他的分析研究,对比研究样本七年间的经营数据,得出银行的不良信贷率与经营成本之间存在着密切的联系。Salas&Saurina[4]的研究能够证明GDP的增长和不良信贷率之间有着冥想的关系,当GDP增长速度慢时,借款者的收入增加也就较慢,相应的偿还能力不足,不良信贷率就会提高;当GDP的增长速度加快时,借款者的收入也有着相应的增长,而借款者的偿还能力也在提高,不良信贷率就会降低。Podpiera[5]利用回归模型对捷克银行业进行经营效率的回归分析,这种以建立数学模型的方式发现,银行的经营效率与银行的不良信贷率之间呈现负相关,银行的资本充足率与银行的经营效率之间存在着负相关。利用数学原理得出的结论就是:银行的不良信贷率与银行的资本充足率呈现正相关的关系。Louzis[6]等人以希腊9大银行的运营数据为基础,分析他们在2003年至2009年之间的信贷情况,得出了银行的整体贷款、零售贷款、公司贷款的偿还能力与外部宏观经济因素、银行自身因素之间的关系,且发现后者对银行不良信贷有着影响。Pesaran[7]、Voulds[8]等人以美国银行的数据为研究基石,由此来研究决定不良信贷的因素有哪些,且十分关注房价波动对研究的影响。经过采取专门的研究对象后发现房价的波动对不良信贷的影响是十分明显的,针对银行的不同贷款种类和不同的银行类型,影响的程度也各有差异。Verbraken&Bravo[9]以借款者的角度出发,研究是什么因素在影响着借款者的违约风险。他由此提出了一种信用风险建模的方式,即以分类绩效度量为基础来进行消费者的信用评分。这样一来,不仅能对消费者的信用评分,还能充分考虑到发放信贷的预期收益与损失,使得银行的目标与借款者的初衷趋于一致。它可以帮助银行在信贷的发放收益与银行的预期损失之间达到均衡。
国内对于银行不良信贷率的相关研究也不在少数,并且得到了很有借鉴意义的成果。徐刚,敖敬东[10]等人的研究能够说明银行的贷款违约率与经济增长的速度之间呈现负相关,当经济增长速度减慢时,银行的贷款违约率就增加;反之,银行的贷款违约率就降低。何爽[11]的研究表明不良贷款率的变化对我国的经济发展有着重要的影响。在其他前提条件不变的情况下,他的研究采用了计量模型,得出了不良贷款率每降低10%,银行贷款的总量就会上升14%的结论。陈学彬[12]的研究主要针对的是不良信贷的害处,以及不良信贷对通货膨胀和金融危机的影响,研究的结果明显可以看出不良信贷率的提高会增加国家经济负担,会增加通货膨胀发生几率和金融危机的爆发概率。张雪兰、陈百助[13]两人采用建模的方式进行研究,以我国的2006年第二季度到2011年第四季度的银行不良贷款为研究对象,在此基础上,运用动态面板数据来分析公司信贷、零售信贷是如何受到宏观经济环境变化的影响。结果表明:当宏观经济环境不好时,不良贷款会增多,;当宏观经济环境变好时,银行的不良贷款会减少,不过对公司信贷和零售信贷的影响没有显著的差异。樊宇[14]经过研究,能够明显地看出在宏观层面上,不良信贷率通常不会等于零,应该是在一个稳定的数值,而宏观经济也会影响不良信贷率,在宏观经济发展不顺畅时,不良信贷就会大量产生。李思慧、颜向农[15]也采用了同样的方式,从宏观层面上来进行研究分析,结果显示影响国家宏观经济的主要因素都跟银行的不良信贷存在着相应的联系。肖浩[16]对研究对象进行分类,对研究时间也进行了划分。他将世界经济体分为两个,分别是发达国家经济体和新兴国家经济体,将研究时段划分为金融危机爆发阶段和后金融危机时代两个阶段。他的研究表明:在金融危机爆发阶段,即2007年至2010年,世界的两个经济体都会有宏观经济下滑的现象,且对不良信贷的影响都不小。相反的是,在后金融危机时代,即2011年至2014年,发达国家经济体面临宏观经济增速下行时不良信贷的作用明显低于新兴国家经济体,因为发达国家经济体在此情况下,可以采取政策降低本国银行的不良信贷率,主要是通过量化宽松的方式,而相对来说,新兴国家经济体可采取的政策和措施就较少。邹克,蔡晓春[17]认为银行的不良信贷是构成金融脆弱性的根本,银行的不良贷款同样会引起银行危机的爆发。贾海涛、邱长溶[18]将能够反映宏观经济的现状的指标和贷款违约率进行建模分析,并且以某银行的短期贷款数据作为研究样本。两人在选择宏观经济指标时,将银行贷款违约的率高发的地区、行业,以及所有制的特性互相联系起来。研究结果发现除了反映宏观经济指标的总储值外,贷款违约率都受到了其他指标的影响。
2.4.2关于房屋空置率的研究
房屋空置率的研究最早起源于国外,最早统计住房房屋空置率的国家是美国。由于美国的这个方法已经比较成熟,而且数据真实透明,在房屋空置率的定义和统计方法上表现尤为突出,所以一些国家和地区纷纷开始效仿该统计方法。Dipasquale[19]认为房屋空置主要包括三种情况:没有使用的、准备出租的以及待出售的房屋。他认为至少要满足两种情况才算合格。而美国联邦调查局对该概念的定义较为简单:无人居住的房子就是空置住房。在日本,房屋空置是用市场上所有房屋的数量和家庭住户之间的差值来进行衡量的,这就表示,在日本,除去刚需住房的其他所有住房都是空置住房。而加拿大的学者将房屋空置率分为两类:“自住房屋空置率”和“出租房屋空置率”。自住房屋空置率的描述对象是用户自己所住房屋,即刚需住房。该类房被空置的情景很少;与之相对应,“出租房屋出租率”的描述对象是除刚需住房外市场中未使用的房屋,也就是处于待出租的房屋。国内学者对房屋空置率的研究与国外的研究有所不同,基于我国的经济状况,我们国家的学者大多数是针对房地产市场开展调研。我国国家统计局关于房屋空置率的相关报表的规定中提及房屋空置面积计算:在报告截至日期之前,所有的没有销售、出租的住宅面积。陈迅[20]认为国内外对于房屋空置的定义以及计算方法都不相同,因此,国内的“商品房国际警戒线理论”缺乏必要、充足的理论依据。在刘敏[21]的研究中,房屋空置率和居民收入有着密切联系,并且可以通过房屋空置率来反映、估算房地产运行周期,合理数值的房屋空置率有利于房地产市场的稳定健康发展。赵江涛[22]在综合国内外房地产市场的发展情况以及国外经验的基础上,将房屋住宅率分为存量房屋空置率和增量房屋空置率,并且依据相应权重来进行分配,所以,在他看来,房屋空置率是指两个指标的权重之和。但是现实情况确是住宅房屋的空置率难以获得,往往只能获得增量房屋空置数量。在朱佳敏[23]的观点中,我国目前的房屋空置率计算方法不能反映出实际的房屋空置情况,并且我国目前也没有统一的房屋空置率计算方法。我国目前实行的房屋空置标准针对的是市场中增量房屋,即没有市场中还没有销售出去的房屋。而对于那些已经销售但是存在空置的房屋没有能够得到一个准确的统计。台红玉[24]同样将房屋空置率分为存量市场住房的房屋空置率和增量市场住房的房屋空置率。前者是指在固定的时间段房屋空置房屋的面积占房屋全部总面积的比例,后者指的是固定的时间段内新房屋的房屋空置面积占新房屋总面积的比例。
与之前的学者的分类不同的是,房屋不分新旧,只要是无人居住、或者说暂时没有新的使用者的房屋,都可以称为空置房屋。
国外在早期就定义了合理房屋空置率,并且认为,将房屋空置率空置在合理的范围内对于具有重要的作用和非凡的意义。首先,合理房屋空置率可以让市场上的租金在一个合理的范围内浮动,达到一个动态的稳定;其次,合理的房屋空置率可以让房地产市场达到供求平衡的状态,有利于市场的稳定发展;最后,将房屋空置率空置在合理的数值,有利于租房市场的健康发展,即需要租房的人和出租房屋的人都能够在合理时间内满足需求,达到健康的水平。如何来判断房屋空置率是否达到合理的水平呢,针对该问题,国外学者曾提出房屋空置率警戒线理论。即通过调查规定10%为房屋空置警戒线,当市场上房屋空置率高于该数值时,房屋空置严重,低于则相反。而在10%以下,又仔细的划分了三个标准:5%为适度、3%-10%为合理。G.D.Jud[25]认为不会带给房屋出租者调整房租的诱因的房屋空置率才是合理的。Smith[25]认为合理房屋空置率是:房屋出租者分析了空屋持有成本、搜索成本等会影响租赁成本的因素,依然不会调整租金。David[26]是国外较早研究不同城市的市场房屋出租率的学者,他认为影响市场租金变化的主要因素是实际房屋空置率与自然房屋空置率与自然房屋空置率两者相偏离。而后面也有学者对此感到怀疑,比如:Frew[27]、Belsky[28]及Lundborg[29]三人对以上的观点不赞同,表示怀疑,Kenneth[30]等人以美国的17个城市的公寓市场出租情况为主要研究对象,截取1967年至1980年的数据,结果表明了合理房屋空置率会因时而变,并不是一个常数。同时他们的研究还从多方面指出了合理房屋空置率的变化原因,包括城市人口增长率。城市人口规模、住房流动率等方面都进行了阐述。Sivitanides[31]另辟蹊径,探究了写字楼租金指数与房屋空置率之间的关系。研究结果明这二者之间的关系比公寓市场与房屋空置率的关系更加复杂。这就进一步说明了租金与市场指标之间的联系。刘洪玉、阮萍[32]认为自然房屋空置率要更加地灵活。当实际房屋空置率高于合理房屋空置率时,房屋需求者可以灵活地选择适合自身条件的住房;当时及房屋空置率低于合理房屋空置率时,房屋供给者可采取提高租金或者提高房屋售价的方式提升收益。这样一来,自然房屋空置率不仅能维持房屋供给者和需求者之间的平衡,还能使两者之间的利益最优化。
另外,有一些学者们分析了房屋空置率形成的原因:
(1)房屋品质问题。中国人从古至今都十分重视安土重迁这个问题,因此房屋的挑选是一间很重要的事情。当今世界,拥有房子已经成为衡量一个人或者一个家庭财富的大部分因素,换而言之,房屋成为了大部分的财富体现,所以房屋品质也就被人们所更加注重。王家庭[33]、徐滇庆[34]、孔红枚[35]认为,房屋品质固然是消费者看重的方面,但随着生活质量和需求的变化,房屋周围的交通情况和生活配套设施、以及是否属于学区房等因素都会成为人们分析的方面。当商品房的面积越大、品质不过关时,它的房屋空置率就会越大。
(2)供求不平衡。房地产市场的房屋严重过剩存在着诸多原因,而房屋供给和房屋需求的不平衡也是原因之一。欧阳新[36]也提到了这一点,他对成都的商品房闲置原因进行分析,发现许多的房地产开发商在开发时故意减少中小户型房屋的建设,增多对大户型、高档住宅、别墅群的开发,从而满足自身利益。这样一来就导致商品房空置面积过多,供给和需求的不对称,所以商品房消费市场上大部分的普通消费者对中小户型的需求不能得到满足,结果就是房屋空置率变高。
(3)房价问题。汪利娜[37]在文章中指出,我们国家的房屋空置率高,有两个最根本的原因:一是房价过高导致人们的消费需求被压制;二是人均收入低造成人们的消费需求被抑制。目前的房价市场对一个普通家庭来说不容乐观,以现在的房价为参考,已经足以使一个普通家庭搭上绝大多数的家庭财富。对于现在刚参加工作时间较短的年轻人来说,想要拥有买房的能力属实不易。房价“步步高升”,商品房不断被开发,如果不打拼十来年,他们很难积累足买房的资金。这也导致绝大多数的消费者负担不了高高在上的房价,开发速度远远超过购买速度,进而造成商品房销售无处销售,最终致使房地产市场过剩。
(4)有效需求不足。蔺涛[38]等在文章中指出,我们国家商品房房屋空置率过高,最突出的原因在于房地产市场中对商品房的有效需求不足。为什么中国十多亿的人口却会说房地产市场的有效需求不足呢?其实并不是说我们消费者没有这方面的需求,恰恰相反的是,我国居民对商品房的需求是很大的。然而,高额房价使得大部分处在工薪阶层的消费者,对房屋有着刚性需求的居民中真正的有效需求是比较有限的。有效需求不足,商品房销售停滞,从而造成商品房的房屋空置较高。
2.4.3关于其他因素对银行不良信贷率的影响研究
目前,房地产泡沫的形成由很多因素构成,在关于这个的研究中,普遍存在的观点是在银行业的激烈竞争下,过度贷款导致房地产泡沫的形成。在房地产周期加快的环境之下,过高的不良信贷率将不利于商业银行稳定的发展。Robert[39]认为,在全球房地产周期自由化以及宽松的金融管制的大环境之下,银行为了获取更加高的信贷收益,面对市场竞争压力,银行加大放贷力度,房地产泡沫就会加速形成与加速破裂。商业银行的违规借贷行为会造成很多不良的、连锁的影响。例如将会导致不良信贷率的累加,从而资产价格上升、供给与需求之间不平衡,造成价格表现不合理;当信贷市场的行情翻转,生活物价下降,出现通货紧缩,借款者提供给银行的抵押物品如房产等变得不值钱,银行在这时候就会形成很大的亏损,甚至是巨额损失,无法填平这个缺口的银行将会面临更大的风险,严重的话会导致经济危机。贾云赟[40]的研究指出除了市场风险的因素,房地产的不良信贷率也会受到每个商业银行自身贷款担保条件的设定以及和操作风险的影响。商业银行可以根据这个结论来主动调控不良信贷率。erlach和Peng[41]等人指出在中国香港,房地产价格提高不仅在短期内会引起金融机构不良贷款量提高,在长期内也会造成不良贷款的增多。但是反过来贷款增多不代表着房地产价格的增高。Roberto[42]和Winston[43]等人的研究指出房地产泡沫过大的标志着不良信贷率的上升,该研究主要以以亚洲的房价变化为基础研究对象。Robinson[44]发现我国针对金融方面的问题主要采取的措施或者政策,大多很可能没有得到想要的结果,这是因为政府的抑制政策造成居民的购房欲求上升,市场过热,最终使得风险提高。
有些研究人员或学者,在他们的研究中提出造成银行不良信贷率增加的原因是房贷的快读扩张。谭政勋[45]指出银行存在经营成果不完全激励的情况,这种情况下,有些为了个人私利的银行经理人会有向房地产市场过度投放贷款的偏好,造成了房价的逐步提高。Igan[46]和Matteo[47]等人认为商业银行房地产贷款的火速增多、银行房地产贷款的成本和收入比较高时引起不良信贷率提高的原因。相反,有些学者在研究中发现信贷增多的房价的影响不大,恰好是房价的上涨增加了信贷的快速扩张。Mohammad[48]从一个新的角度探讨房地产市场在面临着管理层多重压力下,很难降低信贷规模。Hofmann[49]运用VAR模型作为研究手段,分析了二十世纪八十年代以后决定16个工业化国家商业银行信贷的因素。经过研究后发现,信贷与房价之间是正相关的,另外,贷款利率提高会造成房价降低。但是也有学者认为它们之间不存在因果关系。金凡[50]通过搜集房地产行业最近这几年财务数据的收集,t检验以及主成分分析法来建构Logistic模型,研究了11个会影响银行不良信贷的重大指标,研究结果表明:当其中某个或者某些指标发生变化时,对商业银行信贷资产带来的风险的有一定影响。
有许多学者持不同的观点,他们从商业银行的内部进行研究,选取压力测试法作为主要研究方法。学者XiongSong[51]的观点如下:我国目前对于金融的监管不严,整个金融市场处于一种自由的状态,在这样的背景下,商业的借贷业务处于一种宽松状态,大量的借贷流入房地产业,增加了房地产业的行业波动,导致房地产业的泡沫增大,增加了泡沫破灭的可能性。王拉娣,安勇,王佳[52]分的观点如下,在房地产业的低迷期,研究银行的贷款情况。由于银行存在资本金的限制,在贷款无法及时有效收回的情况下,会导致银行的资本金减少,这会导致银行减少信贷业务,从而导致资本收缩,进而反过来影响资本价格,导致贷款无法及时收回,形成恶性循环。吕江林[53]的观点如下,他从整个社会层面开展了研究,他进行了一场模拟房价下降的实验,以检测银行系统面对风险的能力。他以社会近十年的房产价格季度数据作为模拟基础,模拟结果显示,当房价下降幅度达到30%后,商业银行的资金量受到极大影响,银行业的压力增加。如果严重的话,可能引发一系列的结果,最终导致金融危机的发生。因此,他认为房价跌幅的30%是一个关键。宋勃,雷红[54]的观点如下,他们认为在未来金融系统的稳定性会下降,这是由于银行系统的脆弱性,以及金融市场的价格波动引起的。他们认为下列因素是导致资产价格出现变动的主要原因,包括有信息不对称,还有对未来的不确定性,以及金融市场的不健全等。在这些因素的作用下,金融市场的风险会增加。Michael[55]的观点如下,他从金融加速器的角度进行研究,在分析了两者之间的关系后,他认为信贷业务与房地产的价值有关。当房地产的价值上升后,借款人可以凭借房产抵押获得更多的贷款,而最终这些贷款的一部分会继续进入房地产业,导致房地产的价值升高,形成一个循环。反过来当房地产价值下降后,房价就会下降。
针对不良借贷发生的原因,还有许多学者从宏观社会,以及经济环境的角度给出了原因。Ronald[56]的观点如下,社会的最初经济环境很重要,不同的初始经济环境对应了不同的抗风险能力。如果社会的初始经济环境良好,表现为负债率低,以及资金流正常,那么就算房地产价格出现明显下降,也不会影响家庭,以及公司的正常运转,不会出现金融危机等情况。此外,他认为下列因素与房产价格下降对社会经济的破坏有关,包括有私人部门最初的风险大小,以及初始风险在不同部门间的占比等。况伟大[57]的观点如下,他收集整理了35个区域的相关数据,数据来源时间为1996-2007年,对这些数据进行分析,发现社会经济增长,还有房地产信贷,以及房地产投资三者之间存在明显的因果关系,在这三者中,社会经济增长最为重要。匡小平,苏南宏[58]的观点如下,他们采用动态GMM法作为主要的研究方法,收集整理了我国35个主要城市的相关数据,数据来源时间为2006-2015年,通过分析发现,货币的增发量,以及信贷业务会增加房地产业的泡沫,并且这种作用在不同地区的表现力不同,具有明显的异质性。刘锦锦[59]的观点如下,他的研究方向主要是各种指数之间的相关关系,采用的是VAR模型。他研究了下列三种指数对于房地产行业的关系,这些指数包括有居民消费价格指数,还有宏观经济景气指数,以及房地产业景气指数。研究得出的理论如下:CPI与房地产业的信用风险呈正相关关系,但是,关联强度弱;其他两个指数与房地产业的信用风险呈负相关关系,且关联强度大。齐岳、侯席培[60]的观点如下,他研究了房地产业的景气指数与房价之间的关系,研究结果显示,两者呈正相关关系,也就是说房价升高,银行获得的利润越高,越不容易出现风险。他收集了众多商业银行的数据,数据来源为2008-2016年,通过实际的数据证明了理论的正确性。但是,该上述两者之间的关系有一定的滞后性,同时,房地产业的景气程度并不会明显改变商业银行的发展方向。祝继高、李天时[61]的理论如下,他们整理了城市银行的数据,数据时间为2005-2013年,通过分析这些数据,研究房价与银行不良信贷率之间的关系,发现随着房价的升高,银行的不良信贷率会上升,这表明房价会增加不良信贷现象的发生。赵燕,韩凝[62]的理论如下,他们认为应该加强对于商业银行信贷业务的监管。他们发现,当借款人所在地的房价出现波动时,个人的贷款质量并没有改变。因此,他们认为为了降低风险发生的概率,应该加强对于银行的监管。袁俊和施有文[63]的理论如下,他们通过调查统计的方式,对我国多数区域进行了考察,对调查的结果进行统计学分析,发现当房价升高后,银行的信贷业务明显增加,因此,他们认为房价会明显影响银行的信贷业务。
还有学者从地产经营,以及房价变动等角度进行研究,发现这些因素也会影响不良信贷率。尹航,南灵[64]的理论如下,他们通过研究发现,房产业的信贷率受多种因素的影响,其中主要包括两个主要因素。陆军,李剑[65]的理论如下,他们研究银行贷款跟房价之间的关系,发现两者互为因果关系。从时间长短的角度研究,在短时间内,房价的波动并不会明显影响信贷业务,但是,银行的信贷业务却会促进房价的升高。胡恒川[66]的理论如下,他研究了房价与资产恶化率之间的关系,资产恶化率属于一种评价指标,主要用于评价银行的不良信贷率。研究发现,当房价增加后,银行的资产恶化率会显著增加。也就是说不良信贷率会上升。李剑[67]的理论如下,他们收集整理相关的月度数据,数据时间为2003-2006年,通过数据研究房价与信贷业务之间的关系,发现两者间属于协整关系,房价会明显影响信贷业务,这种关系表现为单方面的影响。范育涛[68]的理论如下,他们在众多学者的理论基础之上,通过收集多家银行的数据,采用GMM模型进行研究,证实了房价的波动会提高不良信贷率。
在2019年末,统计银行的相关数据,其中就不良贷款率而言,数据为1.86%,而中国的监管值为5%。就拨备覆盖率来说,数据为186.08%;就贷款损失准备余额来说,总量达到了4.5万亿元,其中银行业处理了许多不良资产,总量为2.3万亿元。2020年整年,就银行业来说,不良贷款总额为3.5万亿元,增加了2816亿元。就不良贷款率而言,数据为1.92%,比年初下降了0.06%。在2020整年,不良资产总额为3.02万亿元,新提取拨备为1.9万亿元,增加了1139亿元。2020年末,就拨备覆盖率而言,为182.3%,就贷款拨备率而言,为3.5%,两者都处于高水平。银行业的总资产为319.7万亿元,增长率为10.1%。统计显示,商业银行在2020年的净利润数据为2万亿元,同比下降幅度为1.8%。银行的不良贷款率为22%,导致净利润下降。同时,不良贷款会减少银行的资产量,因此,会减少银行的放贷业务。所以,针对不良贷款率进行研究,从而提高银行,以及企业的资产利用率。

  3.房屋空置率现状分析

不同于其他行业的多种资金来源,房地产行业资金链单一,主要为银行贷款。现在,就评论负债率这个指标来说,多数房地产公司的数据达到75%以上。根据企业公布的数据显示,多数企业的商业贷款比例为22%至26%,但是,实际情况却不是这样的。当房地产公司的储备资金不足以维持时,往往利用多种资金继续开发,主要包括银行贷款,还有建筑企业垫款,以及购房者的预付款。在房地产公司的生意流程中,需要先支付一定比例的土地购置费,在后续的开发过程中,由于资金量不足需要向银行贷款。目前行业间竞争激烈,房地产公司在项目的建设中,往往需要先行垫付资金。要在工程完成一定比例后才能够获得工程款,有的甚至在完工后才能够拿到。在这个过程中,企业的资金量往往不足以支撑顺利完工,因此,往往会借助银行贷款。部分房地产公司会虚构企业的销售额来满足贷款条件。通过上述的多种形式,房地产公司能够获得足够的资金以保证工程的完工。这样做的后果就是,在房地产企业的资金来源中,银行贷款占据的比例最高,往往高达60%。而美国的相关企业的数据仅为18%。与此同时,房地产企业往往会在同一时间进行多项工程项目。在这个过程中,企业为了获取最大的利益,往往会将获得银行贷款用于购置土地,或者用于其他工程项目。企业通过抵押某个项目从银行获得贷款,然后将贷款资金用于其他项目,在这个过程中,可能会出现连环抵押的情况。这种情况必然会增加银行的风险。房地产企业在这个过程中巧妙地将风险转嫁给了银行,而自己仅用承担极小的风险就能够获取利益。如果企业经营不善,那么银行面临着无法有效回收贷款的问题。
最近几年,商品房以及商铺的销售率明显上升,分别为88%,91%。这主要是下列因素的功劳,包括有低息购房贷款,还有减免税款,还有户籍制度松动,以及分房货币化等。虽然销售率显著提升,但是,房屋的空置面积也明显增加,数据显示,现在的空置面积已经达到了120万平方米,其中有38万平方米的房屋控制时间达到了一年以上,跟同年的房屋完工面积相比,占比高达23.8%。远高于国际的平均值。空置率的升高提示了下列几种问题,一:反映了供需关系的变化,会影响到资源的合理分配。二:提示大量资金无法及时变现。房地产是一个需要投入大量资源的行业,不仅包括人力资源,还包括资金等多种资源。针对房产项目的规模大小,最少都需要投入数百万元资金,最多则以亿计。空置房屋的增多意味着大量资金被房产占用,影响了资金的流动性。三:适当的库存不仅能够提高商品的销售量,还能够提高价格。因此,保留适当的库存是必要的。但是,房屋作为一种高价值商品,必须明确合理的库存比率,以及库存期。拿住宅举例,我国企业开发的住宅形式多为高层为主,而国外则多为一家一户为主。两者之间存在明显区别,房屋的好坏差异明显。因此,售卖情况也必然不同。所以,要根据房屋的类型等多种因素确定合理的房屋空置率。当房屋空置率增高后,会影响社会经济的健康发展。造成房屋空置的主要原因有以下几点:
1.地产市场投机炒作严重
房屋的传统作用是用于居住,而如今很多人将房屋作为一种投资方式。因为房屋的价格持续地上涨,因此,很多人购买房产用于投机炒作。投机者购买房产后,并不用于直接居住,当房价上涨后,投机者顺势卖出房产,而后又将资金投入房产。这种投机方式推动房价的上涨,在这样的恶性循环中,房屋的价格越来越高。同时,房屋的空置率不断上升。
2.地方政府不断推高土地价格
我国的建筑用地归政府管控,企业进行房屋建筑需要政府的审批。对于开发土地供给来说,政府是唯一的提供机构,这属于一种无形的垄断。在1996年,土地储备制度被首先应用于上海,随后在全国范围内被广泛采用。土地储备制度的背后是政府的支持,政府掌控了二级土地开发市场,因为是唯一的提供机构,因此,政府能够提高土地的价格。这意味着企业需要准备更多的购地成本。而购房者成了受害者,企业将购地成本算在了购房者身上。这样形成恶性循环,导致空置房屋的增加。
3.我国城市化进程处于高潮期
改革开放后,我国城市化的进程发现迅速。在改革开放前,计划经济制度是我国的主要经济发展战略,当时,人们的住宅采用的福利分房制度,因为当时社会生产力水平低下,因此,房屋的建筑数量远低于城镇居民的需求,所以,没有房屋空置率这一说法。在计划经济时代,城镇居民数量少,在总人口中的占比低于20%。改革开放后,农村人口大量涌入城市,传统的福利分房制度早已不能满足需求,取而代之的是商品住宅制度。伴随着大量的人口进入城市,房屋需求激增,这极大地推动了房地产行业的发展。尽管如今农村人口进入城镇的速度已经没有以前那么夸张,但还是有不少农村人口进入,其中,又以为子女提前购房占据多数。这也是房屋空置率高的原因之一。
4.房产开发规划不合理
不合理的房产开发规划也是导致房屋空置率高的原因之一。首先,可以明确的是房产归属于不动产的范围,因此,每一处房产都有其不可更改的地理位置。不同的地理位置很大程度地影响了房屋的价值。而这些地理位置往往与这些公共资源相联系,包括有教育,还有医疗,还有公园,以及地铁等。这些因素赋予了房产独特的用途。购房者在购房时,这些因素极大地影响着购房者的意愿。例如,对于上班族来说,他们更加倾向于购买离公司近的房产;对于家中有孩子的家庭来说,他们更加倾向于购买学区房。可以说,房屋的地理位置极大地决定了其用途。除此之外,因为房产开发受到政府的监控,在整个城市的规划过程中,如果出现不合理地资源分配,或者不合理的房产开发规划。那么就会导致房地产的供给出现失衡。例如,市中心往往聚集了各种优质资源,房屋需求量大,但是,由于市中心土地有限,能够用于房屋用地的土地少,因此,房屋的供给量小于需求量,导致市中心房产价格持续上升。城市的边缘地区由于缺乏优质的资源,因此并不具有吸引力。房屋的需求量也较小,政府在整体的城市规划中,会在周边地区划分一些建筑用地,而这些房屋由于购买人数少,往往会出现空置现象。
5.房屋销售模式不尽合理
房产公司在销售房屋时往往采取预售制度。这在我国是被政府承认的,只要房产公司拿到预售许可证后,就可以销售还未完工的房屋。房产公司这样做的目的主要是为了筹集资金,缓解资金压力。但是这种制度却损害了购房者的利益,购房者替房产企业承担了成本资金,同时,购房者在购房时,仅能参考设计图纸来选择合适房屋,图纸能够传统的房屋信息非常有限,而且在最终交房后,房屋的实际成品效果可能与宣传海报或者设计图相差甚远,购房者对房屋的满意度较差,从而产生转售的想法,这将会造成房屋空置。与此同时,由于预售许可证的使用并没有时间限制,属于一类无限期许可证。房地产企业利用这个特点,往往会先售卖位置差或者质量差的房屋,对于那些优质的房产资源,开放商捂盘销售,以提高其价格,获取更大的利益。因此,这样也会造成一些房屋的空置。
6.公共设施配套建设滞后
因为房产公司采用的房屋预售制度,因此,购房者往往需要一段时间后才能够获得房屋的使用权。在开发商宣传的过程中,对于那些位置不好的楼盘,采取低价来吸引购房者的注意力,同时,在对购房者售卖楼盘时,利用已知的政府市政规划蓝图来宣传配套的周边设施,一些开发商往往会虚假宣传,他们将周边设施的建成时间提前,与楼盘交房时间一致,给购房者错误的信息。最后,当房屋建成后,房租周边的配套设施并没有建成,给购房者带来了心里落差。同时,一些购房者购房的目的往往是因为房屋的周边设施,例如地铁,学校,购物广场等。这些设施没有完工,会严重影响购房者的生活,许多购房者往往难以入住,这就导致了许多房屋的空置。
7.金融风险大
许多投机者在购买房屋后,并不是用来居住,而是将其空置等待房价的上升。这样导致了许多有购房需求的购房者无法顺利购买房屋,也因为高房价买不起房。这样下去,开放商高价获得土地,继续四处开发房产。这导致房价的继续升高,这样政府获取了大量资金,继续盲目地进行城市规划蓝图。这样,形成了一个恶性循环。导致房地产的泡沫越来越大,最终社会上存在的房屋数量远大于人们的实际购房需求。这样也就导致了大量房屋的空置。

  4.研究假设

银行贷款比属于一种评价指标,用于评价银行的盈利程度,它等于贷款总额与存款总额的比值。就银行而言,该数值越大越好,因为对于存款额来说,银行需要向存款者支付利息,而对于贷款额来说,银行则可以向贷款者收取利息。银行主要通过其中的差价来盈利。因此,如果一家银行的存款多,而贷款少,那它所需要支出的成本就高,盈利能力就会变差。但从抗风险的角度来看,存贷比并不是越高越好,如果存贷比过高,就会导致银行的现金流不足,不能满足客户的现金支取,以及日常结算等服务内容,导致银行进行风险增大。
胡恒川[66]的观点如下,随着房价的的上升,不良贷款率上升。因为借款人通过抵押房屋获得的贷款会增加。这部分贷款的一部分会继续流入房地产市场,导致房价继续上涨。在这个过程中,大量资金的进入,打破房地产市场原有的供需关系,房屋的价值脱离了原本的价值,房地产泡沫越来越大。形成一个恶性循环,因此,一旦出现房价的快速下降,整个循环就会停止,银行的不良贷款率就会快速上升。所以,他们认为房价的持续升高,以及房地产泡沫的扩大都会提升银行的不良贷款率。
宏观方面,目前我国经济发展速度放缓,并且国家短期内密集的颁布了各项政策进行调控。社会的最初经济环境很重要,不同的初始经济环境对应了不同的抗风险能力。如果社会的初始经济环境良好,表现为负债率低,以及资金流正常,那么就算房地产价格出现明显下降,也不会影响家庭,以及公司的正常运转,不会出现金融危机等情况,造成不良信贷率提升。

  5.管理启示

  5.1降低房屋空置率的措施

1.从土地源头规范土地市场,控制房屋开发量。
房屋空置率高与土地市场也有关。因为我国的土地市场归政府管,在房地产企业拿地的过程中,存在许多“暗箱”操作。这样的后果就是房地产公司很容易拿到土地,在拿到土地后,房地产公司没有节制地大肆开发,进行房屋建设,很容易完成市场饱和,因此,会出现大量空置楼盘。要想从土地的角度来解决房屋空置问题,首先,政府需要制定健全的土地监管制度,加强对于土地市场的法律管控,保证国有土地得到合理的使用,做到土地交易过程公平、公正。同时,要收集整理城市的居民增长数量这些数据,将这些数据提供给房地产公司,对房地产企业的产能进行严格的控制。通过这些措施的实施,减少空置房屋的数量,降低房屋空置率。
2.运用利率、税收政策,控制房屋开发量,减少空置率
在最近几年,房地产市场火热。因为房地产在整体上受政府的调控管理,在社会经济不景气的时候,政府推行低息,以及减税政策,这些政策从侧面推动了房地产市场的前进。但是在社会经济健康发展的时期,这种政策并不适用。因此,政府应该根据社会经济的发展情况及时调整相关政策。
3.地产开发企业应多元化产品服务
引导房地产企业的未来发展方向。房地产企业应该提供多样化的房屋类型,以满足不同人群的需求,从而解决房屋空置的问题。比如,近几年许多高效响应教育部的政策,纷纷实施扩招,由于许多高效的宿舍楼不足,这就产生了许多房屋需求,房地产企业可以开发学生宿舍楼,修建周边的生活设施,这样就不会存在销售问题,也不会出现房屋空置的现象。针对这些厂房不足的公司,房地产企业可以开发员工集资房。在整个开发过程中,以员工数量为基础,建设处合适的房屋数量。这样也可以降低房屋的空置率。
4.增加空置住宅的持有成本
相关学者提出了许多降低房屋空置率的措施,提出最有效的两条措施为支持推动房屋租赁市场,以及提高空置房屋的持有成本。针对大量进入城市务工的人员来说,在短时间内购买房屋并不现实,租房往往是他们的选择。政府应该鼓励那些拥有多套住宅的房主将多余的房屋进行租赁,这样不仅能够解决房屋空置的问题,还能够缓解城市就业人群的住房问题。对于那些不远出租多余房屋的房主,我们可以适当增加对于空置房屋的税收,增加他们的持有成本。英国就是采取这样的措施,具体的措施是对于那些空置时间两年以上且没有任何家具的房屋征税。除了增加空置住房的的持有成本,政府还应该尽量完善房屋周边的基础公共设施,针对那些偏远楼盘,尽力满足交通的通畅,尽力提高楼盘周边的生活环境质量,从而提高房屋的入住率,降低房屋空置率。

  5.2降低商业银行不良信贷率的措施

1.利用信贷证券化可有效降低日益增长的信贷风险
房地产信贷证劵化,它的本质是利用房地产募集资金的一种方式。因为房地产具有不可分割的性质,因此,利用证券的特性,将房地产的价值量化,转化为可以流通的证券。这可以带来两个好处。一:带给了投资者优质的项目,投资者可以从房地产开发中获得一定的利益。二:将短期流通的货币变为长期持有的证券形式,提高银行了资金链的稳定性,有益于保障银行信贷业务的正常开展。这种特殊的融资方式,可以有效减小参与各方的风险。对于银行来说,降低了不良信贷率,将贷款分散到了每个投资人身上。对于房地产企业来说,快速方便地募集到了所需资金。以房地产质押为形式的证券属于一种投资方式,由于投资人众多,因此,降低了投资的风险,保障了基本的有效收益。同时,这种方式提高了银行资金的流动性,降低了银行信贷业务的风险度。
2.建立完善的抵押市场担保体系
针对用于房地产的信贷业务,应该建立科学的信用体系,与借贷者之间形成可以监督的信用关系。提高借款的条件,针对借款者的各种信息进行信用评级,对贷款者的抵押品进行合理地估值,从而降低良信贷率,确保房地产信贷能够及时收回,这样可以减低银行在整个过程中的风险。同时,推进房地产信贷证劵化过程,建立中介机构。这些中介机构的主要作用包括有和金融机构合作,还有购置房地产信贷所有权,以及房产抵押权,借助这些发行证券,从而募集到所需资金。

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