基于哈佛分析框架下广宇集团财务分析应用研究

  一、哈佛分析框架概述

  1、哈佛分析框架基本概念

哈佛分析框架一词出自美国哈佛大学。基于“使用财务报表进行企业分析和评估”一书中提出的新财务分析框架。哈佛的分析框架以战略高度为基础,对公司进行财务分析,全面分析企业的利弊;然后分析企业外部环境中遇到的机遇和风险。最后,科学合理地预测公司未来的发展道路。

  2、哈佛分析框架具体内容

(1)战略分析

战略分析是哈佛分析框架的基础,该框架基于战略分析。使用者需要通过分析企业的战略规划,对企业的经营情况有宏观认识,针对企业的经济活动经行分析。战略分析主要包含行业环境分析和企业战略定位分析两方面:行业环境分析和企业战略定位分析。行业环境分析可以使用PEST分析方法和五力模型来分析企业的宏观环境和微观环境。本文将使用PEST分析来分析公司所处的宏观环境;使用PorterFiveForceModel分析企业的微观环境。之后结合广宇集团内部环境在总体上分析其战略定位,用以把握财务数据和通过财务数据发现的问题。

(2)会计分析

会计分析是哈佛分析框架的第二部分,也是我们财务分析的先决条件。会计分析基于公司的财务报表和其他相关信息,并分析财务报表中的具体会计信息。查找企业在日常经营活动中存在的种种问题,对于企业的会计信息可信程度进行精准识别,并提出切实可行的建议对策,使会计信息的使用者能够通过哈佛分析框架清楚明了的知道企业的经营情况。

(3)财务分析

对财务状况的分析是哈佛分析框架的重要组成部分。结合企业近几年来的经营业绩,发现企业的问题并思考解决方法提出相应的建议。

前景分析

前景分析是哈佛分析框架的第四部分,也最为关键,企业的日常经营与规模扩大离不开投资,而广大的潜在投资者们相应的也会重视投资带来报酬与投资带来的风险。因此,一个企业想要获得更多潜在投资者的青睐就需要进行长期规划来达到规避风险获得更多利润的目的,而长期规划需要企业能够进行前景分析。哈佛分析框架将从静态和动态两个角度出发,对企业过去的经营状况和现在的业务能力进行相应的分析判断。结合战略分析和科学来预测企业的未来盈利和风险,以判断企业是否值得投资。

  二、广宇集团战略分析和会计分析

  1、广宇集团简介

广宇集团有限公司成立于1984年,是一家拥有一流房地产开发资质的房地产公司。该公司于2007年4月27日在深圳证券交易所上市。这是第一家在中国A股市场上市的私人房地产公司。在30多年的房地产深度开发过程中,它赢了“中国房地产百强企业”、“中国房地产企业纳税50强”、“中国房地产诚信企业”等称号。光宇集团的业务范围包括房地产投资,房地产开发和管理,商品房销售和租赁,工业投资,室内和室外装饰,工程和技术咨询,仓储服务和建筑材料销售。

  2、广宇集团战略分析

(1)宏观环境分析

对于宏观环境本文将采用PEST分析法进行相关分析。我国房地产行业与国家大环境紧密相连,房地产行业的兴衰与宏观环境息息相关,政治、经济、社会等方面的环境因素深深的影响房地产的发展。

①政治环境

总体来看我国房地产行业近十年发展迅速,一方面上升趋势显著,另一方面政府积极出台相关政策指导房地产行业良好发展。2014年,国家限制一线城市的房地产投资,但同时也放宽非一线城市投资限制。整个房地产市场仍然是通过行政手段、经济手段和市场手段相结合的方式进行宏观调控。2015年,中国降低了居民本人第二套住房的首付比例。同时中央银行下调存款准备金率和金融机构对于人民币贷款和存款基准利率。2016年,北京、无锡等地出台了房地产限购政策。2017年,国家对一、二线城市限购政策进行了升级。xxxxxxxx在xxxx中提出房子用来住不是用来炒的定位。这些政策调控着我国的房地产市场。

因此,广宇集团要积极跟随国家调控房地产的政策,一方面要发挥自己企业本身具有的优势条件,综合利用现行条件的资源。另一方面,要根据政策及时调整广宇集团的发展战略,使企业能够良好的运营下去。

②经济环境

当前,世界整体经济出现复苏回暖的趋势,但国际贸易仍旧低迷。世界经济依然处在调整期和变革期。当前我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,要求企业进行转型升级更好的适应我国经济的发展。这对于我国房地产行业提出了新的要求。而在此期间广宇集团应当做好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,才能实现企业自身的发展。在行业众多企业中脱颖而出。

③社会环境

我国自古就有安居乐业的传统理念,很多中国人在结婚前的准备中,房子都是一个重要条件。近年来,随着我国城镇化率的提高和二孩政策的全面开放,未来房地产的市场需求量仍然会增大。并且随着人民对美好生活需求的日益提高,对住房的品质得要求也会水涨船高。这就需要广宇集团能够抓住机遇,结合自身优势,为消费者提供高品质的房源,达到销售目的,以实现自身的战略安排。

④技术环境

房地产行业对于生产技术和科学技术并没有太高的要求,但随着绿色低碳环保生活理念深入人心,消费者对住房的人居环境和户型设计有了更高的要求。这就需要广宇集团继续创新设计理念,增大研发资金的投入。保证在技术层面拥有竞争力。

(2)微观环境分析

本文使用PorterFiveForceModel分析企业的微观环境,其主要用于分析企业的竞争战略和对于企业行业情况。

①现有企业的竞争能力

现有企业的竞争能力是PorterFiveForceModel中关键因素。随着国家调控政策的深入推进,未来房地产行业的市场竞争会越来越激烈。现有的中小型房地产企业会因为规模小、没有品牌效益和融资竞争缺乏优势而丧失竞争力。大型房地产企业由于其具有规模效益和品牌优势,逐渐会成房地产市场竞争的主要力量。而现阶段广宇集团对于自身优势还没有充分利用起来,需要企业在未来打响品牌效应提高产品核心竞争力,一方面保障现有的市场份额,另一方面加快盈利能力的形成。

②潜在竞争者的威胁

近十多年以来,随着我国的房地产行业的不断发展,现阶段已步入成熟期。房地产行业的准入门槛越来越高。自2008年深度改革后,淘汰了一大批落后企业,使整个房地产行业整体水平有很大的提高。新进市场的竞争者很难从整体高素质的房地产公司中获得市场份额,也就很难站住脚跟,所以近年来,进军房地产的企业有所减少。无论是从数量还是其他方面来说潜在竞争者的实力无法与广宇集团相比较,相对而言,潜在竞争者的威胁对于广宇集团来说并不大。

③替代品的替代能力

房地产行业的商品存货是新的商品房,新的商品房的主要替代品是保障性住房和二手房。保障性住房的规模有限,居住环境差,难以满足人民日益增长的美好生活需求。而二手房由于国家政策限制,导致在价格上对新商品房不占优势,交易量不大。综上所述,保障性住房和二手房不能替代新商品房的作用,但市场上出现过多的二手房买卖也会对广宇集团现阶段的销售有所影响,现行的房地产销售政策下替代品对于光宇集团的销售影响小。

④供应商的议价能力

房地产的行业的供应商主要是土地供应商和建材供应商。因为我国土地资源全部国有,一般情况政府是房地产企业的唯一土地供应商。并且土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性导致土地的刚性需求大。所以广宇集团在取得土地的过程中基本没有议价的空间。

相对而言,建材供应上有着巨大的议价可能。首先,我国较为发达的材料制造业和钢铁制造业使得市场变为买方市场。其次,房地产企业对原材料的采购量大,大型的房地产企业大都会选择集中采购,而建材供应商更看重与房地产企业的长期合作。愿意牺牲部分利益来获得稳定的市场份额。而作为房地产行业的一员的广宇集团与供应商保持着良好的合作,拥有完整的材料供应链,在与建材供应商的议价中能够保持市场同企业的成本价格。

⑤购买者的议价能力

目前我国人民对于住房的刚性需求仍然较大,而房地产行业高额的土地取得成本和企业追求利益最大化的目的使得现阶段购买者的议价能力较低,但有广阔的上升空间。需要广宇集团做好产品的开发与销售工作。

(3)广宇集团战略选择

广宇集团30年以来一直以来坚持以房地产为主业,努力打造为普罗大众所喜欢的商品房。而当前,广宇集团迎来了新的挑战机遇。一方面宏观环境下国家出台相应的政策规范房地产健康发展,全球经济出现回暖但国际贸易依旧走低,我国又正值经济转型的关键阶段,以及我国社会环境的改善,人民群众对居住环境提出更高的新要求;另一方面微观环境中现有的各大大型房地产企业的竞争和代替品二手房的冲击以及不断上升的购买者议价能力都要求广宇集团在此做出新的战略选择。

因此,未来广宇集团将秉承“求实、开拓、创新”的宗旨,将遵循以下三个战略选择:首先,在产品定位和设计理念方面,开发具有成本效益的中小型普通住宅是主导产品。保留一定比例的高端住宅产品,不断强化设计开发力量,并将积累的高端产品的设计理念和经验优势引入普通住宅建筑的设计中。全面提高产品质量。第二是企业文化和人才战略,致力于成为一个结合学者,研究和实践的房地产公司。通过人才培训,大力支持公司的异地扩张,实现管理模式和盈利模式的快速复制。第三,在其他业务领域,在完成房地产业务的同时,广宇集团决定将行业和自身特点结合起来,将大健康业务确定为公司的第二大业务。

  3、广宇集团会计分析

通过前文对广宇集团的战略分析,可以让我们了解房地产行业环境以及广宇集团采取的发展战略,这些因素综合决定了广宇集团未来的发展情况。在对广宇集团进行财务分析之前,对其进行会计分析是必要的。要对广宇集团的会计政策及会计科目进行相关分析,以保证财务分析结论的可靠性。

(1)广宇集团重要会计科目分析

各种企业有不一样的的重要会计科目,相比其他企业而言应该更关注房地产企业的存货科目。对于房地产企业来说存货尤为重要,房地产企业的资产大部分由存货组成。从表2-1可以看出,广宇集团的存货是其资产的最重要组成部分,非流动资产比例逐年上升,说明企业的资产结构模型更为合理。房地产企业科学合理经营的关键在于库存的有效管理。因此,广宇集团存货相关会计政策的合理性将对其财务状况和经营成果产生相应的影响。因此,本文将对广宇集团的存货进行分析,以确定其会计政策是否合理,会计信息是否准确。

表2-1广宇集团2014-2017年资产构成情况

基于哈佛分析框架下广宇集团财务分析应用研究

(2)存货管理会计政策分析

广宇集团采用存货的盘存制度是永续盘存制;发出存货的计价方法是存货发出时分类别按平均建筑面积计算。公共配套设施成本的计算方法,是确定不能有偿转让的公共配套设施的标准配置,并按效益比例计入商品房成本;可以有偿转让的公共配套设施,应当作为成本核算的对象收取已发生的成本。广宇集团的存货分类为:开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品等。而广宇集团近五年的存货盘存制度和存货发出计价方法没有发生变化,能够为我们提供可靠的财务信息。

根据表2-2可以看出存货占资产的比重在逐年下降,从2016年到2017年存货资产比率下降了17.08%,存货下降了139556万元,同比下降25.94%,而相应的营业收入却降低了72897万元。这反映了广宇集团在进行去库存的,盈利能力有所下降,且降幅较大。

基于哈佛分析框架下广宇集团财务分析应用研究

将广宇集团的库存政策与荣安房地产、上石开发、合肥市建设的库存政策进行了比较。这四家企业有相同的库存政策。从表2-3可以看出,总资产规模的实际发展规模最大,广宇集团的存货占总资产和流动资产的比例最小。这表明其存货占用企业资源较小,这与其收缩战略相吻合,在当前背景下广宇集团正在去库存,大量出售库存商品,与其转型升级战略相对应。

从上述分析中可以得知,广宇集团的会计政策与业内大多数企业的会计政策相同,符合国家政策。结合对广宇集团标准无保留意见的注册会计师审计报告,我们认为广宇集团披露的财务报表数据是可信的,可以用于财务分析。

  三、广宇集团财务分析

  1、广宇集团资产负债表分析

表3-1广宇集团2014-2017年资本结构表

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根据表3-1可以看出广宇集团的资产负债率低,这一方面说明了广宇集团有较强的偿债能力;另一方面广宇集团的资产负债率远远低于行业标杆企业,说明广宇集团可以利用的外部资金少,发展战略偏向保守,虽然相对安全,但发展速度要慢于行业标杆企业。另外,广宇集团的流动负债占总资产比率较高,2015年更是达到了84.15%,2017年和2016年也保持很高的占比。而广宇集团的流动负债主要由短期借款、应付账款和预收款项组成。这暴露出了广宇集团过度依赖短期借款,自身融资渠道单一,融资能力较差的问题。资产在2015年到2016年出现负增长,下降幅度为6.3%,而在2017年并没有显著的增长。说明广宇集团的发展慢,发展势头有所降低。

根据表3-1也可以看出货币资金在2017年有明显减少,由2016年128041万元下降到67015万元,减少了61026万元。这会导致企业缺乏流动资金,资金链供应紧张,存在一定的财务风险。根据年度报告中披露的原因主要是企业在2017年内支付土地款较多,此外还对外提供财务资助较多。之前也分析到广宇集团的存货在逐年减少并且递减幅度也较大,说明集团在尝试转变发展方式,寻求新的利润增长点,较少库存的堆积。

  2、广宇集团利润表分析

表3-3广宇集团2014-2017年利润表摘要

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根据表3-3可知广宇集团营业收入在2017年有较大幅度的下降,从2016年的419744万元下降到346763万元,减少量为7298,同比减少17.39%。同期存货也有大幅度的下降。营业收入下降,但广宇集团的营业总成本却没有增加。这表明存货发生跌价,导致其盈利能力差。广宇集团投资收益和对联营企业和合营企业的投资收益常年处于亏损,且金额较大。说明企业缺乏投资能力,并且在投资上存在风险。

  3、广宇集团现金流量表分析

现金流量表不仅直接反映了企业获得现金的能力,而且反映了企业偿债能力和与经营成果。健康充足的现金流决定了公司的生存能力,同时也保障了企业的良好发展。现金流量主要分为经营现金流量、投资现金流量和融资现金流量。下面将对广宇集团现金流量进行相关分析。

表3-42014年-2017年现金流量总体情况

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从表3-4中可以看出广宇集团的期末现金流量净额有明显的的较少,现金的充足性不足,其原因是需要支付土地款较多,此外还有对于对外提供财务资助较多经营现金流量净额下降幅度最为明显,根据广宇集团年度报告显示,由于本期土地支付款等支出项目数额增加所致投资活动在逐年增多。投资活动现金流量净额减少,主要是报告期内理财产品购买增加,以及财务资助增加所致。

  四、广宇集团前景分析

  1、房地产业前景分析

整个行业的发展前景决定着一个企业的发展前景,因此在进行针对广宇集团进行相应的前景分析之前,本文需要对于整个房地产行业进行前景分析。在我国,房地产通常与经济的好坏直接挂钩。当前我国经济进入新常态,要求房地产由原有的粗放型的发展经济转变为精细化的经济发展,房地产业势必会有一定的影响。未来随着我国二孩政策的深入宣传,国民对于房地的需求量也会提高,但现阶段更多需要企业努力进行转型升级使之更好适应我国经济的发展。自中共中央于2016年提出“房子是用来住的”这一方针,可以看出,房地产业更多的是满足人民的住房需求,而并非进行投资炒作。从社会因素来看,我国政府出台相应的政策法规对房地产行业进行调控,也使得整个行业实现可持续化发展。从人口现状来看,我国现阶段人口老龄化严重,预计在2020年,老龄人口将会达到2.55亿人。而我国现阶段的养老机构与设施难以满足如此庞大的人群,就需要例如广宇集团推出的大健康产业,房地产行业推出相应的养老地产以可以预见,以此实现行业的战略转型。未来房地产企业将会以养老以及轻资产模式将成为未来房地产主要的存在模式。

最后未来我国房地产企业一方面要提升住房品质,使中国大多数人群住上称心如意的房子;另一方面要积极寻求转型发展,在转型发展的过程中一定要注意可能出现的风险。良好的住房品质能够保障房地产的销售量,激发群众的购买欲望,达到房地产行业盈利的目的。另外行业战略转型升级能够有效的形成新的贸易增长点,例如以养老地产为出发点,带动行业的整体前进。

  2、广宇集团前景分析

从整个房地产行业的发展前景来看,广宇集团的发展前景不容乐观,当前房地产行业正在经历转型的阵痛期。行业整体利润增长趋势有所下滑,在因此结合行业的前景分析来看,可以预测广宇集团未来所采取的发展战略仍旧是保守战略,即以房地产为第一产业,兼顾其他的产业为第二产业。未来广宇集团将继续坚持“谨慎经营”的特点。以3方面的战略选择作为导向:第一在于加快“去库存”的速度,在其他领域积极寻求房地产基金领域的重大战略合作,提高产品质量。第二在于培养良好的企业文化和进行人才战略计划,用人才和文化提高企业的执行能力和盈利能力。第三是在坚持房地产行业为第一主业的同时发展大健康产业做为第二主业。以双主业发展模式进行盈利和运营,房地产区域布局将坚持杭州、浙江、长三角的三主题,积极构建“优居、乐活、颐养、睦邻”的“广宇健康家园”模式,设计和建设健康老人房;通过完善服务体系,力争做出第一个“广宇健康家”的标准化住宅区。

由此看来,广宇集团在进行去库存的同时,加快资产和产品转型升级,将建立以杭州为中心,二、三线城市为重点的开发局面。以轻资产经营模式投入发展,是广宇集团急需做到的。未来广宇集团将会加强与国际性企业的合作寻求转型和新的升级点,紧跟时代的步伐。

  五、基于哈佛分析框架发现广宇集团存在的问题

  1、融资渠道单一,依赖于流动负债

广宇集团属于中小型房地产企业,主要通过自身的内源融资和与银行往来来进行融资。2017年集团的流动负债为367019万元占总负债的75%,这表明企业的流动负债占总负债的比重大,缺少风险投资基金带来的长期借款、融资租赁和债券融资等非流动负债的渠道。虽然流动负债有着速度快、灵活性强、成本低的优点,但由于流动负债利率波动较大,融资时间相对较短的原因。在融资金额较大的情况下,如果企业的资金调度不起作用,可能无法按时偿还本息。

  2、货币资金较少,资金不充足

根据之前的资料可知2017年光宇集团的货币资金为67015万元,远远少于2016年的128041万元。代表企业在2017年的货币资金较少,企业的流动资金不充足。企业没有足够的资金用于自身发展,广宇集团就难以开发新产品,发展速度要慢于同行业其他企业。最后丧失核心竞争力被淘汰出局。而广宇集团的资产负债率较低,表明该业务趋于谨慎。从会计角度看,资产负债率过低是不正常的。如果太低,就意味着企业是保守的,没有实现以追求利益最大化的企业目的。

  3、销售受政策的不确定性影响,营业收入低

我国政府重视解决民生问题,积极对房地产行业进行宏观调控,以保障人民安居乐业和市场的有序稳定,会根据市场的变化实时出台不同的调控政策。2017年,广宇集团实现营业收入346,68.20万元,同比减少17.38%。存货也有了大幅度的减少。在同一时期广宇集团的营业收入与存货都下降,受到国家政策的影响,集团抛售存货。营业收入不增反减,进而使流动资金少影响企业的日常运行以及盈利能力。

  4、出现决策失误,投资战略失策

近几年来由于房地产行业市场趋于饱和,利润比前几年有所下滑,所以广宇集团进行了一系列的投资。但是对于如何投资,怎样做好投资广宇集团还没有客观地认识。在2017年的各类投资收益较少,在2014到2016年甚至为负数,代表投资完全失败。原因在于没有进行项目可行性分析,准确把握好市场的规律,贸然进军其他自己不熟悉的行业,盲目进行联营企业和合营企业导致投资失败。缺少对市场的整体调查,对行业的关联性没有清晰的认识。

  六、关于改进广宇集团存在的问题的建议

  1、学习标杆企业的经验,提高融资能力

广宇集团作为中小型房地产企业,要规范财务管理,健全财务制度。树立良好的信用形象。积极开展融资租赁和债券融资等经济活动。拓宽融资渠道,实现企业的良性循环发展。鉴于我国房地产企业的负债能力与政策相关,近五年以来,我国对于房地产行业的调控基本上是严格控制一年,放松控制一年。面对这样的行业形势,我国房地产企业应借鉴万科的融资经验,拓宽融资渠道,降低融资成本,或向海外融资市场融资。房地产企业的融资应更加准确、谨慎,由于资本需求和缺口的详细规划,同时根据产业经营与投资规划的差距、经营现金流入与经营投资支出、投资规划与融资安排的整合等因素,对房地产企业的融资进行了较为细致的规划。

  2、发展商业新模式,促进资金流入

开发新的商业模式,建立起轻资产盈利模式,有助于企业制定更健康的财务战略。通过减少项目的投资成本来保障现有的流动资金。广宇集团在尝试转型到大健康事业。在轻资产模式的发展下,所需要项目成本将远远小于房地产的成本,可以为企业节省大量资金便于企业的日常运转,能够有效解决资金不足的问题,以达到减少资金压力的目的。发展商业新模式使企业获得较大的市场份额。足够的市场份额将带来一定的现金流入,减少企业的压力,加速资金的周转。

  3、灵活运用销售策略,增加营业收入

广宇集团首先要做的是提高现有资产的利用效率,尤其是企业的库存商品方面。在房地产企业的资产中存货占总资产的大半江山。为了形成存货,产品需要进一步加工到完工状态,并在进行简单装修后列入待售清单之中。对于现有的存货要采取有效的营销方式和合理的销售体系,以此来激发销售人员的积极性,以此增加收入和减少库存。通过加快考核进度、缩短考核周期、提高考核奖惩标准等方式来提高企业的销售业绩。同时,对于已经售出的项目,必须确保及时回收应收账款。负责银行贷款的职工必须及时有效的与银行沟通,加快支付和催收进度,实现销售款的快速变现。

  4、建立项目评估机制,合理预估风险

广宇集团对于市场一定要有准确的把握。需要对于市场有所把握,市场是否需求这种产品,这种产品的热度能够持续的时间有一定的认识;此外还要关注竞争企业的战略选择,避开强大对手的选择,减少竞争带来的财务风险。做到信息反馈及时且准确,通过组织专业的评估团体对于准备开发的项目的成本可行性、技术可行性、人力可行性三个方面综合评估,使企业的每一个项目的盈利率和成本消耗都达到企业满意的程度。同时企业也应该做好风险的防范预警机制,预防风险通过自查自纠定期排查财务系统制定财务风险预案。

  七、结束语

本文通过哈佛分析框架对广宇集团的整体情况进行了研究和分析。主要得到以下结论:通过对房地产行业本身进行分析可以发现我国现阶段的房地产市场依旧广阔,整个房地产行业的潜力巨大。由于我国国家政策对房地产事业有着指导性的作用,现阶段我国要求我们的房子更多用于居住而不是用于炒,这就需要我过的房地产企业定好位置进行相关产业的转型升级。本文通过对环境和企业自身优缺点的内部和外部条件分析,得出相应的结论认为广宇集团现阶段的战略选择是正确的,但仍存在一些需要注意的方面。

 

基于哈佛分析框架下广宇集团财务分析应用研究

基于哈佛分析框架下广宇集团财务分析应用研究

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