房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

  摘要

伴随着经济水平的提高,人们的消费能力也在大幅度增长,使得人们对住房要求也随之增加。因此,加速了我国房地产的发展,使房地产迅速成为我国经济发展的一大支柱。但是,在2008年时爆发了全球性的经济危机,使我国的经济水平迅速下滑,房地产的行业也不例外。因为房地产的经营模式一般对资金的占用率高,而且房产开发需要的时间很长,而且长时间收不到资金回报,因此房地产行业的经营一般有很大的风险,其中财务风险是房地产面临最大的风险。房地产企业管理者应对本企业所面临的风险有清楚的认识,同时做好防范和改进工作。

在整理了前人基础上从总结房地产行业特征和房地产财务特征入手,结合增凯房地产公司的实际情况分别从项目规划到投资收益之间的项目程序分别做出分析,分析出增凯企业在那些环节有财务风险,并且进行数据总结提出具体解决方案。通过本文的研究分析,可以有效帮助增凯房地产加强财务风险控制能力,促使企业健康发展。

  关键词:房地产企业财务风险成因分析防范与控制

  前言

伴随着房价的不断增长,人们对于房地产行业的发展有很大的关心。由于房地产复杂又重要的地位,它有所需资金投入大、区域性强、有很长的周期等特点,房地产行业属于高投入、高回报,但也存在着高风险的行业,所以房地产业的发展受到各方面因素的影响,其自身也会遭受很多的挑战,对于房地产公司来说正确的认识公司的发展状况以及所存在的问题是非常有必要的,只有这样才能在风险来临时更好的应对解决。文章从房地产公司财务进行分析,找出财务风险的成因并根据成因以及公司的实际情况提出了相应的应对措施,希望能够对公司的发展提供帮助,以及对其他公司带来帮助。

根据对互联网上大量资料的查找以及分析,通过对比发现针对公司财务风险的成因以及相关理论分析,大部分的分析都是实证分析,虽然严谨,但是缺乏数据的支撑,案例分析与之相对要少很多,所以我采用了案例分析法,以增凯房地产公司作为分析的具体对象,将实际分析对象与理论结合起来分析,既是对具体案例分析的一个补充,也是增强了文章的科学性。同时对于增凯房地产面临的财务风险的分析以及对所得到的问题提出的具体措施,这些具体措施可以对增凯房地产公司在未来预防及应对财务风险提供很大的参考,同时对于我国的中小型房地产企业来说应对财务风险也可以借鉴。本文所借鉴的文献主要来自知网查找,内容涉及公司的财务风险、财务风险的应对措施、中小型公司的特点、房地产行业现状、房地产行业的财务风险等,文献时间集中在近五年之内,以确保文章的时效性以及科学性。

在国家的政策影响下,房地产行业的发展具有很大的不确定性,财务风险也在增大,文章通过对增凯房地产开发责任有限公司的财务状况进行研究,结合对专业理论的理解,得出了本文的主要研究问题,即房地产企业财务风险的成因,根据成因结合公司的具体财务情况得出了改进这些问题的措施以及未来对于财务风险防范的方法,相信可以提高公司处理和预防财务风险的能力,使公司更好的发展。

  第1章绪论

  第1.1节选题价值

随着改革开放的步伐,我国的国民经济不断提高,GDP持续增长,人们手里的钱越来越多,追求也越来越高,房价飞速提高且之后仍继续增长,房地产行业迎来了春天,进入了飞速发展时期。房子是我们生活必需品,且根据我国的国情,人们对于买房都有一种执着的愿望,所以关注房地产行业的人也越来越多。房地产行业是一个高投资高回报的行业,它的发展影响着国民经济。对于房地产行业来说,其发展也存在着很多的风险,为了公司更好的发展,公司应该对自身的情况有一个明确的认识,以确保公司的经营以及增强对风险的控制。财务风险是房地产公司必然会面对的问题,这个问题是一定会存在的,而财务风险的成因也有很多。所以,本文选择了把房地产公司财务风险的成因及对策作为本次研究的课题。

  第1.2节文献综述

通过对各网站及图书馆提供的资料信息的收集与整理,最后下载了二十篇关于财务风险和房地产财务风险相关文献的参考,经过认真的研读,对所收集的资料总结如下:

1.国内研究现状:

(1)有关财务风险及风险控制的研究

李铭泽(2013)在《论中小公司财务风险产生的原因及防范措施》中提出了一个可以有效控制财务风险的途径,该途径为加强公司的信用建设与管理;

张乐(2014)在《公司财务风险的成因及评估》中分析认为企业在成长周期中处于四个不同阶段,而每个阶段都有其特征,进而得到公司在创业、成长、成熟、衰退的四个不同时期所存在的不同财务风险特征;

陆沥和卜一方(2015)在《公司财务风险的防范和控制探析》中认为要对财务风险进行防范和控制需要优化公司的资本结构;

钟向东(2016)在《公司社会责任、财务业绩与盈余管理关系的研究》中认为公司所面临的财务风险的程度大小和自身的内部控制有关,所以更好的内部控制可以减少财务风险。

王诗雨,陈志斌(2017)在《产品市场竞争、政府作用与公司财务风险》中认为公司想要对财务风险进行控制可以针对产品的市场竞争展开;

对于企业的财务风险而言,有很多种选择可以对其进行控制,可以根据公司的不同阶段来采取不用的措施,可通过加强公司信用建设管理以及优化公司资本等多种方法来实现。

(2)有关财务风险形成的原因的研究

张祖敏(2013)在《公司财务风险成因与防范对策》中提出财务风险形成的原因与公司在内部的控制管理不全面有关,容易加深财务风险;

李元青(2016)在《小型微利公司财务风险成因及防范措施》中指出在经济不断发展的前提下,各公司的竞争也越来越激烈,所以为了企业的健康发展,需要对财务风险的成因进行分析。

朱海玉(2016)在《公司财务风险形成原因及防范对策》中认为财务风险的应对以及防范能够使公司的发展更加顺利,减少公司的绊脚石。所以人民群众应该把在公司的财务风险管理工作在更加重要的位置。

于志豪(2016)在《公司财务风险形成原因及防范对策》中指出公司财务是对公司实际经营情况的一种直观反映。因此,公司管理人才应不断加强自身风险防范意识,切实掌握好风险与公司收益间的关系,做好公司风险防范措施,使公司始终维持良好的发展态势。

孟祥月(2017)在《浅谈民营公司财务风险形成原因及防范措施》中针对民营企业的特点,结合具体的案例对企业所存在的财务风险展开讨论,并有针对性地提出了一系列改善措施。

无论是民营公司、小微公司亦或房地产公司都面临着财务风险,而其形成原因虽然有很多,但依旧有共性,内部控制、风险防范能力等问题都有可能在公司带来财务风险,需要引起公司的注意。

(3)有关财务风险评价体系的研究

陆建芬(2014)在《公司财务风险评价方法思考》中建议结合的运用动态评价以及定性和定量分析,这样结合进行的研究能够一定程度上优化关于财务风险评价体系;

林国金(2015)在《层次分析法在公司财务风险中的应用》一文中对于财务风险运用了层次分析法,且研究时采用了现实的案例来说明,更具专业性,更加科学,也为我的对于财务风险的研究提供了方法,可以借鉴;

吴涛(2016)在《房地产公司财务风险预警管理探究——以宏景建设集团为例》中通过对具体房地产公司财务现状入手对房地产行业财务风险进行了分析,并且根据分析的内容对公司财务风险提出了风险预警;

赵小霞(2016)在《公司财务风险评价指标体系研究》中对于公司的财务风险从内部和外部两方面进行了分析,建立了新的评价体系;

邢如其、胡梦泽、田淑阳(2017)在《施工公司财务风险评估与控制剖析》一文通过对施工公司面临财务风险展开分析,找到成因,并且制作了施工公司财务风险的识别。

综上所述,我们国内有很多的专家学者对于房地产行业的财务风险的研究以及对财务风险的防范都有一定的研究,并有相关的结论,根据其研究成果可以从中了解到财务风险的普遍性,通过对成果的研究想要降低公司的财务风险需要结合房地产业的特点,进行相关的研究,建立财务风险的识别体系,确保房地产行业更好地发展。

2.国外研究现状:

Williams(2015)认为风险的形成是特殊的,当所预想的心里的目的目标与在现实中实际的安排取得的结果存在偏差,那就代表着有一定的财务风险,且两者呈正比的关系。

CheeSengCheong,AnnaOlshansky,RalfZurbruegg(2012)对房地产行业的风险进行了探究,认为风险与国家市场存在的风险有关,房地产存在的风险一定程度上可以反映国家的经济;

RealEstateDevelopment-EnhancingDecisionMakingProcess(2015)认为房地产市场是国民经济中最活跃的领域,在可以获得巨大利润的同时也面临着巨大的财务风险,一个合理的决策非常重要。

AlnoorBhimaniMtholiNeube(2011)提出财务风险分析具有时效性,应结合当前实际展开,通过公司财务的变化展开分析应对财务风险。

ModiglianiFranco和MertonMiller(2011)使公司开始重视对筹资风险的管理,更好地防范财务风险。

综上所述,国外对于房地产业发展更早,且更早的对房地产业进行了研究,由国外的研究分析可以看出在房地产行业具有完整的体系,对于我们的研究可以提供更好的依据,具有极大的借鉴意义。

  第1.3节研究内容与方法

1.3.1研究内容:

围绕“房地产公司财务风险成因及其对策研究”这一论题展开,根据写论文的基本框架结构以及“提出问题——分析问题——解决问题”的简单模式,理清了写作思路:首先阐述文章中所涉及到的理论,其次针对增凯房地产的财务风险识别问题进行深入的探究与分析,最后根据其问题成因给出相应的解决对策。本文用增凯公司的筹资能力、投资能力、营运能力以及资金回收能力做基础,结合公司的实际财务情况从四方面对公司面临的财务风险展开了分析,找出了公司所面临的财务风险问题,并根据问题对增凯房地产公司未来财务风险的规避提出了相关改进措施,以保障公司的稳定发展。

1.3.2研究方法:

(1)案例分析法:本文主要增凯房地产开发有限公司作为案例,深入分析房地产公司财务风险成因以及对策,寻找出增凯房地产开发有限公司财务风险形成原因,并针对性的提出策略;

(2)访谈法:通过对相关专家和公司管理层进行访谈,以此分析房地产公司的财务风险。

(3)文献研究法:利用互联了解房地产行业存在的财务风险,查阅国内外研究者的研究成果,开阔眼界增强思辨能力,增强文章科学性。

  第2章财务风险的理论基础

  第2.1节公司财务风险的基本理论

2.1.1财务风险概念的界定

财务风险是现代财务管理的一个重要方面,企业财务风险是指在各项财务活动过程中,由于各种难以预料或控制的因素影响,财务状况具有不确定性,从而使企业有蒙受损失的可能性。在中国特色社会主义市场经济飞速发展的大背景下,企业所面临的财务风险也具有多样性[2]。因此,公司要想更好的发展就需要对财务风险进行分析并找出应对措施,做好现代公司的财务风险管理。来提高公司的竞争力,提升公司规避财务风险的能力,使公司朝着可持续的方向发展。

2.1.2财务风险的分类

资金是保障企业可以正常运营的重要条件,企业产生财务风险的途径就是资金流动的渠道,其中包括企业在项目筹建、投资、建设、运营、资金回收以及利益分配等运营渠道所产生的财务风险。企业资金运行流程如下图1所示。

图1企业资金运行过程图

房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

(1)筹资风险

因为房地产的特殊性,使它在项目筹建以及项目运营直到完工的过程中都需要用到大量资金,所以,一般企业为了解决资金紧张问题都会进行筹资。筹资通常还分为两种方式:一种是企业内部筹资拥有资金的所用使用权,不会产生利息或者其他财务费用,它的风险一般取决于企业的经营状况;另一种是负债筹资,企业向外其他投资者或者银行进行负债的方式来筹集资金,会产生一定的利息以及财务费用,对资金没有全部的使用权,到期要准时偿还债务以及利息。负债筹资风险通过是否能按时足额的还本付息来体现[5]。因此,一般企业的财务风险是由负债筹资产生的,就是因为外借的资金大企业的还债时间又不确定,造成财务风险。

(2)投资风险

企业在运营过程中的长期资产以及除了现金等价物等叫做投资活动。投资风险主要是企业在进行投资中受各种无法预料的因素的影响,从而引起利益的损失,无法保证取得预计的收益。再者就是因为项目实施的实际收益没有达到原来规划的利益时,就会引起企业的各个方面产生财务风险,比如影响企业的盈利、运营、偿债能力等[5]。

(3)营运风险

企业的发展过程中会因为资金不足或者其他资金问题而产生利益亏损叫做资金的运营风险。资金不足会影响企业项目的正常实施运行,使各个生产链对接不上,甚至会导致企业资金供应不上而破产,因此,企业需要重视在发展过程中随时都有可能发生的营运风险。

(4)资金回收风险

资金回收主要有两个过程:企业出售自己的产品会得到一笔资金,这些资金的回收可能会以现金或者债务的形式出现,但是在结算时资金都体现为债务或者支票的形式变成货币资金。在这一些列转化的过程很有可能会产生数据上的差距,这就使资金回收变成不确定性,从而增加企业的利益回收风险[6]。

(5)收益分配风险

在企业项目完工得到收益时,会进行股东以及各个生产线上的利益分配,也就是在企业没缴税之间进行的利益分配叫做企业的收益分配。而收益的分配风险是指企业在计划分配以及实际分配时所对企业产生的影响,这个因素也存着不确定性所以会有一定的风险。并且,企业对股东以及其他利益相关者进行利益分配时,如果长时间不得到兑现,就会影响各个人员的积极性,从而影响对企业的投资行为的积极性,也不能激励潜在性的投资人员。

  第2.2节房地产公司面临的财务风险

2.2.1房地产行业概述

古时重天地,今日重房产,房地产是中国人生活不可或缺的一部分,一切的生活活动都以其为基础。房地产是指地产以及房产的概括,其中还包括对他们的使用以及派遣等权利。比如地面上的公共场所的卫生用房、教育用房以工厂用房居民住房等都叫做房产;地面上的一定空间以及道路以及道路设施等都被称作地产。经济上通常称房地产为不动产,因为房地产一般有不可迁移性的特质。通常情况下,地产和房产之间的关系是分不开的,一般房产的开发离不开地面,虽然两者的使用权力与范围可能不一样,但是地产与房产是密不可分的,是以一个整体出现的。所以,通常我们不把地产与房产区分开来,而是统称为房地产[9]。

2.2.2房地产企业财务风险的成因

在我国得到合法的土地以后,所建设的房屋以及一些基础性的设施等,这些行为就叫做房产开发。所以,在对房产进行开发之前,获得合法的土地使用权是最基本的一个条件,同时,所谓的房产开发并不只包括商品房,也包括对房屋以及土地等的开发。房产项目的开发较为复杂,在投资的过程当中,不仅周期比较长,所需的资金多,并且备受政策以及资金等方面的影响。最近几年大众对住房的要求越来越高,在住房上的消费更是与日俱增,这就使得我国的房产业有了急速的发展。我国对房产的调控力度不断增加,开发商在对房产进行开发的过程当中所面对的不确定因素越来越多,加上我国大多数开发商均属于较小的企业,自身所具有的开发能力比较弱,且大多被限制在传统的管理方法以及开发模式的框架当中,而在管理风险方面,更是没有有个深入的认识,整体的管理意识较差,管理方法不够丰富,同时缺少专业的管理部门,且管理层的管理素质较差,这就导致项目在开发中存在着大量的风险,最终使所开发的项目难以取得成功。

我国房地产行业财务风险的成因如下[1]:

(1)区域发展差异大

由于政策、地势环境、人文条件等因素,我国的房地产行业发展区域差异极大。在北京,上海等经济发达的一线城市,房地产市场规模较大,房价也是居高不下,简直到了一房难求的地步。而在经济欠发达地区,房屋需求量小,房地产投资大,造成房屋空置面积大,且房地产企业资金流动出现问题,出现财务危机。

(2)典型的资金密集型产业

房地产产业从初期的土地置业考察到中期项目实施再到后期竣工销售,各个运行阶段都需要投入大量资金,再加上开发周期较长,投资资金周转非常缓慢,期间财务费用也高,因此财务风险很高。

(3)我国的房地产行业民营企业是主体

国务院的资产管理协会在2010年的3月发布国家将不参与房地产的开发,之后,国家、港澳台以及其他的外资企业在房地产开发上数量大量减少。随之房地产行业中民营企业逐渐占据主体地位,但是普遍规模不大,资金较为短缺,管理实力也不强。

(4)受宏观经济政策影响较大

我国在制定宏观经济政策的时候时常会直接或间接的抑制或者促进房地产企业的发展。通常情况下,房地产的发展在宏观调控下经济复苏之前,在经济败落之后。

  第3章增凯房地产公司财务风险点分析

  第3.1节增凯房地产发有限公司简介

洛阳市增凯房地产开发有限公司于1997年7月成立,注册资金7亿元,公司主要经营房地产开发以及销售。公司现有职工85人,其中高级工程师5人,工程师16人,会计师3人,经济师6人,统计师2人,营销及其他工作人员53人,公司下设五部一室,即工程管理部、财务部、开发经营部、物业管理部、销售部、办公室。公司成立以来,公司一直以市场为导向。1999年,它开发的纱线厂路的住宅区。在2001年,它开发了郸城县公寓。在2002年,它开发了君安住宅社区。从2003年到2008年,开发了香樟。阳光社区,2009年至2011年,开发了香榭丽舍和黎明社区。多年来,它靠自身努力成功成为“房地产开发先进单位洛阳市”以及“十大知名企业在洛阳市”洛阳市建设委员会。在2013年和2014年,它被评为重分别洛阳建委,河南房地产协会先进单位,优秀的公司。公司秉承““立信如鼎、天道酬勤”的企业宗旨,鼎力打造洛阳新城建设树三、四线城市一盏明灯。宏观看增凯公司此前已开发近百万平方米,此后十年预计开发150万平方米。

  第3.2节增凯房地产公司财务风险现状分析

3.2.1筹资能力分析

表1增凯公司2016-2018资产负债率分析表

房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

表1列示的是增凯公司2016-2018年资产负债率的变化情况,资产总额2016-2017年稍微有下降,2017-2018年资产总额大幅提升;负债总额2016-2018年间持续大幅上涨;资产负债率变化缓慢上涨,与表2中国家公布的2018年房地产企业效益标准值相比,处于平均值与较低值之间,即使适当的负债经营会给企业带来杠杆经济收益,但是如果负债率过高,就会影响的杠杆平衡,加大企业的财务风险。

表3所列示的是2016-2018年增凯公司银行信贷借款占总负债总额的比重分析,由表可知,增凯公司的银行信贷借款约占企业负债总额的50%,短期借款得到的资金相比较与长期负债的资金要大很多,但是所负的利息也高,还款的期限也很短,但房地产开发周期长,进而导致还款困难增加,将企业财务风险提升。

3.2.2投资能力分析

表4增凯公司2016-2018年投入资金占比统计

房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

根据上表可以得出,在2016-2018年增凯房地产的投资主要是普通住宅,豪华住宅的投资比重也在逐渐增加,而办公楼的投资比重在逐渐减少。增凯房地产在投资项目的选择与资金的分配上更倾向于豪华住宅,即别墅和高档公寓。

3.2.3营运能力分析

表5增凯公司现金相关指标

房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

 

如表5所示,2016-2018年增凯公司的现金周转率有大幅上涨,现金周转率越大,说明企业对现金的使用率越高,但是通过对增凯公司具体经营项目的分析,企业现金周转率增加所以增凯公司的营运储备资金是短缺的,也增大了营运风险。另外增凯房地产开发有限公司连续三年的存货周转率都不是很高,2016年至2018年这三年的存货周转率基本没变,另一方面公司的变现能力也出现了下降趋势,可以推断出公司在经营方面可能存在着销传能力有所停滞甚至是下降的情况。在总资产周转率上,数据也一直不是很高,说明公司周转的的速度也是有限的。

3.2.4资金回收能力分析

表6增凯公司销售及应收账款相关指标

房地产企业财务风险成因及其对策研究 ——以增凯房地产开发有限公司为例

从表6可知,2016-2018年应收账款余额变动率波动幅度非常大,2016-2017年应收账款余额降低幅度大,而2017-2018年则由88.78%疯涨至224.96%。2018年增凯公司的应收账款余额大幅度上涨一方面是由于国家宏观经济政策对房地产的调控,使得2018年增凯公司销售量大增,使增凯公司的按揭款项,分期付款的欠款增多;另一方面是由于增凯公司房地产销售主要采用“首付+银行贷款+无息赊购”的促销销售方式,导致企业存在大量赊销情况,应收账款余额猛增,且因为是分期按揭方式还款,这就意味着还款周期长,更加增加了企业资金回收风险。

  第3.3节增凯房地产公司财务风险的问题及原因分析

3.3.1筹资风险问题

(1)结构存在问题,负债经营严重

增凯房地产企业2016年预计开发面积达2200万平方米,竣工面积达2065万平方米,在生产经营进程中通常会同一时间段内好几个开发项目并行,这些项目每个都需要巨额资金投入,大批的借入资金会造成企业的资产负债率上升,这不仅会增加筹资成本,还会加大企业的筹资风险。

(2)筹资渠道过于单一

近几年来,房地产行业进展迅速,拉动了国民经济增长,但相较以前的速度来说已经有所放缓,这其中的根本问题是房地产部分企业只有少数的权益资本,筹资渠道是房地产企业筹资的瓶颈所在。通常在我国的房地产中有内部投资、垫资、银行贷款、以及预收款等几种融资方式。一般企业会用内部资金进行招标征地,然后经土地的使用权抵押给银行从而获得贷款,再用从银行得到的资金进行项目的实施,等项目完工后售出得到资金还给银行本金以及利息,银行是企业首先考虑的融资方式[7]。在银行进行借贷时,对企业各个方面的要求比较严格,所以很多企业都会进行短期的负债。但是短期偿债的还款时间比较短,利率也比长期负债的利率要高,所以长期的选择短期负债会增加投资的成本,进而加大企业的筹资风险。

3.3.2投资风险问题

企业在进行投资活动时受到不确定因素影响导致利益亏损或者利益不能达到计划利益时,我们称之为投资风险。一般出现这些问题的原因是预算成本以及项目可行性的计划分析不到位。

首先,大部分房地产企业由于影响因素过多,不能准确的预测,所以不能采用定量的投资可行性分析,或节约成本分析。其次,增凯房地产公司通常情况下的投资是公司的管理决策者决定投资方向,具有很大的不确定因素,且科学性难以保证,容易造成公司在投资过程中的失败,从而投资的风险大大增强。房地产企业经营者对项目成本估算不精准,投资短缺则会造成资金链断裂;投资过度,则会产生资金闲置问题,使投资成本增加,从而影响房地产投资收益。

3.3.3营运资金风险问题

因为原材料的购进以及生产销售各个环节都会存在不确定因素的影响,使得企业在经营中会引起问题造成资金风险。营运资金风险主要发生在以销售和经营两个环节,由于房地产行业的高投资,且资金回笼较慢,所以要合理规划投资,确保公司正常运营。另外公司这两年内在建项目增多,而现金周转率是公司营业收入与现金平均余额的比值,增凯公司在这两年中大量投资在建项目,从而使现金周转率加大,也增大了营运风险。

3.3.4资金回收风险问题

因为生产运营中资金链条的断裂,引起项目的实施不能正常进行,从而使企业的利益受到影响这叫做资金回收的风险。一般资金回收会受到内部因素以及外部因素的影响。内部因素指的主要是房地产企业经营者对于销售策略的采取,商品房的销售必须经过可行性分析,若可行性分析准确可行充分掌握到房地产市场的供求变化规律,按计划推进房地产项目开发计划,减少库存,这都能切实的提高资金回收几率。外部因素首要指的是房地产企业所在的整体的社会经济大背景,即国家宏观经济政策和金融政策。立足于抢占市场和增强企业竞争力的出发点,赊销、分期付款等商业信用付款方式被广泛应用,商业信用虽然为企业的发展提供了机遇,但是用信用付款的方法会影响资金的正常回收,很多应收款账兑换成现金很难。

  第4章房地产公司财务风险的应对措施

  第4.1节筹资风险的应对措施

4.1.1保持合理的资本结构

控制以及降低财务风险可以从建立良好的资本结构入手。降低筹资成本,达到行业价值最大化,保持合理的资本结构可从保持负债比例的合理性、确定科学合理的筹资规模、采取多元化筹资方式三个方面着手。

保持负债比例的合理性,国家政策对房地产公司的影响不容忽视,当市场宏观经济的萧条时,房地产公司可采取降低资金成本和减少负债,避免不必要的损失:反之在经济繁荣期,市场需求变大,房地产公司可适当增加负债筹资,在保证资金充足的前提下,寻找市场投资机会。

确定科学合理的筹资规模,遵循成本收益原则是房地产公司筹资规模的首要准则,充分考量现金流及预算期间资金的需求,与长期和短期战略发展目标相结合,房地产公司根据经营计划来核算资金需求,来调整筹资的规模。

如选择股权筹资时,优点资金成本相对较高时,财务风险相对较低,缺点股权容易被分散。所以房地产公司可以在筹资的方式上进行改变,从单一拓宽为两种或者更多的筹资方式,通过多种筹资方式的组合来降低财务的风险。如可以用比较资本成本法、比较公司价值法和每股利润分析法得出一个平衡点来实现资本结构的合理化。房地产企业应有一个良好的资本结构,所以可以去改变筹资的方式来优化。

4.1.2拓宽筹资渠道

筹资风险的防范主要通过筹资形式的多元化来实现,通过上市、信托、私募、合作开发等多种金融筹资渠道,是打破渠道单一化的有效措施。企业在筹资的过程中,可以就不同的资金筹资方式组合进行考虑,比较各银行的借贷政策,避免因银行利率的调升影响筹资能力,消除房地产企业在借贷资金的不可控性,实现低成本筹资,拓宽筹资渠道拓宽资金流入方式,避免资金链断裂。

  第4.2节投资风险的应对措施

对房地产企业投资风险的评估指标产生主要影响力的有销售净利率、净资产收益及净利润增长率,这三个指标同时反映行业的盈利能力和发展能力,所以增加投资收益可以有效的减少投资的风险。

4.2.1加强投资活动的可行性分析

房地产企业的投资的成功或者失败直接关系到资金的回收以及相应的利益,所以对投资活动可行性的分析是十分有必要的,公司应该有专业化的投资小组,用更加科学的方法进行预测,能够提升决策的准确性,无论是对决策的当下还是对公司长远的发展都有着很大的好处,完美的分析可以促进更好地发展。

4.2.2科学合理进行组合投资

投资组合指合作经营、多项目经营等等,通过多元化的投资方式,增强企业抗风险的能力,且也可以发展相关产业,通过增加经营的模式来规避投资的风险。多个方面的投资可以减少失败的几率,更好地保障公司在发展过程中的利益,减少因为不可控因素带来的风险。

  第4.3节营运风险的应对措施

房地产公司面临着营运的风险,所以采取一定的措施是非常必要的,营运风险与产品的销售策略以及公司的服务有关,在销售策略方面,可以采取多种不同的销售方式,在宣传以及优惠等方面采取多种方式,根据市场反馈及时调整。公司的服务方面,对于房地产行业,必须要做好售后工作,给客户一个好的印象,有助于公司塑造良好的口碑,增强大众认可度。

  第4.4节资金回收风险的应对措施

4.4.1合理安排资产结构,增强资产变现能力

对于房地产行业可以采用多种模式来进行发展,可以分为销售和出租两类,同时在产品的种类上,住宅小区,写字楼办公,商业大厦,高级别墅等等可以根据实际情况开发,这样可以把投资的风险进行分散,在一定程度上保障资金的安全,也能增强资金的回收。

4.4.2完善客户信用管理机制

完善客户信用管理机制分为:事前、事中、事后的控制。房地产企业应以销售部门为主,财务部门为辅全方位管理客户信用。事前对客户的基本信息、付款信息、合同编号、定房号、签署日期、还款期限、业务员等进行洋细记录,并录入企业销售管理和合同管理系统模块。事中对客户回款的跟踪管理,事后多渠道加强应收账款催收。

4.4.3加强应收账款管理

可以从以下几个方面入手加强对应收账款的管理:1.确定客户的信用评级;2.估计企业的偿债能力,建立稳定的信用体系;3.合理确定应收账款的比例;4.建立了销售报销责任制。这是必要的,合理确定付款方式及期限,并制定相应的措施,以平衡和协调的现金流入,增加现金流比率,提高房地产企业的营运资金。

  结论

房地产问题在我国仍然是一个热点问题,也仍然是政府重点关注的问题。本文以增凯房地产开发有限公司为例,通过对财务风险理论的学习,选取了筹资、投资、营运、资金回收方面对增凯房地产开发有限公司存在的财务风险进行了分析。根据分析显示增凯房地产公司所存在的风险具有普遍性,首先银行贷款是公司筹资的主要方式,缺少融资方式,增大了投资的成本。虽然增凯房地产公司一直在不断的发展自我,并尝试采取多种方式获得了一些资金,但与自身特点以及长期发展轨迹相比,还是远远不够的。公司的负债主要是由于贷款,一旦出现问题将会引发巨大的偿债风险。增凯房地产公司经过多年的发展已成为房地产行业的佼佼者,但是公司离最优公司状态还是有一定的距离。主要表现在筹资规模较为保守、股权结构比较分散等,另外增凯房地产公司近年来有着很高的存货量,根据房地产行业的特点,在前期需要巨大的投资,所以公司的资产多为商品房等固定资产,变现能力低,公司的流动资产少。对此我在企业的筹资方面、投资方面、营运方面、资金回收方面等环节提出了建议,确定科学合理的筹资结构,发展多元化融资,高度重视可行性分析,加强成本费用控制,采取合理的销售措施,编制合理的经营预算,增强资产变现能力,制定科学的管理制度,评定客户的信用级别,按照客户的信用等级,选择合适的销售方式,明确欠款额度,制定合适的应收账款比例等。不仅对增凯房地产开发有限公司自身的财务风险的预防和对财务风险的应对能力有了很大的保障,另外对于中小型房地产公司的发展也有一定的参考。从而一定程度上探讨了我国房地产企业的财务风险问题,希望促进我国房地产企业能持续健康的发展。

本文虽然对增凯房地产开发有限公司所面临的财务风险从几方面进行了简单识别分析,但是也存在着一些的不足,造成财务风险的成因有很多,本文通过相关财务指标对其进行分析,数据过于简单,分析过于片面。房地产行业影响着我国的国民经济,促进我国经济的发展,所以对于房地产行业来说我们还需要对其展开一系列更加深刻的研究。

附录

访谈一

访谈时间:2018年11月23日

访谈地点:增凯房地产开发有限公司

访谈对象:公司经理

访谈人:杨潇潇

访谈内容:

1.问:经理好!非常感谢您接受访问,您如何看待房地产行业?

答:房地产行业可以带动中国经济的增长房地产行业是我国经济支柱之一。

2.问:公司在发展过程中有遇到过哪些困难呢?

答:房地产行业经历过三个版本,每个不同的时期都会采取不同的动作来应对。

3.问:您觉得咱们公司的经营状况如何?

答:公司经营状况良好,正处于市场扩张阶段。

4.问:您对咱们公司的财务现状有哪些认识?

答:目前咱们公司业绩还是很好的,不过存在了财务风险的隐患。

5.问:咱们公司有自己的财务组织结构吗?

答:目前我公司的财务结构比较单一,财务人员的分工也很不明确。

6.问:您了解财务风险吗?

答:当然,这是作为财务必须了解的知识同时也是每个公司都在极力避免的。

7.问:以前公司是否发生过财务风险?

答:发生过,由于资金回收较慢而导致的财务风险。

8.问:您如何看待公司所存在的财务风险?

答:对于房地产行业来说,企业的财务风险与我国房地产宏观政策或是市场行情有着密切的关系。

9.问:您怎么看待公司的筹资方式?

答:现在公司的融资方式比较单一,主要依赖于银行贷款或者是按揭贷款,融资的渠道使得更容易带来财务风险。

10.问:您认为目前公司的资本结构如何?

答:公司负债大,并且短期借款占据很大比重,偿债压力大,公司的结构相对于来说需要更加完善。

11.问:您认为公司在投资管理方面请专人进行管理有必要吗?

答:成立专门的投资管理小组,聘用投资经验丰富的管理人员能够更加合理的确定投资项目的用途及规模,科学的对开发成本、租金、需求量或售价等做出预测。所以还是有必要的。

12.问:您认为现在的房地产行业存在哪些问题?

答:国家对房地产行业的把控和对银行利率的调整,导致大多数消费群体对房产市场持观望态度,大量楼盘空置没有销路,使公司存货量越积越多。

13.问:您认为应如何应对?

答:大量的存货使流动资金使用效率低,公司的营业收入受到较大影响,存货量越积越多,所以应该优化内部资产占用的的结构。

14.问:您认为加强财务风险的防范需要怎么做?

答:完善客户信用管理机制,加强对应收账款的管理。

15.问:您认为是否有必要建立财务风险预警?

答:当然有必要,,能够更加快速准确的找到财务风险的原因,也有利于规避财务风险。

访谈二

访谈时间:2018年12月22日

访谈地点:增凯房地产开发有限公司

访谈对象:财务经理

访谈人:杨潇潇

访谈内容:

1.问:刘经理,您好!非常感谢您接受访问,请问您如何看待房地产行业?

答:我在公司工作12年,见证过房地产行业的兴衰,但是总体说来房地产行业还是有发展前景的。

2.问:那么您如何看待房地产行业存在的财务风险?

答:财务风险是存在的,尤其是对于房地产行业来说,预防财务风险是十分有必要的事情

3.问:您认为会计未来的发展趋势是什么?

答:前景光明,随着中国市场经济发展的进程,社会对会计人才的要是求越来越多,水平越来越高。

4.问:您认为现在的房地产行业存在哪些问题?

答:资金需求量大,资金投入集中,而且前期投入巨大,资金回收相对较慢。受国家宏观调控政策影响比较大。

5.问:您觉得咱们公司的经营状况如何?

答:我认为公司经营状况良好,发展前景比较光明。

6.问:您对咱们公司的财务现状有哪些认识?

答:人员分工还有些不够明确,有些人员浪费,工作效率与待提升。

7.问:咱们公司是否发生过财务风险?

答:发生过,前期投入太大,但是回笼资金较慢。

8.问:您如何看待公司所存在的财务风险?

答:房地产行业的开发需要巨大的投资规模、资金需求巨大.开发周期较长,资金回收慢。

9.问:您觉得咱们公司有那些优势?

答:公司产品较多,质量在业界口碑良好,信誉好。

10.问:您怎么看待目前公司所存在的财务风险?

答:偿债能力低,偿债压力大。

11.问:公司是否经常组织大家学习?

答:是的。经常组织职位高的人去参加培训,回来以后对其他人培训。

12.问:公司平均货款回收时间?

答:两到三年左右

13.问:如果存在逾期应收账款,是通过什么办法解决?

答:主要是自己催收。

14.问:公司负责逾期应收账款的部门是?

答:主要是销售部负责货款的回款。

15.问:您认为公司应如何加强财务风险的防范?

答:加强应收账款管理,加强对会计人员技能的培训,避免因操作失误或者对具体的财务方法把握不准,而造成工作上的失误,给公司带来的财务风险

访谈三

访谈时间:2018年12月20日

访谈地点:增凯房地产开发有限公司

访谈对象:财务部会计

访谈人:杨潇潇

访谈内容:

1.问:张会计,您好!非常感谢您接受访问,有些问题想要咨询您,请问您如何看待房地产行业?

答:目前房地产行业发展较为缓慢,闲置房较多,房价比较稳定。

2.问:您认为会计未来的发展趋势是什么?

答:前景光明,对财务人员要求也越来越高。

3.问:您觉得咱们公司的经营状况如何?

答:我认为公司经营状况良好,利润还是有所提升的。

4.问:您对咱们公司的财务组织结构有什么看法?

答:结构单一,人员分工有些不明确,工作效率待提升。

5.问:您如何看待财务风险?

答:房地产行业财务风险受到各方面因素的影响,虽然目前没有发生,但是预防还是有必要的。

6.问:公司估计坏账准备损失的方法?

答:应收账款余额百分比法

7.问:对于客户信用调查的频率是?

答:不定期,并未专门对客户信用情况进行调查,更多依靠业内口碑。

8.问:在能有效防控欠款产生的措施中,公司最希望采用的是?

答:签署规范有效的买卖合同。

9.问:您觉得咱们公司有那些优势?

答:占市场份额较大,前景光明。

10.问:公司面临过财务风险么?

答:面临过资金回收风险,住房囤积过多,资金回收慢

11.问:您认为应该如何预防财务风险?

答:加强对应收账款的管理,尽可能促进资金回收。

12.问:您对应收账款的管理有何意见?

答:可以确定客户的信用等级,建立信用体系,建立销售回款责任制度,强化对应收账款的管理。

13.问:如果存在逾期应收账款,是通过什么办法解决?

答:给客户发函或者电话催收。

14.问:咱们负责逾期应收账款的部门是?

答:销售部门,目前也在考虑简历独立的信用管理部门。

15.问:您希望公司如何处理应收账款?

答:积极催促客户回款,建立信用政策,避免成为坏账。

  参考文献

[1]李铭泽.论中小企业财务风险产生的原因及防范措施[J].金融经济.2013(10).

[2]张乐.企业财务风险的成因及评估策略[J].商场现代化.2014(13).

[3]卜一方,陆沥.企业财务风险的防范和控制探析[J].现代经济信息.2015(06).

[4]钟向东.企业社会责任、财务业绩与盈余管理关系的研究[J].时代金融.2016(07).

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[8]朱海玉.企业财务风险形成原因及防范对策[J].财会学习.2016(20).

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[12]林国金.层次分析法在企业财务风险中的应用[J].中国管理信息话.2015(01).

[13]吴涛.房地产企业财务风险预警管理探究——以宏景建设集团为例[J].财经界.2016(11).

[14]赵小霞.企业财务风险评价指标体系研究[J].经济研究导刊.2016(09)

[15]胡梦泽、田淑阳、邢如其.施工企业财务风险评估与控制剖析[J].财会月刊.2017(03).

[16]LarryWilliams.HowIMadeOneMillionDollarsLastYearTradingCommodities,STOCKMARKETTRENDANALYSISWEEKLY.2015.

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[18]RealEstateDevelopment-EnhancingDecisionMakingProcess,EngineeringManagement(Construction).2015.

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[20]ModiglianiFranco,MertonMiller,TheAmericanEconomicReview.2011.

  致谢

时光荏苒,转眼间四年的大学生活就要结束,离校日期已日趋临近,毕业论文也随之完成。在论文完稿之际,感谢在论文选题以及撰写过程中给予了我很大帮助的刘凤成老师,在百忙之中抽出时间指导我的论文,使我的论文能够顺利完成,刘老师严谨、认真、负责的态度值得我学习,在此谨向老师表示我最诚挚的敬意和衷心的感谢。

同时,我要感谢所有教导过我、关心过我的老师们,你们为我的学业倾注了很多的心血。正是正是由于他们孜孜不倦的教诲,让我学到了诸多的专业知识,以及为人处事的道理,使我丰富了自己的学识,更好的完成了这篇论文。

感谢增凯房地产开发有限公司为我提供的良好的实习环境,不仅丰富了我对于企业财务方面的知识,还有在我写论文期间给我提供的建议和帮助,使我的论文内容更加饱满。

感谢在毕业设计中被我引用或参考的论著的各位作者,您们的著作使我受益匪浅,为我的论文写作带来了很大的帮助,非常感谢!

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