房地产企业财务风险分析与控制策略研究-以保利地产为例

中国的房地产行业在近几年实现了快速的发展,许多房地产企业在这一过程中不断扩大规模。但是这些企业在发展壮大的过程中也存在很多财务问题。本文首先介绍了财务风险的相关理论和我国房地产公司财务风险的现状。紧接着选取保利地产股份有限公司作为案例进行具体分析,通过对保利地产近五年的相关数据指标与行业标准值及相关房地产企业进行比较,从偿债能力、盈利能力、发展能力、营运能力这四个方面来分析保利地产的财务风险,发现了保利地产存在筹资风险、流动风险、投资风险、信用风险这四大财务风险。最后针对这四大财务风险提出了相应的规避措施。财务风险无法避免,但可以通过降低风险发生的概率对财务风险进行防范,企业相关工作人员也要予以重视以确保企业平稳发展。

  一、财务风险概述

  (一)财务风险的相关理论

学者对财务风险存在多种看法,它作为一种复杂风险存在于公司中。一般而言,财务风险指的是对未来的不确定性,它是收益与损失都难以预料的一种风险,其不确定性,可能是公司生存的敌人,也可能是公司生存的帮手。财务风险在公司经营中是一种无法规避的风险,能够用数据直观体现,依据这些数据,公司对它进行识别、分析和防范。

  (二)财务风险规避的原则

1.及时性原则

规避财务风险首先要遵循及时性原则,即规避财务风险要有预测性。在财务风险进一步发展带来财务危机之前,企业应通过对其自身的数据预测和内部的行政管理策略以及宏观经济环境的影响,及时规避企业的财务风险,以免对企业的发展产生不良的影响。

2.稳健性原则

稳健性原则是指不能盲目追求高收益,也不可以忽略风险的存在,其对规避和控制财务风险都有不可忽视的指导作用。在了解风险的前提下,公司应该提高风险防范意识,必要时还应对风险进行预测和把控。在收益与风险之间做出正确的衡量,不要一味控制风险而忽略了收益,也不要只顾收益的增加而使公司陷入财务危机中。

  (三)财务风险规避的目标

1.减少损失的可能性

在进行财务风险的规避时,由于风险自身的不确定性,不可能对它进行精准预测,但能够结合理论和数据分析对目标公司进行评判,进一步预测财务风险发生的概率,从而对公司可能发生的损失进行估算,其次依据公司的实际状况采取有效的措施,降低财务风险发生的概率,以此降低公司的损失,营造一个良好的经营氛围。

2.减少损失程度

如果出现了财务风险,发生了损失,就迫切需要采取措施避免财务风险,降低损失程度。财务风险对目标公司造成相应损失后,它依旧存在危险性,在作出相应的补救措施时,也应为将来它的出现做出防范。财务风险是无法消除的,公司应重视它的存在,进行有效防范和规避,从而减少损失,赢取收益。

  二、我国房地产企业财务风险现状

  (一)存货量偏高

我国房地产企业通常拥有相对较高的库存。利用 1997-2018 年国际统计局公布的新开工房屋面积扣除销售面积大致估算全国的商品房库存情况。由此得出,截至 2018 年 4 月,全国商品房累计库存面积约 60.3 亿平方米。利用 1997-2018 各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期,由此得出,截至 2018 年 4 月,我国商品房去库存约需 3.6 年,其中住宅去库存约需 1.8 年。如此高的存货量意味着企业在这方面资金占用过大,即资金变现能力差,且回收周期较长,企业出现资金周转困难的概率上升,其短期偿债风险较高。

  (二)资产负债率偏高

我国房地产企业资产负债率均值在50%左右。图1为2013年-2018年第一季度TOP50上市房地产公司的资产负债率的平均值。横向对比其他行业的平均资产负债率,除了金融行业略高一点以外,房地产企业以78.85%的资产负债率高居第二。从图1分析可得,2013年-2015年房地产企业的资产负债率增长的较快,这说明公司的财务风险存在加重的可能性,2016年和2017年相对增长较慢,保持在53%左右,2018年第一季度有所下降,但仍比2013和2014年高出许多。公司的资产负债率与公司所面临的财务风险成正比,若公司的财务风险增加,其财务危机发生的概率也大大增加。同时也表明房地产企业长期偿债能力较差,这意味着企业的筹资风险较高。这虽然是房地产公司中普遍存在的现象,但为了未来公司的长期可持续发展,公司的领导者应该对本公司的短期和长期的偿债能力予以高度重视。

图1TOP50上市房企资产负债率均值

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  (三)扩张迅速

我国房地产企业近几年业务增长迅速,从图3拿地金额分析图中可以体现。数据表明从2016年9月到2017年2月期间,拿地金额位于前三名的依次是万科、保利地产、碧桂园。房地产企业的迅速扩张往往取决于其融资能力,融资的钱需要按时偿还,这与企业的偿债能力和营运能力息息相关。因此,房地产企业的迅速扩张导致其流动性风险发生的概率大大增加。

图32016年9月-2017年2月我国房地产企业拿地金额前三名分析图

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  (四)财务风险形成的原因

1.内部因素

房地产企业的项目运作需要大量资金的支撑,即加杠杆,若是一味盲目扩张,借入资金将越积越多,从而导致资产负债率的升高,则杠杆失去了作用。与此同时,越来越多的债务需要按期偿还,将导致企业筹资风险和流动性风险的增加,进而对公司的正常运行产生影响。

2.外部因素

房地产企业的投资受当地房地产市场的影响较大,这就需要公司对市场进行一个精准的评判。房地产企业在项目开始前会对预期收益进行评估,但实际收益会与它有一些偏差。尤其在经济环境良好的情况下,企业争先扩大自身的规模,增加各类项目,导致房地产企业出现供过于求的情况,由此引发大量存货,企业的资金周转发生很大的困难,大大增加了财务风险发生的可能性,造成巨大的财务危机,有一些财务管理不善的地产公司甚至濒临破产。

  三、房地产企业财务风险评价指标体系

  (一)筹资风险评价指标体系

房地产企业的筹资风险主要是指债务集资到期,公司却拿不出足够的资金还本付息,从而引发公司信用评级降低。因此对公司偿债能力的分析显得尤为重要。偿债能力包含多个指标,现在选取的是最具代表性的四项指标,以此作为评价公司筹资风险的标准,这四项指标分别为利息保障倍数、速动比率、资产负债率、流动比率,它们都是财务分析中常用的指标,可以清晰精准地体现出公司的偿债能力,从而对公司的筹资风险进行一定的评估。

图4筹资风险评价指标体系

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  (二)投资风险评价指标体系

项目和土地是房地产企业的主要投资对象,这依靠大量的资金流来支撑,资金的回收期较长,甚至出现资金难以收回的情况。一般而言,公司在进行投资时,会综合考虑未来的发展。若投资决策是正确的,资金能较好的回收,同时伴随着公司规模的壮大,投入的资本也能发挥举足轻重的作用,公司财务出现可观的情况。因此,投资风险与公司的盈利能力及发展能力是密不可分的。

图5投资风险评价指标体系

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  (三)流动性风险评价指标体系

公司的迅速发展往往取决于其融资能力,而融资来的钱是需要在一定时间内偿还的。因此公司的偿还债务能力决定了其能否长久发展。在研究偿债能力时,选取的是速动比率、资产负债率等几项常规指标,以此来判断公司在集资方面所潜伏的风险。另外营运能力在公司经营过程中也非常重要,如果营运能力不达标,公司就不能进行正常的运转,公司将面临巨大的风险,因此将营运能力中两个具有代表性的指标作为流动性风险评价指标尤为重要。

图6流动性风险评价指标体系

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  (四)信用风险评价指标体系

信用风险指企业因为被下调信用等级而在资本市场难以进行融资的风险。公司的信用风险与盈利能力密不可分。因此,选取三个具有代表性的盈利能力指标作为信用风险评价指标尤为重要。

图7信用风险评价指标体系

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  四、保利地产财务风险分析

根据上文建立的房地产企业财务风险评价指标体系,对保利地产进行财务分析,发现保利地产存在筹资风险、流动性风险、信用风险、投资风险这四大财务风险。下面选取保利地产的部分财务指标进行详细分析,必要时会与同行业中其竞争对手万科进行对比。

  (一)保利地产介绍

保利地产股份有限公司是我国大型国有房地产公司,其成立于上世纪90年代,公司总部设立在广东省广州市,公司业务遍布中国各大一、二线城市。保利地产于2006年7月31号在上海交易所挂牌上市,其股票交易代码是600048,首次发行量为1.5亿,募资金额20.19亿。保利地产经过几十年的发展成为中国众多房地产企业中的顶尖房企,挑选它作为本文的案例进行分析,具有较强的代表性和说服力。

保利地产开始以军工起家,后转型为房产开发公司,其主要业务是房地产开发,同时它又是涉及装修、酒店经营、物业管理等行业的知名公司。随着我国经济的增长,保利地产逐渐做大做强,将业务拓展到海内外。近几年房地产市场逐步回暖,市场价格稳定上涨,保利地产房产业务利润率稳步提高。2017年保利地产实现投资收益16.8亿元,同比增长超过三成。下图为保利地产近五年的合同销售金额。

图8保利地产近五年合同销售金额分析图

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  (二)保利地产四大财务风险分析

1.筹资风险分析

筹资风险主要由外部宏观政策导致。2016年四季度八部委发布新的调控政策,意味着房地产行业进入新一轮调控期。与之前几次调控不同的是,本次调控的区域变大,更有针对性,目标更加明确,那就是拒绝房价过快上涨,强调房子是用来住的不是用来炒的。而且房地产行业本身就是具有一定周期性的行业,未来几年刚好处于周期的底部,由此带来的下行压力正在逐渐加大,这对房地产公司应对市场能力有着更高的要求。另一方面,尽管中央强调稳健性货币政策,但从2018年初开始,房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制。一旦融资中断,很多项目工程就会中断,出现烂尾楼等现象。

公司的筹资风险与其偿债能力息息相关,因此通过分析保利地产的偿债能力来判断其筹资风险。公司的偿债能力指公司在一定时期内偿还借款的能力。若是公司的偿债能力很弱,到期偿还不了债务,则该公司将面临或大或小的财务风险,甚至有些公司会因此而宣布破产。因此,本文通过对偿债能力的各项分析,识别可能存在的一切财务风险,进而提高防范意识,降低财务危机出现的概率。以下选取了速动比率、资产负债率和流动比率等指标来判定保利地产的短期和长期偿债能力,见表1。

表12013年-2017年保利地产偿债能力分析表

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正常情况下,流动比率和短期偿债能力成正比关系。从表1的数据可以得出,保利地产的流动比率控制在1.7至1.9之间,没有达到行业标准值2.16,这说明作为房地产公司的保利地产短期偿债能力不够。从速动比率来看,行业标准值为0.4,保利地产速动比率维持在0.5左右,与其同等级的企业,例如万科,速动比率也在0.5左右。

公司的资产负债率越高,意味着公司所面临的财务风险越大,加重了公司的财务危机发生的概率。利息保障倍数用来表示公司偿还因贷款所产生的利息的能力,它与公司支付利息的能力成正比。从表1的数据清晰可见,保利地产2016年的资产负债率为74.76%,对比近五年,2016年财务风险相对较低,但仍高于行业标准值70%,其余年份的资产负债率基本稳定在78%,可以看出,2017年相对2016年增加了近3%,这说明了公司的财务风险存在加重的可能性。而万科近5年的资产负债率除2013年、2014年与保利地产相差无几,其余年份均高于保利地产,这意味的万科面临的财务风险较大。该指标在房地产行业中的标准值是70%,较高的资产负债率表明保利地产长期偿债能力较差,这虽然是房地产公司中普遍存在的现象,但为了未来公司的长期可持续发展,公司的领导者应该对本公司的短期和长期的偿债能力予以高度重视。

综上所述,保利地产偿债能力存在较大问题,其速动比率控制在标准值左右,但其流动比率小于标准值,这意味着其短期偿债能力不是特别好。而保利地产的资产负债率较行业标准值偏高,这意味着公司财务风险相对较高,由此得出,公司的长期偿债能力也存在一定的欠缺。对于这些情况,公司应分析自身的问题,努力寻求解决方法,进一步提升公司的偿债能力,进而解决公司存在的债务问题,降低财务危机发生的概率。

2.流动性风险分析

公司的流动性风险与其营运能力息息相关,因此通过分析保利地产的营运能力来判断其流动性风险。2017年,保利地产累计回笼金额2644亿元,回笼率达到85.5%,处于历史较高水平。较高的回笼率,一定程度上确保公司有足够的资金来支付高额的负债和利息。如若保利地产能继续保持较高的资金回笼率,则公司的流动性风险相对可控。

保利地产在房产公司中排名前十,现在我们对保利地产的营运能力进行分析,看看该公司是否真正具备良好的营运能力。根据财务风险相关理论选择以下三个具有代表性的营运能力指标进行分析,依次为:表示公司总资产状况的总资产周转率、表现公司存货情况的存货周转率以及公司的应收账款周转率。表2是对保利地产近5年的营运能力进行进一步的数据分析。表3是对保利地产与万科的营运能力进行对比数据分析。

表22013年-2017年保利地产营运能力分析表

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总资产周转率数值越大,意味着公司的周转状况越好。依据上表清晰可见,保利地产近五年的总资产周转率较行业标准值0.44低,这意味着公司在总资产周转方面存在一定问题,公司的周转状况不是特别理想。通过对比可以发现,万科在总资产周转方面与保利地产相似,也是近几年均低于行业标准值,除了2015年略高于保利地产,其余几年都低于保利地产,这与万科的经营模式相关,万科以地产为主营业务,同时又经营许多其他业务。近5年保利地产的存货周转率与行业标准值有一定差距,但偏差不大。通过对比可以发现,万科存货周转率近5年每年都高于保利地产,且更接近行业标准值0.42。存货周转率较小表明企业存货周转情况不好,具有相对较低的营运能力。每个公司都存在一定数额的应收账款,若该公司能把其应收账款及时收回,则公司的资金周转将得到较大的改善,从而降低财务风险发生的概率。依据财务管理的知识,应收账款周转率小,则表明公司的应收账款收回地比较及时,这样能减少公司的坏账损失,保障公司的正常收益。保利地产的应收账款状况可以用悲观形容,高出行业标准值很多,这侧面反映了保利地产在外部还有很多账款没有收回,这对保利地产资金的周转非常不利。通过对比发现,万科的应收账款周转率与行业标准值有较大差距,且近5年每年都高于保利地产,这说明万科有大量的应收账款未能按期收回,这对企业的资金周转将产生较大的影响,大大增加了财务风险发生的概率。因此,企业要按期收回其应收账款,降低公司的坏账损失,以保障公司的收益及正常运行,降低其财务风险发生的概率。

根据以上分析,保利地产流动性风险存在一定问题,公司总资产周转率未能达到行业标准值,其存货周转率也一直与行业标准值存在差距,这说明保利地产在总资产周转方面存在问题,这是一种潜在的财务风险。另外根据数据可以观察到保利地产应收账款周转率一直高于行业标准值,因此即便保利地产营运能力存在一定的问题,但在短期内不会影响公司的正常运转。

3.信用风险分析

公司的信用风险与其盈利能力息息相关,因此通过分析保利地产的盈利能力来判断其信用风险。在2017年保利地产新增有息负债1261亿元,净增有息负债924亿元,公司新增有息负债综合成本为4.98%,存量有息负债综合成本为4.82%。这说明公司面临着较大的偿债压力。但是随着中国经济的复苏,投资者的钱正慢慢从房市流向股市和债市。这给保利资金回笼带来较大的压力。随着时间的推移,之前的银行贷款和债券会慢慢到期,如果保利不能及时筹集到足够的钱来支付本金和利息,公司将会面临信用违约风险。一旦信用评级下调,公司的再融资能力将大幅度降低,这对公司的资金周转产生较大的影响,公司的经营风险大大增加,同时财务风险发生的可能性也大大增加,有的公司甚至会出现财务危机。因此,对保利地产的信用风险进行进一步分析尤为重要。

依据上文建立的信用风险评价指标体系可知,公司的盈利能力与其信用风险有着密切的联系,若公司盈利能力较好,能够按期偿还利息和债务,不发生信用违约,则将大大降低其信用风险发生的可能性。公司的盈利能力至关重要,它决定着公司的生死存亡,有着不可忽视的作用。根据所学理论,选取以下这四个指标来衡量保利地产的盈利能力,见表4。

表42013年-2017年保利地产盈利能力分析表

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盈利能力就是公司赚取差价的能力。总体看来,近五年来保利地产的发展是比较成功的。但依据报表数据,该公司的盈利能力仍存在一定的问题。保利地产近五年的销售净利率都在11%以上,略高于行业标准值9.89%,但与万科比还是有一定差距,万科近5年的销售净利率均高于保利地产。保利地产销售毛利率与行业标准值相差无几,而万科除了2017年略高于行业标准值31.49%,其余4年每年都低于行业标准值。这意味着保利地产在自己的销售模式下,运营成本的控制相对合理,致使其销售净利率较行业平均值高。保利地产总资产收益率除2015年略高于行业标准值,其余四年都较行业标准值4.16%低。总资产收益率对公司在中观经济环境中同其他竞争者的竞争能否胜出至关重要,其数值的大小对该公司的经营状况及是否需要外来借款来保持公司的正常运转状况息息相关。若是一个公司的总资产或净资产很少,即使各项指标合格,依旧不能证明该公司没有财务风险,反而其风险发生的概率大大增加。保利地产净资产收益率较行业标准值11.95%高,但近两年存在大幅下降的情况,公司应予以高度重视。

根据以上数据分析可以得出,保利地产的盈利能力并不像它的品牌这么优秀,这与该公司近几年的盲目开拓新城市,未能保证使公司内部整体良性发展有着密不可分的关系,这将大大提升保利地产信用风险发生的可能性。

4.投资风险分析

公司的投资风险与其发展能力息息相关,因此通过分析保利地产的发展能力来判断其投资风险。2017年,保利地产重点关注一、二线资源补充,一、二线城市的开拓面积和金额分别占比63%、82%。不难发现保利未来的主要开发项目聚焦在一、二线城市。这就引发了以下两个问题。一方面,一线城市因为高房价、高物价、高落户门槛,人口呈现流出趋势。另一方面,即便中国开放了二胎政策,但是近几年人口出生率依然较低,同时伴随着人口老龄化越来越严重,现代年轻人越来越趋向于租房。这就使得保利不得不面对一个严峻的问题,即房子的销售问题。因此未来继续投资商品住宅的风险是相当大的。

公司发展不能仅仅凭借规模的庞大,更需要提升产品品质以及业务的多元化发展,万万不能盲目追求高增长。公司若不顾及多元化发展,不仅会影响公司的信用评级还可能会造成存货积压等问题。公司应该按照自身的状态分析自身优缺点,理智扩张,平稳发展。保利地产最近两年在迅速扩张,这种方式经营是否适合该公司,是否存在潜在的财务风险还未可知。本文选取以下几项指标具体分析保利地产的发展能力,见表5。

表52013年-2017年保利地产发展能力分析表

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保利地产的营业收入增长率除了2013年外,其它四年都在30%以下,与行业标准值53.06%相比低了很多,其竞争对手万科近5年的营业收入增长率均低于行业标准值,且每年差距幅度较大;保利地产近5年营业利润增长率均高于行业标准值11.10%,而万科2014年、2016年营业利润增长率分别为5.41%和9.25%,与行业标准值11.10%有差距,其余3年均高于行业标准值。另外保利地产的总资产增长率在近五年中每年都以两位数增长,大大高于行业的标准值13.17%,尤其是2017年增长了近五成。

根据表5可得,虽然保利地产在近几年的发展只是单纯的规模变大,但是质量不佳,总资产增长率比较高,这与公司收购海内外资产有关,但是这些资产在未来能给公司带来多大的收益是一个未知数,甚至在未来还会带来商誉减值的风险。这是盲目扩大规模为公司带来的隐患,因此保利地产仍存在较大的投资风险。

  五、保利地产财务风险控制措施

  (一)财务风险外部影响因素的控制措施

1.经济风险控制措施

保利地产董监事会要充分认识到随着经济周期的改变,公司的融资渠道、盈利方式也要随之不断变化。2018年的中美贸易摩擦,使中国的经济跌入到了低谷,央行为了促进国民经济的良性发展,做出了降低存款准备金率的政策,这大大降低了公司的银行信贷成本,公司应抓住机会。但是对未来,不排除我国经济进入衰退阶段的可能性,若发生这种情况,房地产市场的供求关系会发生颠倒,加上央行紧缩货币政策,此时公司的融资成本将大大提高,公司应做好相关准备应对新一轮的经济危机。保利地产必须对风控部门的员工加强风险管理方面的教育,重视对外部宏观经济环境变化的分析,借鉴其他公司的经验和教训,以预判公司以后可能会面临的财务风险。

2.产业风险控制措施

保利地产应当重点采取以下措施。保利地产应理性分析中国目前的房地产市场现状,比如行业的库存量、购房者的需求变化、钢筋水泥建筑成本等几个方面的消息,并且充分研究现代家庭结构,做到本身商品房的差异化,能够满足不同家庭的需求,以增强公司本身的市场地位。在准备充足的情况下,保利地产可以成立属于自己的建筑公司,或者和国内领先的建筑公司通过股权收购来建立长久的合伙关系,从而实现整个产业链的融合,同时降低其自身的经营风险,确保施工质量。

3.竞争风险控制措施

保利地产的管理层需要注意,在开展主营业务的同时,还应当时时关注同行竞争者的动态,例如碧桂园把业务延展到了智慧农业这一块,恒大集团则在汽车行业做了推进,万科近几年大力参与文化度假旅游景区的开发。保利地产应当以自身现有的资金实力和目标导向为基础,制定新的发展战略。在分析竞争环境时,保利地产还应该重点关注其在本土的老牌企业和当地的风土文化,这样既有助于发现近处的竞争对手,避免与其抢占市场,进而降低经营风险,开拓并占领全新的市场领域。

  (二)财务风险内部影响因素的控制措施

1.筹资风险控制措施

(1)拓展集资渠道。银行信贷是比较传统的一种融资手段,额度有限,利息较高。保利地产作为房地产公司,首先应该拓展集资渠道,增加信托、典当及私募等集资形式;其次可以发展房地产基金,若让投资者主动买地产基金可能有一定的难度,但是保利可以推出一定的优惠,例如购买该基金的额度达到了企业所设定的标准值,给予投资者一定的购房补贴,这样既可以方便集资,又能促进商品住宅的销售;最后,因为保利地产是上市公司,公司可以定向增发一定的股票,或者实行债转股,即降低债权形式份额,以增加股权商业信用等资金来源。

(2)优化资本结构。保利地产需要根据实际情况,科学优化其资本结构。首先是要确定合理的负债率,公司负债率要随着市场经济的调整不断调整,尽量避免还债时间点集中而资金周转不灵的情况,进而导致信用违约风险的发生。

2.投资风险控制措施

(1)提升投资的可行性分析。保利地产在确定一项投资之前,首先要做好投资前的可行性分析。首先,保利地产应选聘专业的会计事务所和律师事务所,对投资项目的现金流量问题做好估算,对项目所涉及到的法律问题做好防范。其次,保利地产应该对项目进行可行性分析,并对分析的内容实现量化,形成完整的数据资料以供决策者参考。最后,保利地产应该对国家限购令和房产税等政策时刻保持关注。

(2)利用自有资金进行多元化投资。房地产投资风险大,投资周期长,保利地产需要跨行业通过合理的投资组合尽可能化解非系统风险。因此保利地产可以在同一地区或不同地区,面对不同的人群进行多个不同行业的项目投资,来分散投资风险;遇到单个风险较大的房地产项目时,可以购买相关的对冲基金和保险,从而将风险转移,也可以寻求更多的房地产开发商进行联合投资。

3.经营风险控制措施

首先要建立财务风险管理部门,吸纳有足够经验和警觉的财务风险管理人员出任关键岗位。另外还要提升员工财务风险意识,保利地产应当对财务风险管理人员进行定期培训,可去国内外高校进行学习和借鉴。激励其他部门的人员通过多读书多看新闻来提升自身的管理能力,从而对风险预测和把控有一定的基本认识,以便能及时上报财务风险管理部门,降低信息不对称所带来的时间延误。其次,公司可以寻找相关信息技术公司,定制一套适合公司本身的经营风险自动提示系统,当某个指标低于预定设置值时,系统会自动发出警示,提醒财务管理人员,以便及时处理,防患于未然。

  六、总结

作为中国房地产公司排名前十的保利地产,经过几年的发展,规模越来越大。但是通过对其内部财务的分析及与同行的比较,发现保利地产在财务方面显示出了危险信号:首先是筹资风险,这主要来源于国家的调控和信贷的紧缩,需要管理层有一定的前瞻性,审时度势,做出判断;其次是信用风险和流动性风险,和其他房地产公司一样,保利地产的资产负债率非常高,高额的负债和利息,给公司的信用带来了前所未有的挑战,保利地产需要通过一定的优惠力度加大资金的回笼速度和效率,从而确保资金回流以及偿还相关的债务;最后是投资风险,在过去的几年时间里,保利储存了大量的商业用地,且比较集中在一、二线城市,但是一、二线城市的房地产调控越来越严格,同行竞争越来越大,故很多的投资项目存在不确定性。因此,公司要根据宏观需求适度开发,控制成本,降低负债,切莫盲目追求业绩和规模,以确保财务风险可控和公司的可持续发展。

 

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