房地产企业财务风险控制研究——以绿城房地产集团有限公司为例

  摘要:

改革开放几十年以来,房地产行业正成为我国国民经济体系的主要构成之一。财务风险控制的问题是房地产企业需要关注的重大问题,它关系着企业的生死存亡。本文研究的宗旨是结合绿城房地产集团有限公司财务报表以及相关资料,对该公司进行一系列基础的财务数据分析,针对绿城房地产集团有限公司产生的财务风险问题,分析财务风险出现的原因,并提出有效可行的解决方法。本文期望在房地产财务风险控制的研究过程当中,为该企业的管理者提供借鉴。

  关键词:风险控制;房地产行业;财务数据

  引言

随着我国经济发展与房地产政策的变化,国内主要房地产企业快速发展,居民住房需求不断提高。但是随着房地产市场的饱和,许多城市房地产市场已步入衰退期,房地产企业资金积压,房屋出现滞销现象。加之最近一系列国家政策法规的频繁出台,对银行贷款控管力度的强化。随着房地产企业源源不断的投入资金,给其带来巨大的财务危机。

本文以绿城房地产集团有限公司进行研究,探讨该企业面临的财务风险,并提出有效可行的控制其财务风险的策略。使之提高企业防范财务风险的能力,并思考如何促进我国房地产行业的发展。

  1房地产企业财务风险控制概述

  1.1财务风险的含义

财务风险是指企业的各类因素影响着日常财务活动,令当期收入与预期收入不一致,使之蒙受财务亏损。它是企业财务管理风险的集中反映,也是房地产行业应该急切处理的一个现象。

  1.2财务风险控制的含义

财务风险控制是指企业运用一系列的措施和手段把控风险的产生。企业财务风险控制是企业日常业务活动的关键措施之一,对其发展至关重要。它为企业经营活动提早做好安排,提前预防风险的出现。选择合理的风险管理方案,以减少影响企业活动的财务风险因素的潜在危机。

  1.3房地产企业财务风险的主要类型

1.3.1筹资风险

筹资风险是指在融资流程中,企业利用从外部借来的资金,又或是无法偿还到期借款,令资本收入发生转变的可能性。筹资风险的范围受资本流入的份额影响。资本数额占的比重越大,筹资产生的风险就越大。反之亦然,资本数额占的比重越少,筹资产生的风险便越少。

对于房地产企业而言,筹资风险具体表现为难以准时偿还负债。尽管房地产产业是一个需要高额资金投入的行业,但房地产企业常常缺少自己的资金。大部分发展资金来源于银行贷款,企业负债受银行贷款的影响便会增加。如果房地产企业进行的工程建设无法准时获取预期收益,企业如约偿还债务的想法将无法实现,导致偿债压力增加。

1.3.2投资风险

投资风险是指企业目的是获取更多的利润而进行的投资行为。如果失败则会产生资金链断开的危险,造成企业的项目延期甚至停止进行,给企业带来巨大损失。在进行房地产开发投资过程中,国内许多房地产企业都倾向于实施自身能力无法承担的项目,轻视或不进行市场现状与项目的可行性分析。诸如投资项目规划发生差错、盲目扩张,并存在不合理的市场调查分析,产品销量减少等问题。这一系列的问题引起企业投资风险的增大。

1.3.3资金回收风险

资金回收风险是企业在生产营运流程中,当资金流存在不稳定因素较多时,结算资金流入货币资金使资金不能及时回收,造成资金重大亏损的一种风险。房地产资金回收风险的过程是:售楼项目资金筹集—项目启动和交付(一般采用分期交付)—销售回报—外部资金筹集使用费支付。任何一个步骤发生事故都会引起企业不能够定期足额收回款项等一连串的财务问题,导致经济损失,更严重会导致破产。

1.3.4收益分配风险

收益分配风险是指收入与净资产之间的差额没有分配得当,导致企业的营运业务产生不良影响的风险。合理的收益分配有利于提升员工的活跃程度。但在收益分配过程中,如果公司对企业外部分配高额的资金收益,这将不可避免地拉低公司的偿付水平,不利于企业扩大生产范围。企业只是用股票分红等方法分配利润,或是投资者没有获得足够的投资收益,带来的影响会是摧毁投资者的信心,令其对企业的期望度降低,不利于企业将来的发展,给其带来一定的财务危机隐患。

  2绿城房地产集团有限公司财务风险分析

  2.1企业简介

绿城房地产集团有限公司(以下简称为“绿城公司”)。该公司是一家从事住宅产品开发和销售的综合性复合型企业。经过二十五年的发展,绿城公司拥有三百多家附属企业和职工一万余人,年营业收入额高于600亿元人民币。毛利润超过135亿元人民币,资产总额约2000亿元。凭借其优质的产品和服务,在2017年,绿城公司被评为“中国房地产客户满意度领先品牌”。

目前,绿城公司已成立审计委员会、提名委员会、薪酬委员会,并按照其职能将该公司划分为一系列管理部门。如下图2-1所示,在此组织结构下,绿城公司能在风险来临前快速找到相关部门。

图2-1绿城公司组织结构

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  2.2绿城公司财务风险指标分析

本文采用绿城公司2015-2017年期间公开发布的年度报告为基础,对公司有关财务指标进行偿付能力分析、盈利能力分析和营运能力分析。以此三种分析来评价绿城公司的财务风险状况。

2.2.1短期偿付能力分析

短期偿付能力是指企业用流动资产清偿其现有债务。即表示企业在一定程度上担保短期债权人或其短期应付债务。

(1)流动比率

流动比率反映了企业在日常债务到期时可以偿还的能力。流动比率小预示着公司的流动资产若全部转为现金,偿债水平将不能减缓;反之,有利于偿还负债。

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如图2-2所示,绿城公司2015年底-2017年底的流动比率在逐年减少;其数据分别为1.68、1.68、1.47。由此可知,绿城公司2015-2017年的流动比率呈现下滑的趋势,说明短期偿付能力逐渐降低,企业的资金流动性越弱。造成绿城公司偿付能力低的主要原因是公司压缩融资规模,财务政策调整,经济环境变化,国家经济政策颁布等所致。从而可以看出,绿城公司的偿付能力具有一定的压力。

(2)速动比率

速动比率高于1,表示企业往后的偿付能力越有保证。该指标目的是在衡量流动资产中能加速清算以偿付短期负债的能力。

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如上图2-3所示,绿城公司2015年底-2017年底的速动比率正在逐年减少;其数据分别为0.68、0.67、0.57。由此可知,绿城公司2015-2017年的速动比率都呈现持续下滑的趋势且偏低。表示公司的短期偿债风险相对较大,短期偿付能力持续减弱。短期可轻易转变为现金的资产比例也不断降低。同时经营现金流与流动债务比例可能出现大幅下滑趋势,偿付能力持续变差,可能无法偿还债务。由此可见绿城公司的偿付能力将带来一定的压力。

(3)现金比率与现金流量比率

现金比率显示企业的及时流动性。该指标展现了企业直接偿还当前债务的实力。现金比率能够有效反应企业目前具有的偿付能力。

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如上图2-4所示,绿城公司的现金比率从2015年-2017年末分别为20%、26%、21%;现金流量比率分别为1%、4%、-11%。从而得出,绿城公司的现金比率均超过20%,现金流量比率幅度波动大。由于绿城公司在2017年扩大投资规模,导致出现投资现金流为负数的情况。随着城市化进程加快,现金比率持续下滑,货币化率常常令现金比率呈现上升走势。因此,现金比率与现金流量比率存在一些波动实属正常的现象。由此可见,绿城公司的经营结构较合理,短期负债能力逐步稳定,有利于公司的发展。

2.2.2长期偿付能力分析

企业的长期偿付能力主要由其各资本及其比例关系和盈利能力决定。长期偿付能力水平体现了一个企业的资金结构、长期资产的规模、盈利能力、债务的结构。其反映企业偿还未来初始现金和利息的能力。

(1)资产负债率

资产负债率体现了公司总资本中很大一部分筹集方式是由债务实现的,而剩下部分为所有者权益产生。资产负债率较高的企业预示着其偿付能力较弱。企业可以通过资产负债率来判断公司有无能力进行长期借贷。

表2-4绿城公司2015-2017年的资产负债比率

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(2)股东权益比率

股东权益比率与财务风险展现出反向关系。股东权益比率太高,预示着企业未积极地使用财务杠杆将经营范围扩大。反之,意味着公司负债过重,会令企业防范外来打击的力量遭到削弱。

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如上图2-5所示,从2015年底-2017年底绿城公司的资产负债率在逐渐增加,房地产企业的资产负债率正常范围为58%-72%左右,而该公司在2016年末和2017年末都超过了75%,超过行业平均值。这表示了绿城公司的总资产中大部分是通过负债筹集的,其偿付能力较弱,贷款越不安全,企业的财务风险便越高。而且股东权益比率在2016年到2017年,分别降至23%和20%,低于35%的行业平均值。表明绿城公司长期偿还债务的水平较差,即使大多数投资都能较好地实现预期目标,但也带来一定的财务风险。

总体而言,绿城公司具有一定的偿付能力,绿城公司资产负债结构较稳定,但长期偿付能力并不理想,资产负债率过高。过度依赖银行贷款和缓慢的资金周转使得绿城公司的资本链相对紧张,对公司构成了重大隐患。

2.2.3盈利能力分析

盈利能力:企业获取利润的实力,一般情况下表示为公司收入的金额及其在一定时间内的水平。盈利能力既是营运能力的目的,也是偿付能力和发展能力的结果和表现。

(1)销售毛利率

销售毛利率体现了企业产品在营销开始阶段获得利润的潜力。销售毛利率越高,就越有可能补偿企业不同业务的成本,产品附加值高;反之,预示企业获利水平的下降。

表2-6绿城公司2015-2017年的销售毛利率

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(2)销售净利率

销售净利率与企业获得利润的能力呈正比关系。它是决定企业经营投资是否具有长期性必不可少的标准。销售净利率越大,预示着企业的取得利润的水平越强;反之,盈利能力越弱。

表2-7绿城公司2015-2017年的销售净利率

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(3)净利润增长率

净利润增长率是达成分拨股东的净利润的增长率。它可以作为评定一个企业运营效率的主要指标。净利润越多,代表企业获取利润的实力越强;净利润少,企业的运营效率就越差。

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由图2-6可知,在2015年12月31日-2017年12月31日绿城公司的销售毛利率分别为20.81%、20.78%、19.25%,低于行业35%的平均毛利率,表明该公司的毛利率具有持续下滑的趋势。通过相关资料得知,导致毛利率下降的主要因素,是绿城公司投资开发的一部分项目处于在建状态,且开盘后销售业绩差强人意。绿城公司的净利率除了2015年末为4.84%,其余两年分别为7.67%、6.37%,呈上涨趋势;净利润增长率分别为-0.61%、0.77%、0.20%,一直平稳增长,说明该公司的运营效率好,投入以及生产环节效率较好。

总体而言,绿城公司拥有较好的盈利能力和较稳定的资产和负债结构,无短期及长期的偿债风险。

2.2.4营运能力分析

营运能力体现企业在营业额和使用各类型资产方面的效率。企业总资产的流通速度直接影响其盈利能力水平,是衡量企业竞争力的主要因素。所以,最重要的就是促进资产流动速度和效率的增加、提升企业各项资产调整与监管水平。

(1)应收账款周转率与应收账款周转天数

应收账款周转率是企业财务情况非常重要的代表。应收账款周转率高,企业筹集资金的能力正在加快,从而使公司资产更具流动性。短期偿付能力较强,能有效地节省营运资金。反之,若该比率较低,则应收账款变现缓慢。

表2-9绿城公司2015-2017年的应收账款周转率与应收账款周转天数

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由上表2-9中我们可以看到,2015年底-2017年底绿城公司的应收账款周转率分别为3.58%、3.99%、7.33%,正在持续增加;周转天数从102.03缩短到49.77。说明绿城公司以同等的流动资产完成的周转额正持续提高,同时所要变为现金的时间正在减少。

从绿城公司年度报告分析得出,绿城公司2017年末应收账款净额为3,823.00万元占期末总资产比重约37.66%。表明应收账款占总资产比例较大,而且应收账款还在持续增加中,这将会对企业收款带来负面影响。

(2)存货周转率

存货周转率反映一个企业的重要指标:市场营销能力水平,存货资产变现水平。它是对企业治理和营运库存状况的集中表现。总的来说,如果企业的存货周转率低,资金变现能力变弱,资金占用在存货部分便越多。这显示出该公司拥有较差的存货运作能力和较低的存货管理效率。

表2-10绿城公司2015-2017年的存货周转率

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绿城公司的存货包括原材料、未完工的土地、建筑设备、可销售的已开发完成建设的土地房屋等开发项目。由表2-10可知,平均存货余额从2015年的680.16增至2017年的1088.94,库存量较高。存货周转率从2015年至2017年有缓慢下降趋势,总体上是较为稳定的,但是在2017年绿城公司存货周转率却滑落至-31%。原因是绿城公司获得的资源项目和产品减少,整体规模不断缩小,导致存货减少。所以,绿城公司应当把重点放至严格把控施工结算控制流程。

(3)总资产周转率

总资产周转率反映了一个企业的资产周转水平。总资产周转率高,表示企业能够有效地使用资产销售的收益。相反,则企业在合理利用资产进行创收方面效率不高,不利于企业的收益,使企业产生较高的财务风险。

表2-11绿城公司2015-2017年的总资产周转率与流动资产周转率

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图2-7绿城公司的营运能力指标变化

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由上表2-11所示,绿城公司2015年底-2017年底的流动资产周转率从22%至20%,呈现较缓的下滑走势;总资产周转率从18%到19%,正在缓慢增长。因此,如果始终加强对资金周转的有效率,发挥其产品的优势,加大销售回款方面的投入力度,综合提升融资能力,绿城公司就可以有机会抢占更多的市场资源。

综上分析可知,绿城公司整体上的营运能力较好,但是还需要采取措施处理与回收资金有关的风险,比如应收账款的迟收。这显示出绿城公司资产管理能力变弱,具有一定的财务危机隐患。

  3绿城公司财务风险控制存在的问题及改进措施

  3.1绿城公司财务风险控制主要问题

3.1.1治理结构与内部控制不完善

企业财务风险控制的必要条件是健立高效率的财务风险控制体制。绿城公司设立后,尽管公司治理结构逐渐建立和完善,但是随着公司的加快发展,企业员工数量逐步增加,业务范围持续扩大,对治理结构提出了更多要求。

在未来的商业活动中,不完善的内部控制可能会带来许多不利于公司发展的风险。目前,绿城公司未设立单独的风险控制部门,当出现某种管理和风险问题时,对财务安全将会构成极大威胁。如果控股股东利用以下投资交易,投资管理,人员安排等其他重要业务问题进行不当的业务控制手段,这将会给其业务带来问题。从中可以看出,风险控制部门和相关专业的风险控制人员,这两项绿城公司都未单独设置。其治理结构与内部控制并不合理。

3.1.2尚未建设企业财务风险控制文化

企业建设最不可缺失的一部分就是企业文化。为了使员工对财务风险控制给予足够的重视,需要将财务风险控制文化融入企业文化中。目前,绿城公司在财务风险控制文化的建设上还有待完善。公司的许多员工依然将财务危机控制工作视为为了国家监督的工作,是临时性、分阶段的工作。财务风险控制文化与企业发展,两者依然未形成相互关系。因而,财务风险控制文化在绿城公司中依旧属于未存在状态。

3.1.3资金回收风险大

从上文数据分析得出,绿城公司资金回收存在较大的风险,原因有以下几点:第一,固定资产占公司资产比重较小,导致应收账款占比重过高。应收账款占比重过大会其结果是绿城公司的利润虚增,企业的经济效益将取决于利息支出的持续增长。另外一方面,绿城公司资金结构不合理,严重干扰了公司资金的正常使用和周转。这些原因使当前企业营运资金周转缓慢,借款使用效能低下。

第二,在国家对房地产的持续调控下,企业的收入受到一定影响,从而影响应收账款的收款。如果应收账款未及时收回,有可能导致无法承担风险产生的后果,对公司的日常经营活动产生不利的影响。

3.1.4过度使用财务杠杆投资策略

房地产企业整体运营需要大量资金,需要更多的贷款,企业可以使用财务杠杆获得收益。但是如果操作不慎,很容易造成财务杠杆使用过度,令企业内部出现严重的现金周转问题。这会使可供出资人的权益收入极不稳定,导致企业急于偿还债务。从上文的数据分析看出,过高的资产负债率一直是绿城公司的一个严重问题,2017年资产负债率高达80%。绿城公司自2008年起,一直倾向于用高价购买土地用于高端房屋开发,过度使用财务杠杆投资方略。在高端房屋中投入过多资金,容易导致资金周转周期缓慢。如果企业不严格采取财务管理手段,房价一旦下跌,会带来现有资产将变成负资产的严重问题。

  3.2绿城公司财务风险控制改进建议

3.2.1建立健全有效的财务管理体制

第一,任何管理离不开科学良好的制度,企业财务风险管理机制在处理整个公司的财务风险方面起着重要的作用。这就要求企业建立严格的财务控制体系,明确职责权限。合理地进行岗位职责划分,并以科学的方式组织相关职务。如从事审核现金折扣的员工不得从事现金保管业务,仓管人员不得从事监盘业务。绿城公司应当重视制度体系的建设,加大财务风险预防和管理,可以有效降低财务风险发生的概率。

第二,绿城公司应从及时、有效防御财务风险的角度出发,建立科学可行地财务风险监控系统。财务风险监控系统是在危机爆发前进行的预警工作,事先避免危机爆发是风险管理的最好措施,因此危机监测就显得及其重要。在方便观察风险的基础上,设定财务风险相关的财务指标,有利于在财务风险发生前提前预知。

3.2.2提高风险认知能力

首先,绿城公司的财务人员应具备深厚的财务知识,持续监督企业的资金管理流程。同时,审查财务报表,定期评估财务风险,对潜在风险做出优先判断,把风险结果降至最低。在风险发生后及时做出决断,沉着冷静地解决问题。

其次,绿城公司的的管理人员需要意识到,风险是他们面临的挑战之一。财务风险问题如果无法及时解决,这个问题便是房产不能及时出售,影响营业利润,甚至会影响企业未来的发展。所以管理者必须在企业内部实施综合风险管理,实行风险管理体制,使管理者、员工、公司能够共同分担风险。因此完善财务风险统一控制制度,对于绿城公司发展是有久远意义。

总而言之,在企业的日常业务活动中,从高层管理人员再到普通员工,每位员工都应该提高风险防范意识。企业需要加强风险认知能力和敢于承担风险产生的后果,以确保做到将风险意识渗透至企业日常工作中的各个方面。

3.2.3建立财务风险控制考核机制

绿城公司应当在企业内部建立具有可行性的财务风险奖罚机制。如在防范财务风险工作中取得优异成绩的员工,由主管部门颁发表彰奖励;未能在工作中正确履行指责,造成重大错误的员工,根据情况的严重性,给予批评和经济处罚。

建立财务风险考核机制,企业的每位员工应明确岗位职责和任务分工,定期开展相关知识的讲座。使每个员工能了解自身在风险管理职能中的位置和意义,保证财务管理工作有序进行。这是企业财务风险控制方针实现的关键一步。

3.2.4完善资金结构管理

首先,绿城公司应该制订资金管理计划,合理分配资金,保障资金高效率的使用,降低不常用的开支。密切监督资金状况,确保企业所需的交易和事项。

其次,绿城公司应加强对应收账款的监管,加大催收力度。同时,在严格遵守国家法律法规下实行公司规章制度与项目管理制度,逐步实现按合同规定及时收回应收账款。另一方面,绿城公司资金回收投入较庞大且周转缓慢,需要制定有效地管理制度,防止出现资金短缺的风险。

此外,绿城公司的资产负债率较高,是由于近几年绿城公司的发展领域以高档住宅市场为主要目标。在目前国家调控和经济政策的影响下,逐渐面临着资金周转困难的形势。从这方面来说,公司可以转换经营战略,把资金多投入至普通住宅、商场等,将取得的资金偿还银行贷款,以预防单一发展模式带来相关的财务风险。通过多元化业务的组合,有利于绿城公司减少企业资金不足的问题,提升企业安全性,降低资产负债率。

  4结论

  4.1研究结论

本文在参考其他财务风险控制研究的成果上,根据绿城公司的财务指标分析,明确企业的具体问题,并对其产生的原因进行分析。为绿城公司的实际状况提出了对其财务风险控制的改进措施,并得出如下结论:

在良好的管理控制体系下,近几年绿城尚不存在较明显的财务风险。但治理布局与内部控制依然有待改善,资产负债率也较高。长期偿付能力较弱、回收资金方面存在不确定性。绿城公司与其他房地产产业相比,财务风险控制也存在一定距离。所以,该企业需要实施合理的发展方略,谋求可持续稳定的发展。

  4.2研究不足与展望

因为本文是通过绿城公司财务报表和其他有关资料进行分析,对该公司其他营业业务还未进行进一步探讨。取得的财务信息不够详细,对其财务风险控制方案不够具体。希望在今后的探究中,进一步促进房地产企业财务风险识别与控制体系的发展。

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