房地产公司的财务风险识别与防范—–以祥源房地产为例

  摘要

我国的房地产业在我国的国民经济中起着着重要的作用,它是一个投入资本大、回收资金较慢、利润高、具有高风险,高收益的行业。房地产企业的经营模式也和其他企业相差甚多,具有它自己独有的特殊性,它具有资金和人才的密集性,行业限制性、商品循环时间长等特点。在房地产企业快速发展期间,它的营业额往往比其他产业高峰时期的更高,但同时它也面临着巨大的风险。并且房地产的流动性差,地域性明显,资金要求高,市场监管严格,这些条件对房地产企业都是种种的限制和制约。除此之外,我国的房地产行业相对国外的房地产而言,资产负债率高,资金流动性差。因此对于房地产企业来说,解决企业的财务风险问题成为一件迫在眉睫的事情。在这样艰难的背景下,我们需要对房地产企业进行非常必要性的研究。本文在房地产企业财务风险背景的基础上,对房地产企业财务风险进行了必要的相关理论概述,使读者更为便捷地理解企业财务风险形成的成因。同时以祥源房地产企业为例进行了有关财务风险理论的详细分析,并有目的地提出一些有关房地产财务风险的控制措施。文章最后,通过对祥源房地产企业的财务风险分析我们可以了解到,尽管房地产企业的财务风险问题有很大的改进空间,但在一定程度上是可控的,只要做好防范措施,房地产企业的生存和发展在未来仍然可期。

  关键词:房地产企业,财务风险,成因,防范

  一、绪论

  (一)研究背景及目的

从我国进入二十一世纪,我国在经济,科技,文化等领域都取得了重大进步。GDP也一直在不断上升。在这种情况下,房地产在国民经济发展、文化建设、城市建设与人类的生活环境中等各个方面都是非常重要的。最近几年,在我国的社会主义市场经济体制不断的加强和完善下,我国的房地产业也取得了突破性的发展。但凡事都要居安思危。我国的房地产业在邓小平主席的十八届三中全会中才略有发展的苗头,因此国家对房地产行业的宏观调控也处于一个不成熟的阶段。即使在国家宏观调控的帮助下,房地产行业未来发展前景在慢慢变得稳定,但是在房地产企业迅猛发展的背后,仍然隐藏着巨大的财务风险,而这些风险需要我们去发现和解决。另一方面房地产业作为资金密集型产业,它的典型特征是:资金投入大、项目投资周期长、资金周转率低、容易受外部环境和国家宏观政策的影响。因此房地产公司比其他行业的公司面临更为严峻的财务风险。所以在这种情况下,企业需要提升综合实力水平,增强对财务风险的识别与防范能力,未雨绸缪,才能使企业在同行竞争中具有更高的竞争力。

研究目的:通过对祥源房地产企业存在的财务风险进行准确的分析,分析其形成的原因,然后制定出有针对性的防范措施。这不仅仅是祥源房地产所面临的问题,也是众多其他房地产企业所面对的问题。本篇文章主要通过对祥源房地产企业的研究和分析,为其他类似的公司进行财务风险的识别与防范提供借鉴,使得其他企业不要在相同的问题上出现失误。

  (二)国内外研究现状

1、国外研究综述

1958年,Modigliani、米勒教授联合发表《资本结构、公司财务与资本》一文,文章的主要内容是最初的MM理论。1963年两人又发表了另一篇相关的文章,主要是修正过后的MM理论。

WilliamBeaver通过对不同企业进行对比和分析,其中包括经营状况良好的和经营失败的,然后利用财务比率检验了这些比率对公司破产前几年的预测能力。然后发现这几种比率中,可以有效预测的比率是债务保障率,即现金流量/负债总额。

1968年,Altman财务风险的两种分类,现金型财务风险和收支型财务风险[16]。

1995年,AdnanAsaadHabib,MazenIbrahimTaha,EliasMichelFarah.[17]认为公司领导者因为认识不全,所作决策,引起的风险也可称为财务风险。并且他还认为债务筹资的方式会对企业股东产生不利影响。

2、国内研究现状

张晓玉,康进军总结出财务风险产生主要是因为债务筹资,并且负债比例和财务风险成正比[2]。

张敬翠[3]指出企业在赊销过程中,对客户的信用等级了解不够,赊销造成应收账款长期无法收回,由此产生财务风险。

刘怡[4]指出在公司运营过程中,由于双方掌握的信息的片面性,或由于其中任意一方不公开和进行信息分享,从而造成信息的不对等,致使双方公司造成的损失和承受不确定的财务的风险。

彭中文,李力,文磊[5]运用自己所研究的理论即委托代理理论,对房地产企业的财务风险管理进行了详细分析,揭示了财务风险评估的重要性,并提出了财务风险评估系统监测目标、分析框架和基本程序。

杨晓玲[6]提出企业不仅要通过提高融资、投资、资本回收及收入分配的风险管理能力来提高企业的财务风险管理水平,同时也应建立金融危机预警指标体系,为企业创造最大的利润。

戴莹[14]提出国家宏观调控政策对房地产企业带来巨大影响时,应认真挑选需要防控的风险指标,研究如何识别和进行财务风险控制。

黄曼行,任家华[9]运用经济周期理论、不确定性理论、监管经济学理论以及信息经济学理论等,对财务风险的成因、特点及危害进行了检测,认为房地产业周期波动、行业泡沫及房地产行业政策等宏观信息是房地产业风险的影响因素。

刘丹,李长福[7]依据我国房地产的商业特点,并综合社会环境因素,提出商业房产的财务风险与投资环境、建筑地的经济实力以及公司的经营状况有密切关系。

李瑶[15]通过问卷调查研究发现经济实力、法律法规、税率、利率、内部控制能力等因素,在不久的未来也会成为影响企业财务风险的重要因素。

王兆东,刘新芝[11]分别运用灰色关联分析法和BP神经网络分析法建立财务风险预警模型进行实证分析,并提出关注现金流量指标来完善财务风险控制,证明该模型具有良好的短期预测功能。

曹建梅[8]提出在国家发布相关财务政策时,企业的管理人员应仔细地关注,并且敏锐的发现政策对公司经营的联系,筛选出对企业有影响的,及时做出调整。

严蜜[13]认为财务风险包含偿债能力降低的风险和因为不恰当使用财务杠杆而引起利润降低的风险。

刘宇[1]通过对保利地产重资产模式下的财务战略研究房地产企业发现轻重资产各有各的优缺点,应根据市场和自身制定合适的经营模式。

孙睿[10]在对我国房地产企业多元化融资方式研究时认为我国的房地产行业已经渐趋成熟,但是仍要注重融资模式的创新化,减少公司在融资过程中的风险。

  (三)研究方法

本文主要采用案例分析法,文献总结法和数据分析法,不止研究了国内的相关文献,还查阅了国外的相关文献。通过在图书馆搜集资料、利用互联网查阅文献,然后对祥源房地产企业所存在的财务风险进行识别,以及研究祥源房地产企业产生财务风险的原因,然后再提出防范措施和解决方案。

  (四)研究内容

论文的主要研究内容包括:

第一章:为绪论,介绍了本文的研究背景、研究目的及意义、研究方法及国内外的研究现状。

第二章:财务风险的相关理论概述,主要包括财务风险的四种分类。

第三章:分析财务风险形成的原因。

第四章:对祥源房地产企业的财务风险进行识别。

第五章:财务风险的防范措施。通过对财务风险的分析,以祥源房地产企业自身为案例,来对房地产行业出现类似情况提出一些建议和防范。

  二、财务风险的相关理论及概述

财务风险主要是指预期经营收益离差。它既包括损失的不确定性,还包括利润实现的不确定性。具有客观性,全面性,不确定性的特点。负债经营是产生财务风险的主要原因。财务风险还可以用货币和财务报表显现出来,因此公司可以通过资金运作流程去发现企业存在的潜在风险,然后进行预测和防范。还可以通过对报表的分析,洞察到产生风险的原因。

  (一)筹资风险

筹资风险是指企业为了保持能够正常运转在进行募资资金时所承担的不确定性。企业筹资方式分为所有者权益筹集方式和借入资金筹集方式。这两者的根本区别在于企业能否按时还本付息。因此其产生的财务风险也主要在这一方面。除此之外,影响筹资风险的因素还有:企业经济实力、经营状况、政府政策,管理者的能力等因素。虽说企业筹集资金是为了正常经营或者是带领公司走向更好的未来,企业仍然要做到慎之又慎,要从各个方面考虑,做到稳中求进。

  (二)投资风险

投资活动是指企业长期资产的购建和不包括在现金等价物范围内的投资及其处置活动。投资风险是指投资主体为实现其投资目的而对未来经营、财务活动可能造成的亏损或破产所承担的风险。当企业投资一个项目后,在预期时间内不能收到预期的利润时,企业此时所承担的损失和风险即为投资风险。它会使企业盈利能力和企业偿债能力的降低。相对应的有风险的产生就会有风险的防范。通过对企业财务报表进行详细地分析和准确地预测、对市场进行调研、在各个官方平台上关注政府部门的信息、可在一定程度上减少决策的失误,减少投资所带来的风险。或者利用鸡蛋不能放在一个篮子里的投资方式,分散风险。

  (三)运营风险

企业在经营时间里,被外部环境的错综复杂性和企业对陌生处境的认识能力所限制,从而致使经营失败或者使经营活动达不到预期的目,这种情况所造成的损失和可能性叫做运营风险。它并不是可以用单一的某种风险可以概括,它主要是企业在经营过程中所造成连锁式的一系列风险。运营风险与合规委员会协助执行委员会与董事会共同对良好的运营风险框架之建立活动进行监控,并监督集团的运营风险状况。

  (四)资金回收风险

资金回收包括两个方面:一是从成品资金转化为结算资金;二是从结算资金转化为货币资金。资金在时间上有既起性,在空间上有并存性。以上两个转化过程时间和金额上具有不确定性,是为资金回收风险。在成品资金向结算资金转化时,要注重产品质量、价格、品种,以顺利实现成品销售,避免货物积压。在结算资金向货币资金转化时,要了解对方资信状况,利用合理的折扣手段,加强货款催收,减少坏账损失。

  (五)收益分配风险

收益分配风险是指由于收益分配可能给企业的后续生产经营活动和管理活动带来的不利影响。它主要包括留存收益和分配股息。可以通过以下两个方面减少风险,一可以通过弥补财务工作的漏洞,使会计信息更加的简便和实用。二通过进行合理有效的收益分配比例对员工和领导进行金钱上的奖励和引导,调动员工的工作热情,平时也要经常与公司员工进行沟通,使企业与公司内部的关系得到健康发展,从而促进企业的发展。

  三、企业财务风险成因分析

我国房地产行业经过了几十年的发展,如今已经成为我国经济发展中的重要一部分,房地产行业作为我国经济中一行,它的发展与兴衰与整个国民经济的发展息息相关。因此房地产企业的财务风险也是众多经济学家和学者关注的重点。在国家经济环境的发展状况,任何一个行业都不可避免的会受影响。除此之外,企业内部的经营状况和管理制度和文化氛围也有着重大影响。本章就财务风险的成因主要从国家政策,行业大环境,以及企业内部的员工,制度,专业技能方面进行分析。

  (一)社会环境对房地产企业的影响

在社会环境下,有很多不确定的因素对房地产行业产生影响。主要的因素有自然环境因素、社会文化因素、同行竞争因素,这些因素在一定程度上都会间接的影响房地产企业的发展。由于这些因素都是不可控的,因此由这些因素所造成的风险就难以被人们预测。

1、政策因素带来的财务风险

首当其冲的就是政策所带来的改变,改革开放以后,由于邓小平主席的先富带后富政策,大力鼓励和支持发展沿海地区的经济,推动了沿海地区的经济发展的同时,也使房地产经济在此次政策中受到了最大的收益。在此后的数十年间,房地产行业都处于一个高速增长的阶。由于房地产业的高速发展导致房价也在不断的上涨,因此社会上越来越多的人开始进入房地产行业,从事房地产行业人数和资源的增多导致房地产行业成为一个不可或缺的行业,但同时在房地产业高速发展时,也产生了一系列的不利影响。而这些的不利影响严重影响了整个社会的发展。因此国家为了国民经济和房地产业的良性发展,出台了一系列的调控政策。主要包括财政政策、货币政策、区域发展政策、土地供给政策、以及购房政策等。财政政策的作用在于调整税率,平衡国家财政支出,调节需求。货币政策是通过银行严格把控贷款的条件,实现银行控制房地产信贷额度。区域发展政策是因为不同地区的经济发展状况不同,需要针对不同地区实施不同的经济政策。土地政策是指国家为使市场平稳发展,通过调整土地使用政策来控制房地产行业的发展。购房政策则是国家根据经济,区域等种种因素,针对国民购房给予的政策。有些政策可以提高人们买房的热情,促进房地产行业的发展。有些则是抑制人们太过疯狂的购置房产,较少了房产的销量,降低了房地产商的利润。因此这些政策的颁发和调整在一定程度上会对房地产企业造成影响,同时也增加了房地产企业的经营风险。所以由于国家政策的不断变化,房地产业也要提高自身的应变能力,否则,在国家经济的浪潮中,必然会有很多企业无法生存。

2、同行业竞争风险

因为房地产业是一种高收益的行业,这也吸引了不少的投资者不顾高风险纷纷加入这个行业。但是由于各种各样的原因,有的房地产企业做强做大,有的面临破产,被市场所淘汰。但即使如此,房地产行业仍然是热门行业,众多投资者的加入,使房地产数量大幅度增加。整个行业趋于饱和形势。在这样的情况下,竞争就会显得更加激烈,企业的生存也会更加艰难,优胜劣汰的法则也会更加激烈。

对企业来讲,有压力才会有动力。而在市场的这种竞争下,有的企业会更加提升自己,对自己提出更高的要求,以一种严标准要求自己,使自己立于不败之地。在这种的环境下,企业才能发现自己与他人之间的差距,并通过分析他们的差距,促使自身进行自我审视,以实现更大的发展。由此可见同行业竞争并不只有弊端,只要在同行业的竞争中多多注意竞争对手的举动,学习其优点弥补自身的缺点,也能在房地产行业中占有一席之地,同时在一定程度也可降低同行业竞争所带来的风险。

  (二)内部环境引起的财务风险

内部环境虽然不如外部环境一样错综复杂,但仍然需要每个企业保持戒备。虽然外部环境是我们无法预测和改变的,但内部环境却是企业在一定努力下,就能发现和预测的。因此企业应该多在控制企业内部环境因素上提高注意,以此来减少企业的风险。

1、企业的资金投入不合理。企业的资金构成主要有企业自有资金和融资取得的资金,这两种资金的使用情况在企业运营中占有一定的比重。如果使用比率不平衡,会导致企业资本结构发生改变,从而使企业出现经营上的问题。如果企业通过融资方式取得的资金过多,企业的偿还债款的压力会变大,企业面临更多的到期还本付息压力,相应的财务风险产生的可能性也变大。如果企业自有资金过多,由于房地产业自身的周期长和风险大的特点,可能导致不能在预期时间内回收资金,因此会影响企业股权的稳定性。

2、投资计划不合理。投资决策不仅仅是对房地产行业有着重大的影响,对任何一个行业都至关重要。一个正确的具有未来的投资决策可能会给一个企业带来一个光明的前途甚至会使一个濒临破产的企业起死回生。而一个错误的投资决策则很有可能会使企业就此破产还会使投资者负债累累。而造成错误投资主要是由于投资者对企业的财务状况没有完整全面的认识,以及没有正确和认真的分析所投资项目的情况,造成所投资的项目并不能带来预期的收益。

3、财务管理制度不健全。财务管理存在于整个企业经营活动。筹资管理、收益分配管理、投资管理和营运资本管理等一系列管理活动都属于企业财务管理的内容。制定财务标准、计算成本费用、设计财务决策,编制财务预算等各个环节都属于企业财务管理的内容,而企业的财务管理制度作用是将企业财务管理内容具体化和细致化,制定出适合公司的财务管理制度,使财务管理制度化,便于企业经营和减少错误行为的产生,这样一来,就可大幅度降低风险的产生,并且还可在风险产生时,及时处理。

4、财务人员对于财务风险的重视程度低。我国的财务人员最早是由算盘计算,可谓是发展历史悠久,但是即使起源早,目前的状况仍然是大部分财务人员只是进行手工账的制定,并没有具有相关的管理技能,只是单纯的手工技能。这也导致了公司的财务人员只是提供报表和数据,并不具有分析和使用的能力。但是经济和企业的发展,公司需要的是自身素质更高的财务人员,但是在实际工作中,大部分人的技能并不高,对于财务风险的认识更少,这就容易使企业在经营中产生的风险,并且当企业面临风险时,公司的人员也不能做出有效的反应。

5、收益分配制度不完善。企业的收益制度关乎着企业的资本构成,如果企业的留存收益过多,就会向股东承诺更高的利润,如果后续的经营并不能达到当初承诺的收益,不仅会打击股东的信心还会对企业造成信誉的危机。因此企业的未来经营和发展就会收到一定的影响。所以企业需要根据自身的情况,有计划的进行利润分配,才能使企业减少风险的产生。否则,企业会由于资本结构的改变而产生财务风险。

  四、祥源房地产企业财务风险识别

  (一)祥源房地产企业简介

祥源房产是一家以房地产开发为主的企业,注册资金200000万元,于2002年10月21日正式成立。2003年8月,祥源房产投资了合瓦路地区旧城改造项目,合肥市最大规模的旧城改造项目之一。2010年12月,祥源房地产有限公司获得了国家建设部颁发“国家一级资质”企业的称号。祥源地产主要从事开发房产,包括商品房,安置房等等。除此之外,还参与有关国家政府基础设施的建设、商业投资、娱乐服务业全方位联合发展中心。祥源房地产企业拥有专业的设备,具有规划,建筑结构、设备、室内设计一级注册构工程师。除此之外,公司还拥有专业化的队伍,有专业技术人员100人,其中中高级职称30余人。由于公司的娴熟的技术和丰富的经验,以及为人民服务的精神,使公司在国内房地产行业能够占有一席之地,在业内也广受好评。

  (二)祥源房地产企业财务风险识别

目前国内房地产行业都处于一个平稳的发展状态,整个行业虽不低迷但也没有前几年那么火爆,而祥源房地产作为其中一家,要想在这种情况下,寻求更多的利润,就要另辟蹊径,做到别人所不能。那么在这种情况下,对财务风险的防范就显得尤为重要。那么首当其冲的是我们应该先了解什么是财务风险,然后再谈论如何进行改进和避免。本章通过对筹资风险,运营风险、投资风险和资金回收风险分析的识别,来揭示现下祥源房地产所面临的潜在风险。

1、筹资风险识别

房地产行业的特点是资金密集,投入资金不仅数额大而且主要集中在前期,并且资金在整个经营活动中里流转的时间长,回收慢。因此企业如果只依靠自身的资金是做不到顺利开展业务的,要确保企业可以正常经营活动,赢取利润的话,需要企业通过借贷的方式从银行或者其他金融机构来获取大量的资金。而在这个过程中,企业所进行的筹资活动对企业的发展起着至关重要的作用。但是筹资活动有其利端,也有其弊端。整个筹资活动是复杂多样的,在无形之中就为企业带来了一定的筹资风险。

(1)短期偿债能力

流动比率和速动比率主要反映企业的短期偿债能力和企业在短期内速冻资产和流动资产的变现能力,因此我们重点分析这两者。本节选取了祥源房地产2016年至2018年的数据指标,尽力通过对数据的计算和分析,了解祥源房产近期的短期偿债能力。

流动比率=流动资产/流动负债。

表4.1祥源房地产2016-2018资产负债表单位:元

房地产公司的财务风险识别与防范-----以祥源房地产为例

由表4.1可以知道,2016年-2018年三年期间,流动比率分别是0.47,0.42和0.08,在2018年出现断点式下降,并且整体处于下滑状态。流动比率一般以2为临界点,在2以下,表示企业的偿债能力较弱,企业需要提高对这一方面的注意。在2以上,表明企业偿债能力可靠,在企业控制范围内。祥源房地产近三年的流动比率一直在下降,说明企业的偿债能力也在下降,企业内部的流动资金减少,企业偿债压力增大,存在巨大的财政隐患。

速动比率=速动资产/流动负债。

速动资产=流动资产-存货

表4.2祥源房地产2016——2018资产负债表数据单位:元

房地产公司的财务风险识别与防范-----以祥源房地产为例

由表4.2可以知道,2016至2018年,企业的速动比率由0.22降到0.08,2016和2017年均在1以上,但在2018年却低至0.08。速冻比率是分析企业的流动资产是否有能力偿还流动负债的依据。速动比率的临界点是1,在1表示经营状况良好,短期偿债能力可靠,在1以下表示短期偿债能力低。因此祥源房地产的短期偿债能力在下降,在2018年出现低于1的情况,说明企业的财务上出现了较大的问题。

通过对表4.1和表4.2的分析,我们可以发现流动比率和速动比率都在下降,说明祥源房地产的短期偿债能力都有大幅度的下降,偿债能力降低,企业面临着巨大的财务风险,还会影响企业的未来经营和发展。

(2)长期偿债能力

资产负债率=负债总额/资产总额×100%

表4.3祥源房地产2016-2018年负债表数据单位:元

房地产公司的财务风险识别与防范-----以祥源房地产为例

表4.3看出,2016-2018年,祥源房地产的资产负债率由82.89%增加到103.97%,在2018年超过了100%,在2016-2017年也在60%以上。资产负债率是判断企业负债水平及所面临的风险程度的依据,对企业而言资产负债率在40%~60%最恰当,但是不同行业之间有不同的标准,应该视具体情况而定。由于房地产企业资金密集的特点,企业的大部分营运资金是通过融资形式取得的,因此房地产企业也面临着更高的利息支出。由此我们可以看出,祥源房地产的负债金额在不断的增加,利息也在增加,在2018年突破100%,说明公司已经没有净资产,属于负债经营,企业所面对的财务风险空前巨大,企业已经达到破产的边缘。

利息保障数=息税前利润/利息费用

息税前利润=利润总额+利润费用+所得税

表4.4祥源房地产2016-2018年利润表数据单位:元

房地产公司的财务风险识别与防范-----以祥源房地产为例

利息保障倍数不仅反映企业的经营收益,支付债务的能力,而且还反映企业长期偿债能力。利息保障倍数越大,利息支付越有保障,企业偿债能力越强。由表4.4知,2016年至2018年祥源房地产的息税前利润由0.35降至-0.18,在2018年的时候降至0以下。企业的利息保障倍数以1为临界点,处于1左右是一种良好的状态。但是祥源房地产2018年利息保障倍数是-0.18已经低于0,说明企业在2018年没有盈利,反而还出现了亏损。同时,利息费用是逐年增加的。因此可以看出企业正在面临亏损,债务安全性和稳定性的问题。

综合以上的分析,可以看出企业面临严重的负债问题,资产和负债严重失衡,利息费用和财务费用支出,企业的偿债能力很差,会出现严重的财务问题。

2、投资风险识别

企业决定是否要投资一个项目,主要取决于这个项目发展前景如何。一个好的项目,能给企业带来巨大利润的企业往往是投资者的首选。祥源房地产是属于房地产行业,属于热门行业,它主要的经济业务是房产的建立和出售,并且房地产行业也一直收到国家的关注和扶持。但是由于近年来,房地产行业出现了众多的不良商家,为了盈利,不择手段,导致房地产行业不能良性发展。因此国家出台了很多关于限制购房的政策,这些政策的实施,很大程度上,对房地产的经营起到了限制作用,使得众多的房地产行业收到了重创。因此也导致很多企业转向其他更有利行业,而祥源房地产企业也在2014年开始往其他行业拓宽自己的业务,并不把主要经济来源限定在建房和售房上,开始寻求多种发展的可能性,比如投资娱乐业,物业服务,文化产业,房屋出租,和其他的领域。因此从政策上来说,国家政策,市场的发展前景,是影响房地产投资的一大因素。

3、营运风险识别

营运风险包括企业在进行资料生产过程,产品加工过程所遇到的风险。在这里重点讨论企业领导者在经营方针上出现失误,导致企业经营不善,引起主营业务收入不佳,应收账款金额降低,营业利润降低。像这样由于企业管理者能力不足而出现错误,使公司遭受损失的叫做营运风险。而对于营运风险的识别,主要从公司利用公司资源进行营利的能力行分析。对于祥源房地产公司是否存在营运风险的状况,我们可以通过对流动资产和流动资产周转率的数据进行分析。

表4.52016-2018年祥源房地产营运能力指标单位:元

房地产公司的财务风险识别与防范-----以祥源房地产为例

由表4.5可知,2016至2018年流动资产由280392058减少至80224892,减少一半以上,流动资产周转率由0.26减少至0.18。研究祥源房地产企业的经营方式,我们可以发现,企业本身的资金并不富裕,并且企业将大部分的资金投入到存货中,因此导致企业的流动资产减少。整个资金链紧张,因此相对应也会减少流动资产的使用。并且流动资产周转率也一直在降低,近三年的周转率都低于1,说明祥源房地产企业主营业务收入没有达到预期效果,销售成绩不理想。这说明流动资产的规划不合理。

表4.62016——2018年祥源房地产营运能力指标单位:元

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由表4.6可知,2016年-2018年,祥源房地产企业存货周转率在不断下降。由表我们可以看出,祥源房地产的存货也在减少,但是祥源房地产在经营策略上却是增多了对存货的投资比例,但是存货却不增反减。并且祥源房地产还把一部分的存货当作商品买卖出去。在这种情况下,祥源房地产的存货周转率却在下降,2018年甚至达到0.15的水平,远远低于行业正常值。这说明祥源房地产的存货变现能力降低。造成这种情况产生的原因是国家发行的房地产购房政策,打击了消费者购房的积极性,因此造成房地产企业没有达到预期的主营业务收入。收入的降低,会直接影响的企业后续的投资工作,企业投资资金的降低,便会影响企业存货数量降低。

由流动资产周转率和存货周转率可知,祥源房地产企业在2016-2018年期间营运能力并不强,并且有逐渐衰弱的苗头。需要企业及时根据国家政策进行经营战略的调整。如果不及时找出漏洞,加以弥补,时间一长,企业的盈利能力也会收到损伤,到时,企业会面临更复杂的风险,企业也会收到重大的损失。

4、资金回收风险识别

现金回收是企业投资资金来源的重要一部分,支撑着企业的大部分经济活动。企业只有在资金充裕的情况下,才可以进行其他业务的投资,企业未来的投资数量和比例以企业资金回收状况为依据。房地产企业的资金回收对房地产企业的未来经营状况起着重要作用,其中包括:销售房屋的资金,提供房屋租赁的资金,出售存货的资金,投资其他行业的资金,融资取得的资金。这些货币是否可以顺利回收,关系着企业资金链是否是一种稳定的状态,也影响着企业未来的投资计划和经营计划能否顺利进行。如果企业不能按时的有效的进行资金回收,一大重要原因是因为企业对应收行款的把控能力不足导致,当然也不排除企业本身的经营状况就不佳。

我们可以对祥源房地产的资金回收情况有个大概了解通过对应收账款的回收金额上,大概情况如下:2016-2018年财务报表的分析,可以发现祥源房地产企业对于应收账数的时间把控上很严格,大多数的收款期限都是一年以内,除此之外,祥源房地产企业2016年-2018年应收账款金额变化较大。因此我们可以发现,祥源房地产企业在对于资金回收的相关机制和控制工作是不完善的。并且根据祥源房地产对资金回收时间上的控制,应该是不会出现很大的问题。但是现实情况却是超过一半以上的账款没有如期收回。2016年祥源房地产企业账面上的应收账款为59480万元人民币,但是2017年祥源房地产企业只收回了18756万元,我们可以看出有将近一半的应收账款没有收回。并且若企业的应收账款一直不能达到预测情况的话,便会出现账款回收的可能性越来越低,这样一来,企业的资金回收空缺便会越来越大,企业所面临的财务风险也会越来越强。因此整体来说,祥源房地产企业面临着比较严重的资金问题,应该引起重视,提高企业的应收账款周转率,减少收款日期,加速应收账款的回收,增强企业资产的流动性,使企业不在应收账款方面出现资金问题,使其免于产生消极影响,降低资金回收风险。

  五、房地产企业财务风险防范与控制的总体措施

根据以往房地产业的发展轨迹,我们可知,风险的产生和一个行业的成熟度有着密切的关系。而房地产作为我国行业中的重中之重,更需要国家和社会给予更多的关注。本章针对前文中房地产企业所出现的一些情况,提出一些防范措施。一个企业财务风险的产生不仅仅是一个部门的责任和国家政策的影响,更是一个公司整体的经营方针出现了失误。因此本章提出的措施除了考虑财务风险方面,更是从企业的制度,员工的素质,领导的专业技术方面进行分析。

  (一)建立健全财务风险管理机制

财务风险管理机制主要是一个信息化平台,它主要是利用房地产企业信息,对运营过程中潜在的财务风险进行识别、评估和及时监控。房地产企业的财务风险管理需要收集业务计划、财务报表和相关财务数据,使用比率分析、建立数学模型等方法分析财务状况,结合企业自身战略目标,获得影响收入的信息,及时预测财务风险,然后采取相应措施进行控制。同时,房地产企业的管理者应该了解财务风险管理的最新知识,积极地向国内外先进的风险管理技术者学习,为公司的经营提供一个良好的氛围,从内部提高公司的整体管理水平。

  (二)加强投资活动的可行性分析

房地产企业资金的使用与回收与房地产企业的投资活动息息相关,因此对投资活动的行为,企业也应该更加的重视起来,应以一个高标准对投资活动的准确性和科学性进行要求。房地产企业应成立专门的投资管理小组,聘用投资经验丰富的管理人员。小组人员要能够根据政府政策法规、城市规划条件、市场的发展趋势、供求现状,确定投资项目的用途、规模,并且还要预测房产后续的定价,数量,成本,销售方针。

  (三)科学编制经营预算

在合理配置资源的情况下,企业目标战略的预算指标要求,销售活动应当符合管理要求,经营结果满足预算的要求。企业在编制财务预算时,需要各部门的参加,积极发表本部门对预算的要求,使整个预算做到覆盖全面且合理,实现资源的最大化利用。不仅要对房地产定价、施工进度、销售进度、销售费用、宣传费用等合理预测,还应建立月度预算和季度预算审查分析机制,在每个月度和季度对预算执行偏差进行分析,追究其原因,以保证实现经济指标。由于目前房地产存量的积压,房地产企业为了销售处库存的商品房,会加大销售费用的支出在这种情况下,需要企业对预算进行层层分解,具体到每一个部门每一个人,整个企业都应该严格按照预算要求控制开支。

  (四)树立正确的财务风险观念

财务风险在每个企业内都存在,它不以人的意志为转移,只能通过人的能力去降低它的风险大小。企业的每个部门和员工都应该建立正确的财务风险观念,提高风险预防意识,从小部分开始,从细节做起。特别是企业的管理者和财务部门的工作人员都应该把风险防范观念贯彻到企业经营的每一个环节,领导更应该做到以身实则。企业高管必须多多学习,具有一定的财务意识,努力培养财务风险意识。查看祥源房地产企业的管理团队,董事和高管大部分是建筑的生产者,高级工程师。公司可以雇佣专门的技术员工培训高管,让他们在学习的同时了解相关的财务知识。同时财务人员也应该提高自己的专业素质,积极地学习相关的财会知识,多多进行实践,提高自己的实战经验,培养收集、处理和分析财务信息的能力,及时发现潜在的财务风险,及时处理已经发生的风险。

  (五)灵活运用销售支付政策

公司可以根据区域和单位的实际情况制定相应的销售支付政策。尽可能地鼓励客户采用一次性或抵押贷款,限制分期付款方式。即使分期付款,支付期限也应限于施工期间。对需要采用分期付款的客户,销售人员必须按照银行抵押贷款审查的标准进行严格的信用信任调查,并交由销售部门主管批准。对非一次性付款的客户的资信情况应特别注意。

  结论

本文从研究背景及目的着手,通过对财务风险的定义以及风险的分类使读者对财务风险有一个大致了解。财务风险大致分为四类:筹资风险,投资风险,经营风险和资金回收风险,可以通过各种指标对这几种风险进行识别。除此之外还介绍了财务风险的形成原因。最后通过对祥源房地产公司的财务风险分析,不仅使我们可以更为简单明了的理解关于财务风险的相关概念也使我在写作论文期间开拓了知识面加深了对以往知识的巩固。

但是由于本人只是一名在校大学生,虽然在写论文期间有专业指导老师的指导,难免在某些地方还是有不周到之处。本文所使用的数据皆是我在各大财经网站搜集而来,可能真实性不是百分百。并且本人学识浅薄,甚多理论和知识不是那么的融会贯通。致使文章在阅读起来可能略微有些费力。这应该是文章所存在的一些瑕疵。虽然如此,但我还是觉得瑕不掩瑜。并且我相信未来会有更多的人关注房地产企业财务风险识别及其防范研究,他们将会找到更多的办法来规避房地产的财务风险,使企业能过正常经营且蒸蒸日上。

  致谢

2018年11月,我开始了我的毕业论文工作。从最初的茫然,到慢慢的进入状态,再到写作思路逐渐的清晰,整个写作过程可以用跌宕起伏来形容。在写作文之初,请教了以前的学姐,学姐只说不难写啊。自己就天真的以为真的不难。后果就是被现实狠狠的教训了。后来就静下心一步一步踏踏实实,认认真真跟着老师的步骤和指导走,慢慢就进入了状态。最初制定框架时,多亏了指导老师不厌其烦的一遍又一遍的给自己检查和提示,在此要特别感谢我的指导老师,是他在我迷茫的时候给我指点,是他在我写不出论文时给我信心,是他在我每次打电话询问时,谆谆教导。从最初的定题到最后的定稿,除了我的要感谢我的指导老师以外,还要感谢我的室友我的同学,一些论文格式,和计算机的操作,多亏了他们,我才可以顺利完成。真的非常感谢。最后还想谢谢自己,在大学最后的生活里,抓住大学的小尾巴,努力一把,认认真真完成最后一次作业,让自己的大学不留下遗憾,也感谢自己在遇到困难时没有放弃。虽然校园生活结束了,但是社会生活才刚刚开始,老师们无私奉献的精神,渊博的学识,宽大的胸怀,同学们的热情可爱,活泼开朗,积极向上都是我在以后的日子里学习的榜样。

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