住房贷款的风险管理与美国次级债危机的启示

摘要: 由住房贷款风险引起的美国次级债危机给世界经济造成了巨大的冲击,引起了各国专家学者和全球人民的广泛关注,规范住房贷款风险管理成为了时下研究的重要课题。本文首先明晰了住房贷款的内涵、性质,住房贷款存在的风险及住房贷款风险管理的原则、一般

  摘要:由住房贷款风险引起的美国次级债危机给世界经济造成了巨大的冲击,引起了各国专家学者和全球人民的广泛关注,规范住房贷款风险管理成为了时下研究的重要课题。本文首先明晰了住房贷款的内涵、性质,住房贷款存在的风险及住房贷款风险管理的原则、一般方法。其次,从银行方面、宏观经济方面及借款人方面并结合美国次级债危机的成因着重分析了我国住房贷款风险管理的现状。最后,提出了完善我国住房贷款风险管理的措施。
  关键词:住房贷款;住房贷款的风险;住房贷款风险管理;现状;完善对策
住房贷款的风险管理与美国次级债危机的启示

  引言

  2007年4月2日美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司由于逾84亿美元的流动性债务和华尔街放弃对该公司的希望,申请破产保护,标志着美国次级房贷市场危机爆发。此后犹如多米诺骨牌效应,一个个次级抵押贷款公司接连倒下。至此,次级债危机的蝴蝶效应蔓延开来,波及到那些持有次级抵押贷款的资产公司,包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司,那些上市的次级抵押贷款公司股价则几乎是直线下跌。此次美国次级债危机的根源在于住房贷款风险管理的缺陷,这场发生在美国的次级债危机给美国国力和世界金融市场带来了巨大的冲击和影响,也给我国住房贷款风险管理提出了警示。

  一、概述

  (一)住房贷款的概述

  1、住房贷款的含义
  住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造或大修自用普通用房的贷款。住房贷款主要有自营性个人住房贷款、委托性个人住房贷款和个人住房组合贷款三种类型。
  2、住房贷款的特点
  (1)贷款对象特殊。个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人。
  (2)贷款用途专一。住房贷款只能用于支付购买、建造或大修住房的房款。
  (3)贷款数量较大。
  (4)贷款期限较长。
  总之,个人住房贷款所具有的特点决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。

  (二)住房贷款存在的风险

  1、个人的信用风险
  一方面是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还银行贷款,被迫违约放弃所购房屋,从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面是借款人可能故意欺诈,通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款,从而产生道德风险。
  2、开发商的风险
  (1)开发商恶意欺诈,隐瞒真相或以其他不正当手段,以次充好,抬高房价,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪大,而拖欠贷款。
  (2)开发商为了获得利率优惠的长期贷款弥补建设资金不足或为了尽快回笼资金,通过假首付、溢价登记、虚假房屋、组织内部人员假意购买、一房多售等方式套取银行资金。
  3、银行的流动性风险
  对于银行来说,住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高,会造成银行的现金和国库券等不足以应付提款需要,同时又缺少及时融入现金的手段和渠道,从而可能会带来流动性风险。
  4、经济周期的风险
  个人住房贷款普遍限较长,其安全性是建立在城镇居民人可支配收入能够稳定增长的基础上,而个人收入的稳定性始终受制于宏观经济大背景。当经济周期处于扩张时,个人收入水平增加,还款能力较强,银行面临的风险较小;当经济周期处于衰退阶段,还款能力降低,不良债权增加,将危及银行信贷资金的安全。
  5、房价下跌的风险
  当房地产市场降温时,房价走低、房产贬值,部分借款人尤其是外地投资者将选择放弃供楼。同时,房屋出租价格一般也会出现下跌,出租率随之下降,而目前一部分借款人是采取“以房养房”的方式供楼,一旦租金收入减少,其还款能力也将随之下降,从而出现违约。
  6、利率上行的风险
  一旦贷款利率出现较大幅度的上升,借款人的还款负担将明显增加,这将引起借款人的支付危机,从而加大借款人的道德风险,使借款人拒绝还款。

  (三)住房贷款风险管理的原则与一般方法

  1、住房贷款风险管理的原则
  (1)强调事前管理,防范于未然。
  (2)数量化佐证以衡量风险程度。
  (3)预设最坏的情境。
  2、风险管理的一般方法
  (1)回避风险:是指主动避开损失发生的可能性。虽然回避风险能从根本上消除隐患,但这种方法明显具有很大的局限性。其局限性表现在,并不是所有的风险都可以回避或应该进行回避;
  (2)预防风险:是指采取预防措施,以减少损失发生的可能性及损失程度;
  (3)转移风险:是指通过某种安排,把自己面临的风险全部或部分转移给另一方。通过转移风险而得到保障,是应用范围最广、最有效的风险管理手段。其中参加保险就是转移风险的典型手段之一。

  二、我国住房贷款风险管理的现状

  (一)银行方面的现状

  1、我国银行的管理体系不健全
  我国银行自身的内控机制还不够完善、风险控制能力相对较弱、管理手段落后;没有较为完善的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系,央行的征信系统尚未健全并覆盖全面的联合征信平台;银行的客户资源共享机制缺失,使得住房贷款者有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷,在多个银行同时贷款,给多个贷款银行造成信用风险;我国商业银行的风险管理技术比较落后,缺乏科学量化的客户评价体系和明确的信用评估标准,而且个人住房贷款系统软件功能也尚不完善,操作性较差,对业务支撑远远不够,满足不了业务发展的需求。
  2、我国银行的住房贷款风险管理不够规范
  我国银行为了抢占市场和获取更多的利润,忽视了对住房贷款的投放对象进行严格的审查,使得住房贷款的资格审查流于形式,对抵押物的价值评估也不够规范,使一些不符合条件的借款人得到贷款,造成不良贷款率上升。此次美国次级贷危机爆发的一个重要原因,即是美国的贷款机构在利益的驱动下放松了对贷款资格的审查,使得一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。同时,我国银行的部分信贷工作人员业务能力不足、责任心不强,导致贷前调查不到位,把关不严,贷后检查不及时,对分布很广的个人客户后续管理难以跟上。
  3、我国银行的住房贷款证券化刚刚起步
  我国目前的住房贷款的证券化程度低,因此,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内,风险发生的概率较高。运用资产证券化等金融创新工具在住房贷款的风险管理中有重要的意义:实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产,提高其流动性,为住房市场提供充足的资金来源;有利于降低银行信贷风险,改善其资产负债结构,提高资本充足率;有利有利于化解不良资产,降低不良贷款率;有利于我国证券市场业务品种的多元化,增强资本市场抵御风险的能力。但是我们应看到的是,以信用为基础的资产证券化这一金融衍生工具却在很大程度上放大了危机的作用范围,在一定程度上把个别市场风险演化成系统性风险。因而,从某种意义上来说,增加了住房信贷的潜在风险。此次美国的次级债危机之所以会波及范围如此广,造成的破坏如此大,主要的原因就是住房贷款证券化的杠杆放大效应。总的说来,实行住房贷款证券化等金融创新是利大于弊,是经济发展的必然趋势。我们不能因噎废食,而应以美国的次级债危机为鉴,在进行金融创新时,谨慎细致,并健全各种风险防范机制。
  4、我国银行在住房贷款的操作中存在着短存长贷的问题
  因为个人住房贷款一般都是5年以上,甚至10年或者20年的都有,但是商业银行的主要存款大多是活期或短期存款,这使得商业银行在存款转贷款的过程中蕴含了风险:一方面银行贷出的款项可能不能及时收回;另一方面存款人要提取存款,使得银行面临挤兑的忧患,从而造成银行的资金链紧张,引发流动性风险。

  (二)宏观经济方面的现状

  1、我国的房地产市场发展失衡
  近几年,我国GDP一直处于高速增长的状态,房地产市场发展势头迅猛。2007年第一季度,全国70个大中城市房屋销售价格月平均同比上涨5.6%,到9月份,这个数据就达到了8.9%。如此高速的增长对房地产市场来说并不是一件好事,高速的增长,肯定会有泡沫在里面,而且银行存在的信用风险和操作风险也可能会被掩盖。2008年来受美国次级债危机的影响,全球经济出现衰退,我国宏观经济走势也慢了下来,房地产市场出现低迷,房产价格下跌,一些作为抵押物的房产贬值,进而影响到银行住房贷款的收回,使得银行面临巨大的市场风险。
  2、我国的住房贷款按揭成数偏高
  所谓住房贷款按揭成数是指贷款额度与房产价值的比例。1998年,我国的住房实物分配制度取消,按揭贷款开始实施。住房按揭贷款开展初期,银行为了扩展业务规模,按揭成数都比较高,甚至还出现了“零首付”。随着相关法规颁布及商业银行风险控制的要求,按揭成数有所下降,2007年按揭成数下降到了60%左右,但这个数值依然很高,依然蕴含着很大的风险,有待于国家进一步进行调整和改善。

  (三)借款人方面的现状

  1、我国的社会诚信体系缺失
  我国住房贷款的借款人信用观念、法律意识不强,恶意欠款;同时企业单位对个人收入证明随便开具,其真实性也难以保证,使得银行难以对购房人信用情况做出准确全面的评估。。根据银监会调查显示,上海中资银行住房贷款不良率已从2004年的0.1%上升到2007年2月末的0.95%,增长9倍之多;住房贷款的偿还质量也在与日下滑,2007年以来拖欠贷款达3个月以上的违约客户超过1万人,金额达到2亿元。
  2、我国的住房信贷出现了大量的“假个贷”现象
  在我国住房贷款规模急剧扩张的同时,出现了不符合大数定律的群发性“假个贷”现象。所谓的“假个贷”主要是指不以真实购买住房为目的,通过虚构住房买卖交易或以虚假的借款主体向银行提出住房按揭申请,骗取银行信贷资金的行为。“假个贷”主要有以下几种形式:①一些资金实力较差的项目公司因项目运作不成功,在项目销售过程中通过勾结银行内部人员、房地产管理部门有关人员,实施的旨在骗取购房人和银行资金的“假个贷”。②部分开发商不是出于购房人的真实购房意思表示,以威逼利诱的方式借用关系人如公司内部职工、或花钱雇用民工的名义向银行申请按揭贷款的“假个贷”。由于“假个贷”的大量存在,使得银行承担的借款人违约的风险大大增加了。
  3、我国的房地产开发商把自身经营风险转嫁给银行
  目前,我国房地产业企业的负债程度非常高,房地产开发商80%左右的土地购置和房地产开发资金,都直接或间接地来自银行信贷。同时由于部分开发商实力较弱,或对市场前景把握不准,导致楼盘烂尾,无力偿还银行的贷款,经营风险转嫁到银行身上,使得银行出现巨额的坏账,严重影响银行资金的周转。

  三、完善住房贷款风险管理的对策和次级债危机的启示

  (一)完善银行管理体系

  1、强化银行的内部管理制度
  商业银行应设立规范的董事会,聘请足够数量的独立非执行董事,并由其负责审计委员会,规范内部管理;提高制度执行力,切实将银行各项操作环节都置于制度的约束监督之下,杜绝出现管理“断层”和风险控制“盲区;建立良好的住房信贷工作激励与约束机制,从制度上约束信贷工作人员包括高管人员的经营行为,使风险管理责任渗透到每个部门、每个岗位和每个工作环节。
  2、建立科学的个人信用体系
  由中央银行牵头,各社会机构共同参与,运用计算机网络系统和现代化管理手段将各种个人信息进行归集:向金融机构采集个人储蓄存款信息、个人消费贷款信息;向税务、房管部门采集个人收入信息及个人住房公积金等社会账户信息;向工商、公检法等部门采集个人的社会不良行为信息,并组建相互联网的信息库,逐步建立起适合我国国情的个人信用登记、使用制度。从而,建立起一个完善的社会征信系统,然后商业银行可以按照住房贷款对象信用等级的高低将他们依次列为积极支持的对象、有限支持的对象、适当支持的对象、适当控制的对象、严格控制的对象等,对于不同的贷款对象在贷款的条件、还款期限、利率上都可以有所区别,以体现不同的住房信贷政策。
  3、健全银行的客户资源共享机制
  各商业银行应积极借鉴国外银行的先进经验,利用网络信息技术,加强银行同业间的信息交流,实现各银行信息共享、资源共享从而有效预防部分不良住房贷款者“一房多贷”的行为并简化住房信贷受理环节,降低交易成本。
  4、改进现有的住房贷款风险管理技术
  从实践上看,定量化管理技术在国外个人住房贷款违约风险管理中已经得到普遍应用,国外金融机构在个人住房贷款审批中均有一套行之有效的定量分析技术。然而,我国商业银行在对借款人信用评估方面大多仍停留于主观判断,在定量分析方面力度不够。因此,我国商业银行应借鉴国外经验,在个人住房贷款审批中侧重使用定量化指标。需注意的是,为了配合定量模型的应用,我国商业银行还应进一步完善IT系统,建立并完善涵盖主要业务领域的全功能银行技术系统,并将部分内控措施直接嵌入计算机系统,减少人为控制因素。

  (二)严格规范住房贷款风险管理

  1、严把住房贷款审批关口
  此次美国次级贷危机的形成主要源自于盲目扩大信贷规模和过度宽松的信贷标准。有鉴于此,我国商业银行在进行住房贷款管理时要细化住房贷款审批手续,严格审查住房贷款客户的资质,掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、购房动机、家庭成员等,特别要注意借款人的职业和购房动机。加强对住房贷款客户的经济实力信用记录的分析,充分利用一切手段查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中所有的借款,有无利用不同银行借款互相套现还款的情况,严把个人住房贷款审批关口。同时,央行和银监应及时出台相应措施规范银行间的竞争,切实做好对商业银行住房贷款放贷行为的指引,防止恶性竞争导致住房贷款质量的下降,风险增大。
  2、全面提升信贷工作人员的素质
  要从信贷工作人员的理论水平、风险意识和职业道德等方面做起,采取多种方式和途径持续不断地加强对他们的培训,以培养他们合规经营的意识,不断提高信贷工作人员的业务素质和工作责任感。各银行的内审部门、个贷监管部门要加大监督、检查力度,加强对员工违规问题的查处力度,正确引导员工的经营行为,从而营造出“内控优先”、“合规经营”的经营文化。
  3、加强贷后管理工作
  健全贷后管理岗位,明确岗位职责和操作规程,组建人员相对固定的专业化团队,负责贷后跟踪、风险监测和贷款的回收等,提高住房贷款贷后管理的集约化、专业化水平。并根据贷款及借款人的具体情况,针对性采取催收措施。每到还款期可通过短信方式对借款人进行善意提示,避免因借款人疏忽形成逾期;对逾期的客户要通过电话、邮件等方式及时催收;对逾期达三期及以上未按时还款的客户,要上门催收,了解客户的收入来源变化情况、经济状况、还款意愿等,对非恶意拖欠的与借款人协商寻求解决办法尽快偿还贷款,对恶意拖欠的客户要及早采取法律手段,以保全银行的资产。

  (三)审慎推进住房贷款证券化

  我国银行应稳健推进我国住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者,逐步建立起住房抵押贷款二级市场,有效解决银行资金问题,提高银行资金的流动性,并减少风险积聚。大力培育机构投资者,建立和培育权威性的信用评级机构和专业人才,健全相应的会计制度和税收制度及相关的法律体系,为银行提供一个分散风险的机制,使银行的利率风险、流动性风险和提前偿付风险能得到有效的转移和控制,促进住房抵押贷款一级、二级市场的有效发展。鉴于美国住房贷款证券化带来的次级债危机杠杆放大的弊端,我国在进行住房贷款证券化时要谨慎操作、严格监管,杜绝那些不具备证券化条件的项目进入资本市场,并尽快设计出一套有效的激励机制以事前约束信贷市场中金融创新所可能伴随的道德风险。一定要避免金融创新借风险规避之名,行风险制造之实,在防范金融风险的前提下,推动金融创新的发展。

  (四)拓宽住房贷款融资渠道

  目前,国内个人购房和房地产开发的资金主要来源于银行,一旦出现系统性的、市场性的风险,银行就成了最终的风险承担者,因此,大力拓展住房和房地产直接融资渠道,实现资金来源多元化的格局,以分散日趋严重的住房和房地产消费信贷风险日显重要。从世界各国住房和房地产发展的经验来看,住房和房地产资金来源是多元化的,如房地产产业发展基金、住宅基金、住房和房地产信托、住宅资产证券化等金融衍生品。我国应在目前积极试点基础上,加快住宅产业基金、住房信贷资产证券化的推进速度,降低银行的流动性风险,实现经济持续稳定发展。

  (五)规范房地产市场的发展

  首先,加强规划调控,优化住房供应结构。住房建设要以中低价位普通住房和经济适用住房项目为主,严格控制低密度、高档住房的建设。其次,加大土地供应调控力度,严格土地管理。根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式,对违反土地管理有关规定的依法追究其责任。再次,完善住房转让环节的营业税政策,严格税收征管。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。此外,还要进一步完善廉租房制度及健全房地产市场信息披露制度等方面的工作。

  (六)降低住房贷款按揭成数

  在按揭贷款利率既定的情况下,按揭贷款成数越大,购房者使用越多的按揭贷款购房,相应的,银行承担的信贷风险也就越大。为了有效的降低住房贷款的信贷风险,应提高住房首付比例。在提高住房首付比例的同时,采取“有保有压”的措施,对豪华、高档住房实行较高的首付比例,并控制贷款年限;对中、低档住房实行较低的首付比例,由政府提供担保或保险。同时,在严格实施购房实名制的前提下,对购买第二套及以上住房的购房者采取大幅度提高首付款比例的措施。

  (七)加强社会诚信体系的建设

  加强诚信法制建设,尽快修订民法通则和金融法律中关于公民隐私权保护、银行为客户相关信息保密义务等规定,加快信息公开法、个人数据保护法和规范征信机构运作等法律的立法工作,使诚信的建设和利用有法可依;提高征信系统信息的准确性和信息更新的及时性,在此基础上建立起全国范围的黑名单共享和失信惩罚制度,提高个人失信的成本,使其不敢轻易拿自己的信用作赌注。同时加强全社会的思想道德建设,培养公民诚实守信的意识,牢固树立“诚信为本”的观念,构建社会诚信体系。

  (八)防范住房信贷“假个贷”现象

  加强对购房借款人的审查。坚持与借款人面谈和与借款人当面签订借款合同等制度,重点从以下几方面对购房借款人进行审查。一是借款人是否属于房地产开发企业股东或经营管理层及其亲属,是否属于房地产开发企业的内部职工、下属企业或其他关联企业的员工,防止企业以关联方关系人的名义实施“假个贷”。二是要重点审查借款人购房的真实性,除了灵活设计面谈问题外,还要通过电话回访的方式向借款人的直系亲属调查其购房的真实性,使房地产开发企业无法真正掌握银行调查的方式方法。三是通过分析房地产开发企业银行专户资金流水账和比照其他购房客户的房价等手段重点审查购房人首付款证明的真实性和房价的合理性。

  (九)规范对房地产开发商贷款的管理

  首先,银行要严格限定对房地产开发商的贷款额度和比例,以降低房地产企业的资产负债率。其次,银行要加强对房地产开发商贷款的审查力度,力争做到三个万无一失,即开发商资质信誉万无一失,按揭项目各项必备手续万无一失,抵押登记程序万无一失。在具体工作中要在以下方面对开发商进行重点审查:一是审查开发商房地产开发经营的历史、工程技术力量和项目的开发能力;二是审查开发商财务状况和现金流量变化状况,根据开发商财务状况综合评估其担保能力;三是审查开发商银行借款的期限构成,有无长期拖欠银行贷款;四是审查预售楼首期款的回收情况。通过以上措施防止房地产开发商将自身的经营风险转嫁给银行。

  (十)切实加强对金融机构的监管

  此次的美国次级债危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。早在2003年末,美联储就已经注意到信贷门槛标准的下降,但由于贷款机构这一做法并没有违规,所以没有采取相应的措施,错过了防范和消除危机的最好时机。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合,做好风险的提示和检查工作,并督促国内的金融机构多层次地进行信贷结构细化,建立分层控制体系,从而通过结构化手段为风险防范设置更加细化的防火墙,延迟风险的蔓延速度,为化解风险赢得更多的时间。

  结论

  住房贷款风险管理已成为影响世界经济发展和金融体系稳健运行的重要因素。我国的住房贷款风险管理还存在诸多的不足,这是由我国宏观经济、银行及借款人多方面原因共同作用的结果。完善我国的住房贷款风险管理既是一项十分紧迫的现实任务,同时又带有长期性、艰巨性,需要将以上所列的八项措施综合起来使用,多管齐下,逐步缓解。
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