房地产投资与土地增值税政策分析

  摘要

自1998年特别是2003年以来,房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长,房地产市场发展迅速,也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时,也要承担相应的纳税义务,房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益,对于房地产企业,怎样减轻税负,加强土地增值税清算。因此,房地产企业需要从自身实际情况出发,合理运用相关经济政策,加强增值税清算,减少不必要税额支出。近年来,我国的税收政策出现了较大的调整,本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析,从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

  关键词:房地产企业;土地增值税;清算;物业税;

  一、绪论

  (一)问题的提出

一项对中国房价研究的分析结果表明,中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨,地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。

  (二)本论文相关的国内研究动态综述

国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。

1.土地增值税的风险及防范措施

国内学者通过分析大量的相关文献后,指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发,分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足,以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发,分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发,分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法

2.土地增值税清算的难点

国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。本书作者从工作实务操作出发,详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程,从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上,系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核,全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项,重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书,适用范围广泛。

3.物业税实施被重新提出

物业税的征收涉及社会发展的各个领域,关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程,在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后,国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。

  (三)论文的创新点及理论和实践意义[]

本文的创新思路为:以为土地增值税的相关政策基础,从土地增值税在税收筹划、清算过程的难点为切入点,研究了应对土地增值税征收过程中所遇见问题及其解决方法,同时分析了物业税引入的原因。本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析,从企业节税角度和企业纳税运营方向对房地产企业增强对土地增值税清算方案提出了一些见解,主要采取建造普通标准住宅的税收优惠政策,是符合标注的扣除项目金额增加,利用房地产项目进行投资、联营,从整体上把控土地增值税相关税收政策,聘用专业机构专业人士,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。

  (四)论文主要研究内容与组织结构

第一部分土地增值税税收筹划

第二部分房地产企业土地增值税清算

第三部分物业税

最后部分是结论,在进行土地增值税改革降低企业房价的同时,也要确保税收制度的完善和税收工作的有序进行。在国家制定宏观的房地产相关经济政策的同时,房地产企业的相关财务人员要积极学习相关的政策,并把它活用到工作中,真正的实现降低房地产企业的成本,规避财务风险,服务于广大消费者。

  二、土地增值税税收筹划

  (一)进行土地增值税税收筹划的内涵

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物和裙带物并获得收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据向国家依法缴纳的一种税负。在国家法律和税收规定允许的范围内合理避税,做到最大程度的节税增利,找到最佳的方案进行房地产企业的生产、投资与经营,实现所有者权益最大化。合理有序地进行土地增值税的节税工作,可以有效地降低房地产企业的开发成本,对提高企业的经济效益等方面至关重要,能够有效合理地配置企业资源,实现环保节约,有助于树立良好的企业形象,使企业在可预见的未来不会大规模的削减业务或停业。

  (二)土地增值税纳税筹划的在房地产开发企业的表现

1.税收标的物模糊

从市场反馈的情况看来,目前只有极少部分的企业把土地增值税落实到位,而绝大部分企业对土地增值税的认识非常有限。土地增值税的税收筹划相对于其他税种的范围要更广、周期要长,无意中增加了税收筹划的难度,这就要求工作人员不仅要有全面的统筹能力,而且要求掌握相关的政策。例如:没有形成完整的税收筹划思路就可能导致税收筹划的失败,没有掌握最新的政策就有可能达不到节税的效果。

2.缺乏对税收筹划的认知

从社会的整体层面来看,大多数企业房地产企业对税收筹划的认知不足,有些房地产企业为了自身的利益,通过税收筹划的方式随意削减纳税项目,造成偷税漏税的后果。因此,要想土地增值税税收筹划有序进行必须纠正房地产企业管理人员对土地增值税的认知,了解税收筹划的原因。

3.企业治理层和管理层水平偏低

大部分房地产企业的治理层和管理层人员水平偏低,尤其是税务会计人员的专业能力不足,对税收征管法律法规的了解不足,以及治理层的监管不力,致使在企业成本核算和纳税环节出现严重纰漏,妨碍了房地产企业的发展。由此可见,企业应加强对相关工作人员的管理和监督,并定期组织培训,每年进行两次调岗,通过绩效考评制度来任用职员对优秀员工给予升职加薪,而对于考评不合格的员工降职降薪,并督促员工积极完成会计人员的继续教育,推动房地产企业前进。

  (三)防范房地产企业土地增值税税收筹划中的风险措施

1.做好整体工作,明确筹划项目

土地增值税是房地产开发企业的重要税负所在,在房地产的成本中占有重大比重。因此,房地产企业必须重视土地增值税的税收筹划。首先,需要能清晰的划分土地增值税税收征收项目,因为一个好的税务筹划方案,应该具有大局观和长远的眼光。在合法的前提下,企业选择低税负和递延纳税以获取税收收益。土地增值税筹划具有超前性、事中性、事后性等特性,税收设计环环相扣,当期少缴税款的计划未必是最优的选择,很多时候,当下少缴税款就意味着以后要多交税,这个也需要综合考虑。所以必须要有税收筹划的大局观,全面分析每一个影响税收的因素,考虑再三,最重要的是在进行税收筹划时要做到与时俱进,学习最新的相关法律法规,并运用到实际工作中来,建立健全的税收筹划系统,在符合法律法规的情况下做到合理避税,降低房地产的建造成本。

2.提高企业自身管理水平

房地产企业应该跟上时代的步伐,建立健全的企业内部财务管理体系,同时加大对企业财务管理的监督力度,做好内部审计工作。提高工作者的法律意识,保证税收筹划的有序进行,以及建立内部监督机构避免出现违法违纪行为。建立赏罚制度,对为企业的发展做出杰出贡献的员工给予奖励,对在工作中存在违法违纪的员工给予惩戒。

3.合理利用国家优惠政策

当前我国的税收政策频繁出台,房地产企业应当及时学习中央的指示,根据税收政策的变动及时修改税收筹划计划,及时应对政策的变动,合理利用国家的优惠政策。最重要的是,相关税务人员要结合自身情况制定合理的税收计划。同时,税务人员还需要结合自身的实际情况选择合适的土地增值税核算方法,税务人员还要具有一定的战略目光,能够预见政策的变化,并具有迅速地反应能力。

  三、房地产企业土地增值税清算

  (一)房地产企业土地增值税清算的难点

1.土地使用权归属问题

目前城市发展过于迅速,造成城市土地资源出现公布营救的局面,政府为实现对城市土地资源管理的需要,颁布了许多的相关政策,并对土地的种类进行分类,严格固定各种土地资源的用途,在一定程度上保证了房地产企业获取土地的合法性,但是有些房地产企业的利益也受到了影响,他们便通过不符合国家法律的要求获取土地,或者没有办理合规的土地转让手续,这也给房地产的销售带来的恶劣的影响,造成企业资金链的断裂。同时也就出现了税权归属问题,给国家造成了土地税和流转税的流失。

2.可抵扣项问题

土地增值税可抵扣项目包括真实发生可以扣除的部分外还包括:一、获得土地使用权所产生的的费用及房地产的开发成本:二、计算扣除的部分包括一、房地产开发所形成费用、与转让房地产所有权所形成的税金以及国家另行规定的加计扣除部分。由于不同原因形成的成本费用扣除标准和计算方法亦有会所不同。这也给扣除项目的确认带来的难题。

一是税务人员在核算土地出让金的过程中,会包含存在尚未缴纳、以财政补贴返还企业以及滞纳金和罚款等项目,但是在税法的规定中,应剔除违反了国家法律规定而缴纳的滞纳金、罚款。部分税务人员则认为罚款是由于房地产交易中心收取的费用支出,应该体现在转让金中,应当构成地价的成本。由于税收部门和房地产企业对扣除项目标准不一致,最终也影响了土地增值税清算的结果不一致。

二是由于房地产开发作为一个时间久、科目种类多、资金需求量大的大项目,很多房地产开发企业都会利用财务杠杆的方式来筹集外部资金。但由于国家宏观调控或资金市场的限制,因而房地产开发公司一般都采取委托贷款的方式进行集资,利用多个平台实现。从目前市场情况来看,房地产开发公司在开发过程中存在一些开发费用的抵扣问题。比如,由于房地产企业财务人员的专业水平不足,房地产企业的管理方式不一致,成本核算系统不全面,在进行土地增值税税收清算时,税收部门会安排外部专业的税务事务所对房地产企业进行核算,税务事务所会对整个项目的全过程进行整理,其中包括发票、合同、增量签证等,但由于企业没有对发票进行统一管理,存在发票遗失的现象,给土地增值税清算的开展增加了难度。

三是项目成本费用的分摊问题,房地开发产企业存在分期开发的现象,一套公共基础设施可能用于几期的开发阶段,因此就应该将公共基础设施的成本分摊至每一期,而不是集中在一期。如果房地产企业的开发项目包括普通住宅和商业用房,由于商业用房和普通住宅价值存在较大差异,如果再按验收面积计算分摊扣除金额,就会造成税负不均。

3.清算时点的把控问题

清算时点可分为纳税人对土地增值税的清算和税务机关要求纳税人对土地增值税清算两种情况。可要求进行清算的条件中包括经完成竣工结算而房产建造面积占销售面积85%以上,或虽没有达到85%,但剩余可售面积虽房屋所有权没有转移但已经出租或自用。在这一前提条件下,如果房地产企业出租或自用的面积较大,就算达到清算要求,也没有清算的必要性了。也就是说通过自用或出租的方式可以达到延迟清算的目的,同时也给税务机关对房地产的追踪造成了麻烦。

4.普通住宅与豪华住宅合并与分离问题

在房地产开发的过程中可能包括普通住宅和豪华住宅,根据相关规定:对于不同标准的住宅增值税的核算标准也不一样。如果满足相关标准条件的普通住宅可以享受税收优惠政策,要达到优惠政策的标准包括:一、单套建筑面积和价格标准允许在适当的比例范围内的浮动,这就要求当地要有完善的市场,但是,在实际工作中很多企业都无法达到这一要求,只能从别的方面对普通住宅进行确认;二、在房地产开发的过程中,不同住宅的增值税通常为负数,而豪华住宅的增值额较大,因此合并核算的优势比单独核算的优势大,所以企业往往会放弃普通住宅的免税政策而通过合并核算来抵减增值税。如果不能通过对同一项目中普通住宅和豪华住宅的增值税互抵,就看不出来真实的土地增值税情况,与《土地增值税暂行条例》的制定目的相悖。所以从上诉情况看来土地增值税是单独核算还是合并核算存在一定的争议。

5.经营收入的确定问题

虽然土地增值税相关政策中对正常的销售收入做出了明确的规定,但在实际工作中还是存在许多无法确定的现象。第一虽然是直接销售,但是房企可能存在价格优惠,双方按照实际支付的价款签订销售合同和开发票;但是应该包含在其中的装修费会被房企剔除在外,而是通过另立合同的方法来减少销售收入。第二非直接销售,比如通过发放非货币性福利奖励员工、对外投资等,根据相关规定应该进行视同销售的账务处理,但是房企的销售大多是采取一房一价的销售模式,难以确定均价,使得收入额难以确定。

  (二)房地产企业土地增值税清算的问题的应对方法

1.建立健全政策,建立一致的标准

从实行土地增值税清算的过程反映出来的情况可以了解到,目前土地增值税清算的相关政策无法完全适用于具体工作,所以有必要进一步完善、细化、明确相关政策,统一标准,有助于企业和税务人员的理解和实施。为了使土地增值税清算更好地执行,应当明确扣除项目和统一计算方法,以防被钻了相关政策空子。

2.对企业财务人员进行培训

企业需要对财务人员定期进行专业化的培训,不仅要熟悉掌握相关政策,同时需要对相关执业人员进行关于土地增值税专业知识的讲解学习,而且需要及时考评,这样可以提高财务人员的执业能力,可以使财务人员提供的土地增值税清算所依赖的财务数据更可靠,保证土地增值税税收筹划工作的顺利完成。为了使项目的管理趋于专业化,可以聘请税务事务所进行专业的指导,同时注意和税务机关沟通,以保证开发项目的合法性和效益性。

3.建立税收风险管理部门

由于土地增值税清算过程涉及的房地产开发的全过程,在每一个环节都可能出现税务风险,因此要建立税收风险管理部门,一是:要加大税务风险管理力度,树立风险管理观念,营造良好的风险管理基础和氛围;二是:要建立土地增值税税务信息传递系统,通过信息传递系统识别土地增值税清算过程中存在的漏洞,通过对漏洞进行识别和评估做出相应的处理方法,同时应该关注和政府税务机关之间的联系;三是:房地产开发企业应该认真落实土地增值税税务的全部内容,包括事前的规划、事中的管理以及事后的评估。还要做到定期汇报,落实税务风险监督工作,利用第三方对房地产的涉税问题出具专业意见,及时预防税务风险,在税务风险的源头上扼杀风险。

  (三)土地增值税清算政策的影响

1.在一定程度上抑制房价的上涨

政府推出土地增值税清算政策,使得房地产的建造成本大大增加了,导致房地产开发商的经营收益减少。土地增值税清算政策的推出,使得越早取得土地使用权的开发商,所面临的压力越大。因为取得土地使用权越晚的开发商,他们获取土地使用权的成本比较低,如果开发还没完成或房屋还没有销售,而土地增值的空间比较大,因而晚获得土地使用权的开发商比较有优势。从目前土地增值幅度比较大的情况看来,土地增值税清算政策的推出,将会增加房屋的构建成本,影响企业的经济利益。再者,税收部门加大了对土地增值税的清算力度,也在一定程度上抑制了房地产过热的情况。

2.有益于消费者

土地增值税清算政策的出台是消费者所关注的问题,他们担心房地产开发商会将税负转嫁到自身上,引起房价疯涨。我们从土地增值税清算的原理进行分析可以知道这种担忧完全是多余的,因为预征到清算的过程,开发商的开发成本的计算标准并没有变化,不会额外增加建造成本。因为土地增值税的征收才用的是超额累进税率,房地产开发商强行将税负转嫁到消费者身上会压缩企业的利润,适得其反。在这种情况下,开发商通常会采取推出大小不一的房型,这样就可以增加房屋的供应量,从而影响市场,服务于消费者。

3.增加地方政府财政收入

我国城市化发展迅速,各项基础性设施的建设需要大量的资金投入。国家的资金来源绝大部分都是税收收入,因此地方政府加大税收筹划力度可以增加政府税收收税入,增加地方财政收入。但是,各项优惠政策的出台在一定程度上减少了地方财政收入。而土地增值税清算政策增加了财政收入,在一定程度上弥补了地方政府的财政。土地增值税清算的出台增加了地方政府的经济来源。

  四、物业税

物业税改革的理论基础是将房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等各项税款捆绑,形成房产保有阶段统一征收的物业税,如此看来,物业税的开征必将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

  (一)物业税形成的原因

1.国际的物业税制度

美国的社会体制是联邦制的,因此他们实行的税收体制也具有联邦制的特色,即:联邦政府、州政府、地方政府,而且每个州都拥有税收立法权。税种的设定也有明确的分类并建立完善的评估机构由政府统一管理,以评估结果作为征收标准;对于减免部分的税收也按照用途进行了详细的划分,设置了不同的减免项目,总的来说,对非营业性组织实施免税政策。对低收入群体实行适当的减免政策。

英国物业税作为地方政府主要的财政来源,包房地产税和非房地产税。房地产税需要所有者缴纳,主要是根据地区住房价值的不同划分为八个等级,并明确每个等级的比率,实行超额累进税率原则。英国对学生实习期内的住房实行税款全面政策,对只有一处住房且只有一个人住的实行减免1/4的税额,而对于有两处的住宅并且只有一个人住的实行减免1/2的税额。至于没收收入或者收入低者可以像政府申请房屋税优惠。

日本与我国有着相似的社会背景和生活习惯,日本的房地产税对于我国的物业税的建设具有很大的意义。日本经过长期的完善已经建立了较为完善的税收系统。日本对于房地产税种的划分项目较多。

2.国际物业税对我国物业税的借鉴

国际上的其他国家物业税历史悠久,且形成了较为完善的体系,借鉴他们的优秀经验我们可以根据自身国情的需要建立符合我国实际国情的物业税征收制度。国外物业税具有以下特点:一、作为收益税的形式出现,英美国家的物业税作为受益税的给民众带来好处,而非是调控房价。二、物业税归属地方政府,而非中央政府,是地方政府的主要财政来源。三、征收原则“计税依据广、税目少、税率低”四、税制结构采取“保重轻流”的方式,在保有环节上房地产的税收占比较高,而在流通环节上采取低税率的形式。五、通过市场估值的方式从价计征,保证了税收依据的公允性。

  (二)税收的设置

通过对国外物业税的研究我们可以看出,大多数国家对物业税的种类设置较少,对于负担不起纳税义务的所有者和承租人实行优惠政策,对于非营利性组织的自用房也实行了优惠政策。物业税的开设关乎万千住户的福祉,所以要对纳税人、征收范围、计税依据、税率等多方面进行深入探讨,设计出科学合理的物业税税制。

  (三)建立完善的评估系统

从市场反馈回来的信息我们可以知道,当前我国的不动产评估市场存在严重的人才缺口,当务之急便是建立一套完整的财产评估理论,加大对财产评估人才的培养,弥补当前市场的缺口,同时需要对财产评估人员进行定期的集中学习呵考评,保证财产评估人员掌握最公允的评出方案。只有了解了纳税人的物业财产价值才能更好地进行税率的设置。其他发达国家每年都会对公民的不动产进行全面的评估,并对外界公布不同用途不动产的价格。这些国家都建立了完善的评估系统,通过技术分析可以为政府提供全面有效地信息。

  (四)税收减免政策

通过对国外税收情况的研究分析可以知道,对于税收制度都设置了相应的优惠政策。包括对事业单位及宗教等非盈利性组织,自用住房实行减免政策;对低保户和收入不稳定的人员制定相应的减免和优惠政策;对于没有收入能力的特殊群体,如孤寡老人、残疾人员采取减税的措施。

  (五)合理的税收制度

国家的税收制度应该建立在符合国情的基础上并进行合理的分权。西方学者认为,地方税种应该满足以下几点要求:一税基不动摇;二税种的设置应该明确地方的责任和义务;三税收收入应该满足政府未来发展的需要。将税收立法权下放到地方政府,但是正式施行的政策需要向中央报备。这样既可以法案更加的符合当地的实情,给政府带来经济收益,同时可以充分带动政府的能动性,推动地方的基层建设,提高当地政府的GDP。

  五、结论

  (一)洞察深的研究课题

物业税取代土地增值税的原因分析

  (二)论文尚待完善与补充研究的地方

在进行土地增值税改革降低企业房价的同时,也要确保税收制度的完善和税收工作的有序进行。在国家制定宏观的房地产相关经济政策的同时,房地产企业的相关财务人员要积极学习相关的政策,并把它活用到工作中,真正的实现降低房地产企业的成本,规避财务风险,服务于广大消费者。

  参考文献

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