通货膨胀与房价飞跃的关系

  摘要:通货膨胀和房价是当前人们讨论的焦点。本文通过解读通货膨胀的概念及形成的原因,分析房价与通货膨胀两者间的相互关系,得出两者在经济周期上升阶段往往是相互推动的关系。同时根据当前我国房地产的状况,分析了房价高涨因素,从中发现房地产开发成本变动、房地产市场的供需关系及地方财政过度依赖房地产业等,是房价发生剧烈波动的主要原因。针对这些因素,提出了一些可供参考的应对策略。大体可以划分为如下几个方面,其一要降低房地产开发成本,比如说降低房地产建筑成本、加强房地产公司内部管理、设计成本、合理使用好销售推广费的重要性等;其二改善房地产市场供需关系。
  本论文从通货膨胀的概念及近年走势,CPI与房价的关系,通货膨胀对房价的产出的影响出发,系统阐述了通货膨胀与房地产价格上涨的关系,并罗列分析了导致房价成因的“罪魁祸首”,层层推进。对于所论述的原因,详细提出每个因素所对应的策略,应对的方法与手段。为其提供了一些可供参考的意见或者建议,从根本上遏制房价上涨,完善住房的保障制度,满足居民普通住房需求。
  关键词:通货膨胀;房价;地价

  序言

  自1999年以来,中国房地产业得到持续发展,有力推动了经济增长。但房价持续地上涨,增幅远远高于一般商品价格,引发了民众对泡沫经济的种种猜想:是否政府干预调控?是否土地资源的紧缺?是否房屋的限购制度等等。尤其在目前通胀压力加大的形势下,房价上涨也变得越发敏感。本文通过从总供给和总需求的角度来分析房地产价格与通货膨胀之间的关联,并针对我国房价的高起分析了具体原因,并指出了相关对策。在研究过程中,本文参考了我国近几年来房价数据,运用数据分析的方法,得出了我国房地产价格波动与通货膨胀之间的关联,实现了理论和实践的有机统一。

  一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势

  从我国国内情况来分析,我国通货膨胀对整个社会行业产生了一定程度上的影响,通过分析我国通货膨胀发展情况,同时结合我国房地产行业发展过程中,所产生的影响,能够对我国房地产行业和通货膨胀情况予以明确分析,指出具体的解决措施。

  (一)通货膨胀的概念及原因

  所谓通货膨胀,是指物价总水平的持续上涨,从而导致货币购买力的下降。这一含义存在三个要素;第一,通胀的主体是物价总水平,而不是某一类商品的价格;第二,通胀的表现是物价的持续上涨,而并不是间歇性的波动上涨;第三,通胀的结果是货币实际购买力的下降。这三要素如果任意缺一则都不能构成真正意义的通货膨胀。然而,通货膨胀也可总结为是一种衡量国家通货膨胀水平的一种有效指标,通常以CPI指标为主要参考数据。我们再此想到,造成通货膨胀的直接原因是国家财政赤字的增加。政府为了挽救经济危机或弥补庞大的财政赤字,不顾商品流通的实际需要,滥发纸币。他们之所以要利用这种方法来弥补财政赤字,是因为这种方法比起增加税收、增发国债等办法富于隐蔽性,并且简便易行。

  (二)CPI指数及近年走势

  CPI,也就是居民消费价格指数,主要指数是用来反映消费者在购买商品过程中的支付情况,也可以看作是一种衡量通货膨胀水平优劣工具[],可以作为调控国内通货膨胀水平的一种数据指标。CPI告诉人们的是,对普通家庭支出来说,购买具有代表性的一组商品,在当前要比过去某一时间多花费多少。CPI与民生息息相关,是政府进行宏观调控决策时的重要参考指标之一,也反应了人民生活负担得变化情况。近一年来,我国的商品房价格大幅上涨,买房支出已占居民收入很大一部分。房价的走势呈现出快速上升势头反映了我国居民的买房负担较重。
  2009年我国(城市、农村)CPI呈现先降后升态势,全年下降0.7%;2010年前6月,我国CPI涨幅为2.56%处于较高水平。然而,我国2009年七十个大中城市房屋销售价格指数呈现大幅上涨态势,全年上涨3.8%;2010年前6个月,上半年平均增幅为7.92%,由图表1可见。
  由于CPI所反映的价格水平和走势是各国政府宏观经济调控的主要目标,因此,CPI自然也成为衡量政府财政和货币政策是否有效以及效率如何的重要指标之一。国际上通常以CPI为主要指标来反应通货膨胀的程度。它们之间也互相牵连着。

  二、通货膨胀对房价所产生的影响

  从1998年中央实行在全国停止分房措施之后,房地产行业获得了迅猛发展,在社会主义市场经济体制中,房地产行业占据了重要地位,成为了国民经济发展支柱力量。国家在对社会主义市场经济体制进行管理过程中,往往更加倾向于经济管理手段,因此货币政策对房地产行业影响是非常大的。通货膨胀货币因素对房价影响,是多方面的,包括货币需求量、货币经济管理手段等,这些因素都影响了我国房地产价格形成。从货币使用流通的角度来考虑,货币政策对房地产价格影响可以分为如下方面:其一,我国商业银行自身使用货币供给量增加,造成了房地产抵押信贷供给量膨胀;其二,庞大的外汇储备是我国银行放贷不断扩大的基石,也推动了我国银行货币投放量,大量信贷资金为房价上升提供了货币基础。人民币相对而言比较稳定,即使是最近几年的升值也是在稳步,缓慢的。而且币值的升值,理论上应该是将房价拉低,房价的拉高,应该是货币购买力下降,导致物价上涨[]。见图表2
 
  货币引导机制(货币供应变动转化为产出、就业、价格和通货膨胀的变动的途径)影响房地产行业价格,随着房地产行业日趋成熟,房地产行业承载货币政策信号逐步强化,同时对整个社会宏观经济形成有力影响。房地产行业属于资金密集型企业,因此货币政策对房价影响是非常大的,银行通过货币政策能够有效影响到房地产市场,通货膨胀对房地产行业影响也是非常大的。在货币调整过程中,大多数国家把物价稳定作为首要目标,同时很多国家并没有把房地产作为目前国际资本日趋流入国内,随着人民币升值,房地产市场资本过分流动性对我国房地产行业产生了深刻的影响。通货膨胀能够对房地产行业产生深刻的影响,预测通货膨胀能够稳定物价,使得货币政策与房价保持一致,货币政策在房地产信息中发挥指导作用。根据价格传导机制理论来分析,市场经济条件下,各种商品能够形成统一的价格体系,呈现出一种价格上的相互关联性,并且通过其他因素来进行传导。房地产价格在传导过程中会形成统一的影响,引发全方面的通货膨胀。房地产作为一种特殊消费产品,能够对其他行业生产产品形成一定程度上的影响,房地产价格上涨能够对消费品产生一定影响,推动成本类型消费品上涨,导致CPI价格不断上涨,推动生长成本和消费成本不断高涨,这些高涨的物价水平能够对工资水平产生深刻影响。房地产行业作为末端行业,通过逆向需求来推动整个社会物价水平上涨,比如说生产建筑材料水泥等,这种生产建筑材料能够实现整个社会总需求基础材料增长,带动相关行业获得迅猛增长,同时这种变动并不是单一性质的,而是呈现出一种连锁变化趋势。实际上房地产行业对整体社会的消费水平的影响有限,但是我国房地产行业泡沫带动了房地产行业的投资热潮,促成了国内社会通货膨胀形成。

  (一)近年来房价的变化走势——房地产价格处于稳步上涨趋势

  房地产作为一种不动产,包含土地及建筑在土地上的永久性建筑。房产一直被认为是具有增值价值的财富,是创作其他财富的基础。尤其是从上个世纪九十年代开始,我国房产成为了一种投资商品之一,增加了房产的金融投资属性。房地产作为一种商品之所以能够具有投资属性[],主要是因为房地产商品具有独特的收益风险预期,这种变动性造成了房地产行业具有金融资产投资属性,因此从这个角度上来说,房地产价格具有极大的波动性。从房地产行业金融投资属性和实物属性角度来说,房地产价格受到宏观经济运行影响,同时与通货膨胀有着直接的关系,因此可以借助先进金融分析方法,来对分析通货膨胀对房价的影响因素。房地产是一种特殊商品,具有固定性和多重性质,市场供给量和有效需求量影响了房价。但是承载房地产建设的土地是一种稀缺商品,具有不可再生性质。与其他产品相比较,房地产是一种特殊产品,具有非常独特的特点,价格主要受到市场需求和供给影响。但是房地产行业离不开土地,因此房地产行业几乎没有弹性可言,随着社会经济发展,购买者数量不断增加,因此在未来很长一段时间里,房地产行业价格将会持续增加,很难出现明显降价现象。不仅如此,房地产行业具有投资属性,这种投资属性带给了房地产不断提升价格的趋势。以发达国家房地产行业发展为例,房地产价格处于稳步上涨趋势,当发生通货膨胀时,房地产开发公司将货币压力转移到购房者身上,因此导致购房者出现购房压力。图表3

  (二)近年来房价变化的原因

  近年来房价持续高涨,存在诸多原因,可以分为房地产开发成本和供需关系影响。房地产开发成本可以系统划分为人员成本、开发成本,另一方面供需关系同样影响到房地产价格,准确分析房价高涨原因,能够准确把握房地产价格趋势,同时提供相应的对策。
  1、房产商成本的提升
  近年来,我国房地产成本不断提升,是由多方面原因造成的,其中主要包括人员成本和开发成本,这些成本推动了房地产价格提升,进而对进而对整体商品市场产生了深刻的影响。从我国房地产开发实际来说,影响我国房地产价格的因素主要为土地开发成本和相关税费。
  第一,土地成本不断升高。在房地产建设过程中,土地成本大量增加,提升了房地产开发成本,从土地成本构成要素来看,土地成本主要包括土地出让金和城市建设配套费用等一系列费用等,这些土地开发成本增加了房地产开发成本价格,推动了我国房地产成本价格提升,从原因上来分析,我国土地开发成本过高是多方面原因造成的,一方面土地作为一种不可再生的资源,在城市化发展过程中,土地数量越来越少,逐步成为了一种不可替代资源,因此土地价格提升是推动房地产价格上升的主要原因。从目前的情况来看,我国房地产市场出现投资高潮在很大程度上与房地产价格提升是存在一定关联的[]。由于我国的税收政策,地方政府长期将土地收入作为主要的地方财政收入来源,造成了各地的土地出让金不断创造着一个个的“地王”。价格提升产生的高利润一方面促进了投资有序开展,另一方面也产生了民生问题。
  土地价格不断提升的原因有以下几点:首先随着我国城市化进程不断加快,我国土地资源越来越紧张,目前各个城市的圈地运动已经成为了房地产开发的首要环节。其次,我国政府土地资源出让操作不规范直接导致了我国房地产市场中土地价格不断提升。房地产商在开发土地资源的时候,由于土地出让机制不透明,加之权力寻租现象,对于一个普通建设项目来说,房地产商开发土地需要涉及到土地局、规划局和城市建设局等多个部门,在取得各个部门的统一印章之后,才能进行房地产建设。在土地开发过程中,房地产商需要花费大量的财力进行土地开发关系疏通,因此这些前期的土地开发成本以高价格的形式转移到购房者身上。根据自身在学校学习到相关学位课的知识与新闻,网站获取的信息发觉,土地价格与房地产价格是相互关系,一方面随着土地价格不断上涨,房地产价格也呈现出直线上涨趋势,另一方面房地产价格不断上涨也推动了土地价格不断升高,出现了拿地紧张现象,并且逐步成为了一种不易扭转的趋势。在两种作用的共同推动下,房地产价格不断攀升。前几年的地王频现,就是这个现象。2009年6月30日,北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖似一场娱乐大戏般惹人关注,这块京城宝地最终被“黑马”方兴地产以40.6亿元天价摘下。方兴地产的这一“创举”,刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月,全国土地市场已经产生了10个地王。图表4
  第二,房地产商开发房地产成本与企业管理成本有着密切关系,随着人员成本不断增加,为了维持利润率,房产公司提高售价,从而带动了整体房地产价格不断提升。从目前房地产成本模式来看,我国房地产成本主要集中在制造成本和销售成本、设计成本上。开发商为了吸引广大市民关注新楼盘的出售消息情况,花费大量资金投注于广告中,招聘销售精英,极力推广销售力度;电视广告、新闻晨报晚报中夹有彩页的广告单,每每经过地铁出入口,热闹的商业中心,都会有看到发传单的销售人员等等。这些销售成本都在逐渐提升,从而成为了房价上涨的罪魁祸首之一了。于此同时,商品房设计成本对房地产商品房价格产生了直接影响,如果设计成本出现了漏洞,那么就有可能造成建设成本高起。因此设计成本直接影响了整套房地产价格。从目前市场行情来看,很多房地产开发公司往往存在大量开发高价位商品房,而忽略了中低价位商品房,因此出现了商品房建设规模与销售规模不成正比的现象,一方面高价位商品房难以进行销售,出现了较高的空置率,另一方面我国房地产行业中难以满足消费者的广泛需求。根据我国房地产市场调查数据显示,我国房地产空置率远远超过了百分之十的国际警戒线,因此在我国房地产行业中,出现了高空置率与高房价同时并存的局面[]。图表5
  第三,税费征收存在的问题影响了我国房地产价格不断提升。在我国房地产开发成本中,税费占据了一部分比例,各种层出不穷的费用占据了住宅较大成本,一些变动的费用经常以各种名义进行收费,比如说房产税、物业费用等尤其是在收费过程中,一些费用出现重复收费的问题,这些问题增加了房地产商品房价格,使其呈现出不断提升的商品价格,最终推动了整个商品房价格水平。目前我国政府对商品房采用一次性收租方式,忽略了长远利益,增加了开发成本,使得各种企业处于一种乱收费现象,增加了房地产企业的经营成本和经营费用,通常情况下,房地产商会把这种高额的费用转移到消费者身上,从而增加了房地产商品房价格。
  从以上几个因素来考虑,房地产商品房价格提升,并不是一个孤立的因素,而是一个完整的体系,在这个体系过程中,多种因素相互影响,共同提升了我国房地产商品房价格水平。
  房地产价格一方面受到成本影响,另一方面也受到投资效益影响,同时与市场供求关系产生一定的联系。房地产价格与消费者购买能力是有一定关联的,但是作为投资性质产品来说,房地产价格具有金融产品类似的波动性。房价采用资本定价方法,非常容易出现波动。这种价格定位方法就是把未来的收益也融合到现在的房价中来,为投资者谋取未来的收益。房价价格取决于不同的因素,同时每一种类型房价也是不同的,其中新兴建筑的房产价格主要与建筑成本相关,原有房产价格与建筑重置成本有关同时这种价格也受到市场需求影响。现有房产可以作为一种投资的对象予以投资,这样就具备了金融投资属性。土地是一种不可再生资源,无法通过生产供给来增加土地面积,因此房价容易受到宏观经济影响,消费者购买信心同样会影响到购买效果。从这个角度上来说,房地产行业价格与市场供求关系密切相关。以我所在房地产公司为例,2012年我房地产公司拿地难度越来越大,同时国家对房地产宏观调控政策逐步加强,售房面临着严峻挑战。当前我房地产公司采用多种方式进行售房,面对日益高起的开发成本,我房地产公司不得不大幅度提高房价。
  以上海玉兰花园楼盘拿地为例,该楼盘于2009年下半年开始征地,当时上海周边地区房价为1.9万每平方米,建筑成本和装修成本合计在一万元每平方米。因此上海玉兰花园楼盘拿地成本推动了上海玉兰花园整体房价,每套公寓价格在4万元每平方米。房市专家也坦言,在上海玉兰花园拿地过程中属于地王,当时周边房价在每平方米1.9万元左右,由于该楼盘拿地成本较高,造成了楼市高歌猛进。据上海玉兰花园工程总负责人坦言,由于唐镇板块建设项目占据了大量资金,因此对建筑公司产生了财务压力,公司正在谋求新的经营思路,从而能够楼盘销量,进而能够推动公司整体向上发展。
  2、房地产市场的供需关系
  首先,房地产为消费者提供生活必需的居住场所,具有使用价值。其次房地产为企业的各类生产经营提供必须的空间和场所,是进一步生产制造销售的前提和基础,是企业资产的主要构成部分。再次,房地产不用于一般投资品的性质。与普通消费品或其他资本品相比,它的价格具有很强的波动性。据市场调查分析:国际上房价与家庭收入比率(房价除以全家收入)应该是4-6倍,而中国目前到房价与收入率是25倍以上,一家人不吃不喝,要25年才能买得起一套房子。以此看来,中国房价太高了。按照经济学家的角度来看,未来中国房子的供应量,远远低于民众的需求数量,这才是房价大涨的根本原因。可见,当社会总需求远远大于社会总供给的时候,那么市场的价格必然提升,导致产生了通货膨胀的现象。
  我生活在上海,以我的工资收入难以在上海购买一套房产。同时随着外地人大量进入,上海房价也不断高涨,在很长一段时间内难以出现明显滑落。我认为提升房价的原因是多种多样的,但是有一点不容置疑,那就是通货膨胀加剧了房地产价格高涨。钱越来越不值钱了,导致购买力不断下降,如果这种情况放置到若干年之前,只有当钱值钱的时候,才能增强购买力,才能让消费者买得起房子。
  除了土地成本价格上扬外,房地产价格同样受到多种因素影响。2012年在国家宏观政策调控下,我房地产公司整体销售受到了非常大的影响。虽然采用了多种销售手段,但是不容否认我公司整体销售数量有所下降。尤其是部分购房者在楼市政策调控政策下,期待着更大的降价,因此导致了销售数量有所下降。

  三、如何降低通胀对房价的提升

  (一)合理降低房产成本

  过高的房地产开发成本推动了房地产价格水平提升,从房地产构成要素来看,土地成本和建筑成本、经营费用是房产成本主要构成要素,降低房产成本,能够有效降低房产价格,实现居民住房问题解决。
  第一,土地成本。土地成本主要是指房地产开发公司在构建商品房之前所必须拥有的土地开发权限,在实际操作中,主要是指土地出让金,除去土地出让金之后,开发商还要支付大额其他费用,这些土地开发成本和繁冗手续推动了房地产价格提升。因此在降低房价举措中,要大幅度降低房产成本价格,从而降低开发商开发土地成本,实现房价合理化[]。
  在我国由于土地市场操作不规范,因此我国土地管理容易出现疏漏,对于我国开展土地成本管理造成不利局面,同时也从另一方面影响了我国房地产公司价格高起。长期以来,我国土地市场交易规则受到了行政强制干预,土地出让不透明规则影响了房地产价格,要想有效化解房地产价格水平,可以从如下几个方面入手:其一,建立公平公正的土地交易制度,实现土地透明交易,以土地市场执法权和监管权力为基础,对违规操作土地进行管理,实现土地交易市场秩序合理化。同时在执法过程中,对违规操作的官员进行严肃处理,对一些违法土地交易原则的交易行为进行有效管理。其二,在宏观调控过程中,综合运用经济手段和行政手段等多种要素来进行管理,力争为房地产开发企业打造一个高效的房地产交易市场。其三,政府相关部门应当加大对房地产税费改革,严厉废止各种乱收费项目,对当前土地征税情况予以管理,设计出一套与我国实际情况相适应的土地评估体系,在考虑土地价格过程中,要把税费情况、面积差异等多种因素相联系。通过以上多种措施,来实现房地产开发过程中,土地开发成本有效管理,实现土地开发高效。
  在治理“地王”现象时候,银行部门应当加强土地储备贷款管理策略,推动土地贷款安全系数,根据房地产开发企业成本进行硬性约束,对不同的房地产企业适度调整授信额度,对土地抵押率进行有效把控,防止过度授信局面出现。商业银行要对房地产企业贷款情况进行及时跟踪,与土地征用挂钩,对贷款期限与储备期限不一致的问题进行协调,确保购置土地资金安全。政府审计部门要加大对开发商贷款情况和风险审计工作,对开发商资金状况进行审计,对住房销售资金进行回笼,对一些不能按时偿还贷款的企业要提高贷款门槛。
  第二,建筑成本。在房地产开发过程中,建筑成本主要包括建筑材料费用、人工成本,这些要素一方面影响着房屋质量和建筑成本,另一方面也影响了房地产公司的房产销售数量。在建筑过程中,房地产开发公司要对建筑成本进行高效监控,对各种使用材料进行高效管理,同时建立监控机制,对建筑材料使用情况进行控制,从而降低房地产商开发土地成本,最终实现房地产价格降低。房地产开发公司应当加强内部成本管理,首先要建立一套完整的成本管理机制,对公司内部运营成本进行高效管理,另一方面也要积极学习国内外先进的成本控制理念,实现成本高效控制,同时在建设过程中,开发商应当综合考虑各个要素,争取以最优惠的价格来打造一流的生活居所,实现效益最大化,以较低的成本来实现房价合理化。
  我房地产公司在进行宏观调控过程中,对公司建筑成本进行了有效控制。我公司建立系统的成本分析机制,项目的核算人员应该按月就应做原始资料的收集还有整理。计算月度实际发生的成本,并且和目标成本来进行对比和分析,来找出两者的不同。并且的及时的告诉各个部门,以便他们可以积极的预防措施来纠正错误。项目经理还应该做的就是在生产对项目成本要有预算和计划;成本的控制目标应该层层都要分解,并且和经济利益联系,用来加强全体人员的经济意识,定期的举行经济活动的研讨会。主要内容是:现场已经完成产品任务,监察的人员已经在产品任务上签了字;直接人工消耗还有制造费用,还有未来一周的每日用工的计划;直接材料的消耗、运费、周转材料、修旧利废,材料节约还是超过定额量的情况和原因,未来一周材料所需要的种类和数量;对项目部门费用控制提出的整理和改正的措施,建立项目成本的管理档案
  我公司成本控制可以分为三个阶段:第一为投标阶段的成本控制。关于投标阶段的成本控制,最主要的是进行成本的预算,就是指确定投标报价。成本预算是一份具体而又系统的工作,要依据生产现场的勘察,然后结合产品的特点,确定工艺流程、选择适合产品的生产技术措施、制定合理又合法的组织计划、进行机器和工具的配备、预计未来可能发生的保修服务费,最后能够算出产品的直接支出,并且把这个价钱作为投标的最低底价价格。第二为生产准备阶段的成本控制。当项目中标以后,就应该及时组织人员对该项目成本来进行仔细的测算,来确定目标成本,来作为生产过程的控制依据。测算没到单元应该消耗的时间、投入的劳力、材料和机械等生产的要素,来进行成本倒逼。第三为机械费用的控制。公司生产机械占用总成本的20%左右,由于生产机械的使用和管理也是成本控制的一个非常重要的环节。现在大部分企业实行的是机械调配权归于职能部门所有,在这种的管理方式下如果是实行项目部门产品承包制那么就要求做到以下几点:第一,确定机械手的岗位职责,每天记录自有的机械和外租机械使用的情况。机械手不应该仅仅只是单纯的维修和保修机械,也应该确实的排人到工地中去,以便了解产品的进度。第二,因为重要的工序所使用的重要机械,机械手可以在生产工序开始前向项目部提出申请承保机械种类、数量和台班数,等到工序完成以后如果台班数节约了那么所节约的台班数费用来兑现。第三,非生产性的行政费用的控制要减少管理机构里的人员;压缩费用生产性人员占总人数的比重。依据生产项目的大小,对现在的管理机构进行资源整合,重新洗牌。重新划分部门的职能,提高职能部门的办事效率。
  第三,税务费用。税费费用同样影响到房地产价格高低,在实际生活中,由于过高的税费成本导致房地产价格水平不断提升。具体来说,我国房地产开发税费中可以具体划分为房产税、营业税和其他附属费用,这些费用都以高房价的形式转移到了购房者身上。从这个角度上来说,要想降低房地产价格水平,就需要多措并举,降低税费征收水平,去除一些不必要的征收项目,实现税费征收日趋合理化,实现税费逐步减少,使得房地产开发企业没有过重的税务费用,最终实现房地产价格不断合理[]。
  第四,经营费用。房地产公司开发经营费用也影响了房地产价格,因此优化经营费用,有助于降低房产价格。从房地产公司开发角度来说,经营费用主要分为广告宣传费用、员工工资等。房地产开发公司在进行经营费用成本预算过程中,要力求实现经营费用合理化,最终实现房地产成本日趋优化。在建设过程中,房地产开发公司前期投入也会对房地产价格产生一定程度上的影响,其中通电、通气、通水费用,这些费用都会对房价产生影响。因此开发公司要对经营费用进行合理优化,一方面房地产开发公司要与物业管理部门和政府部门做好协调工作,确保各项工作能够有效开展,另一方面房地产开发公司要建立系统的成本管理机制,稳步推进房地产价格日趋回落。
  第五,贷款利息。在房地产建设过程中,房地产开发公司需要向银行进行贷款,高涨的贷款利益也影响了房地产建设的整体进度和价格。以南方某商品房小区成本来计算,土地成本和建筑成本、管理费用等各自占据了三分之一的比例。其中营运费用、广告费用等其他费用总共占到了40%以上的比例,与其他省市相对应,这个小区建设成本与分配比例,具有全国代表性。银行高额贷款利息影响了房地产价格水平,同时也影响了房地产公司开发成本。银行应当在政策允许情况下,对房地产企业予以一定程度上的优惠,同时可以暂时减缓一部分房地产企业还款时限,从而缓解房地产公司贷款压力,进而降低房地产价格。
  本公司所在房地产企业努力降低房地产成本,采取了郊区拿地的策略,有效地降低了房地产开发成本。在竞标拿地过程中,笔者所在房地产企业通过郊区拿地策略,争取到了建设土地。以某小区出售一套三室两厅来分析成本,出售一套房利润仅仅能够满足开发成本,由此可见当前通货膨胀对房地产企业和购房者同样产生了巨大的影响。

  (二)避免同业恶性竞争

  从目前我国房地产市场行情来看,我国房地产行业中普遍存在价格竞争行为,在寡头垄断市场中,产品价格由占据绝对优势地位的房地产企业来操控,而其他房地产企业往往采取跟风态度,从而在整个商品房价格上形成统一的默契和协调,由此产生一定程度上的价格垄断。虽然这种价格垄断行为并没有正式条文予以规定,但是这种垄断价格对整体房地产行业中能够形成强有力的引导,同时这种不成文的规定往往具有比较明显的隐蔽性,这样对于政府来说,很难予以有效规范,因此我国房地产行业往往普遍存在这种不规范现象,不利于房地产企业进行良性竞争。在房地产行业中,房地产企业之间这种默契价格协调,导致房地产行业之间出现一定程度上的竞争不充分。实际上从我国房地产价格方式来看,我国房地产企业价格引导机制可以分为变动型和合作型两种领导方式。房地产企业不通过某一条具体的款项来予以明确规范,而是通过一种默契合作方式来实现行动协调。通常来说,在变动型价格引导机制中,房地产企业对于房价拥有一定的定价权,并且其他房地产企业也同时予以遵从。在合作型房地产行业中,各个房地产企业采用合作方式,形成一定程度上的价格默契。房地产企业价格协调机制,对房价形成了统一规范,从实际情况上来看,如果出现某种具体的限制性条款,那么就可以对限制性条款进行管理,房地产企业价格协调机制从根本上来说,限制了房地产企业之间的一种良性竞争。
  在房地产行业中,恶性竞争对于房地产价格同样产生非常深刻的影响。一方面部分企业针对当前房地产市场行情不景气的局面,纷纷采用降价方式,长此以往,带动整个房地产市场纷纷以价格战为主要策略,这样不利于整个房地产市场的健康发展。另一方面为了保持良好的房地产发展情况,房地产企业往往采用各种措施来实现高房价,这些企业统一形成一致的房地产价格,实现房地产价格居高不下,这样对于房地产企业也会造成非常不利的影响,同时对整个房地产行业也会产生非常不利的影响。

  (三)改善供需关系

  根据我国统计部门得出的数据,我国房地产市场面临着大量的住房需求。以目前我国城市化发展水平来分析,我国城市化水平将达到百分之五十以上,在这个过程中,预计2亿人将从农村过渡到城市,巨大的城市化发展,将带来广泛的住房需求。同时随着人们生活水平不断提高,我国居民人均住房面积不断增加,预计在我国步入小康社会之后,我国人均住房面积将达到30平方米以上。在城市化进程中,拆迁问题所导致大量住房需求,并且这种拆迁规模将呈现出持续上升阶段,加之我国新婚人口不断增加,购房需求也将不断增加。这种不合理的共计关系导致了房价出现了居高不下局面[]。
  改善供需关系,实现供需平衡发展,有助于实现房地产行业健康发展,也有助于降低房价。因此在管理房地产购房需求过程中,要对不同的对象和不同的购房需求,进行差异化管理,能够让不同的消费人员选择不同的房屋,避免出现盲目购置房屋现象,从而有效降低房价。从我国目前国情来看,房价上涨是一种长期趋势,人多地少是我国基本国情,从这个角度上来说,我国房价上涨是一种普遍趋势,因此增加住房供给才能满足日益增长的购房需求。政府相关房地产企业管理部门要对一些购房投机行为予以严厉打击,对城市拆迁面积进行管理,对一些可能拆迁的用户及早进行规划。房地产管理部门要综合利用多种手段,来了解第一手的住房需求,同时扩大房地产租赁市场,保证整体房地产租赁市场持续健康发展,倡导小区住房建设合理化,同时在推出商品房的过程中,倡导小户型住房、二手房和租赁房等多种住房需求,实现住房市场合理发展。

  总结

  从国内外发展情况来分析,房地产价格波动能够对整个社会产品价格产生影响,甚至能够影响到整个社会的物价水平和通货膨胀情况。从我国目前发展情况来看,国内居民把大量货币购置了房产,房地产货币交易量不断增加,这种不断增大的房地产货币交易量也影响到了整个社会的货币需求量发展。在交易过程中,由于大量货币流入到整个房地产行业中,因此整个社会流向呈现出不同的运转情况,货币流向产生了一定程度上的变化。在实际生活中,房地产行业中的金融产品可以看作是货币投资,不同经济领域的货币投资影响到了整体实体经济投资,以信用货币为例,在传统意义上,央行控制着货币供给,但是在房地产价格不断高涨的今天,房地产价格也影响了货币流向。
  当货币供应量处于一种可控制规模时,货币量与房地产数量保持一致,同时伴随着房地产价格上涨,货币供给出现了一定程度上的波动,尤其是伴随着投资性房地产货币数量不断增加,用于商品交易的房地产货币数量所占据比例不断减少,物价水平不断下降,以上个世纪八十年代日本房地产发展情况为例,当时日本整个房地产行业中普遍出现了房地产投资行为,大量货币流行了房地产行业,导致了通货膨胀出现。通常来说,在经济发展过程中,随着人们生活水平不断提升,房地产需求量也不断增加,房地产价格也不断攀升,整体房地产市场呈现出一种向上发展态势。在货币供给过程中,大量流向房地产行业的货币提高了房地产价格,金融机构产生大量的货币供给来保证房地产行业发展[]。同时伴随着房地产价格不断上涨,房地产企业公司往往会增加信贷需求,从而影响商业银行准备金率,货币对市场产生深刻影响。以我国房地产行业发展情况来看,我国房地产行业价格上涨趋势明显推动了整个社会的贷款规模,其中2003年房地产贷款已经占据了打款相当程度比例,引发的货币供给大量增长是有目共睹的。这些新增长的货币供给不仅会投入到房地产行业中来,同时也会进入到其他经济部门,为经济发展提供较为宽松的货币供给环境。从某种意义上来说,房地产价格高涨影响了整个社会的需求情况,对整体通货膨胀情况产生了一定程度上的影响。从上面的分析中,我们可以得出房地产价格上涨对货币供应的影响,可以说房地产价格上涨可能会对整体货币供给量产生一定程度上的影响。当房地产价格出现下降情况时,由房地产所引流的货币会大量流入其他消费市场,从而推动整个社会物价上涨。因此货币供给与房地产发展有着密切联系,房地产行业发展需要货币供给支持,同时房地产企业发展也会对货币供给产生一定程度上的影响,甚至对整个社会经济发展水平产生一定程度上的影响。
  参考文献
  [1]任峰.近期我国通货膨胀的特点、成因及对策研究[J].宝鸡社会科学,2011,(01).
  [2]李艳.我国现阶段通货膨胀原因分析[J].经营管理者,2011,(08).
  [3]李梦凡.浅析当前通货膨胀的原因和解决路径[J].北方经济,2011,(05).
  [4]魏学辉,李峰.中国通货膨胀、消费水平与经济增长关系实证研究[J].未来与发展,2011,(04).
  [5]李娅,朱珊珊.通货膨胀深层次原因与中国式治理[J].产权导刊,2011,(03).
  [6]魏晓燕,姜丽,刘文霞.浅谈人民币升值对中国经济的影响[J].科技致富向导,2011,(12).
  [7]杨熹.人民币汇率变动与通货膨胀的动态关系[J].时代金融,2011,(03).
  [8]王丛莲.浅析当前通货膨胀的原因及对策[J].法制与经济(中旬刊),2011,(03).
  [9]李培培.货币供应量与通货膨胀关系的实证分析[J].金融发展研究,2011,(03).
  [10]裴永飞.论人民币升值与国内物价上涨的联系[J].经营管理者,2011,(07).
  [11]马涛.通货膨胀国际性趋势与人民币升值[J].产权导刊,2011,(05)
  [12]声音[J].资本市场,2011,(06)
  [13]人民币升值、房价上涨与通货膨胀[J].上海企业,2011,(03)
  [14]傅硕.人民币升值真诚的口水和虚伪的热闹[J].安家,2005,(09)
  [15]易宪容.丰收就要吃到好果子[J].现代商业银行,2007,(01)
  [16]华伟.人民币升值房价再涨楼市股市双丰收2007中国金融分析与房地产走势判断[J].楼市,2007,(Z1)
  [17]李娜.紧缩性宏观政策下的房地产市场研究[J].中国城市经济,2011,(01)
  [18]王小霞.豪赌人民币升值海外热钱“淘金”中国楼市[J].市场瞭望(上半月),2007,(03)
  [19]盛立中.汇改与被钱黏住的房市[J].城市开发,2010,(18)
  [20]黄琼.仰望房价的顶端,冲在股市的浪尖[J].今日湖北(理论版),2007,(04)

热门推荐

百度推荐

我国碳金融的发展现状及其对策分析

发布于 07-05

摘要:低碳经济是现在全球发展潮流,也是全新的生产力形式,其发展需要金融的持续扶持。本文探究国内碳金融发展情况和出现的问题,且基于碳金融发展空间,指出合理的对策。 本文从选题的背景及意义入手,对国内外文献加以研究,通过了解相关的理论概念为本文

阅读(99)评论(12)

国内外特殊教育比较研究

发布于 06-28

国内外特殊教育比较研究 摘要:近代世界特殊教育经历了从思想到实践的过程;中国特殊教育经历了从照搬到创新的过程。特殊教育对象也在不断分化,最终形成了特殊需要儿童的概念,这就要求实施全纳教育,满足所有儿童的教育需要。通过对特殊教育对象演变的分析

阅读(169)评论(12)

广东新高考模式下高一学生生物学习心理特征和不良状况的调整策略

发布于 06-28

摘要:2010年,广东省即将实施高考新方案,生物科目在考试中的分数比例有所提高,给高中生物教学和学生学习带来了意外的变化和挑战。对此,本文结合高一学生对生物学习的心理特点,在教学课程中反映出的不良状况等,为高中生物教学提出若干调整建议,使师生

阅读(115)评论(12)

关于以人为本的大学生教育管理

发布于 06-28

摘要:随着经济的发展与科学技术的进步,物质生活的发展,人们不再满足于物质层面的追求,人类对教育的要求越来越高,而更强调精神上的享受以及自我的实现。树立以人为本的管理理念是当代社会发展和人才培养的必然选择,是知识经济时代人的个性培养与全面发展

阅读(80)评论(12)

计算机辅助对外汉语教学的理论与研究

发布于 06-28

摘要:中国的崛起吸引了的外国人眼球,他们逐渐接触博大精深的中国知识,世界学习汉语的浪潮也掀起的越来越高。而随着计算机技术在外语教学上的大量应用和已经取得的众多结果,计算机技术也被大量运用到了国外的汉语教学中,并得到了国内外专家们的重视。笔

阅读(135)评论(12)

京东商城配送系统优化的对策分析

发布于 06-28

摘要:电子商务环境下,大量电子商务企业的崛起速度很快,但是也由于发展过快,一些配套设施、相关策略的实践性、法律法规等多个方面仍然凸显出一些不足之处。本文就从国内知名的网络购物型的电子商务企业——京东商城的配送系统出发,结合京东商城目前的现

阅读(152)评论(12)