万科集团融资现状和存在问题

1万科集团融资现状分析 1.1 万科集团简介 万科企业房地产公司成立于1984,是中国最大的专业住宅开发企业,也是A股的房地产蓝筹股的代表。万科1988年涉足地产行业,到2016年年末,万科集团的业务市场覆盖到以珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈为重点的40

1万科集团融资现状分析

1.1 万科集团简介

       万科企业房地产公司成立于1984,是中国最大的专业住宅开发企业,也是A股的房地产蓝筹股的代表。万科1988年涉足地产行业,到2016年年末,万科集团的业务市场覆盖到以珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈为重点的40个城市。本文基于中国房地产的领头企业万科房地产为例,通过分析2012至2016万科融资之路,来分析房地产企业融资的必要性,同时为当前房地产企业在如火如荼的金融市场融资提供一定的帮助。

3.1.2万科的资本结构状况分析

       资本结构是指长期负债资本与权益资本在总资本中所占的比重。一个公司的资本结构能够非常直观地反映公司是否具备抵御生产经营中的不同类风险,是否具备多样化的融资取得经营过程需要的资金。下面的表格是根据万科集团的财报计算得出的相关资本构成数据

年度 2011 2012 2013
资产负债率 67.44 67.00         74.69
权益乘数 3.07 3.03          3.95
流动资产/总资产 95.15 94.71 95.31
带息债务/全部投入资本 51.50 46.19 50.88
流动负偾/总负债 80.27 73.82 80.50
非流动负债/总负债 19.50 26.18    19.73
 
 

万科A资本结构
年度 2011 2012 2013
基本每股收益(元) 0.37 0.48 0.66
净利润(万元) 403317 532973.77 728312.7
每股净资产(元) 2.9 3.4 4.02
净资产收益率(%) 13.24 15.37 17.79
资产负债比率(%) 67.44 67 74.69
每股现金流(元) 0 0.84 0.2
 

       资产负债率是资产和负债的比率。通常用于确定公司债务水平和风险指标。 房地产企业作为风险较高的企业,要降低财务风险应选择较低的资产负债率。 万科2013年的资产负债率74.69%达到2011—2013期间最高;并且房地产行业是资金风险较高的行业,万科的高资产负债率说明了万科的自有资产充足,负债占比合理。公司偿还债务能力比较强,这也表明万科的融资结构具有优越性。
       权益乘数越高,说明企业的负债程度越高,万科的权益乘数呈现逐年缓慢增长,反映出万科集团也有一定的负债压力。但尽管如此万科的偿债能力依旧能维持在稳定的水平。从2011—2013年期间带息负债率有下降趋势,说明公司的现金较为充裕,财务状况较为稳健,这也为债务偿还奠定了有利基础。2012年度万科的流动负债率相较于2011年度有6.45个百分点的下降,到了2013会计年度又提升到80%,这在一数据的变动与该公司在2013年相关地区部分房地产项目资金周转有关系。

1.3 万科的融资能力分析

      1.举债能力。万科集团的借贷能力受多种因素的影响,也有宏观层面的因素,如当前的经济形势和国家政策的支持;也有微观层面的因素,如万科集团的声誉和社会地位等因素;投资人是否有投资意愿取决于偿债能力和盈利能力。
      根据万科2014年、2015年、2016年对社会所披露的财务报表来看,经营产生的现金流量净额均为负值。投资市场所熟知万科秉持着“现金为王”的观念,但是2014—2016年度,万科的现金来源很大程度以来外部市场投资,这对长期融资能力有一定动摇。2015年度起,万科由经营所产生的现金流相较于2014年度有所增长,减轻了部分债务的风险和压力。与此同时万科集团在2014年、2015年、2016年对外投资活动也变得比往年频繁,这对万科集团的多样化融资途径给予了有力支撑。
       2.盈利能力。盈利能力是投资者投资的直接动力,是债权人依照规定行使债务权力的根本保证,是公司首要能力。盈利能力不仅是债权人最关心的问题,还对企业是否具有进一步吸收投资有重要的影响。根据万科集团财务报表披露,万科集团2013年度至2016年度平均净资产收益率为13.24% ,16.57%、17.68%和18.31%,说明万科集团盈利能力呈平稳增长趋势。
       3.权益融资。万科A于2007年公开发行A股募集净资本为99亿3660万元,到如今还未曾公开增发A股,2012年万科曾拟公开发行募集资金计划考虑,且通过审核,但公司并未实施。其最新非公开募集是在2009年,筹资约为42亿人民币,没有频繁的募股这表明万科A的股权融资较为平缓。

1.4 万科地产融资多元化的启发

       多元化融资的启发之一:公司融资要制定明确的资本管理目的,要适用于本公司,符合公司发展的方案。万科对本公司资产负债率管理制度相对成熟,不但能够将财务风险控制在稳定范围,还凸显出其融资方案的高度灵活性,这使得资金不会太紧张,就算面对国家政策突然变化,公司仍然可以继续推进融资活动的顺利推行。
       多元化融资的启发之二:并购企业、同业合营,有利于降低土地成本、同时增加资金流转的频次。凭借其行业内顶尖的位置和煊赫的名声,吸引同行主动合作。
       万科A 2013年度财报揭露,沈阳中铁万科祥盟地产占49%股权、武汉联投万科地产拥有股权55%、拥有太原宝佳万科地产55%股份。同业合营有利于“万科地产”金字招牌的充分利用。单就2013年前3季度财报显示,万科集团共有60个新增项目,部分权益的项目有34个。万科集团在长三角、珠三角、京津冀3大城市圈地产投资中,合作开发的模式越来越多,与同业之间由竞争逐渐走向双赢。万科集团自成立到现今,集团规模破勃发展。尤其是上市之后,股市流动资金大量涌入。万科凭借房地产行业顶尖的地位,其他同业规模稍逊色企业也主动寻求合作。尤其上市之后,央企华润集团大量购入万科股权,并且不干涉万科自己管理和运营公司。华润对万科的这种特殊控股方式,使得万科拥有了十分强劲市场灵活度。
       这种独特的合作方式,既保证了万科能获得稳定充足的资金,又确保了负债的减少。原本需要通过借债方式获取资金,取而代之的是股本增加。
       多元化融资的启发之三:创新融资方案是多样化融资重要保障。中国房地产公司互相竞争猛烈,万科地产通过不断创新融资方案赢得了较大的竞争力。
       万科与国际房产投资银行合作,创新出独特的“双重结构项B贷款”方案。在万科资金管理中心的推动下,万科在信托方面的融资,无论是营销型还是权益型复合信托,都取得了较好的市场反响。根据图表3.2和图表3.3发现,万科融资总额中,外资比重占小部分,但万科一向能够灵活运用国内外资金,万科资金融通范围直接到马来西亚、新加坡、北美、欧洲、澳洲,顺利解决了严苛的政策制约繁琐。
       到2017年如今万科同时在沪交所和港交所上市,在境内股市和境外融资途径都早已铺设好,尽管如此港股融资渠道依然发挥作用不如国内积极,拓宽国外资金融通途径,为的是将来能够吸收更多外资,促进公司蓬勃发展。华润集团作为万科的首席股东,在香港有用华润北京置地有限公司,也对万科开发香港和国际资本市场提供方便途径。

表3.2万科2014—2016年利用外资情况
融资工具 融资方式 融资金额
B股发行 股权融资 45128万元
B股配股 股权融资 8668万元
海外授信 债券融资 2014年,海外贷款总计34492万元
2015年,海外贷款总计47732万元
2016年,海外贷款总计355397万元
合计 491417万元
 
 

 
 
表3.3万科主要融资历程

融资项目 融资金额(万元) 融资项目 融资金额(万元)
初始股本 4133 “职工持股计划”认证股权 883
A 股 IPO 2800 可转换债券持股 76716
B 股 IPO 4500 资本公积转增 947400
配股 17190 非公开发行 4000
送股 35979 公开发行 31716
 

 
 
表3.3万科2013—2016年度与国内银行授信项目
万科集团融资现状和存在问题

2万科集团融资存在的问题

2.1 过于依赖商业银行贷款,存在风险

        近年来,我国的融资市场发展迅速,为了在最短的时间内改变融资格局,放低企业往往需要银行贷款来弥补资金不足的情况。因此,目前大多数房地产企业的主要资金融通来源于银行提供信贷。如此一来必然增加银行贷款的风险,给国民经济造成较大冲击。其实如果商品房的长期闲置,最大的风险承担者是银行,因为当企业的商品房卖不出去的时候,就没有钱给银行,所以会把房子抵押给建筑商和银行,其中建筑商的钱也是借的银行的,他们也会把房子抵押给银行。如果房价暴跌,作为债权人的银行就无法收回贷款本金和利息,从而成为风险损失的主体承担者。万科集团五分之三的开发资金来源于银行,造成了银行经营风险。这些风险包括:房地产开发公司经营的财务风险;骗贷行为带来的风险;部分市场热烈的系统风险;还有基层银行的操作风险等。

2.2 定金预售款比例过高,衍生不确定风险

       房地产企业内部融资还有一种主要方式就是,售房提前收定金,这部分定金也就成了企业的负债。现在,进行商品房预售而且收回建筑资金,这是筹集资金的重要方法,也是必要环节,这样做的优势表现为项目资金需求的减少,利于房地产业滚动发展项目。从目前的状况来看,定金预售是开发筹资的重要方式,银行信贷困难重重。以万科为例,万科集团定金预收款比例高达45%,对企业经营产生了重大风险。
       可是一看商品房预售的收入作为房地产融资主要方式,会给融资带来较大风险,预售款虽然作用很大,国内很少有地方实行预售,只有实力很强的房地产企业才实行预售。定金预售款带来的较大风险有:市场条件的恶化带来的风险;开发的速度过慢,激发了社会矛盾。

2.3 发行债券难度大

       房地产公司发行公司债券困难的原因是我国的部分地产开发商想要发行公司债券需要具备很多的要素,企业进行债券融资需要办很多的手续,国务院要审核这家企业的债券资质。除此之外的审核还有国家发改委的审批、人民银行的利率审核、中国证监会的审核等,而且审核的时间都比较长,最短也要一年,最长要用三年时间。

2.4金融监管强度使万科债券发行产生影响

       万科作为上市公司,A股的蓝筹股。公开发行债券也丰富了公司的融资方式。尽管如此金融监管机构对于万科发行债券管理也是十分苛刻,就在2017年4月份金融严管下,作为被投资评级公司评为3A的万科也取消了一笔价值15亿元的债券发行。
       监管政策持续收紧和去杠杆政策的持续推进,资金持续紧张,一级市场上债券发行的难度加大。资金成本水涨船高,所有的企业发债成本都在上升。哪怕是“AAA”评级的万科集团,也取消了债券的发行。

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