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1逐步推动住房抵押贷款证券化 商业银行向企业提供资金,资产证券化有利于降低房地产公司融资成本和提高融资机会的可能性,进一步提升资本充足率和效率,扩大经营范围;房地产公司的资金需求,也可以采用资产证券化,提高资产融资的灵活性。一方面能够避免由

1逐步推动住房抵押贷款证券化

       商业银行向企业提供资金,资产证券化有利于降低房地产公司融资成本和提高融资机会的可能性,进一步提升资本充足率和效率,扩大经营范围;房地产公司的资金需求,也可以采用资产证券化,提高资产融资的灵活性。一方面能够避免由于净资产不足限制银行贷款的表内融资发生,另一方面有利于消除资本市场不能灵活置换股权融资的壁垒。

2 投资基金融资

       目前中国的房地产市场出现了良好的势头,这有利于对海外资金的吸纳。与此同时,中国政府并不想让房地产投资速度过快,因为过快并不是件好事,于是中国政府出台了相关的政策,如此就会让一些单纯地依靠银行贷款来作为融资渠道的房地产企业的资金变得紧张。为了缓解一些房地产公司资金周转不足的局面,房地产公司积极拓宽新的融资途径,这样也能够让房地产公司逐渐着眼于国外资金。
       房地产开发商发行债券有不同的级别,不同的债券级别有不同的发行方式。一级发行方式是:优化繁琐的行政审批机制,选择可以降低房地产公司进行资金融通成本的利率招标;二级市场可以加大房地产债券的规模,丰富和扩充产品类型。与此同时,设置债券基金,发挥机构投资者的资金集中优势,给投资者提供便捷的途径。实行有效柜面交易模式,使房地产债券流痛更为灵活方便。

3 国外商业银行贷款融资

       目前房地产融资的形式是,国家严格控制房地产开发商在银行的贷款,如此一来,让外资和合资房地产商向外资银行贷款,面对难得机遇,外资银行抢先一步,用最低的利率获得市场。还有就是,因为美元被贬值,人民币获得增值,很多人把原来的人民币贷款转化为了美元贷款,用美元还清。中国借助外国银行贷款的方式有:外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款。

4 建立科学的投资决策机制

       房地产企业的融资渠道有多钟,金融部门在其中扮演了很重要的角色,银行作为最重要的金融部门发挥了极其重要的作用,银行成为房地产开发商最主要的融资渠道后,一定能让房地产业获得健康、稳定的发展。银行应该努力建立一个科学合理的投资决策机制,来帮助房地产业的发展。在房地产项目开始之前,应该充分了解和认识这项投资的具体情况,避免盲目性投资出现,了解具体详情后再用来投资就可以减少金融风险。这是因为房地产投资的特点决定的,房地产投资和其他的投资方式不同,它数额大,时间长,带来的金融风险也很大。面对这种情况,银行和其他金融机构应该办理投资业务时,要有科学、合理的分析决策程序,还要培养一批有较高识别能力的分析人员,及时有效地分析房地产投资市场,并对其带来的信息有能力判断,给房地产信贷决策带来依据。
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5 建立房地产金融市场支持体系

       随着社会分工越来越具体化,金融机构想能够处于日新月异的市场竞争中健康成长,想要占据主动地位,必须要有稳定可靠的中介服务。目前,紧急信息支持系统,由于面对日新月异的市场竞争,要凭借几个房地产公司来收集和作出投资决定的所有消息需求,实际上根本不可行,成本是非常重要的因素。 因此,有关各方应积极创造有利于培育和发展独立,公正,规范经营的有利政策和法律环境,适应现代金融业务专业市场中介服务体系的要求具体包括以下三个方面:
       (1)创立和支持可靠稳定的中介机构,对公司信用评级、运营情况进行监督、资产进行担保。(2)政府相关机构要根据市场发展进程,及时进行完善的信息披露、客观评判和监督,提供及时有效可靠的公共服务。(3)促进房地产行业内信息网络系统建立,促进线上交易、信息披露、清算和监管过程。

6加大房地产信贷监管力度

       房地产这几年蓬勃发展,带来的经济效益相当客观,资金回报率也非常丰厚。商业银行也更多倾向于投资房地产信贷来赚取丰厚的经济利润。然而与此同时,银行过分追求经济效益而忽视了潜在风险,甚至对贷款条件私自放宽,对审核过程“睁一只眼闭一只眼”。
       就拿很普遍的现象来说,不同银行间在发放房地产贷款时为了获取客户更多地青睐,恶意竞争,相互间打利率战。更有甚者,部分银行降低客户资信评判的门槛,简化审查过程。这样做的潜在风险是,部分资信较差的房地产公司也能获得银行贷款,增加了银行资金的潜在风险性。外国在经济发展中同样遇到过类似的情况,最终导致了银行业出现了大量的不良贷款,作为央行等相关监管机构,要吸取外国经验教训,避免此类不利于房地产产业健康发展的现象出现,密切关注贷款情况,及时对不合规贷款进行处理,严肃查处房地产信贷中存在的违规违法问题。有关政府部门还应当简历完备的房地产市场预警体系、房地产指标反馈体系。

7 完善房地产企业融资法规

       现如今我国的房地产行业融资还存在的明显的弊端,就是相关房地产融资的法律法规缺乏,而且相关法律法规没有针对性。遇到特殊情况无具体法律法条可以依据。房地产产业在我国经济发展中举足轻重,房地产产业的健康成长,关乎到国家经济是否能持续稳定增长。与此同时,房地产企业具有一定的特殊性。房地产企业和一般制造型工业企业有巨大差别,它产出的产品也不是一般制造型工业企业所能相提并论的。
       一般制造型工业企业相关的法律法条相对已经完备,有比较成熟的法律体系。出现问题也能够有法可依,而我国到现如今为止,依然还没有一部针对房地产融资的法律法规。采用的是仅仅是一般性的法规,进行指导约束。尤为突出的是,中国人民银行颁布了《短期融资融券管理办法》、《长期融资融券管理办法》等,因为这些法律仅仅是些一般性法规,对大多数房地产企业来说根本达不到规定的要求和标准,对于房地产企业来说是可望而不可及的。
       所以针对融资融券方面,相关政府部门机构应当不断创新和发展。“因地制宜”、“因时制宜”地制定适用于房地产这一特殊行业的明细法律法规和管理办法。与此同时,适当降低融资融券的门槛,简化审批的流程,加快审批进度,缩短等待时长。面对开展规模小、项目详细,建设周期相对较短的融资融券项目,政策上应当多给予支持,政府对这样的项目多给予优惠和补贴。对于有上市需求和想法的房地产公司来说,在申请中小企业板块上市时,公开发行股票募集资金,尤其是一些经济实力较雄厚,盈利能力持续稳定良好的房地产开发公司,应该多方面地提供方便。例如简化上市申请的流程,加快审批进度、缩短等待时间以及增加上市批次等。

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