我国5.1商业银行个人住房贷款风险防范措施与建议

摘要: 近年来,我国经济快速发达,经济的发展带动了房地产和餐饮等行业。其中,房地产行业得到带动的现象最有普遍。表现为:一是因为经济发达,人们就业岗位得到增加,岗位福利提高从而促进更多的人创业。第二,现今房地产投资行业过热,房价一波三涨。房子

  摘要:近年来,我国经济快速发达,经济的发展带动了房地产和餐饮等行业。其中,房地产行业得到带动的现象最有普遍。表现为:一是因为经济发达,人们就业岗位得到增加,岗位福利提高从而促进更多的人创业。第二,现今房地产投资行业过热,房价一波三涨。房子价格波动起伏就大,相对个人贷款风险逐渐升高。一开始房子抵押贷款是一项很安全的业务,很多银行都把住房贷款放在首位。随着房地产行业快速的发展,房子抵押贷款的风险性逐渐上升,使得如今的房子贷款安全性不断地下降。为了遏制我国房子抵押贷款的风险扩张,就房子抵押贷款近几年的发展状况为前提,深入研究房子抵押贷款存在的风险,提出快速有效的解决措施与建议。
  关键词:个人住房贷款;风险防范;逾期率;风险违约;
我国5.1商业银行个人住房贷款风险防范措施与建议

  一、住房贷款业务的含义、特点

  (一)住房贷款业务的含义

  个人住房贷款讲的是准备购买房产,作为贷款人在银行提供担保,准备拿自己的房产为抵押物在银行申请贷款,用来购买该新的房子。贷款人没有房产证,贷款人必须向银行提供真实可查询的材料,银行通过审核材料,通过签订合约后才给予放款。我国个人住房贷款类型有:
  (1)委托他人贷款:是日常生活中最常见也是最安全的一项贷款。是准备购买房产持有住房公积金的消费者,向住房公积金管理中心出示公积金基数。公积金管理中心,委托商业银行发放住房贷款,也叫做住房公积金贷款[6]。公积金贷款是很有政策性的,其原因有:公积金贷款利息低,单人贷款额度在40万内,如果夫妻双方一起额度在60万内;公积金贷款的目标群体主要针对的是持有公积金的在职员工。
  (2)自主贷款:指借款人直接在银行柜台申请贷款。贷款资金来源于银行,也称做是商业银行个人住房贷款[4]。
  (3)组合贷款是指以委托贷款和自营贷款的组合。

  (二)住房贷款业务的特点

  个人商业住房贷款和其他个人贷款相比较,具有以下特点:
  (1)可贷款额度比较大;可以选择还款期限较长,可以申请短期还款也可以申请长期还款。
  (2)贷款对象为准备购房的群体,而且贷款用途也只能用来购买商品房,用途单一而且明确。贷款人年满18周岁以上具有法律权利,可以承担法律义务的自然人;
  (3)借款人用自个购买房子作为抵押物在银行申请贷款。此种情况,购买房子的还款人是一开始拿不到房产证的,只有按揭合同和购房合同。等还清房贷后,才持有房产证。该住房则称为按揭房。综合上文所说,个人住房贷款业务存在隐秘性,个人住房贷款具有隐秘性,客户群体较为庞大,较为分散。客户的贷款金额,贷款日期,还款日期都不一致,给银行的管理带来了很大的难度。
  (4)个人房产抵押贷款的还款形式有所不同,由每个月平分下来的本金加上当月利息一起还的,称为等额本息。综合评估贷款人的收入能力、家庭负担和可以承受的还款能力。

  二、我国建设银行个人住房贷款的发展现状

  (一)发展现状—以建设银行为例

  我国住房贷款业务主要起源于上世纪90年代。但是真正得到发展的时间是在21世纪初。随着经济的发达,房地产行业也得到了相对应的发展起来,我国个人商业住房贷款率,逐年上升。不少商业银行把个人住房贷款看作是优良业务,其原因是风险性较小,较为稳定贷款业务可持续发展。因为住房是现代人对于追求物质生活的前提。所以近几年来,个人贷款业务对于银行来说,在不断的提升。很多家银行把个人贷款作为其主要发展项目。我国建设银行的发展现状如:
  表一反映了建设银行自从中国公民们的住房经济发达后的业务增长的情况,显示出中国建行个人住房贷款,不管是增长比例还是发展速度,每年的贷款数额都在迅速发展。
  近几年,建行个人住房贷款在很大的程度上改善以及提高了居民们的生活消费和房产制度的改革做出了很大的贡献。随着贷款业务的普遍,不良贷款率也逐年上升。从表二得出,建设银行个人住房贷款率呈逐年上升状态。
  由于个人住房贷款的额度大,其风险也是很大的。银监会在2010年6月15日表明的《中国银监会2009年报》中指出:由于房地产市场发展迅速,不稳定性也逐渐升高,市场开始出现漏洞。个人住房贷款的信任度风险会出现严重逾期现象。我们需加强个人住房贷款的风险评估,在风险出现前及时预测,及时解决。我们需加强防范,防止不良贷款率上升,这也是建设银行个人住房贷款业务需处理的紧急问题。

  三、商业银行个人住房贷款风险分析

  个人房子抵押信用贷款风险:指抵押银行所放出的款项,存在不能及时收回的可能性。主要指借款人不按时还贷款本息,给银行造成不必要的损失。由于房子抵押贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素的影响,逾期情况有可能性和必然性【2】。总而言之,个人住房商业贷款普遍面临以下风险:

  (一)信用风险

  信用风险有以下几种情况:
  1.理性违约
  理性违约:指借款人主动提前结清贷款的行为。是借款人资金回笼了,单方面跟银行解除合同,结清贷款需要还违约金。当房价降了或者利润不理想时,按合同规定时间还款的金额大于提前结清的违约金,此时,借款人往往还是会选择理性违约的。
  2.被迫违约
  强制拖欠是指借款人在贷款买房时,因职务变动或其他损失或意外发生的情况下,收入金额低于还款能力的,无法继续支付银行的本金和利息,产生逾期。中国的市场竞争非常激烈,就业市场形势严峻,导致收入不平等,以及当前的教育和卫生保健的水平,价格和其他收入。形成低收入高消费的局面,这样发生逾期率就很高。同时,各家银行的贷款审核是一种静态的审核,也就是通过网络的线上审核。加上我国的风控组织主要审查贷款人的一个还款能力,包括审查贷款人的主要收入、有无其他收入、职业工种、是否高危行业等等。对他的工作收入做一个长远的分析,避免高违约率的发生,减少银行坏账损失。
  3.提前还款
  提前还款:指的是借款人在资金充足的情况下,主动要求解除合约,将后期所剩的本金一次还完,不再支付后期的利息。提前还款的客户在要求解除合同的同时也是要支付相应的费用的。市场经济发展,当合同利率高于市场利率时,借款人就会放弃继续还款,提前结清借款,一个方面会使银行失去了合同带给它的利益。另一个方面,有可能让银行找到未还贷款资金而找到适合投资方法的损失。

  (二)押物风险

  借款抵押物:指借款人将房子抵押在银行的一种形式,如此一来,抵押物成为此次贷款回款的第二来源。但商业银行的抵押物也会面临以下风险:
  1.抵押物处置风险
  当贷款人不能按照合同规定时间还款时,抵押物的变现方法就单一了,而且变现成本花费远远大于收益,银行不能够足额把抵押在银行的抵押物变现时,就会形成抵押物处置的风险。我国二手房产市场刚刚起步,双方交易手段、填写材料繁琐,交易手续费高,这些都会阻碍抵押物变现。
  2.抵押物价格风险
  抵押物在待抵押期间,因为二手房产价格的下跌或者是房产自然磨损,使抵押物价值下降,不能够赶上银行刚办理抵押时的估值。当房地厂市场发展不景气,抵押物的转手的价格往往低于银行本家加利息,从而银行遭受到亏损风险。

  (三)流动性风险

  1.个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面:
  (1)我国银行发放的贷款金额大多数来源于居民们在银行存款的储蓄。居民们的储蓄大多数是短期存款的,一般不会超过五年。而房产抵押贷款的期限相对较长,一般不少于十年。这种短存长贷的行为,限制了银行资金的流动性,会直接影响到银行的利益收入。
  (2)我国各家银行贷款业务管理不易。一、因为贷款客户群体较为分散,处于零售贷款,客户贷款日期、贷款额度、还款额度和还款日期都大不相同。这给银行的管理上造成很大的困难,银行就无法统一管理;二是上文提到我国二手房地产市场处在刚起步阶段,银行抵押物变现难,还会面临抵押物价格下跌的风险,也会银行资金回笼,从而影响银行资金的流动性。这种情况会带来两种情况:其一就阻碍银行的资金流动,失去合适的投资机会,使银行失去投资成本。其二当在银行办理存款业务的债权人要求银行在短期之内结清存款时,银行资金无法正常运转,会使银行资金链断掉,无形中使银行破产。

  (四)管理风险

  1.内部操作环节的风险
  违反规定操作是银行内部管理最具有风险性的原因之一,是银行为了达成任务指标,获取绩效奖励放松风险甚至包庇贷款人提供虚假材料造成的业务风险。主要有两个现象:一在业务上偏业务而轻管理,没有接到指令而擅自做主放宽贷款的申请条件、寻思包庇贷款人弄虚作假、放低担保条件,向贷款人放低贷款标准;二是有部门员工没有自身的工作道德,只为业绩而不为口碑,工作不用心只为眼前利益,不以公司为重,违反操作,伪装客户套取贷款,违反公司准则。
  2.提供资料不对称和自身管理机制缺陷的风险
  该风险包括逆向选择和道德风范问题。逆向选择一方面是指贷款人跟银行双方交易人,贷款人提供的材料和银行调查得到的材料匹配不对;另一方面是由于市场价格下降而产生了不理想的经营管理制度。两方面的形成造成了市场的交易,但是交易质量效果不佳,呈下滑状态【2】。对于信贷行业而言,选择逆向思维者能够让造成不利结果的融资者找到资金周转的时机【8】。同时,商业银行自身管理机制,认为奖罚同时,高额绩效奖励才能使业绩提神。绩效奖励可能会是客户经理没有树立起一个良好的职业道德规范。在办理业务的过程中,没有尽到职责,没有严格把控借款人的真实资料,甚至包庇借款人等等,给银行后期的资金回笼造成隐患,增加逾期风险。。

  (五)市场和政策风险

  1.市场风险
  市场风险:指我国房子抵押贷款受到房地产行业价格周期性波动的影响。表现为两方面:一当房地产业过热时,个人住房贷款业务需求就会增加;房地产市场萧条时,住房贷款业务的需求就会下降。住房贷款业务随着房地产的增长而增长。房地产行业对比其他行业来说,更具有敏感性。经济达到一个高涨的时期,居民的收入提高了,对购房的需求也相对提高了,贷款需求就相对增加了。经济周转不紧张时,失业率的上升、居民的收入下降、房价下降等,对于银行来讲,势必会面临很多坏账的损失【5】。
  2.政策风险
  政府经济政策的调整,引起了房地产市场的变化从而导致银行的损失。房地产发展的走向和政府颁布的政策是密切相关的。当房地产市场发展脱离个人消费的能力时,政府为了防止出现泡沫、虚拟市场,就会颁布政策控制发展热度,比如2014年颁布的新政“国十条”【2】。政策的调整使房地产发生变化,间接使银行受到损失。主要表现为:之前投资购买房产的投资者在刚颁布的政策下,投资利益下降或者不再有利益可图甚至还造成亏损,这会加大住房贷款的违约率,给银行造成损失【2】。

  四、商业银行个人住房贷款的风险防范

  住房是人们生活中的必不可少的一部分,住房和我们的生活密切相关。住房彰显着人们的生活质量,生活水平提高了,对住房环境的要求会越来越高【13】。住房和人们的生活水平,经济发展,社会和谐,社会氛围都紧紧联系在一起。近几年来,房地产行业迅速发展的势头,也带动了银行贷款业务的发展。反之,快速发展的同时,风险防范也就变得薄弱起来。渐渐的,我国房子抵押贷款的风险都逐渐显露出来,主要表现为信用风险、市场风险、抵押物风险等等。针对这些风险,我以过往的金融危机为证,为了避免再次出现“多米诺”效应,我认为我们要力所能及的加强我们的管理力度。做到在风险之前分析防范,及时解决,防止损失。我针对上文提出的风险,从银行防范的角度提出的建议。

  (一)严格执行国家的房贷政策

  2010年,我国房地产行业逐渐热门起来,政府开始抑制了房价的快速飙升,出现了虚拟市场。政府在颁布的新政“国十条”中,提出调整房地产市场发展速度的政策。房子抵押贷款项目发展速度深到了房地产发展速度的影响,我们必须得严格执行国家的房贷政策。实行更有严格的标准化住房贷款政策,从而降低逾期风险,避免银行资金不及时收回的损失。

  (二)完善银行内部信贷管理机制

  1.对房贷申请资格的审查要求
  严格审核贷款人的申请材料是个人住房贷款防范最重要的一步也是整个贷款流程审核的第一步【15】。核实好材料可以快速防范借款人的信用风险,防止逾期情况。对房产的审查我们必须做到以下两点:
  (1)信贷的审查应该要准确分析贷款人的职业工种、职业每月净收入、有无其他来源收入、需供养家庭人数、分析收入是否稳定、分析贷款人的年龄健康情况、有无负债、家人是否同意贷款等等。我们必须全面动态审查和做一个长期的风险评估。做好房贷的审查工作,减少逾期情况。
  (2)申请贷款提供的材料,要对其材料的真实性、合法性、准确性进行全面的审核。我们要重点审查贷款人的征信报告、收入是否稳定真实、分析贷款人所处行业的长远利益、担保情况和负债情况等等。
  (3)贷款人应该要根据审查性原则,配合业务经理填好资料,授权征信查询还有签订贷款金额准确明确用途条款。履行借款人应填好资料的义务,业务经理也要第一时间辨认借款人所填信息是否真实准确,确保贷款过程的顺利还有确保后期回款的风险。
  2.加强贷后管理力度
  加强贷后管理,银行应该对贷款人所贷金额用途进行跟踪审查。要时刻的监控贷款人的信用评分、支付能力和安全状况,保证好银行贷款资产的安全。同时也要确认贷款人是否正确的使用这笔款项。银行应定期加强跟踪贷款人与借款人的借款合同,并作为后续合作信用评估的依据。一旦出现逾期情况,必须加大回访力度,并将损失降低到最低。

  (三)完善抵押物审查程序的具体要求

  当贷款人逾期时,银行有权利把贷款人在办理贷款时抵押的房产作为第二资金回笼来源,将其房产变现【10】。抵押房产房价下跌或者是房屋自然亏损,银行变现时,抵押房产由于我国二手房产市场刚刚起步或者是交易费用高昂,抵押房不能够足额变现,就会使银行收到损失。所以在抵押物审核这块,会显得非常严格,就是为了把贷款风险降到最低。
  抵押物审查程序具体应做到:
  (1)抵押房屋和抵押财产是否合法,应当认真审查;
  (2)控制好抵押率,同时也要防范抵押市场价格变动的变现风险,发生抵押价格下跌;
  (3)要坚决实行抵押制度,对逾期的借款人抵押的房子要坚决依法办理抵押拍卖。

  (四)建立个人住房贷款风险预警软件

  房地产行业是一个与宏观亲密相关的行业,时刻变动,面临风险性也大。我们必须要建立防范系统,坚决有预防性的防范市场变动风险和政策改变的风险。成立预警模型,对经济指标、房地产变动以及国家政策进行分析。对房地产市场的变动和社会走向进行预测,在风险之前做出反应,避免市场风险和政策的风险给银行带来致命的损失【11】。建立预测系统是个庞大而困难的工程:第一建议风险预报的数据库,我们应从更方面、各个渠道取得数据,积累和完善数据,收集分类,为创建模型打下厚实的基础:二是要开发合适的风险预警模型,主要针对我国现阶段的实际情况、规划各地区的预警区间、警戒线、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速的反应和预控机制,对风险预警系统显示的风险进行及时快速处理和化解【5】。

  五、主要结论

  通过数据调查发现房子抵押贷款业务目前所存在的风险,以及风险的形成。本文实证风险,对此我作出了四条有效措施,并得出以下三个结论:
  (1)建设银行在实行个人住房贷款业务后,上文调查也证实了该业务得到了快速增长,呈逐年递增状态增长。但是快发展的同时,风险性也逐渐增加,不良贷款率也逐年上升,对此我们必须要高度重视。力求快速发展的同时,把风险降到最小。
  (2)建设银行个人住房贷款风险来源于借款人、抵押物风险和内部管理等5个方面,是多种内因作用下导致的外在表现。实证研究结果显示,我们要防范好5个风险,静态动态审查好借款人的条件,做好风控工作。
  (3)建设银行个人住房贷款风险需要建立化学合理的风险监测模型,具体措施是:收集积累大量的贷款人条件,为以往的经历考核贷款人的风险;建立和完善开发商的防控制度,防范开发商的信用风险;时刻注意房价二手市场,高度重视抵押物的变现价值;建立严格的银行审查的动态力度,把贷款风险降到最低,防范内部管理风险。
  参考文献
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