中国中等规模房地产企业融资问题研究

  摘要:随着房地产金融政策的出台,如何解决房地产开发中的融资问题,开拓新的融资渠道,成为当前房地产界关注的热点和迫切需要解决的问题。本文的实践意义与应用价值在于通过创新房地产项目融资方式,对于解决房地产项目开发的具体融资问题具有一定的实践和借鉴意义,有利于拓宽融资渠道。
  关键词:中型,房地产,融资

  一、中国房地产企业发展现状及融资方式

  (一)中国房地产业发展情况

  房地产行业是国家的支柱行业之一。1998年实施货币化住房分配制度以来,我国房地产业一直保持着高速发展态势。2007年—2011期间,我国房地产开发投资占国内生产总值的比重从6.5%上升到9.3%。作为一个支柱行业,房地产对GDP有重要的支持作用。
  图1.1 2007-2011我国国内生产总值、固定资产投资、房地产开发投资
  
  资料来源:国家统计局网站
  《中华人民共和国2011年国民经济和社会发展统计公报》中显示,全年房地产开发投资19,382亿元,比上年增长21.8%,其中,商品住宅投资13,612亿元,增长25.3%。商品房销售额20,510亿元。其中,期房销售额为14,366亿元,所占比重为70.0%。
  根据国家统计局的数据,2011年,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积34.21亿平方米,比上年增长16.4%,其中住宅面积18.68亿平方米,比上年增长19.5%。但同样引人关注的是,房屋的销售价格也在逐年增长。2011年6月,全国70个大中城市房屋销售价格(包括新建商品房和二手住房)同比上涨5.4%,涨幅高于全国平均水平的城市数量明显多于上年同期。大中城市中,深圳、北京、广州、福州、大连、厦门房价涨幅较高,中小城市中,蚌埠、泸州、泉州、大理、秦皇岛、南充、平顶山上涨较快(2011年中国区域金融运行报告,2011)。房屋销售价格的不断上涨,势必引起国家管理层对当前流动性过剩的关注。为保持国家经济的稳健发展,中央政府发布了一系列的宏观调控政策,进而对资金密集型的房地产开发企业融资产生深刻影响。
  国家统计局公布的2007年房地产开发资金来源的结构是:自筹资金占28.5%;国内贷款占22.5%;定金及预付款为38.6%;其他资金为10.4%(其中国家预算内资金占0.12%,债券为0.025%,利用外资占1.6%)(见图1-1)

  (二)中国房地产业的融资方式

  企业的融资方式按照其来源的不同,分为内源融资和外源融资。
  1、内源融资
  顾名思义,企业的内源融资即来源于企业内部的融资,主要是指企业税后利润进行分配所形成的公积金和未分配利润。此外,企业计提折旧也能够增加周转使用的营运资金。企业可以通过少分配利润或少发现金股利或发放股票股利甚至不发放股利,保留更多的留存利润以满足企业的资金需要,促进企业发展。如果企业能够将留存利润投资于报酬率更高的项目,这将会给企业的投资者(或股东)带来更多的好处。企业计提的折旧费用计入当期损益,从销售收入中扣除,但这一部分并不需要用货币资金去支付,因此,企业计提折旧从销售收入转化来的新增的货币资金能增加企业可以周转使用的营运资金,也可视为一种资金来源和筹资方式,但它并不增加企业的资金总量。
  2、外源融资
  企业的外源融资即来源于企业外部的融资,通常所说的企业融资一般是指外源融资。外源融资按照权益性质不同分为股权融资和债权融资。
  股权融资,主要包括吸收直接投资、发行股票两种形式。
  (1)吸收直接投资:指非股份制企业以协议等形式吸收国家、其他企业、个人及外商等直接投入资金,形成企业资本金的一种筹资方式。房地产企业既可以吸收民间游资、本行业及其他行业的资金入股,也可以吸收海外等其他资金以增加资本。
  (2)发行股票融资:股份公司获取资本金的基本方式,普通股、优先股和认股权证是三种最常见的形式。

  二、中等规模房地产企业融资的主要影响因素分析

  (一)房地产开发业务自身特点的影响

  如前文所述,中等规模房地产企业与大规模房地产企业相比,在融资方面有天然的劣势。首先,从借贷人(主要是指银行)来看,中等规模的企业信息披露更加不充分,因为大规模企业或上市公司可从企业公报等多种途径了解其经营情况和资金使用情况,更便于借贷人的信贷管理。要想取得中等规模企业的相关数据就难得多,所以严重的信息不对称性导致借贷人将资金借贷给中等规模企业存在顾虑,借贷人将承担更多的风险。其次,无论是在经营能力方面,还是在资产规模方面,中等规模企业的平均水平要低于大规模企业,借贷人的还贷保障主要来源于此,所以借贷人要承担更高的还贷风险。

  (二)中等规模房地产企业行业地位局限因素

  我国房地产企业的融资渠道较为单一,银行贷款仍是房地产企业的主要融资方式。发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、信托融资、产业基金等融资方式虽有所发展,但其所占比重较低,远不能满足我国房地产企业多元化的融资需求。由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场拓展。

  (三)中等规模房地产企业自身管理局限

  中等规模的房地产企业,由于管理体制的不完善或者经验的欠缺,在融资成本管理方面还不尽如人意。资金融入与支出不配合,导致资金的闲置成本;商品房预售成本过高;理成本导致银行信贷过高等。中等规模房地产企业的融资存在以上问题,显然,过于集中的融资途径和过高的负债比率必然会导致过高的财务风险。

  三、中等房地产企业采用各个融资方式的效率对比

  (一)上市

  一旦进入上市公司的行列,基本上可以认为该公司已步入大公司的行列,不再属于中等规模的企业了。房地产股份公司可以根据投资者对风险的承受能力及需要,发行各种不同的股票。普通股是股份有限公司发行的标准股票,是股份公司的首要资金来源,普通股的发行风险最低,但容易稀释原股东的股权。优先股是一种介于债券与普通股之间的混合债券,优先股的成本和风险都介于普通股和债券之间。优先认股权是普通股股东拥有的权利之一,即在股份公司增发新股时,普通股股东可先于其他投资者购买,认股权证是附在新发行的证券上的一种权力证书。股份公司可以利用这三种方式来筹集公司所需要的资金。

  (二)银行贷款

  目前,银行对房地产开发企业的贷款主要有企业流动资金贷款、房地产项目开发贷款、房地产抵押贷款三种形式。根据国家有关政策的规定,禁止银行以外的金融机构对房地产开发企业贷款。所以,银行贷款一直是房地产企业债权融资的主要来源。

  (三)信托

  发行债券筹资是企业作为债务人向债权人承诺在未来一定时期还本付息而发行有价证券的筹资方式。它是企业资金筹集经常使用的一种方法,其实质是企业向债券投资者获取资金的使用权,并支付一定的利息作为代价。

  (四)债券

  这种融资方式筹集的资金期限也相对较长,企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定,企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看,有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况,房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。

  (五)投资信托基金

  近年来,随着市场需求的扩大,类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。房地产投资基金(REIT)以分散投资、降低风险为基本原则,其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例,使企业不会丧失自主经营权。与投资信托一样,基金也有股权和债权两种投资方式。

  (六)不同融资方式的比较与分析

  通过以上对不同融资方式的比较与分析,我们将比较结果汇总如下:
  表4各种融资方式比较(程度分为大、较大、一般、小四个级别)
  通过上表的比较分析,我们可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限,主要为信托。这主要是因为:对于与证券市场结合的融资方式来说,一般要求很高。通常要发行REITS,一个资产包至少要价值几十亿人民币,并包括至少3—5个或者更多的物业。在我国,只有少数几个超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资(IPO、REITS),买壳上市与房地产基金(私募)的要求略低,中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式,只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲,由于自身规模的局限性,只能通过信托等方式进行融资。

  四、中等规模房地产企业融资对策

  (一)保持较高的经营效益

  一个企业之所以有融资的必要,必须有可靠的利润来源,否则融资就失去了意义。企业不但要保证有一定的经营利润率,而且该利润还需要明显高出债权融资的成本,才能充分发挥财务杠杆的正向作用。所以,高水平的利润和连续经营能力成为房地产企业融资的前提。债权人最关心的是债务人的第一还款来源,即企业的经营利润,而担保、抵押所能提供的第二还款来源毕竟是次要的,是保障性的补充。所以,通常银行等金融机构把企业的盈利能力及资金回收能力作为评估贷款的首要因素。随着土地价格的公开和透明,房地产企业想取得超额利润是很难的。地价是相同的,开发商如果要获取利润在竞争获胜,就必须从成本控制和产品营销上想办法。
  首先,只有实现低于平均水平的成本,才有可能获得理想的利润,其次,在产品营销方面,还要勇于创新、打造精品项目,随着城市人们生活水平日益提高,购房者越来越重视房地产产品的品质,设计理念落后的项目已经不再有人问津了。中鸿天房地产开发公司开发的“现代城”项目,以超前的SOHO概念设计,赢得了消费者的认可,以前所未有的价格取得了卓越的销售业绩,完全是先进理念和成功策划的结果。最后,中等规模房地产企业还可以充分发挥自身管理成本低、经营策略灵活、市场转型快等大规模房地产公司不具备的优势,在竞争中占据比较有利的地位。

  (二)消除股权融资壁垒

  对于自有资金不足的房地产企业,必须摒弃保守的旧观念,拓展股权的对外融资。首先,这是政策的要求,房地产开发无论如何也不能跳过政府审批和银行信贷这两道关,所以至少35%的自有资金比例是必须的;其次,企业原来的股东要保持企业的控制权,只要保持原股东绝对控股或者相对控股就可以做到对企业经营权的控制;再次,企业原股东介意利益的流失也不再成为障碍,其一在于公开的土地出让市场使房地产公司的利润向理性回归,利益的损失是有限的;其二在于企业所有者要避免“短视”现象,企业股本的扩张可以导致经营规模的扩大,完全可以保证原股东的收益水平,从长远来看,这也是企业发展的必由之路。据统计,欧美等发达国家房地产企业的平均自有资金比率在30~50%之间,我国目前规定的最低限值35%恰好在此范围内,因此,在我国35~40%的自有资金投资比率是比较好的,即能够保证投资的安全性,又可以合理地利用财务杠杆的作用,放大股权收益。股权融资的途径随着金融产品的不断丰富,其选择余地也越来越大,除了传统的直接扩股、股票上市等传统方式外,新近兴起的房地产投资信托、投资基金、海外基金等方式也可供选择。

  (三)建立多元化的融资体系

  首先,企业应保持传统的融资方式占相当大的比例,传统的融资方式之所以有很强的生命力,自然有其合理性。一则其融资方式比较成熟,国家相应的法规和管理机制比较健全;二则其融资成本相对合理,是企业投资者乐于借贷的主要理由。所以在保持适度的股权融资、银行信贷比例的前提下,大力发展商品房预售融资。在制定合理的营销方案的基础上,商品房预售融资的成本完全可以控制合理的范围内。在诸多新政策不利的因素下,把商品房预售作为重点保持是十分必要的,因为在债权融资方式中,预售融资的风险是最小的,它不仅能够解决资金的需求,同时还可以化解部分经营风险。在传统融资方式中,应尽量避免采用建筑商垫资的方式,且不说这种融资形式是非法的,不受法律的保护,而且其成本一般也高于上述几种融资方式,所以除非在不得以的情况下,不建议使用垫资施工的方式。这样,就建立了以股权融资、银行信贷、商品房预售为基础的融资体系。
  其次,新式的融资渠道也必不可少。大量的民间资金无疑对中等规模房地产企业有特殊的吸引力,投资信托、产业基金的迅猛发展也说明了开发商的需求。商业信用作为短期融资有成本低、见效快的优点。融资租赁、回租、回买融资兼具融资和营销的特点。这些有效融资渠道为开发企业提供了选择,从而形成多元化的融资体系。
  最后,土地典当等融资方式因为成本较高而难以普及,股票上市、海外基金、房地产辛迪加等方式因规模限制或自身的不成熟,对中等规模房地产企业尚不适用。
  总之,只有大力发展多种融资渠道,房地产企业才有可能选择其中几种适合自己的融资方式进行组合,兼顾长短结合、比例适当的融资形式,以达到融资成本与风险的均衡,从而实现股东利益最大化的企业目标。

  (四)改善自身融资条件

  政府颁布的一系列货币紧缩政策,导致贷款的供给减少,显然在政策的调整中,中小规模房地产企业受到的冲击更大。与大规模房地产企业相比,中等规模房地产企业在融资方面的不利因素主要是规模上的差距和信息上的不对等性。因此,应从以下几方面改变中等规模企业的弱势地位。
  1、建立企业融资地产联盟
  中等规模房地产企业可与一些在业务上有关联的、经营状况尚可的、资产质量相当的房地产企业结成融资地产联盟,以集团化的发展模式,形成规模化效应,改变其在融资上的不利地位。融资联盟可以采取松散的、连锁的组织模式,在信息资源上达到共享,而在经营管理上保持各自的独立性。
  融资联盟使企业拥有更多的担保或抵押物资源,也能够增强企业的信用度,以便企业在贷款中处于比较有利的地位;并且在经营过程中,联盟内的企业之间可以更方便地调配资金的溢余和短缺,以缓解暂时的资金问题。
  2、建立品牌效应,增强市场的透明度
  因为我国目前尚未建立完整的企业信用体系,加上中等规模房地产企业的经营状况又处于比较不透明的状态,因此,被认为存在严重的信息不对称问题。企业可以诚信的原则从事经营活动,主动公开企业的经营状况,在市场上树立企业形象,从而建立企业品牌优势。在此基础上,促进信息的公开化,便于金融机构和社会公众的监督。从而缓解因信息不对称而带来的问题。企业的品牌作用不仅对融资能够产生好处,而且也能使企业在经营竞争中处于有利的地位,消费者对于知名品牌的产品有先天的认同感。
  例如:北京的今典集团属于中等规模房地产企业的范畴,但由于其频繁的社会曝光率,其品牌为社会公众所认同,所以有机会与北京国投联手,开发房地产投资信托产品。通过以上途径增强企业的融资能力,不仅对获得银行贷款等传统债权融资有好处,也是投资信托等新型融资方式所必需的。企业通过用规范的行为、可靠的业绩、扎实的工作,赢得广大投资者的认可。另外,适当地把信用保险引入融资行为中,有利于完善风险补偿机制,在不对融资成本产生明显影响的前提下,增强企业的融资能力,缩小与大企业之间的差距。

  (五)加强融资管理模式

  回顾中等规模房地产企业的发展史,企业的创业者一直兼具所有者和经营者的双重身份,这当然具有免除代理成本的好处,但随着企业的不断发展和专业化进程的要求,所有者管理能力的匮乏与企业成长之间的矛盾日益加剧,在房地产业竞争激烈的今天,企业若要长远发展就必须走专业化管理的道路。
  因为我国企业内部管理机制的尚不成熟,因此,经营态势良好的同时代理成本有较大的增长。西方国家成功房地产企业的经验告诉我们,企业建立合理的激励机制和约束机制,可以有效地实现代理成本的控制。所以企业必须重视经营模式的调整,充分借鉴先进经验,将所有者和经营者的利益统一起来,从而降低代理成本。例如:管理者持股的方式是有效手段之一。

  (六)严格控制融资成本

  对企业来讲,融资成本分为可控部分和不可控部分。企业应加强对可控部分的管理,以确保融资成本最优化,融资成本的控制程度反映了企业经营管理能力。可以从以下几个方面对融资成本进行控制:
  1、预售成本的控制
  通过建立一套合理的预测模型和市场分析方法,对所开发产品在未来一段时期内的市场价格进行相对准确的预测,从预售到现售的时间序列中制定合理的价格梯度,既要避免因价格梯度过大,导致预售成本过高,又要避免因价格梯度过小,而影响预售进程。企业可以选择适当时机开始预售融资,在确保预售进度的前提下,将预售成本控制在较低的范围内,以避免出现预售价格与现售价格相差过大的情况。
  2、融入资金与支出资金的配比
  中等规模房地产企业在项目开发的前期,就应当编制完整可靠项目进度计划、成本支出计划和预售回款计划,在此基础上,编制相对精确的资金筹措计划,使之与资金支出相配合,既不因资金的短缺而产生额外的筹资费用,也不因资金的闲置而增加利息费用的负担。对比两实例的情况可以看出,中等规模房地产企业普遍存在融入资金与支出资金不匹配的问题,资金缺口和资金富余时有发生。解决问题的途径主要有两条:第一,强化企业的管理、提高业务水平,对各项计划的精度提出更高的要求;第二,对各项计划实施动态管理,在项目进程中结合实际情况,及时调整融资计划,把资金的余量控制在合理的水平,从而实现前文中提到的配合型资金筹集政策。
  3、建立良好的信用基础,获取更低的债务融资成本
  债务融资成本与借贷人对贷款的信任程度是直接相关的,通过建立品牌效应,提高企业的资信等级,可以容易获得更低的债务成本。

  总结

  中等规模房地产企业起着很重要的作用。在大量中等规模地产企业取得良好的业绩的背景下,房地产业是我国支柱行业之柱,对我国经济的健康至关重要。而融资是房地产企业生存与发展的关键环节。

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