房地产企业收入确认的税会差异研究

摘要:改革开放以来,在20世纪80年代我国房地产业发展迅速。随着房地产业的快速发展和我国住房制度的改革,房地产企业的会计准则有了很大的提高。房地产的会计收益有其特殊性,税法确认存在很大的差异,因此,会计要素在会计确认、会计职业判断能力很大程度

  摘要:改革开放以来,在20世纪80年代我国房地产业发展迅速。随着房地产业的快速发展和我国住房制度的改革,房地产企业的会计准则有了很大的提高。房地产的会计收益有其特殊性,税法确认存在很大的差异,因此,会计要素在会计确认、会计职业判断能力很大程度上取决于会计差异。本文主要研究房地产企业的收益,及如何确定成本核算问题。
  关键词:房产企业;收入确认;税会差异
房地产企业收入确认的税会差异研究

  前言

  在改革开放、经济高速发展、房地产业快速发展的今天,房地产会计准则逐步完善。然而,由于商品房的特殊性的房地产行业,房地产行业会计不能反映企业状况,会计失真的房地产企业是会计信息的一部分。笔者根据自己的经验和理解国家政策,对房地产行业的描述如下:首先,对房地产企业的销售收入,房地产企业的销售收入,为在房地产开发企业的商品房或商品房的租金收入。加大对企业主的收入管理,新会计准则收入包括销售、单位产出的租赁,企业资产转让,就可以获得相应的收益,准确的通过这些活动来实现这一目标,企业需要一系列的纳税服务,税收信息,因此,收入水平的确定基于税法是必要的,计算企业所得税应缴纳。

  一、房地产企业的收入确认

  (一)企业的收入来源

  房地产销售收入是指房地产开发企业,开发的商品房在市场上的销售收入。房地产企业的收入还包括土地出让收入、商品房(含住房周转)销售收入、销售收入及租赁房屋租金收入。房地产开发企业的收入应按权责发生制原则。新《企业会计准则》第十四号文规定,房地产企业收入是企业的日常经营活动的收入,将导致所有者权益的增加、总流入和所有者资本经济利益的独立投入。第四条规定,买卖货物符合下列条件时可以进行会计确认。(1)企业已转移重大风险和货物所有权给买方;(2)企业既没有保留所有权,也没有保留在销售商品的控制权;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)发生的相关成本能够可靠地计量。
  在会计实践中,房地产开发企业收入包括以下确认方法。(1)在签预售合同并收到预付款作为收入确认的依据;(2)为房地产销售收入签订正式合同;(3)对住宅开发已经完成验收,开具销售发票;(4)收到产权过户手续作为收入的确认。按照会计准则,在实际操作中,如果确认在收到或签订预售销售合同时,不符合收入认定标准。但这也是对收入的早期认可,如果在产权转让中确认收入,因为与实际交易存在差异,可能会延迟确认收益风险。

  (二)企业的收入程序

  在其他条件得到满足,以确定经济效益将流向企业时的收入。在计量收入领域,对于企业的会计准则来说,如果销售合同与延迟确认会收到付款,这实际上具有融资性质的销售,必须遵守合同中的公允价值或价格商定的价格确认销售金额。税收征管法的规定,进行货物的买卖:如果公司选择销售收入预期价格,应根据合同或协议和费用的基础上,对销售收入进行确认。
  销售确认原则房地产会计:房地产开发企业销售收入达到市场。包括土地转让收入和房地产(包括房屋周转)销售收入和销售收入和租赁设施的住房租金收入,房地产开发企业的收入应在权责发生制。按照《新会计准则》提供的收入,是指企业在日常生活中的收入,将增加所有者权益、独立企业所有者的经济利益、投资流动。商品房销售收入,只有满足以下条件:确定和货物的企业转移到买方支付的所有权的主要风险;对企业管理不仅保留了与所有权通常相关的权利,而且控制出售资产;收入的金额能够可靠地计量的经济效益;已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在会计实务中,确认房地产开发企业收益的方法包括以下步骤:(1)签订销售合同,收入为基础推进边界;(2)签订合同,房屋销售收入;(3)验收合格的房屋发展,发行销售发票;(4)用于限制链路接收和完成过户手续确认为收入。

  (三)企业收入的法律约束

  会计准则,在实践中,如果销售合同签订销售或收到正式确认的收入限制,这种情况是不符合规则确定的收入,似乎是早期承认收入。如果产权转让和收入,由于不同的和真实的,可以延迟收入。《国家税务总局关于商业地产企业所得税税务处理问题的通知》中规定的未完成商品房开发。住宅开发、商业用房和其他建筑物、商品房开发和其他设施,根据销售收入税季(或月)的营业税及附加费扣除后利润计算,包括应纳税所得额,调整商品房开发成本的税收。
  根据《城市房地产管理法》商品房不动产所有权证书或者未经许可开发的商品,只要转让产权即可产生收入。显然,由于房地产开发周期长,资金回笼慢,住房开发的房地产企业一般从项目开发阶段的完成,高价值商品房的销售,由于房地产商品房的个人消费者没有能力或不愿意一次性付款。因此,在房地产企业的支付方式和支付销售商品房广泛用于商品房销售收入,房地产开发企业,在提前收到应收账款的房地产基金。

  二、企业的收入确认税会差异

  由于房地产企业都有自己的特色产业,有很高的要求,在销售收入的确认,根据自己的经验,详细介绍了基于如何规范应收账款管理,提前对房地产企业销售收入的确定进行了讨论,具有很强的房地产企业,对审核销售提供指导。

  (一)企业的收入确认

  国税发[2006]31号,国家税务总局《关于房地产开发企业的企业所得税征收》在未完成开发产品的税务处理规定,住宅建设、商品房和其他建筑物,在产品的开发设施等,不在完成销售采取预售方式,销售收入按照预期利润的季度(或月)计算当前的毛利润,净营业税预缴后来又增加了计入当期应纳税所得额,产品的税收成本是解决调整后的发展。
  同时,国税发[2006]31号文,指出产品的销售应按下列规定进行。(1)承担产品销售的一次性全额付款,应在实际支付或根据款价格(右)的一天,实现的收入;(2)以产品的分期付款销售,应按销售合同或协议价格和付款确认收入。付款方提前付款的,对实现的收入支付的实际日期;(3)采取银行按揭产品的开发销售,根据销售合同或协议确定的价格收入,首付款应收入的实际收货日期,用于识别转移收入在银行抵押贷款余额实现。
  根据国税发[2006]31号文,对会计工作、会计基本符合收入确认的条件。由于企业的风险和回报没有转移到买方,不能确认收入在会计。根据“应收账款提前”,确认未分期收入,购房者先支付首付款,再申请按揭贷款,如果买方信贷条件不合格,就无法得到银行贷款。意义上说,开发商将无法完成房屋交付给买家,必须承担相应的责任。主营业务的风险和回报没有转移到买方,也无法确认收入。

  (二)收入分配差异

  土地使用权的分配费用为资产和企业的资产,这两个主要要素都有获得收益的权利。利息收入,会计准则,兴趣的定义,企业的贷款利息收入来获得外部资金,利息所得税的定义企业资金给其他用户,没有对股权投资收益由于股权或其他企业并获得存款,形成包括利息,利息、债券利息等。
  成本会计准则已明确规定,转让无形资产使用权的收入作为收入。在企业所得税方面,没有规定让渡资产使用权收入,但企业所有权转让的情况,主要涉及固定资产、无形资产、股票、债券、和其他收入。在转让财产所有权的税收,而不是使用权。如果企业是从事装修开发,花费了一年多时间,根据项目进度确认收入。因此,确定会计及税务服务结果之间从税收立法,没有交易服务是无法估计的,这是不符合提供服务,可以确认会计收入,所以纳税义务从会计的角度看,服务成本的补偿可以慎重考虑。

  (三)会计准则的预付款说明

  对房地产企业销售预售许可证商品房开发的初始状态,买方签订了购房合同,买方一般要求交纳保证金(或一定数量的押金),押金(或保证金)向财政部和房地产企业在房地产企业的银行账户,财政部从列表中的基金销售、客户服务,如果买方或企业违约的处理方法,没有存款或存款不讨论。由买方首付款分期支付后,房地产抵押柜台收到买方发出及时的预测。值得注意的是,由于买方的基本属性,每个组件应该独立于各物业产权证购买,根据表面,地址,买方名称(姓名),分别对房地产企业的会计记录和项目的需求(或建筑)。
  房地产销售确认会计账户至少应该由项目商品房的开发来计算,在大多数的财务会计软件项目模块是单独计算,验证了帐户所有的贡献前不见买方,每个项目的开发支付模块,但也使两个模块平衡会计独立验证符合、评估商品房的销售记录,在开发项目中,如果所有的会计和财务会计;即使房地产项目(施工)计算模块可以增加会计,可以看到每个客户很直观,只要递延所得的收入,给客户的发票或递延收入核算。房地产负责人自己的销售收入计算还设计了一套Excel参考表,以协助会计收入计算住房销售。项目表(住宅开发)记录客户姓名,地址,面积,价格,总支付。如欠款金额、递延收入等有用信息,如有准确信息及发票管理销售及房屋销售部门检查清单。
  此外,在商品房开发尚未完成,根据图纸预测的每个属性的建筑面积,所有类型的住宅商品房开发过程,根据房地产交易的实际尺寸测量完成,计算不同区域的实际测量。在房地产企业的范围一般都是按照合同的约定,买方和买方的价格每平方米的价格多退少补(差异如何合理加工误差对买方支付)。房地产的买方支付的时间,推出和客户收到面积实际是增加或是减少。

  三、房企收入确认税会差异策略

  (一)提高会计人员的专业能力

  企业会计准则与税收制度二者差异,要求财务人员有强烈的敬业精神,服务企业的财务管理人员要掌握正确的方法,加强对财务知识的理解和研究。同时,为了更好地维护市场经济,必须开展企业普及管理意识,通过有关法律加大对逃税的打击和严惩。从本质上讲,会计与税收之间的经济关系完全不同。财务会计反映的是企业财务状况、经营业绩、现金流量的会计报告,从而为财务报表使用者提供更准确、更有用的财务信息。因此,是作为投资决策的依据,而税务会计的首要任务是完成税收,其主要目标是保证国家财政收入,满足政府履行经济和社会职能。因此,国家也应该重视税收会计教育和会计从业人员教育,房地产企业可以采取有效的行动,也可以使员工更深入了解财务会计与税务会计的差异。

  (二)协调会计准则与税法变迁之间的关系

  积极寻求市场所面临新的经济环境,中国还需要探索会计与税法之间的关系。由于新会计准则,税收法规分别由不同的部门制定的,所以会有不同的出发点,如果让这些差异逐渐增大,并且会带来很多企业的管理问题,甚至产生了许多不规范的现象,要帮助企业更好的适应快速变化的市场经济开发。
  会计标准的被动服务的财政政策,财务会计信息不能反映企业资产的实际状况、经营成果和现金流量,投资者决定使用这些会计信息,会很容易出现偏差甚至是错误。鉴于上述情况,新型关系未来的会计与税法的发展形势,加强会计系统的独立,充分体现了会计工作的社会责任与功能,促进会计系统的功能,特别是税收筹划的功能,体现了深刻的管理功能。

  (三)税务会计与财务会计的完善

  国际趋同的会计准则正逐渐走向国际化,在实务操作过程中,财务人员应注意更新知识体系,保持足够的专业技能。其次,对中国的经济结构调整和税收体制转变的关键时期,应充分发挥其调节经济的作用,与会计准则统一口径,尽可能确认准确,全面的创造良好的外部系统。最后,企业应注重在实践中的经验,充分发挥他们的主体作用,确认会计与税法及时总结,考虑如何减少甚至解决双方之间的分歧。
  中国目前的会计准则与税收制度存在许多弊端,需要全社会的共同努力,才能逐步提高我国会计准则与税收制度。从目前情况看,企业管理人员必须认真学习会计政策的基本知识和税收立法的内在联系,深入分析两者的不同点。同时,现代企业管理应进一步走出传统的管理理念,保用先进和积极的思想,学习发达国家会计准则体系,可以解决税务会计与财务收入差异。

  四、房企收入确认税会差异处理

  (一)确认实际收入

  确认实际收入,确定房地产企业实际的收入,笔者认为,土地和房产和土地财产被转移,要在销售发票上记录房地产企业的销售。收入的确认也符合新会计准则,还需要四个条件:工程竣工验收;成本可可靠计量;双方签订销售合同;可取得购买质量保证房和住宅说明书确认收入。同时,根据该文件要求房地产收入的纳税义务,房地产营业税纳税义务的时间,要根据营业税暂行条例,对纳税人的土地使用权或房地产转让出售信息,预采集方法(包括定金),其纳税义务的执行时间的前一天收到付款。在实践中,把这些政策法规相结合,使房地产企业提前获得了限制,只反映了当期的税收,按照有关规定,不能根据收入确认会计收入。要及时核对现金,进行协助现金、银行及定期检查销售和售后服务,确保房地产销售核算正确、及时、可靠的决策依据,保证企业领导公司健康发展。
  根据预期的房地产会计,而且还可以做房地产销售。但房地产的特殊商品房,而且还通过销售一般商品收入的承认条件。在房地产销售中,转让房地产所有权的法律,通常是最重要的风险和回报产权转让给买方,应确认商品销售收入的商品房开发的房地产企业。房地产正常供应的条件下,如果买方支付房款,房地产企业将重点放在货物的交付,这意味着房地产的合法财产转移给买方符合销售收入确认条件。

  (二)房地产企业的会计处理

  房地产交易中心预测,房地产资产不能发行房地产销售发票,那么即使收入确认会计准则的性质,但由于所有权的准确面积在实践中,不是房地产销售发票给买方发放。房地产交易中心的房地产要确定属性,如商品房开发单位,完成设计单位、施工单位、监理单位、施工单位,然后经权威检测手续齐全,全面检查处理物业部确定实际数量。因此,房地产企业必须满足条件,要确定实际情况之前,财产转让收入地区,买方支付差价支付或房地产业务,仍然全额给买方,相应的一部分增加或减少更多的收入。在房地产销售,应该做附件,通过项目(施工)指定限制转让收入的先决条件,包括房地产价格从预收款项目(施工)对应的点销售收入(建筑),用Excel表格登记和参考以前的收入。
  特别是由买方支付的最终价格是不确定的,笔者认为,房地产销售的应收账款不需要预算,预期销售收入的同时,会计个人创建预销售收入家庭收入,准确的区房地产交易中心,每个客户购买房地产,可以给买方的发票,然后在此基础上,根据发票部分已预收入(在Excel表格可在本部分的参考信息发现)从买方的名称在推进个人收入之间预计在预旋转,没有延迟或推迟交易的项目部和个人或相应的减值项目销售收入(建筑物),并发出即使会计收益的成功从房地产销售发票发票买方登记表格Excel参考,买方可以注册的房地产交易中心的房地产业务。
  如果买方与房屋买卖合同、购房发票(房地产证)和付款的限制,可以提出相应的工程(施工)和买方的名称,或长期债务问题。如果房地产项目(施工)销售完毕,交给买方的所有证书,然后根据项目产生的应收科目,会计收益和销售会计根据工程量,项目的余额预计,个人账户的余额为零。

  (三)财务会计与税务会计的协调

  由于我国收入差距确认研究大型企业的财产权,一方面对财务人员了解房地产和房地产所得税会计的基础,另一方面使房地产企业税收收入情况清楚地了解之间的差异,合理避税的税收,实现对房地产企业的健康发展,维护税法的权威性。由于房地产开发企业大量的资金成本,开发周期长,高价值的商品房,商品房在商品房开发与传统意义上的巨大差异,在不同的解决方案,不同的企业产权和房地产转移支付的主要风险,并从处理获得的收入也收入房地产的不同分类,许多问题,会计准则的分析,房地产企业的收入确认的科学规范、收入差距的操作规范、有效的解决方案。
  目前,中国学者的研究方向主要集中在房地产企业基于企业会计准则,在房地产行业收入确认仍然存在,确认发货验收、确认实际收入有更广泛的应用,不符合企业会计准则。国外的房地产行业起步较早,具有稳健的财政政策和标准,提高财务人员的职业素质,主要的计算业务收入是企业利润所得税的重要因素。房地产企业由于其投资、开发周期长的特点,房地产的销售方式也不同于其他企业,会计确认与收入审计、会计政策和税收政策有不同的要求。虽然明确了国内税法和会计准则的规定,但实际工作中存在冲突,实际运行中的“公约”的财务问题,结合研究人员介绍,目前公司的法律和财务状况,对房地产企业的收入提出了科学化、规范化的操作,规范有效的解决方案。

  五、总结

  房地产改革的不断完善、人民生活水平的提高,房地产行业已经成为中国经济发展的重要动力,也成为新的增长点。一些房地产开发企业,销售周期长,根据行业特点,国家税务总局规范和完善税收管理,合理的指导税收进行合理避税,出台相应的政策和法规的实施。这些政策法规的实施,使得会计实践中的房地产税法收入会计差异开始体现。由于大额投资的房地产企业,开发周期长,分期付款的抵押和多功能,使会计确认和预销售收入会计部门对会计政策和税收政策有不同的要求,税收会计和财务会计的核算出现明显的差异。本文在遵守会计准则和税收政策的同时,对所得税的会计确认,提供了更为方便的操作方法。

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