山西省房地产行业土地流失问题的研究

  摘要:对于每一个城市来说,土地利用的合理与否直接关系着城市未来的可持续发展。针对我国大部分地区的房地产企业,若想获得一种可持续发展,对于土地市场的健康与公正有着极为重要要求。因此,保证我国城市土地的合理利用以及健康发展对于城市发展来说,是非常重要的。本文采取文献研究法、实地调查法、访谈法等方法,针对山西省房地产行业土地流失的问题进行了系统的探究,首先针对地租理论及城市土地供应机制进行了相关的概念界定及理论分析,其次针对我国房地产土地流失现状进行分析,再次基于现状提出土地流失的原因,最后针对原因,总结出我国房地产行业组织土地流失的对策及方法。通过本文研究可以得知,房地产行业土地流失的问题主要原因为土地过度供应,并且缺乏一定科学合理的规划,而且存在一定的违规、腐败行为,从而使得地价上升,形成房地产泡沫的同时,也造成了我国土地的进一步流失。本文的研究对于我国房地产行业的土地研究现状来说,具有一定的参考价值。
  关键词:地租理论;土地;流失;房地产

  1导论

  1.1研究背景

  近年来,随着我国的房地产市场的快速升温,国内大量资本涌入这一行业,带动房价上升的同时,还产生了一系列较为复杂的社会矛盾。在很多城市,房价上升不仅会对房地产公司的开发效率带来一定影响,还会严重影响这个城市的土地利用率。通过调查可以得知,随着我国城镇化水平的不断提升,大量占据城市有限的土地资源的同时,由于存在着诸如土地过度供应,缺乏合理规划,存在一定的违规、腐败行为,从而使得我国城市地价上升的同时,也带来了房地产泡沫,并且进一步造成了我国城市土地的流失现象。本文以山西省房地产行业的土地流失现状为案例进行分析,分别针对山西省太原市、晋中市等地区进行了详细的考察活动,并通过针对我国一、二线城市土地供给现状的分析,进一步分析我国房地产行业土地流失的问题,并提出对应的对策。

  1.2研究目的及意义

  对于每一个城市来说,土地利用的合理与否直接关系着城市未来的可持续发展。针对我国大部分地区的房地产企业,若想获得一种可持续发展,对于土地市场的健康与公正有着极为重要要求。因此,保证我国城市土地的合理利用以及健康发展对于城市发展来说,是非常重要的。本文以山西省房地产行业土地流失的问题进行了系统的探究,首先针对地租理论及城市土地供应机制进行了相关的概念界定及理论分析,其次针对我国房地产土地流失现状进行分析,再次基于现状提出土地流失的原因,最后针对原因,总结出我国房地产行业组织土地流失的对策及方法。确切来说,本文的研究对于我国房地产行业的土地研究现状来说,具有一定的理论参考参考价值以及实践运作意义。

  1.3文献综述

  本文在参考大量文献的基础上,并以关键词地租理论、土地、流失、房地产等词在中国知网进行大量的检索,共检索到各类文件3万余篇。通过本文的详细对比,选出具有参考价值的文献共计30余篇,通过针对这30余篇文献的详细阅读,为本文创作提供了极为扎实的理论研究基础。通过分析,国内外关于房地产行业土地流失的问题主要集中在以下两方面进行研究:
  一、房地产行业在我国城市土地资源的利用环节存在的相关问题
  王剑芳(2014)认为:关于我国房地产行业在城市土地资源的利用上主要存在着这样两种问题,一方面是由于我国大部分房地产公司在开发时采取一种相对盲目的手段,从而使得市场房价过快,这就一定程度上造成了我国城镇居民生活压力的增加,从而使得老百姓难以买房,形成了大规模的空置现象,造成了一种浪费;而另一方面是由于我国房地产行业在于城镇土地打交道时,针对土地出让金的催款制度不健全,从而造成了我们大部分土地仅仅被闲置,从而造成流失。
  黄小虎(2015)认为:关于我国房地产行业在城市土地资源的利用上也主要存在着这样两种问题,第一种是我国房地产企业在开发时,由于参与土地竞拍的企业相对较少,从而导致土地竞拍难以完成,被相对低闲置在一边,如果政府不去关注,就会很大程度上造成该土地的流失;另一种为由于企业在针对土地开发时,没有针对性地对农户征地进行相关的补偿,从而造成了损害当地农户的利益现象出现。
  刘骏民,王千(2013)认为:由于大部分房地产企业对于土地征让的过程中没有较强的法律意识,从而致使我国大部分企业在开发中,经常想去出现违法违约现象,比如更换土地性质具为私有,从而造成我国城市土地的一定程度流失;而且最重要的是,在我国,不论是企业家还是房地产,都缺乏一种针对土地资源的系统认识,从而导致在房地产开发的过程中形成违法违约土地流失的现象。
  二、完善房地产开发用地储备制度的对策
  周霆(2012)认为:针对房地产行业土地流失问题,首先要基于政府层面建立一种土地储备制度,从而可以与土地利用的各个部门形成一种较为有效的调节,并且形成一种高效的管理格局,从而针对土地进行有效地开发与利用,
  叶剑平,丰雷(2012)认为:完善于土地使用较为配套的法律政策建设,这样就可以基于有效的手段去解决用地环节所出现的针对土地的收购与管理等各方面问题,从而促进房地产市场的理性发展。
  陶芳(2011)认为:在土地供应的结构与需求之间形成一种平衡,并且结合市场需求,根据我国不同地域的市场发展规律对土地供应进行一种整体性的规划与控制,站在市场化的角度上进行相关问题的管理,从而逐渐调解矛盾,满足各阶层对于土地的基本权益。

  1.4研究思路图

  图1本文研究思路图

  2相关理论概述

  2.1地租理论相关概述

  2.1.1地租理论概念界定
  马克思主义哲学认为,针对建筑行业的独特性来说,土地是建筑最为重要也是最必不可少的空间条件之一,因此针对建筑地段进行一部分地租的缴纳行为是为了获得一定程度上有效的建筑场所。而所谓的建筑地段地租,指的就是房地产商人为建造住宅、商店等使用土地而支付于城市的一部分地租。对于城市用地来说,其最为重要的作用主要是用来建筑,因此可以这么说,城市地租理论与建筑地租理论在本质上是相同的。因此针对以上论述,马克思在《资本论》中对于地租理论的定义为:“不论地租有什么独特的形式,它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式,而地租又是以土地所有权、以某些个人对某些地块的所有权为前提。”
  对于地租理论来说,马克思根据地租形成的原因及条件,分为绝对地租和级差地租两种基本形式。绝对地租指的是土地所有者借助于针对土地的这一种私有垄断权力而获得一定的地租报酬,对于农业生产来说,其最基本的条件就是土地,而土地难以自由创造与支配,因此土地私有权的存在使得工人剩余价值全部留在农业部门,这样农产品的售价是基于社会价值,而不是生产价格。而将农产品价值减去其农产品的生产价格,剩下的值就是代表着绝对地租。而级差地租的前提为土地的自然劳动生产率。对于土地来说,分为优等、中等、劣等三级,相对较好的土地其获得较为高额的利润空间,并向该土地的拥有者缴纳一部分的级差地租。
  2.1.2地租理论对土地评价的指导作用
  地租理论对于土地评价具有着重要的指导作用,其主要作用为:
  首先,由于地租理论中存在着级差地租,因此凭借级差地租可以有效地针对土地的土地质量进行系统而又科学的评价。相对来说,土地肥力与位置决定了土地的产量,因此土地肥沃程度与位置的差异性是形成级差地租的基础性存在;
  其次,针对土地的交易过程要建立在客观科学对土地评价成功的基础上进行进一步的交易形成,因此追求地租的实现可以有效促进发展相关的土地评价,并进一步形成不同类别的土地评价类型;
  再次,不同的地租形成是针对土地质量评价指标建设的最重要依据;
  最后,地租理论是针对土地是否获得正确科学的分级的一种检测器。土地评价的结果可以有效地反映出不同土地的质量问题与区域差异存在着很大的关系,而且相对来说,土地的利用效益越大,其所产生的级差地租也就呈现出进一步扩大的现状。
  2.1.3地租理论的现实意义
  首先地租理论是政府针对土地进行有效管理的最为重要的手段和措施,这一方面需要进一步强化政府主导环节的行政作用与法律作用,因此从城市土地的开发角度来说,城市地租是政府制定该城市土地价格最为重要的因素。
  其次,城市土地作为国家财产,地租资本化可以使得城市土地使用者在针对土地的规划与投资时候,将土地的使用成本与最终收益首先放在重要的位置去考虑,从而有效提升土地资源的利用率。而且对于城市土地的长期使用者来说,由于城市土地的相对稀缺性,因此由于一定的环境污染、或者是土地面积遭到浪费等现象发生时,都会给政府带来不小的经济压力及政策压力。
  再次,由于城市土地处于不同的区位,因此基于级差地租理念,去制定一个城市当中不同地段的一种地租问题。例如城市的商业地段,一般租金为整个城市之最,这样采取竞争模式去决定土地使用权与归属权,就可以增加税收的同时,还进一步有效增加了我国的财政收入。而且对于居民来说,政府的实力越雄厚,就越能给当地居民带来收益,这也就造成了不同地域居民的福利差不同而已。
  最后,基于级差地租和绝对地租可以针对土地进行有理有据的规划,并划出城市的黄金地段从而有效带动周边地区的土地价格,并增加了一定程度的收益。
  总之,对于每一个城市的土地资源来说,因为具有稀缺性,因此地租理论可以在一定程度上针对城市地租的问题进行一系列针对性的指导,从而有效促使当地政策可以更为合理地利用与完善,为城市创造出更大的社会价值。

  2.2城市土地供应机制相关概述

  在我国,经过十多年快速发展,房地产行业已经成为我国经济社会发展的最为重要、影响力最大的行业;与此同时同时,针对房地产行业中出现的一系列诸如房价过快上涨、土地不合理的供应结构,尤其是较为混乱的市场秩序等相关问题。为了解决这些问题,国家不断推进关于城市土地使用政策的相关改革,进一步引入有效的市场机制,尤其是对于我国的政府来说,作为城市土地资源的管理者与所有者,基于行政手段进行城市土地资源的有效利用,这一种行政规划与市场机制并存,市场机制为主要的手段,行政规划为市场机制的辅助性手段的土地供应机制,就是我国目前各地所采取的针对城市土地的供应机制。
  关于城市土地供应机制主要包括:计划、收购、储备、土地市场等各方面的机制,这一系列机制是城市土地可以进行供求买卖与有效管理的重要作用机制,其特点主要为:
  一、土地供应双轨制
  指的是采取两类手段完成土地供应:一类是由政府无偿规划将一部分国有土地分配给所要需求的使用单位;另一部分是采取市场化措施进行一种国有土地的有偿出让,主要采取招标、拍卖、挂牌的三种方式进行土地的出让行为。
  二、土地供给制度的政府垄断
  针对土地稀缺性的特点,在总量与结构供给的环节,除了需求之外,还伴随一定的行政干预。通过调查可以得知,针对我国土地供给系统的现状为:由当地政府将城市的一级土地供应市场给垄断,有效分层次开放城市中二、三级的土地市场。从而便于政府对这一部分城市的土地供给进行一种宏观调控,促使城市的土地开发从一种粗放型的开发政策进一步转向为一种集约型的开发政策,从而使得城市土地资源形成一种极为有效的配置。
  三、土地集中储备
  城市土地的集中储备指的是城市行政部门对通过将城市土地进行收回、征用或采取别的手段进一步获得该土地的使用权,从而进行土地开发之前的储存与开发状态,并向整个社会提供一系列系统的各级别建设用地的行为。对于土地集中储备政策来说,这一种政策是直接变土地多头、直接进入土地供求市场环境下的一种的序供应模式。这一种模式是基于政府主导,可以有效地进行统一集中收购、统一储备开发、并且统一供地出让的系统性、目标性供应模式,这一种模式对于土地出让行为来说可以形成一种规范,从而实现我国的城市国有土地资产保值增值的行为,真正实现我国行政部门对城市土地的一种高度的集中与管理。

  3房地产行业土地流失现状分析

  3.1房地产相关概述

  房地产业属于我国的第三产业,主要的工作是针对房地产进行一系列的投资、开发、经营、管理与服务的相关行为,房地产行业具有一定的基础性与风险性。相对来说,房地产业与建筑行业之间存在着区别也有一定程度的联系。它们之间的区别主要是:建筑业属于是我国的第二产业,主要为物质生产部门,而房地产业由于具备多重性质,所以于第三产业。这两个产业之间的关系又非常密切,这两种产业的业务对象主要是房地产。因此在针对房地产开发的一系列活动中,这两者之间往往属于是一种甲乙双方之间的合作与联系。一般来说,房地产业是策划与组织部门,属于甲方,建筑业是承包或完成业务的部门,主要属于乙方。
  房地产业的分类主要为:投资开发业与服务业。而相关的房地产服务行业又可以进一步系统分为针对房地产的咨询、价格的评估、以及物业的管理等相关分类。对于我国国民经济来说,房地产起到的作用难以估量。房地产作为我国国民经济发展过程中最为基本的一个生产要素,在我国任何行业发展都难以脱离房地产这一个行业。因此也可以这么说,任何行业只要其拥有一定量的房地产,哪怕只有一小套,也都属于是是房地产业经济中最为重要的参与者之一。因此可以这么说,房地产业作为我国国民经济与人民生活的最为基础的保障及产业,已经一度成为我国国民经济得以快速发展的重要支柱。
  相对来说,关于房地产行业对我国国民经济的重要性,其主要为:
  首先,能够为我国国民经济的快速发展提供最为重要的物质基础条件:
  其次,能够有效改善每一个人的的居住和生活环境;
  第三,可以将投资环境进一步提升,从而加快我国改革开放的步伐;
  第四,通过一种综合性的开发,有利于我国各地城市规划的具体实施;
  第五,可以为我国大部分地区的城市建设开辟一定程度积累资金渠道;
  第六,可以带动我国城市建设中的其他相关产业,诸如建筑、建材等行业的共同发展;
  第七,有利于我国产业结构的进行更为科学、合理的一种调整;
  第八,有利于进一步将我国住房制度的改革进行有效升华,从而可以有效调整消费的具体结构;
  第九,有利于吸引大量外资,从而加速城市的经济建设能力与水平;
  第十,可以有效扩大就业面。
  对于我国目前的建设来说,促进我国房地产行业的有效健康发展,可以进一步提升我国居民的住房水平,从而改善我国大部分居民的居住与生活质量,满足我国城市人民群众物质文化与精神生活共同所需要的最基本需求;还是有效促进我国居民消费,从而扩大内需,进一步拉动各项相关投资保持快速有效的增长,并且保持我国国民经济得以健康持续的获得发展的最为有效的措施,因此可以这么说,实现我国房地产行业在市场化之下的一种健康持续的发展,对于全面建设我国的社会主义小康社会来说,具有十分重要而且实践性的意义。

  3.2基于地租理论与城市土地供应机制分析我国房地产土地流失现状

  3.2.1耕地面积锐减,人均耕地占用率急剧下降
  通过调查可以得知,对于我国房地产行业的土地流失来说,首先表现在耕地面积的大量锐减。对于房地产行业来说,城市郊区的土地是我国大部分城市发展扩张最为重要的征地对象,大量的耕地被相继侵占而且这一种现象还会持续进行下去,难以避免。但是对于城市社会来说,城市属于一种综合性的存在,因此一定要建立在经济、生态等环节相互统一的基础上,因此一定要使每一个城市郊区都存在一定程度的耕地面积,从而有效促进发展。
  3.2.2土地利用结构不合理
  对于我国城市土地来说,基于地租理论,合理的土地分配结构,对于发挥土地资源的潜力以及区位效益来说具有着十分明显的效果,可以有效使得我国目前的土地利用达到一种最优化的综合效益。通过针对山西省太原市的房地产行业土地现状调查分析可以得知,太原市由于大规模的扩建,因此郊区土地的利用结构表现出极其不合理的局面,其主要表现为,在最新修建的城市建筑中,由于二,三产业的企业比例布局过于散乱,而且在第一产业中,还属于耕地的专业菜地难以满足周边地区的生活需求,而且再加上太原市新区面积过大,很容易由于土地结构不合理而造成一定程度的土地利用难以到位。
  3.2.3土地利用程度不高
  由于房地产行业的特殊性,一旦决定了要进行修建,除却自身因素外,还会受到外界各种因素的营销,所以就有可能造成土地的利用程度并不高,并带来一定程度上的土地流失。对于城郊土地的特殊性来说,其优越的地理位置就决定了具备一种双重的任务,一是可以满足一个城市对于第二,三产业进行有效发展的用地需求;二是可以创建其一整套良好的优质的可以完全支持我国城市发展的农业生产系统,从而可以有效实现用地的节约,并提升土地利用的集约化程度。但是针对目前的现状调查可以得知,大部分城市土地的土地利用程度其实并不算很高,而其利用程度不高的主要表现在就是属于由于房地产行业造成的一定程度上的土地流失,主要表现在:
  (1)土地利用率低,从而造成了土地流失,并导致“空心村”现象。
  (2)由于撂荒,因此进一步导致了土地流失
  (3)土地生产率中等,因此导致很多人对于土地的投入热情不高。
  3.2.4土地非法交易和土地投机现象时有发生
  对于土地来说,其最大的特性就是可以增值,基于这一特性,就使得土地成为很多投机者进行投机活动的的首选目标;再加上由于房地产行业的暴力型,因此很多地方的城市土地也乐于将土地作为一种交易物去进行----以地生财。这一种直接投机的交易行为,就会直接造成城市的流失,不但使得城市土地难以得到有效的保护,而且会极大地对于我国的国民经济健康稳定发展带来影响,造成大量的土地资产收益流失与浪费,从国家政策的角度来说,这一种非法的投机交易也在很大程度上违反了国家政策中关于土地利用环节的一系列总体规划,从而对于土地市场的正常运转来什么,形成了一种相当严重的损害。

  4房地产行业土地流失原因分析

  4.1土地供应过度,造成土地资源新的浪费

  对于我国房地产行业来说,由于很多地方政府的主要收入来源以及经济的主要增长点都来源于房地产,因此就造成了我国大部分地区的针对房地产开发的土地供应极其过度,并且在一定程度上形成了一种新型浪费。对于很多地方政府来说,在城市建设中更片面其强调一种“以地生财”的房地产投机理念,从而导致很多城市的土地供应总量出现了失控现象,而开发商则趁机大量地囤积各地各城市的优质土地资源,使的我国的大量土地资产进一步造成了严重的流失。因此,对于房地产行业来说,土地供应过量使得城市土地拥有大量闲置的土地,即无法耕种,也不能用来开发,从而造成一种土地资源的极大浪费。

  4.2缺乏科学的土地供应规划

  相对来说,土地供应计划呈现出一定的滞后性也会对我国城市土地的供应形成一定的影响。以山西省的大同市为例,在最近几年,大同市的土地成交很多时候呈现出一种低价竞拍成功或者是导致流拍,这主要是因为相关的政府部门与开发商之间还没有一定充分的沟通和研究,没有详细地了解并认识到,到底市场对于城市土地的需求以及价格上的承受水平究竟如何。而且由于政府缺乏一定的土地结构规划,仅仅是一厢情愿地卖地,这就会导致一方面城市市场的土地紧缺,形成一种流失的现象;而另一方面为刚推出拍卖的地块又进一步遭受到流拍。这就说明由于政府的主观意志与市场客观性往往呈现出一种两面性,从而造成供求的一种极端不平衡。由于当前我国还暂时缺乏一整套科学的、合理的土地供应计划,这也是是造成我国目前土地交易量萎缩,进而导致土地流失的最为重要的原因之一。

  4.3整体规划建设无序,管理机制缺失

  通过针对晋中市安宁城中村的建筑格局进行调查可以得知,该城区土地利用率极其低下,与晋中市整体的规划形成了一种截然相反的局面。由于城中村的人追求自我效益,因此形成了一种握手楼、一线天等大量的违章建筑。这主要是由于缺乏政府想要的机构监管制度,从而使得整体规划呈现出一种放任状态,不仅破坏了晋中市的整体风貌,还存在着一定的风险。这风险主要集中在由于不科学的规划,房屋乱建乱搭,加盖楼层等局面。尤其是在卫生与道路等公共设施的建设上,其所占比例还相对较小,与整个晋中市的整体规划来看,形成了一种严重的滞后性,并带来一定程度的不良影响。不仅降低了城市建设的空间利用率,而且对人们的生活质量形成了一种严重的影响。

  4.4滋生违规操作、腐败的现象

  由于土地作为资源的特性,极为值钱,因此在城市土地的供应中会存在很多不透明的操作行为,使得容易导致一系列腐败与违规操作等事情的发生,大量违规征地的现象,不仅造成了城市土地的严重流失,还造成了土地很大程度上的浪费。再加上很多地方的征地手续审批过程并不透明。经营性土地虽然需要通过市场竞争方式出让,但仍存在着一些操作不够规范、隐藏一些相关信息等问题,内幕人员向开发商透露土地底价或其他重要信息以获取不正当利益成为土地供应环节主要的腐败形式。根据山西省电视台、黄河电视台等各大媒体的公开报道,统计整理了2010到2015年30起发生在土地、建设领域的腐败案件,涉案人员平均涉案金额超过2.3个亿元。这都是由于土地资源的稀缺性,再加上房地产本身利润的巨大空间,开发商为了能将土地拿到手,会不惜任何代价进行行贿,从而在城市土地供应环节的就会有一系列的违规操作以及腐败现象,从而对于我国土地市场的正常运行形成严重干扰,并造成了大量的土地流失。

  5房地产行业土地流失对策分析

  5.1规范土地市场行为

  根据我国国务院颁发的《土地管理法》,其中的相关法律明确规定,严格针对我国的控制耕地转为一种非耕地,因此当非农业建设用地的的确确要需占一定程度的耕地时,其前提是引进应引进土地市场的两种供给方式,分别为:
  一、对于大部分郊区土地市场的供地方式来说,由于长期采取一种土地跟着项目走的方式,导致微观用地呈现出一定的无计划状态,这就会一定程度动摇我国的国民经济的基础农业,从而带来土地管理的一定失控状态。
  二、太原市与晋中市结合的区域发展一直是以占用大量一级耕地为代价,原因是由于这一地区的耕地相对便宜,结果造成大量土地闲置,形成了一定流失。因此针对这一现状,太原市建成区内部还很有潜力可挖,城市发展必须走一种管住增量,盘活存量的建设手段。

  5.2确保土地利用总体规划的实施

  根据郊区发展目标和土地利用总体规划实施要求,完善相应法规和管理办法,加强宣传教育,强化群众依法利用和管好土地资源的意识,并且把土地利用总体规划落实情况作为乡镇领导干部的主要政绩列入考核项目。这样可以切实保护耕地,防止耕地进一步减少。由于市区的建设和发展需要占用郊区土地,所以郊区的土地利用总体规划必须结合城市规划,用发展的眼光,从促进社会和经济发展的需要出发,统筹安排,对郊区土地利用做出科学预测,对各项目用地进行合理调配。在贯彻合理用地,节约用地,保护环境的原则下,采取切实措施保证规划在实践中落实,并把任务分配到各个乡镇。

  5.3建立制约机制,合理配置土地资源,切实保护耕地

  土地是房地产业的命根,在一定的社会经济前提下土地的供给状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。
  政府提前一个时间段,制定时间表,详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划,让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负担的案例,开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地,担心下一步没有土地可开发,于是,在就近的拍卖会上疯狂竞价,以超高价位得到土地,之后背负承重的压力进行开发,市场以这样的形式走下去是不健康的,政府也难以长久稳定的通过土地获利。坚持土地招挂拍形式的公正性,实现交易全过程的透明化,接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下,招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要,市场化是中国经济的方向,市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境,政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力,以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说,计划赶不上变化,先前制定的计划可以作为行事准绳,但是当环境出现明显转变后,就需要及时调整应对。形成一些列的应对机制,强化政府对地产市场的有序控制。按年收取土地出让金,避免提前透支土地潜力。

  5.4完善法律政策,预防利用土地资源进行腐败

  一是要完善法律法规,健全权力结构,基于严格的法律规范相关领导干部的决策范围和程序,建立一种公众参与、专家论证、政府决定三方面机制相结合的行政决策机制。
  二是完善政务公开方面的法律法规制度。要以法律的形式确立政务公开的制度,充分利用现代信息技术公开公务活动,使权力的行使过程做到公开透明,接受社会各方面的监督。
  三是强化监督机制,提高监督效能。制定新闻监督法、公众监督法等法律法规,完善保护举报人的法律制度,调动各方面的监督力量,建立起法律监督的天罗地网,抑制权力滥用。同时,建立独立行使监督权的监督机构,消除监督过程中的推诿扯皮和地方保护主义的干扰,提高监督权威,形成一个被监督者害怕监督者的监督机制。
  四、严格执行法律法规和规章制度。强调法律面前一律平等、树立法律权威,严禁以党纪、政纪抵充法律制裁。在执法的各个环节和过程中,不允留“空档”、“特区”,不搞上下有别,内外有别。

    6结论

  本文以山西省房地产行业的土地流失现状为案例进行分析,分别针对山西省太原市、大同市、晋中市等地区进行了详细的考察活动,并通过针城市土地供给现状的分析,进一步分析我国房地产行业土地流失的问题,并提出对应的对策。对于每一个城市来说,土地利用的合理与否直接关系着城市未来的可持续发展。针对我国大部分地区的房地产企业,若想获得一种可持续发展,对于土地市场的健康与公正有着极为重要要求。因此,保证我国城市土地的合理利用以及健康发展对于城市发展来说,是非常重要的。
  本文以山西省房地产行业土地流失的问题进行了系统的探究,首先针对地租理论及城市土地供应机制进行了相关的概念界定及理论分析,分别探究了地租理论的定义、现实意义及对土地评价的指导作用,以及针对城市土地供应机制进行了系统的分析。其次针对我国房地产土地流失现状进行分析,其主要现状为:首先是耕地面积锐减,人均耕地占用率急剧下降;其次是土地利用结构不合理;再次为土地利用程度不高;最后是土地非法交易和土地投机现象时有发生。针对现状,进一步提出了相关的问题及原因分析,从而基于分析提出我国总结出我国房地产行业组织土地流失的对策及方法。确切来说,本文的研究对于我国房地产行业的土地研究现状来说,具有一定的理论参考参考价值以及实践运作意义。

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京东发展农村市场的机会与威胁

发布于 01-12

这两年,电商巨头们不断地在进行价格战的角逐。这意味着,电商曾经的目标市场已经接近饱和,亟待新的市场需求来满足现在大体量的电子商务。正是在这个时候,农村电商重出江湖,各大电商巨头纷纷下乡刷墙、宣传造势。而作为中国自营式网络零售商的零售商,京东

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