投资性房地产项目可行性分析-以广友置业有限责任公司项目枫尚领

  摘要:可行性分析是商业房地产开发决策分析的重要步骤,能有效降低投资风险,保障投资效益。广友置业有限责任公司房地产开发项目枫尚领域一直是都江堰市推动城镇化开发、改善城市面貌和提升商业品质的重要建设项目,本文分为三个部分:首先对房地产开发项目可行性研究的概念和特点以及房地产开发项目可行性分析的内容进行了叙述。其次对广友置业有限责任公司枫尚领域房地产开发项目的现状进行了分析,并分析了其项目经济可行性分析了项目阶段性管理的问题及原因。最后对项目风险及应对措施进行了总结与建议。
  关键词:商业房地产,项目管理,可行性分析

  引言

  近年来,随着我国居民可支配收入快速的增加,社会消费观念的转变和消费能力的提高,以及商务交流活动的逐渐频繁等,共同促进了商业房地产的活跃和繁荣发展,其高收益性的特征吸引越来越多地开发商投资该领域。由此,针对于投资性房地产项目的可行性分析就显得尤为重要。

  一、绪论

  1.房地产开发项目可行性研究的概念和特点

  通过经济理论和管理科学的发展,诞生了项目的可行性分析理论。随着中国改革开放以来的发展,特别是我国在1998年彻底停止我国的福利分房制度,国内的房地产事业取得了前所未有的成绩。随着房地产开发项目的市场化,以及中国进一步的国际化,更多的房地产开发商也起开始借鉴国外的项目可行性理论,为国内的房地项目开发做出指导。
  房地产开发项目作为综合性的项目,它的投资和建设受到的影响因素特别多,在项目建成之后,又会对项目所在地的城市繁荣、人民生活水平和生活环境等方面施加影响,因此,房地产开发项目的可行性分析是非常全面和复杂的。它不仅需要考虑国家宏观政策对项目的影响,同时还需对项目所在地,包括社会、经济、文化、经济、市场等各方面条件进行考察,另外,就项目本身而言,项目的规模、建设工程周期,开发企业的实力、项目的经济效益等方面也是必不可或缺的分析内容。
  房地产开发项目可行性分析要求开发企业在项目启动的前期对包括政策法律环境、市场调查、需求分析、项目定位、规划设计等方面进行可行性的验证,同时,对各种工程施工的技术条件、工程进步安排、工程进度控制、资金和资源供应等各方面进行讨论,并对项目的投资效益进行评价。
  综上所述,房地产开发项目的可行性分析所需研究和论证的内容庞大,所需的调查内部不仅量大,还须细致可靠,并要求多领域的专家共同参与论证。所以,房地产开发项目的可行性分析的难度是较高的。

  2.房地产开发项目可行性分析的内容

  一般来讲,房地产开发项目的可行性研究分析更加的全面,涉及领域更加广阔,上至国家宏观政策,下至项目所在地的背景情况,除此之外还须调查包括项目用地的位置、地势地貌、主要指标在内的各项信息。另外,对于项目的社会经济效益,投资效益均为所需分析的内容,总得说来,房地产开发项目的可行性分析内容,主要有以下方面:
  2.1项目所在地的政策
  房地产开发项目所在地的政策对项目有着直接的影响,城市规划直接影响项目在未来的销售和升值空间,税收政策直接关系到项目的经济指标(税务成本),建筑标准直接影响建筑的形态和产品的定位…。因此,项目所在地相关政策为可行性分析研究必须的重要内容。
  2.2市场调查以及对市场的预测
  房地产开发项目多为市场化项目,项目所在地的市场情况是项目成败的关键因素,要求对项目所在地的人口、市场结构、市场容量、需求与供给、价格走势进行全方位的调查了解;对竞争对手进行充分细致的调查,其中正在筹建的项目将可能成为今后的主要竞争对手;对其它地区的类似项目进行调查,这将给本项目的开发带来重大的参考价值。
  2.3项目方案的设计
  基于市场调查的结论和投资者的理念,形成项目的设计,对建筑面积、建筑形态、建筑层数、密度、容积率等关键的技术指标进行回答,确定项目方案的关键内容,若项目涉及多种物业类型,如包括商业部分,还需对商业业态进行定位。
  2.4租售定价和项目的经济评价
  通过市场调查的结论,以及本项目方案的设计,可以得出项目各种物业的租售比例和租售的定价,持有型物业制定租赁价格,销售型物业制定销售价格。最终通过计算、对比各项主要费用的预期投入和预期收益,通过对关键财务指标的计算和分析,得出项目的经济评价结论。
  2.5资金的筹措和使用
  如本文前述内容,房地产开发项目资金使用量特别大,且占用的时间较长,所以必须考虑资金的筹措和使用计划。首先明确投资所需资金量,然后开始制定筹集的方案和计划。资金的筹措包括考虑自有资金,银行、信托等金融机构的贷款,建筑商垫资建设等。资金使用计划须进行详尽的安排,因房地产开发项目的资金需求量大,一旦现金流短缺,将对项目的建设造成严重的影响,若逾期不能支付金融机构提供的贷款本息,则整个项目可能易主。另外,不同的资金占用成本亦不尽相同,所以房地产开发企业应评估不同的资金筹措方案,降低资金筹措成本。
  2.6拆迁补偿
  按照国家土地招拍挂相关法律规定,只有净地才能进行拍卖。但是,在实践中,政府可能要求由竞得土地的企业承担部分或全部的拆迁补偿费用,鉴于该笔费用一般都特别高,所以需提前了解拆迁补偿费用是否需企业承担。
  2.7项目开发时序和销售计划安排
  即项目的开发进度,大型项目通常会考虑分阶段消化市场需求,减少资金占用量,加快资金回笼速度,因此分为多期进行开发,开发的时序决定了先期可进行租售的产品,因此会影响项目的投资效益。另外,需与项目的开发时序相配套,完成项目的销售计划,以便于及时、如期使资金回笼。

  二、都江堰市房地产价格发展现状

  1.都江堰市房地产价格现状及预测

  1.1都江堰市房地产价格现状
  都江堰市房价从大约3年前约3000元/平米涨至2015年5600,5700元/平米(均价)部分高品质楼盘在5800-6500不等;且都江堰市场行业规矩按揭首付4成,一次性无需付完,可付至7-9成剩余交房付清。
  都江堰市房价增长跟本地房地产开发商联合抬价紧密相连,表现尤为突出者为:荣兴元集团;荣兴元集团为本土房地产龙头企业,影响大,品质较高,打造进度均为先修房后打造环境,市场认可度高,在环境尚未成熟前楼盘基本己经销售接近尾声;各楼盘开发商相互之间均有关系,故对房价市场造成可控局面;根据与销售人员的透露,都江堰市明年房价将会有再度抬高的趋势。
  1.2都江堰市房地产价格预测
  由于本地地价的不断上涨,考虑物价、人工费用上涨等多种因素影响,房地产开发成本也在不断上升之中,再加上内外部各种利好因素的刺激,房价的上涨是情理之中。2008年应对市场低迷,都江堰市房价一度回落,但2009年以来市场房价高速增长,2015年新开发的楼盘均价在5300元以上,较高端的楼盘均价达6000元左右。
  随着近年来中央对房贷政策的规范日渐严格,预计2016年及以后市场房产价格和土地价格都将回归理性,其上涨的幅度和速度将会远低于2009年,将会保持一个平稳温和的增长。
  总体来说,随着都江堰的省内次级交通枢纽战略的增强,以及产业平台的顺利建设、本地经济水平的快速提升、交通条件的巨大改善,都江堰乃至新区的地价将继续保持稳定增长的态势。

  2.枫尚领域第三期房地产建设项目简介

  2.1公司介绍
  都江堰市广友置业有限责任公司是经四川省建设厅批准的从事房地产开发的二级资质企业,现注册资本为3200万人民币,资产总计35000万元。公司有着高远的企业发展目标,选择现代企业经营模式,坚持以诚信为本,以产品品质为核心追求,持续为客户创造价值、提供后续服务的开发理念,通过六年的辛勤耕耘,得到了市场的较高认同,确立了本土一线开发品牌地位。我公司成功地开发了“广友苑”、“林涧花语”、“枫尚领域”及“幸福家园一期二标阶段”四个项目。其中,“林涧花语”荣幸项目获得了“最佳人居环境”奖,枫尚领域荣幸入选了“市级园林式居住小区”的评选。目前,我司正在顺利推进“枫尚领域二期”、“枫尚领域三期”与“外滩星空”三个商业地产的开发工作,我司将在原有成功项目的基础上进一步研发打造更加精致的开发产品,塑造质量过硬、环境优雅,并兼顾经济效益和社会效益的花园式生活住宅小区。
  2.1.1广友置业枫尚领域第三期项目简介
  广友置业枫尚领域第三期项目总体规划面积3089平方公里,处于都江堰市经济圈腹心地带。它是市政府与广友置业共同组建、注册的都江堰合创工业建设发展有限公司作为项目运作主体,其中广友置业将在合作区域内划定26平方公里作为“园中园”单独开发建设。建成投产后,建成区面积达到8平方公里,总产值将达到450亿元人民币。广友置业枫尚领域第三期项目地块位于都江堰市区“产城一体”项目的26平方公里“园中园”范围内,处于整个市区较为核心的位置,周边环境优越、配套完善、交通方便,因而升值潜力巨大。
  2.1.2项目组织结构
  广友置业枫尚领域第三期项目采用职能型的组织结构,强调项目发挥项目经理作用和能管理水平,通过专业效应保障项目质量和效果,具体下见图2.1。
  图2.1广友置业枫尚领域第三期项目组织结构示意图

  3.都江堰市房地产市场分析

  3.1政策条件分析
  为了推动旅游业的发展,国家和地方政府颁布了相关的新政策,保证了产业的发展并为其提供了一个良好的空间环境。
  3.1.1旅游方面政策
  旅游作为一种新兴的产业,政府对它发展的出台有很多的有利政策,在交通、公民节假日的安排上都将旅游经济的发展作为了一个重要的因素。加之国家旅游局关于旅行社的门槛的降低,出台了《关于设立旅行社分社有关事项的通知》,加大了旅行社的竞争,在这种竞争环境下,市场的服务、产品质量也相应的会提高。国家通过以上各种手段来促进旅游行业的发展。
  旅游和房地产是在2004年中央提出的重点的四个经济增长方面,其中就包括旅游与房地产。由此可知,国家对旅游和房地产提供了大量的优惠政策是国家大力扶持的重点产业。
  2009年,我国旅游快速发展迈上新台阶,出台《关于加快发展旅游业的意见》,将旅游业培育定位为“战略性支柱产业”,旅游产业地位变高。《意见》从五个方面助推旅游业全面升级。
  汉川地震后,从2009年起,四川省乡村旅游经营户将享受到税收减免政策,金融机构也把部分小额贷款用于扶持乡村旅游发展—2008年底,省政府出台《关于加快恢复振兴旅游业的意见》,为乡村旅游业发展带来利好。
  近期,随着《国民旅游休闲纲要(征求意见稿)》的出台,在政策的扶持下相关产业的政策也会出台,有助于我国旅游产业的不断完善,内在和外在的配套设施也会相继形成一定的规模包括:农家乐、温泉休闲旅游、自驾旅游等。
  3.1.2房地产方面政策
  从2010年的宏观紧缩政策到2011年市场放缓,趋于理性的一年。国家出台了被为史上最严厉限购、限贷政策。一年多来,房地产的调控在持续深化的目标从“遏制房价过快涨”明确转变为“促进房价合理回归”;政策执行于“差别化”逐步朝“全面收紧”转向,房地产调控向常态迈进。宏观政策出台的节奏、力度,显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求,对二三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰市由于5"12地震以后当地许多房屋被毁,存在很强的刚性需求;在政策上同其它地区也会有所差异,能得到更多政策上的支持与倾斜。这些政策包括(1)税收返还:受灾企业在灾后的税收方面给予一定的补助;(2)对行政事业性收费进行减免:在灾后新开工和复工的工程项目费用给予部分减免和补助:(3)水、气、有线电视减免:在政府的扶持下安装水、电、气等基础设施;(4)安置政策:执行成府发(2008〕38号文件,即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。
  根据以上都江堰市的优惠政策看出,政府在大力的推动都江堰市在灾后重建和发展,为都江堰市发展旅游房产奠定了一定的基础。
  3.2主要经济指标情况
  近几年来,都江堰市房地产业快速发展,推动了都江堰市的城市建设、经济的发展,市民居住条件得到了进一步的改善改善,并成为都江堰市发展最快的产业之一。2016年四川省建筑业企业房屋建筑施工面积达到224327万平方米,比去年同期增加38331万平方米,增长206%,增长速度提高157个百分点。其中:本年新开工面积57972万平方米,比去年同期增加6261万平方米,增长121%,增速略有回落;实行招投标承包面积154333万平方米,比去年同期增加2681万平方米,增长210%,增幅加快16个百分点,按施工房屋建筑面积计算的招投标面为688%,较上年扩大0.5个百分点。
  3.3市场供销情况
  都江堰市全年批准的预售商品房9758套(建筑面积87.6万平方米),同比增长35.6%。
  新建商品房成交5285套,面积47.04万平方米,同比增长7.9%。
  虽然都江堰市房地产量价齐升,但进入贷款最为紧俏的第四季度,在受到宏观调控的影响下,商业银行又提高首套房贷利率,刚需客户的购房压力再度增加,直接抑制了消费需求,致使都江堰第四季度月成交量明显萎缩,据统计第四季度,都江堰市批准预售商品房2680套,建筑面积22.2万平方米,同比减少24.2%。根据都江堰市自身情况,可定位发展如下房地产项目:(1)以旅游度假休闲为目的房地产开发;(2)依托景区的第一居所的大型社区;(3)主题公园开发模式;(4)特色商业街开发模式;(5)以宗教文化为主题的旅游房地产。
  3.4商品房供求分析
  3.4.1购房者区域构成
  都江堰市购买商品房的消费人群中,本行政区域购房人群仍是我市商品房消费人群的主要组成部分;郊县购房人群占26%,都江堰中心城区购房人群占3%,省内非都江堰地区购房人群占7%,外省来我市购房人群占3%,所占比重最小。省外购房人群所占比重还较小,近几年均保持一个较低水平。
  3.4.2户型分析
  从购买户型分析,60平米以下户型成交242套,占住宅总销售套数的5%,占比重较小;60-100平米的户型成交3554套,占住宅总销售套数的68%,较去年同期增长5个百分点。144平米以上的大户型销售了124套,占比3%,与去年同期持平。可以看出中小型住房是我市商品房销售户型的主体。
  3.4.3购房人群年龄结构分析
  都江堰市购房人群呈现出年轻化的趋势,从的住房消费统计数看,20岁以下年龄段购房人群比重为2%;20-30岁年龄段购房人群占45%(同比增长9%);30-40岁年龄段购房人群的30%,(同比减少5%),是住房消费人群的主力;40-50岁年龄段比重为20%(同比减少5%),另外50-60岁年龄段比重也达到了3%。从调查来看婚房和改善性居住消费是本市住房消费的主角。
  3.4.4可售房源情况分析
  从2007年至今的土地成交数据可以看出,都江堰市土地市场一直处于较为“饥饿”的状态,近年土地市场的供不应求己成为房价上涨的主要推手。楼面地价逐年上升,2015年都江堰市住宅平均楼面地价己超过5300元/平米;商业土地平均楼面地价更是接近6000元/平米大关。
  3.4.5房屋建造成本大幅度增加
  近两年中,由于物价快速上涨,导致房屋的材料、劳动力成本上升。施工企业经常使用的七种建筑材料如钢铁价格、木材、水泥价格、地方建筑材料价格、化工材料价格、电料价格都在上涨;其他材料价格同比上涨0.6%。由于建筑材料价格的影响,施工企业的施工也随着大幅度上涨。
  5.项目的财务分析
  房地产投资财务评价内容包括一是对总收入或销售总额的估计;二是对项目总投资成本估算。根据项目的具体情况,了解市场的供应量,租、售价水平,对未来市场的价格趋势进行分析预测;综合考虑市场的心理预期、拟开发项目的实际情况来进行项目的定价分析,以及对销售周期的客观预测。这样才可以得到合理的项目销售收入,估计出实现销售收入的销售周期[I8}1。项目总投资成本包含土地费用、房屋建筑安装成本费用、前期工程费、管理费、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。

  4.项目实施存在的问题及保障措施

  4.1项目实施存在的问题
  4.1.1房地产投资政策风险
  政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的,房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者成功与否。房地产业由于与社会经济发展密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制,政府对租金、售价的限制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其是对投资规模、投资方向、金融的控制以及新税收政策的制定,都对房地产投资者构成风险。在市场环境不完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。因此,房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素可以细分为:政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策风险和法律风险等。其中,经济体制风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险是主要风险。
  (1>经济体制改革风险
  一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例及经济运行机制。如果对各种体制进行改革,就意味着对各种产业之间的比例进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说,这种改变的结果会现两种情况:一是通过改革,政府将房地产业在整个经济中的地位进行调整,如果政府将房地产业在国民经济的地位降低,减少投资于房地产业的资金,房地产商品市场的活力将会减少,这将给房地产商品生产者和经营者都带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品对价格降低上,主要是市场上的交易活动减少。另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变,或者说房地产业发展的模式发生改变,房地产市场结构比例变化发生改变。这种改变会给有些房地产投资带来生机,但又可能对另一些地产投资带来损失。
  (2)房地产制度改革风险
  ①土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响,如果使这种价值降低,房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如,使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。
  另外,政府为了避免地价过分偏离市场价格,可能会采取一些调控政策,这些政策可能会给房地产投资带来不同程度的损失。比如,政府可能在一定情况下实行高地价政策,以控制土地的出让数量;并会行使优先购买权,对一些价格较低的地块实行优先购买。这会给房地产开商带来增加成本的风险。相反,当房地产市场炒风盛行、递加飞涨时,政府为了平抑地价,压抑土地投机行为,往往会实行低地价政策,抛售一批价格较低的土地。这将给囤积土地待价而估者带来很大的损失。
  ②住房制度改革风险。住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。比如,如果政府推行福利政策,大量建设公房或福利房,将会吸引居民的主要兴趣和需求,因此,房地产开商或经营者推行的市场商品房展会受到需求短缺的压力,导致市场交易活动减少而蒙受损失。
  房地产投资受政策制约甚大,房地产由于投资大、周期长,在投资商的决策与国家的政策调整(主要指国家对房地产投资的政策)存在一定的差距或矛盾时,该投资必然会面临政策变动所带来的风险。比如说,在即期市场上,某项房地产开发很有发展前景,但长期市场的变化要受到国家政策调整的影响,因此,每项投资都有由政策调整而带来的投资损失的可能性。
  (3)金融政策变化风险
  金融政策改变会对整个房地产市场产生很大的影响,房地产商品的生产者经营者都会因此赚取利润或亏损。
  我国房地产发展的二十多年来,国务院在不同时期根据国内的宏观经济形势,发布了一系列金融方面的政策措施。如1993年,为了抑制国内通货膨胀,中央采取宏观经济调控政策,银根紧缩,导致大量的房地产施工不足。由于房地产开发需要较长的时间和大量的资金,金融紧缩政策使房地产失去了银行信贷的有力支持,开发商先期投入的资金无法收回,资金缺乏,楼盘无法按时完工,有的甚至被迫缓建、停建,从而使大量高层住宅楼盘积压。2005年、2006年以来中央为控制房价的高速增长,出台了一系列的宏观调控政策:6次上调民币存款准备金率,加速“项目清理,,遏制投资过快,关紧土地“闸门”巩固调控成效,"90/70",15条细则量化供应结构等,这些措施一出台,全国各地房地产市场均在不同程度上受到影响,房地产市场冷淡下来,交易活动减少,商品房开发商的损失立即出现。利率的变化对房地产投资回报的影响是较明显和直接的。假如房地产经营者投资购买一物业并将物业出租,收取租金以获取收益。我们可以用投资回报。
  4.1.2房地产供求风险分析
  任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。这种动态不确定性决定了市场中的经营收入的不确定性,因为经营者的收入主要是有市场的供给与需求决定的。房地产市场中的经营者所承担的这种风险比在一般市场下要大一些,因为房地产商品的价值受到供求影响的幅度很大。比如,当供给短缺或是需求不足时,都将令房地产市场的主体,即买方或买方中的一方受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失,就是供求风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之一。只有对房地产供求关系作出客观、准确的判断,并进行科学的预测,把握房地产市场供求关系变化的客观规律,才有可能避免该风险。
  供给和需求是紧紧联系在一起的,分析供给离不开需求,而分析需求也离不开供给,据有关统计资料显示,至2005年底,我国未出售的新建商品房面积累计达到10315万平方米,其中商品住宅面积有5700多万平方米。然而,城市居民的住宅问题依然相当严峻,至2005年底,全国城市中人均居住面积不足巧万平方米的缺房户为700多万家。这充分说明供给和需求是密切相关的,房地产投资过程中的供给过剩,实际就是需求不足,确切的说就是有效需求不足。
  一般来讲,市场需求分潜在需求和有效需求两种。潜在是一种欲念上的但无经济购买力的需求。比如,在有的地方,人们的住房水平非常落后,人们对住房的需求客观上和欲念上都很强。但是,在这些地方,人们经济收人很低,还没有形成对住房的购买力,因此,这些地方对住房的需求是一种潜在需求。效需求是具有经济购买能力的现实需求,即既有客观上的需求又有经济上的购买能力。在分析房地产需求时,应着重分析有效需求。当然,也不能忽视潜在需求。因为潜在需求在一定条件下可以转化为有效需求。例如:随着我国经济的发展和人民收人水平的提高,在一些经济发达地区,对高档住宅的需求已不完全是潜在需求,其中已有一部分转化为有效需求。
  潜在需求是否能成为有效需求,或者在多大程度上可以转化为有效需求是市场需求的主要风险,在有些情况下,潜在需求还包括虽有客观上的需求和购买力,但由于其它因素,人们不愿意将购买力投人到这种需求上。比如,在我国住房租金曾经极低,很少有人愿意将储蓄用于购买住房。可见,对住房的需求将主要受居民收人、房价和租金水平等因素的制约。当居民收人不断增加时,对住房数量和质量的追求欲望也会上升;反之,则会下降。而当房价或租金水平上涨时,在一定程度上会抑制需求;反之,则会刺激需求。
  4.2项目实施保障措施
  (1)银行信贷政策调整、流动性缺乏等楼市不确定风险有所增加,部分库存高企的三四线城市缺乏足够的价格成长动力,面临房价下跌的风险。
  随着未来政策将严控土地供应,同时通过适度宽松的政策激发市场活力,释放合理的市场需求调节市场供需关系。从目前都江堰的供需情况看,2013年都江堰库存量月1.6万平方米,是全年销售量的64%,月均销售量的7.8倍。一个城市比较理想的商品住房的存量应该是月销售的12倍到15倍。这表明,市场存量可以支撑12-15个月的库存需求。因此,都江堰市场并非属于高库存城市,市场库存风险低,而针对宏观调控方向,可能会享受差别化政策的一定利好。
  (2)近年来都江堰的楼市供需相对平衡。随着土地供应呈现出规模化趋势,大盘开发将成为趋势,这也符合城市化建设所要求的居住品质需要。在开发规模雷同或不存在绝对优势的情况下,地块区位、资源以及开发企业实力和产品品质则将成为市场规范化道路上的核心竞争力。从目前看,本项目所在区位、资源等优势明显,后续土地规模化供应将向市外发展,因此本项目地块价值相对突出。
  (3)市场的产品与客户同质化竞争激烈。同时,市场价格成长的天花板也将对项目的溢价产生一定的影响。因此,本项目必须从产品力和销售力入手,建立市场主导权和话语权。
  (4)未来市场即将入市项目(如滨江国际、公馆一号)的规模及楼盘品质较早期开发项目有了一定的提高,将对项目产生一定的竞争威胁。综合宏观、城市、市场以及项目自身分析,本项目具有较高的开发价值,市场目前及未来存在的风险,尚可通过对项目自身准确的市场定位、开发成本的控制、产品品质为核心的竞争力的打造以及对优惠政策的适当争取等,使其处于可控范围。

  三、广友置业房地产项目可行性的建议与防范措施

  3.1建议

  (1)结合该地块的历史背景和分析结论,该项目具备一定的可行性。为了更好地提升其商业价值和回收资本金,建议结合当前都江堰房产市场发展特征,将项目定位为高品质快销楼盘,做到保障资金快速回笼的同时,在当地创建交投集团的品牌以及口碑。
  (2)建议依据市场销售现状适当调整盈利预期,采取价格平开高走等策略,为后期销售创造良好的环境。
  (3)结合项目所处的滨江大道的特点,借势项目周边的中学、医院以及嘉陵江江景等资源优势,深度挖掘项目商业价值,规避投资风险。
  (4)项目距离城中心较近,且具有靠江的自然资源优势,目前区域销售价格也居同等级区域范围内之首,具有较好的开发提升空间。因此将与当地政府协商、进一步争取相关优惠政策,以提升其商业价值。

  3.2项目风险防范措施

  根据以上分析,本项目风险因素主要有:当地市场变化情况是否能较准确的预测;市场需求与项目运营、销售水准能否有效对接;项目预算控制、开发成本控制是否有效等。
  针对以上风险因素,笔者认为应采取以下措施来防范和降低风险:
  (1)结合都江堰市场高品质楼盘空缺的需求进行投资开发。通过对都江堰的市场调研分析可以看出当前市场上楼盘品质普遍较低,而客户对居住环境和居住楼盘的品质要求逐渐提高,对地段价值及资源配套较好的小区追求欲望较强,因此较适宜开发高性价比的楼盘以满足市场需求。
  (2)通过进一步协商,争取地方支持,减免部分地方征收的相关税费等,加强项目建设期管理。
  (3)结合项目依山傍水的自然区位优势,借势项目周边的中学、医院以及都江堰江景等资源优势,深度挖掘项目商业价值,规避投资风险。同时,从产品、客群、开发营销节奏等方面统筹考虑,挖掘多方销售群体,创新营销手段,缩短项目投资偿还期。
  (4)项目所在区域有较大的人口基数以及城镇化发展空间,市场容量足够,同时,老县城自身发展局限性将促使更多人口向市中心迁移。商业可结合滨江景观优势,深度挖掘本项目商业价值,打造特色商业,提升项目盈利能力。
  由于前期房地产市场投资非理性化势头逐渐加剧,近年来我国政府采取严厉措施不断制定颁布各项政策包括:土地拍卖、交易、限购、限贷、产业调控等政策措施,以期望达到抑制房地产过度非理性发展的目的。对房地产开发企业来讲,房地产的盲目开发就会给房产开发企业带来很大风险。本文对房地产开发项目经济可行性研究还是从项目可行性角度去论证的,缺乏逆向的论证,即对不利因素对项目成功影响的论证,希望以后的研究能在逆向论证方面做出贡献。

  四、结语

  目前房地产市场面临相当大的竞争,怎样才能在如此竞争残酷的市场中站稳脚跟,是各个房地产开发公司和项目都时刻面临的重要境况。然而,要解决这些问题,最重要的是要对房地产项目的可行性研究做出正确的判断,房地产开发项目可能会受到各种因素的影响,一旦产生失误就会面临重大灾难性的后果,而房地产项目可行性研究是所有重大项目投资的主要依据,这也是进行房地产可行性研究的重要意义所在。

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