营改增对房地产企业的财务影响及对策分析—以万科房地产为例

  摘要:我国经济正在由高投资支撑的超常高速增长逐渐步入常态。这种经济增长模式的变化必然使我国经济结构面临转型;而税收作为财政收入的根本来源,税收制度也需要随之变革。“十二五”纲要规划中就指出我国需要进行财税体制深化改革,并指出要“增加增值税的征收范围,同时减少营业税等征收”,即进行“营改增”。毫无疑问,“营改增”会给企业带来全方位的影响,营改增之后,无论是企业的行业模式,财务决策或是企业的内部管理,都会面临巨大的挑战。房地产行业,作为国民经济的支柱行业,“营改增”造成的影响无疑是深远以及重大的,本文以“营改增”为切入点,以万科公司为例,分析营改增对房地产企业的影响,并提出相应的对策。
  关键词:营改增;房地产企业;影响;对策

  1.引言

  1.1选题的意义及背景

  随着经济不断发展,我国经济在世界经济体系中的地位越来越重要,同时企业作为我国经济的重要支柱,企业的健康发展对我国经济的良好有序运行起着至关重要的作用。在世界经济一体化的格局中,我国企业遭遇到来自国内外企业的双重竞争的压力。在这样的经济环境下,企业若想谋得生存,获得一席之地,就必须对其经营管理进行全方位管理,对经营成本实施全面的控制。而税费对企业的成本有着不可忽视的影响,换句话说,企业的所承担的税费直接影响着企业的利润,以及企业是否能够持续性发展。
  房地产企业是我国经济发展的支柱产业,它的上游产业和下游产业十分复杂,在经营过程中,会涉及到材众多材料的采购,会需要一定的劳务,因此,成本的控制更加重要。在过去的几十年中,房地产行业的税负很重,在各个环节中,也存在重复征税的现象。而现在,进行全面的营改增之后,可以有效的控制重复征税,降低企业税负,因此,“营改增”对房地产企业有深远的意义。

  1.2“营改增”研究综述

  近年来,我国学者对营改增问题展开了深入的研究,2009年,姚中秋采用对比的方法,以增值税和营业税为出发点,分析研究同一企业缴纳增值税或营业税,所承担的税负高低,最终得出,企业缴纳营业税带来的税负比缴纳增值税带来的税负更加重。之后,黄晓朝从产业的分类不同,研究了营业税和增值税,他提出,第三产业征收营业税容易造成企业的重复纳税。毛亮等学者通过建立税收相关的模型,进行因素差异分析,最后得出由于增值税的进项税额可以抵扣,因此有一部分税负进行了转嫁,最终的消费者承担的增值税税负相对营业税来说更少。
  尹志华对建筑企业进行研究,他认为,建筑企业具有特殊性,劳务成本较大,再加上购入固定资产,原材料等进项税额没有途径抵扣,因此,建筑企业承担的税负较大。
  罗春以交通运输业为角度,分析了“营改增”对交通运输业的影响,她认为,“营改增”可以对增值税抵扣链进行优化,在同一个产业链中,增值税的流转可以真正的根据流转过程中的增值额进行纳税,从而避免重复性征税。
  贾康提出,增值税对产品或服务在流转过程中的增值额进行征税,改善了营业税增税的弊端,因此,扩大增值税的征收范围十分有必要。把营业税纳入增值税的征收范围,即“营改增”的势头是十分有必要,而且不可逆转的。
  王玥菡认为,“营改增”对于房地产企业来说具有双面性,有利亦有弊,虽然会在某种程度上给企业带来一定的风险;但是,也降低了企业的税负,减少了房地产企业的成本。
  总的来说,研究学者普遍认为:全面实行营业税改增值税,不仅可以避免产品的重复征税,对大部分行业来说,也大大降低了企业税负。

  2.“营改增”的概念及相关特征

  营业税是针对在中华人民共和国境内,为他人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位或者个人,所征收的税。一般来说,行业不同,税率也有差异。
  增值税是对销售货物提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收的一种税。增值税的本质是在流转的过程中,根据其增值额征收的税。

  2.1营业税和增值税的征收范围

  营业税的征收范围有三类,第一类是在中国境内提供应税劳务,如提供交通运输劳务,提供金融服务,提供餐饮服务等等。其中,如果提供劳务方是接受劳务方合法聘请的员工,这种不属于营业税的征税范围。第二类和第三类可以理解成,在中国境内转让无形资产或者销售不动产,这种转让是有偿转让。有偿是说,在转让的过程中,获得了货币,产品,或者其他利益。
  增值税的征收范围有货物的销售的单位或者个人,比如商场超市。提供修理修配加工劳务的单位或者个人,比如委托加工的代工厂;从中国境外,进口货物的单位或个人,如外贸公司。

  2.2营业税和增值税的计税依据

  营业税的计税依据是在营业税规定的征收范围内,所得到的营业额。包括收取的全部价款和相应的费用。特定的情况下为收入减去特定项目金额的差额。如果是按营业额的全额征收,则营业税额为全部营业额乘上相应的税率,比如,某银行取得贷款利息收入1000元,那么需要缴纳的营业税为1000*5%=50元。如果以差额为营业额,应缴纳的营业税为(营业额全额-可以扣除部分)*相关税率,比如,某旅行车组织旅游,收费2000元,其中帮旅行者支付门票,餐饮等费用1500元,那么应交纳的营业税为(2000-1500)*5%=25元。
  增值税的计税依据有两种,一种针对一般纳税人,由于一般纳税人可以开具增值税专用发票,收到的增值税专用发票也可以进行抵扣,所以当期缴纳的增值税为当期的销项税额减去当期的进项税额。另一种是针对小规模纳税人或者特定情形,当期应缴纳的增值税为当期销售额乘以征收率。

  3.“营改增”对房地产企业财务影响分析-以万科地产为例

  本文分析“营改增”对房地产企业财务影响主要从财务比率的角度入手,财务比率可以反应财务报表间的相互关系,进而反应企业的盈利能力,偿债能力,营运能力。
  在“营改增”之前,我国建筑行业的营业税税率为3%,虽然这种方法简单易行,但是随着经济体制的不断完善,其中蕴含的弊端越来越明显。
  由于我国建筑行业的产业链很长,无论是其上游还是下游,都会涉及到增值税的征收。但是,建筑业缴纳营业税,又处于中间环节,它从上游采购的东西不能抵扣,流转到下游产业的,下游产业也不能进行抵扣,这种情况下,就造成了增值税抵扣链的不完整,也就导致了企业的重复征税。
  再者,建筑业会购入很多大型设备,如挖掘机,灌装机等。这些设备的金额一般都很大可是建筑业缴纳的是营业税,购进大型设备的增值税进项税没有地方进行抵扣,导致了行业税负的加重,增加了行业成本,不利于建筑业的发展。同时由于投入过大,又没有途径进行抵扣,企业往往不愿意对设备进行更新,不利于新设备新技术的推行。
  因此,站在建筑业的角度来说,“营改增”十分有必要,本章以万科地产为例,分析营改增之后,对房地产企业的影响。

  3.1万科地产“营改增”前后对财务报表影响分析

  根据万科2015年年报的披露可知,万科地产主要涉及企业所得税,营业税,增值税,城市维护建设税,土地增值税,契税等。由于本文主要分析“营改增”对地产企业的影响,所以,在下文只考虑营业税变为增值税所导致的税费的变动。财务报表披露中,营业税的税率主要为3%和5%。
  表3.1-2015年万科利润表
  编制单位:万科企业股份有限公司             币种:人民币    单位:元
  数据来源:巨潮资讯网
  根据2015年万科地产的财务报告,查找营业收入,营业税金及附加,营业成本的相关附注,得到以下详细内容。
  表2-2015年万科收入成本明细表
                                                                    单位:元
  数据来源:巨潮资讯网
  由表2可知,2015年,万科主营业务收入为19318321.96元,其中房地产收入为19021283.58元,占主营业务收入的98%,由于销售房地产需要交纳营业税,营业税为价内税,税率为5%,所以,2015年度,万科集团就房地产的销售这一项业务需要缴纳营业税的税基为19021283.58/(1+5%)=18115508.17元,营业税为18115508.17*5%=905775.4086元,然而,“营改增”之后,房地产企业增值税率为11%,此时,2015年度,万科集团销售房地产的增值税销项税额为18115508.17*11%=1992705.899元。
  2015年,见万科收入成本明细表(表二),万科主营业务成本为13781375.16元,其中房地产成本为13553036.12元,占主营业务成本的98.34%,如果房地产企业划入增值税的纳税范围,则有一部分成本的进项税额能进行抵扣。但是犹豫房地产企业取得土地是所支付的价款不能取得增值税专用发票,所以该部分成本无法进行抵扣。在此,我们借助2015年国家统计局官方发布的数据,在2015年中,我国房地产开发业土地成交价格为10000亿元,房地产开发企业商品房销售收入约为50000亿元,土地价格占商品房销售的20%,此部分成本不可以抵扣,假设剩下的80%可以出具增值税专用发票,该部分成本的增值税可以抵扣,所以,2015年,万科在商品房销售上可以抵扣的成本为13553036.12*(1-20%)=10842428.9元,其中可以抵扣的增值税为10842428.9*11%=1192667.179元。
  因此,在商品房销售业务上,如果征收营业税,所需缴纳的费用为905775.4086元;如果把征收营业税变为征收增值税,所需缴纳的费用为1992705.899-1192667.179=800038.72元,与营业税相比,少缴纳105736.6886元,有效的降低了企业的税负。
  2015年,万科主营业务收入为19318321.96元,其中物业收入为297,038.38元,占主营业务收入的2%,由于物业服务收入需要交纳营业税,营业税为价内税,税率为6%,所以,2015年度,万科集团就提供物业服务所获得的收入需要缴纳营业税的应纳税所得额为280224.8868元,营业税为280224.8868*6%=16813.49321元,然而,“营改增”之后,物业增值税率为6%,此时,2015年度,万科集团销售房地产的增值税进项税额为280224.8868*6%=16813.49321元。
  2015年,万科主营业务成本为13,781,375.16元,其中物业服务成本为228,339.04元,占主营业务成本的1.66%,如果提供物业服务划入增值税的纳税范围,则有一部分成本的进项税额能进行抵扣。所以物业服务所能抵扣的进项税额为228,339.04*6%=13700.3424元。
  因此,在提供物业服务上,如果征收营业税,所需缴纳为16813.49321元;如果纳入增值税范围,所需缴纳的费用为16813.49321-13700.3424=3113.150808元,与营业税相比,少缴纳13700.3424元,降低了企业成本。
  表3.1税负测算                         单位:元
  数据来源:表1与表2的测算

        3.2“营改增”对万科地产财务比率影响分析

   表3.2财务指标公式 

表3.3营运效率分析图

表3.4 营运效率分析图
  虽然在"营改増"前后房地产企业在收入确认时均要进行相应的涉税会计处理,但是其涉税会计处理的方式却不尽相同。在"营改增"么前,房地产开发企业应就其收取的购房款按照5%的营业税税率全额计征营业税,而在"营改増"之后,企业实际收取的购房款为增值税含税价,此时应当换算成不含増值税的价格后按照11%的增值税税率计征销项税。例如,某项目预计能够收到的售房款全额为113928万元,假设收入一次确认的条件下,"营改増"之前全额确认的收入为113928万元,计提的应交营业税金额为113928*5%=5969.4万元。相应的会计处理为:借:银行存款等113928万元
  贷:主营业务收入113928万元借:营业税金及附加5969.4万元
  贷:应交税费一一应交营业税5696.4万元
  "营改增"后,房地产开发企业收到的售房款为含税价,由于增值税属于价外税,此处应当W不含税价后作为收入确认的基数,即"营改增"后A房地产开发企业应确认收入为1113928/(1=11%)=102637.84万元,同时确认增值税销项税额102637.84*11%=113928化万元。其具体会计处理如下:
  借:银行存款等113928万元
  晚主营业务收入102637.84万元
  应交税费——应交増值税——销项税额11290.16万元
  综上所述,"营改増"后,房地产企业会计核算复杂程度有所上升,不仅涉税会计科目有很大数量的增加,收入、成本核算方式发生了相应的改变,这对房地产企业财务人员的业务水平提出了一定程度的挑战。
  通过以上简单的测算,我们可以看出营业税有明显的重复征税的现象,企业的税收负担较重;建筑业不仅涉及营业税的缴纳,还涉及增值税的缴纳,在有些业务中,可能是混合销售,这种情况下没有办法区分是缴纳营业税还是增值税,这种缺陷可能使有些企业偷税漏税。
  本章中,我们仅仅分析比较了营业税改为增值税企业所减少的负担,但是,在我国现行税法中,城市维护建设税,教育费附加等税种都是根据营业税、消费税和增值税的总额作为纳税基数。“营改增”以后,城市维护建设税,教育费附加等税种的纳税基数会减少,那么所缴纳的税费自然会减少。
  房地产企业所缴纳税费最终都会变成成本,直接影响企业的利润。利润,作为一个会计期间内,企业的经营成果,对于一个房地产上市公司而言,利润是相关利益方最在乎的指标之一,影响着企业股价的波动。因此,进行“营改增”之后,会使企业利润增加。
  1.对企业盈利能力的影响。在我们做财务分析对企业盈利能力进行分析时,主要会使用以下几个指标,比如营业利润率;成本费用利润率;总资产报酬率,“营改增”之后,在营业收入不变的情况下,营业成本下降,利润会上升,那么,营业利润率会增大。成本费用利润率同理,也会增大。总资产报酬率,在资产一定的情况下,利润上升,总资产报酬率也会增大。因此,可以得出结论,当房地产企业进行“营改增”之后,盈利能力会增强。
  2.对企业偿债能力的影响。偿债能力顾名思义是企业偿还债务的能力,分为长期偿债能力和短期偿债能力,我们通常选取流动比率和资产负债率企业偿债能力进行分析。“营改增”之后,企业的应交税费会减少,在流动资产不变的情况下,流动比率会增加,速动比率也会增加,资产负债率会增加,说明企业偿债能力会增强。因此,当房地产企业“营改增”之后,偿债能力会增强。
  3.对企业营运能力的影响。营运能力主要反映企业对自身资源使用的效率,营运能力进行分析时,我们通常分析以下几个指标存货周转率;应收账款周转率“营改增”之前,如果销售收到资金,进行的会计处理是借:银行存款,贷:主营业务收入;“营改增”之后进行的会计处理是借:银行存款,贷:主营业务收入,应交税费-应交增值税。所以从这个角度来说,营业收入会有小幅度的下降。如果存货,应收账款不变,企业营运能力会下降。因此,当房地产企业“营改增”之后,营运能力会减弱。

  3.3“营改增”对房地产企业的其他影响

  在“营改增”之前,营业税是地方税务局进行征收管理,“增值税”是国家税务局进行征收管理,在进口环节,由海关进行征收管理,于是,对有些很难区分的业务,地税和国税的责任不明确,在征收过程中,需要地税部门和国税部门进行沟通协作,导致征收管理的成本加大,效率低效。
  而“营改增”之后,建筑业纳入增值税的征收范围,除了可以消除建筑业产业链上,增值税的断裂问题,避免重复征税,同时,由于进项税额可以进行抵扣,降低了建筑企业的负担,可以更好的督促房地产企业转型,发挥好经济支柱的作用,带动我国经济的增长。
  “营改增”之后,地税和国税的责任明确,没有业务的交叉,也不会存在某种销售行为需要进行营业税或者增值税区分的问题,更利于有关部门的监管。同时,也防止了部分企业偷税漏税的行为。
  “营改增”对企业的财务部的员工也有深入的影响。针对房地产企业来说,企业的主营业务都是缴纳营业税的,企业的财务人员也习惯了相关的会计处理,营业税改为增值税之后,增值税涉及的扣除项目比起营业税来说,复杂很多,因此,相关的处理对企业的财务人员是一个挑战。
  房地产企业现行的经营模式下,一般会涉及三个利益相关主体,业主、中标方、施工方;业主是甲方,中标方为公开招标最终的选中的投标单位,施工方是指投标单位将具体业务分包下去的具体施工单位。以前征收营业税时,中标方把工程项目进行分包的时候,基本不会签订合同,也不开具相应的发票,但是,“营改增”之后就需要签订相应的合同,提供统一发票。

  4.房地产企业面对营改增的对策

  (1)强内部财会人员培训
  正所谓“宜未雨而绸缪,毋临渴而掘井”,对于房地产企业来说,想要使“营改增”在企业内部更加顺利的进行,并且财务人员的工作效率不会降低,那么,应该在营改增全面推行之前,组织内部财务人员,进行相关的学习,提高财务人员的综合素质,提升财务人员的业务能力,企业内部才能更好从“营业税”向“增值税”无缝过渡。
  (2)理的进行税务筹划
  利润对于一个企业来说至关重要,税费直接影响到企业的成本,因此,税费也直接影响企业的利润,但是缴纳税款也是纳税主体应该履行的义务,在这种背景和矛盾下,企业可以采用一定的手段来减少或延迟缴纳税收,使自己纳税最优化,从而获得更大的利益,即纳税筹划。
  在“营改增”之后,增值税的纳税筹划一般是根据不同纳税主体的选择,来进行筹划。增值税纳税主体分为一般纳税人和小规模纳税人。选择不同的纳税主体,带来的征收和管理方式大有不同,小规模纳税人不能进行进项税的抵扣,一般以一个固定税率进行征收,一般纳税人可以进行进项税的抵扣,这两种不同的选择最后导致两种纳税主体的税负悬殊较大。因此有效的选择纳税主体很重要。
  房地产企业应该通过自身的具体需求,进行税负测算,合理的进行纳税筹划。从而降低企业的税负。
  (3)展业务范围加快业务转型升级
  “营改增”不仅降低了企业的税负,也给建筑业进行产业结构升级带来了新的契机。首先,“营改增”完善了增值税的抵扣链,消除了重复纳税,增强了企业的经营活力,提高的企业的市场竞争力。
  其次,“营改增”以后,企业可以对内部结构进行调整,在经营防线上可以更加专业化;房地产企业拥有很多大型设备,在“营改增”之前,购买这些设备不能进行抵扣,所以导致设备老化,由于成本过大,企业往往也不会加快设备的更新速度,“营改增”以后,设备的进项税额可以进行抵扣,企业更愿意加大设备的投入,推动产业的升级。
  (4)加强企业管理和内部核算
  房地产企业过去常常在业务中涉及的是营业税,营业税对购进的材料,固定资产都不能进行抵扣,所以可能对购进物品是否能开具增值税专用发票不太关注,但是“营改增”之后,由于增值税可以进行进项税的抵扣,因此,企业需要加强内部管理,严格筛选供应商。并且,房地产公司会有很多管理费用,这些不在计划内的管理费用的产生,会导致税负的增加,所以,房地产企业在实施每个项目时,都需要进行督促管理,避免不必要费用的产生。在取得增值税进项税票以后,要在180天内认证,并进行抵扣,这需要财务人员规范财务制度的管理,明确内部人员的责任,将具体措施落实到每个员工,避免这些错误的产生。
  “营改增”以后,企业所得税清算以及缴纳的难度会增加,也可能会导致财务核算不符合规范,税额计算不准确的问题。因此,“营改增”之后,应该针对企业内部的核算做出相应的准备,提高相应人员的素质,更好的适应未来的核算工作。
  (5)改变经营模式
  在现有的房地产企业经营模式下,一般会涉及三个利益相关主体,业主、中标方、施工方;业主是甲方,中标方为公开招标最终的选中的投标单位,施工方是指投标单位将具体业务分包下去的具体施工单位。“营改增”之后,是根据流转过程中的增值额进行税款的缴纳,如果是总分包模式,中标单位和实际施工单位之间链条冗长,甚至可能涉及多层分包,可能会导致收入很多,但是增值额很小,增加税务风险。如果是集中管理模式,所有的工程项目都是以中标方来进行,可能会涉及很多潜在的风险,影响中标方。如果是挂靠模式,可能会导致发票开具的主体与合同签约主体,收款方不一致的现象,无法进行抵扣,导致总包方的税负增加,因此,这些潜在的问题,在“营改增”之后都会暴露出来,这些问题会逼迫房地产企业的经济模式进行改变。

  结论

  房地产企业是国民经济发展的支柱,尽管营业税改成增值税这一变革,降低了企业的税负,调整了产业结构,促使产业升级,也促进了资源的合理配置,但是,也带来了很多挑战。
  “营改增”之后,房地产企业必然会面临很多税务问题,同样地,也给企业的方方面面带来了重大影响,从经营模式,到人员管理,到内部控制都是房地产企业在“营改增”之后需要考虑的问题,并且需要提出相应的解决措施,制定相关的防范制度。
  本论文以万科股份有限公司报表披露为依据,通过以万科公司为实例计算“营改增”之后的税负影响,并分析“营改增”对企业的影响因素。由上述分析,我们可以看出进行“营改增”以后,降低了房地产企业的税负,从而减少房地产企业的成本,“营改增”可以改善税费交叉征收的问题,能使有关部分责任更加明确,监管更有力,效率更高,也避免了偷税漏税的行为,“营改增”促进房地产企业的升级,但是“营改增”也给企业带来的不利的影响,对企业财务人员带来的很大的挑战,迫使部分房地产企业改变经营模式,也让管理人员看到了内部管理的重要性。
  因此,房地产企业想要更好的应对“营改增”,必须积极主动的学习“营改增”的知识,尽早的进行纳税筹划,加强内部管理,这样才能提高企业的竞争力,使企业可持续的发展。

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