中国物业管理发展的瓶颈及对策-开题报告

  一、选题的依据与国内外研究现状

  物业管理行业是随着我国改革开放进程而出现的。1981年我国第一家物业管理公司正式成立,发展到今天,我国物业管理行业已经被世人所熟知。随着我国城镇化进程推进,我国物业管理行业发展前景广阔。物业管理行业能够对我国社会生活产生多方面的影响,一方面物业管理行业能够吸收大量的就业人员,缓解我国就业压力,另一方面物业管理行业能够为业主提供优质服务,满足业主居家需要。因此探究物业管理行业未来发展之路,对于我国居民生活质量提升是大有裨益的。
  当前我国物业管理行业存在诸多问题,这些问题严重制约了我国物业管理行业的发展,成为了我国物业管理发展的瓶颈环节。低水平的服务质量、不合理的物业收费机制等等问题,影响了物业公司正常运作,同时也影响了居民的生活质量。
  物业行业是我国新兴的一个行业,国内研究学者对我国物业管理研究著作不多。纵观我国物业管理著作,主要从更新服务理念、更新管理体制等方面指出了我国物业管理未来发展方向。甄文海在《浅谈新世纪中国物业管理的服务趋势》从三个方面,规划了我国物业管理发展方向,其一,树立以人为本的服务理念,物业管理应当为居民提供人性化服务;其二,物业管理公司应当采用专业化的管理方式;其三,物业管理公司要立足于品牌化经营方式,来实现物业管理公司连锁模式。甄文海对于我国物业管理方式更新,主要从物业公司今后工作思路角度予以规划,具有一定可操作性。
  詹天成在《浅谈中国物业管理发展的偏差》一文中,一针见血地指出了我国物业管理发展所存在的若干个问题,第一,业主和物业管理公司地位不平等;第二,建筑商与物业管理公司责任不明确;第三,物业内部管理方式存在疏漏。这些问题可以统一归结为物业管理公司与业主、建筑商三方之间的关系。实际上,这三方权利和义务分布不明确,是物业管理工作中出现矛盾的主要原因。
  郭俊伯在《谈物业管理的发展及对策分析》文章中,指出了物业管理所面临的问题,这些问题是比较细致的,主要包括物业管理公司企业自身素质、从业人员素质、物业管理公司企业资金等多个方面指出了物业管理公司今后的工作思路。
  实质上我国物业管理发展瓶颈不单单是实践当中的瓶颈,也有理论方面的瓶颈。从我国现有的物业管理理论来说,针对我国的物业管理方式和今后发展模式,并没有形成系统的管理体系。即便是从法律角度来说,我国物业管理法律体系与现实生活中的物业管理需要是存在一定差距的。因此完善我国物业管理理论研究是非常必要的。周运清和向静林在《中国物业管理的理论与实践》一文中,强调了物业管理理论重要性,首先他们分析了我国物业管理理论在物业管理实践中的指导地位,其次他们系统地分析了我国物业管理理论之所以难以得到发展的原因,具体地归结为两个方面的原因,第一是由于落后的理念导致,第二是由于缺乏专业的理论研究人才所导致的。因此完善物业管理理论对于改善物业管理方式是非常有帮助的。
  王筝在《中国物业管理模式发展趋势分析》一文中,对我国物业管理发展模式进行了展望,分析了我国物业管理模式未来两个发展方向,第一个方向为职业经理人管理模式,第二个方向为业主自主管理模式,这两种模式是我国未来物业管理发展趋势。
  相对于中国刚刚起步的物业管理行业来说,国外物业管理行业发展是较为充分的。具有现代意义的物业行业起源于美国。世界上第一个专业性的物业管理组织成立于1908年,由乔治·A霍尔特成立,随后欧美国家纷纷成立物业管理类似组织。物业管理行业在国外发展日趋成熟。
  国外研究学者对物业管理方式也是存在很大争议的,其中以AlanSpedding的观点最为著名。AlanSpedding认为物业管理应当采用综合成本和效益管理模式,在管理过程中,实现业主需求和物业职能的有机统一,使得物业达到最优化效果,同时能够为用户提供更好的服务。因此从这个角度上来分析,国外物业管理研究主要以用户满意程度和物业公司盈利情况作为目标。
  从国外研究学者的物业管理理论来看,物业管理行业是一个牵扯到众多部门的行业。国内部分研究学者在谈论我国物业管理发展模式层面,始终从物业管理行业本身出发,这就影响了我国物业管理发展的动力。首先物业管理企业作为一个盈利机构,脱离企业运行模式是办不到的。只有盈利的企业才能保证运转下去。其次物业管理行业法律体系建设、企业人员调配、企业与业主关系,并非单纯依靠企业自身力量能够实现自我突破。实际上要想实现我国物业管理新发展,就必须要整合所有和物业管理相关的资源,实现有机统一。
  由于我国物业管理行业发展起步晚,因此物业管理理论和实践相脱节。在国内众多学者的理论研究过程中,往往普遍看重物业企业的实践能力。实际上理论与实践相脱节的物业管理模式,对于实现我国物业管理发展瓶颈是非常不利的。本文立足于理论和实践两个角度,对我国物业管理发展所遭遇的瓶颈,进行深度挖掘和分析,探索出适合我国物业管理的指导理论,分析我国物业管理企业应当采取的举措。实质上,我国物业管理企业所遭遇的问题,不仅仅是一个行业的问题,同时也是一个社会问题,单纯依靠物业管理企业管理者素质的高低和操作方法,对于我国整体物业管理行业是微不足道的。本文借鉴国外先进的管理模式和管理经验,结合我国国情,从理论上予以指导,从实践中予以分析,探索出适合我国物业管理行业发展的共性之路,实现我国物业管理发展的瓶颈环节。

  二、研究的主要内容、重点与难点

  本文采用理论和实践相结合的方式,分析了物业管理发展存在的问题以及解决对策。整合了国内外研究学者不同的视角,从物业管理理论和物业管理实践两个方面,规划了我国物业管理发展轨迹。首先分析了物业管理研究成果,其次探讨了我国物业管理发展所存在的瓶颈,再次分析了我国物业管理瓶颈存在的原因,同时针对我国物业管理所存在的瓶颈,提出了相应对策。
  全文共分为五大部分。
  第一部分首先分析国内外学者对于物业管理不同的研究成果,通过研究背景、研究意义、研究方法、国内外研究状况等方面,对本文物业管理理论和实践研究思路进行了梳理,指出了我国物业管理实现自身新发展、新跨越的发展路径。
 
  第二部分分析了我国物业管理发展所存在的瓶颈。这种瓶颈问题主要分为两个层面,分别为理论和实践层面。从理论上来说,我国物业管理理论制约了我国物业管理实践推进。“重实践轻理论”的理念影响了我国物业管理理论发展,同时物业管理理论和物业管理实践相脱节的问题,制约了我国物业管理进一步发展。从实践方面来说,我国物价管理体系存在诸多问题,比如说人员素质低、管理层管理方法不到位等。我国物业费定价机制有待完善,混乱的物业、业主和开放商三者的关系造成了我国物业发展困境。
  第三部分主要分析了我国物业发展瓶颈存在的原因。具体来说,理论瓶颈存在原因主要分为两个方面,分别为轻理论观念存在和缺乏理论研究人才。实践瓶颈存在原因可以分为如下三个方面:缺乏管理制度依托;物业费定价缺乏沟通机制;物业职责不清。
  第四部分重点描述了突破我国物业发展瓶颈对策。完善物业管理理论基础可以从培养理论研究人才和更新物业管理理念两个方面入手。探索物业管理模式可以从完善物业管理法制依托、强化物业内部管理、优化物业费定价机制、理顺三方关系等四个方面入手。
  第五部分分析了我国物业发展趋势展望分别是职业经理人物业管理模式和业主自主物业管理模式。
  研究重点:本文研究的重点在于通过理论和实践两个方面,对我国物业管理发展所遭遇的瓶颈以及原因进行详细分析,通过学习先前学者的研究成果,对我国物业管理发展提出可行性建议,通过系统的物业管理发展对策来实现物业管理发展瓶颈突破。
  研究的难点:1、资料收集工作是本次论文写作的难点之一。由于我国物业管理发展时间较短,因此针对我国物业管理发展的理论研究成果不是很多,因此造成了前期资料准备存在一定程度上的困难。2、开展问卷调查存在一定的问题,由于物业管理行业具有非常明显的地域性,通过发放调查问卷能够确保调查数据真实有效,能否如实反映出我国物业管理行业所存在的问题,是非常值得考虑的。

  三、选题的价值及意义

  本文通过分析我国物业管理行业所面临的发展瓶颈,指出造成我国物业管理行业发展困境的原因,分析具体原因,找到我国物业管理发展的新思路,推动我国物业管理呈现出规范化、科学化管理发展模式。随着我国改革开放进程不断加快,随之而来的城镇化进程不断推进,商品房小区的物业管理工作显得尤为重要。在很多地区,由于物业管理工作存在疏漏,激发了群众与物业管理部门的矛盾,甚至有可能从一般事件上升到群体事件,对构建我国和谐社会造成了不利影响。因此实现我国物业管理良性发展,对于推动我国物业服务质量提升大有裨益,同时也有助于我国和谐社会的构建。
  本文创新之处主要有两个方面。第一个创新点:长期以来国内外研究学者往往立足于物业管理行业本身来寻求突破,实际上物业管理行业并不是一个孤立存在的行业。从国外良好的物业管理局面,我们可以看到物业管理行业涉及到立法部门、业主委员会等等诸多部门,如果单纯依靠物业管理部门本身力量,显然是难以实现突破的。
  第二个创新点:很多学者在研究我国物业管理发展对策的时候,往往忽略了理论指导作用。从物业管理详细的举措来分析我国物业管理模式存在问题,虽然这样做能够解决短期问题,但是缺乏长期理论指导的物业发展存在着致命伤。所以本文从理论和实践两个方面,对我国物业发展所存在的问题,予以多方面的剖析,由此从两个维度,推进我国物业管理发展进程。

  四、本文的研究方法

  1.文献研究方法
  任何一项研究都有一定的连贯性,都是建立在前人研究的基础之上的。查阅相关文献资料,并对文献资料进行分析,对一项研究的顺利展开十分必要。从学术界的研究来看,目前针对我国物业管理发展,主要集中在实践方面,本文要从中吸取有益知识,而后结合理论基础,对我国物业管理发展予以全方面剖析,指出其未来发展路径。
  2.比较分析法
  比较分析法是把客观事物加以比较,以达到认识事物的本质和规律并做出正确的评价。本文在分析物业管理存在的问题时,把国内外物业管理不同的发展状况进行了适当的比较,以反映出这两者生存状况的真实差距。
  3.问卷调查方法
  问卷调查法是指由社会调查者向被调查者提供并请其对问卷中的问题作答而搜集有关信息的一种社会调查资料搜集方法。本文通过在一定范围内对物业管理部门和业主的问卷调查,经过定量分析获取信息,从而搜集物业管理所存在的问题,为援助对策提供可靠依据。
  4.个别访谈方法
  个别访谈法是调查者通过与被调查者面谈口问的形式来搜集有关物业管理的信息资料的一种方法。本人通过与物业管理部门面对面交谈的方式来进一步了解物业管理工作状况及形成的原因,从而寻找解决其弱势状况的途径。

  五、时间安排及经费预算

  时间安排:20xx年6月——20xx年7月收集资料
  20xx年7月——20xx年8月问卷调查
  20xx年8月——20xx年9月完成初稿
  20xx年9月——20xx年10月完成二稿
  20xx年10月——20xx年11月完成终稿
  (1)确定论文选题,制定计划安排
  结合自身所从事行业,综合比较自身优势和兴趣点,以及理论与实践的价值,确定论文选题;在论文设计工作期间,首先制订一个计划表,合理安排每个阶段所应完成的任务。定时定量、保质保量地阶段性完成论文。
  (2)围绕论文选题进行文献回顾
  在确定自己的研究方向和研究题目后,应首先需要查阅大量的中文、外文文献资料,从而全面地、正确地了解掌握所要研究的问题,对课题的背景以及研究现状进一步把握。
  (3)研究设计,确定分析方法
  综合运用观察法定性、定量分析法、调查法等方法以及谈话、问卷、个案研究、测验等科学方式,对现象进行有计划的、周密的和系统的了解,并对调查搜集到的大量资料进行分析、综合、比较、归纳,从而提出规律性的认识。
  (4)设计论文框架结构
  在对研究对象已经深入了解之后可以拟定论文提纲,详略得当地安排需要在论文中陈述的内容。经导师审核过后可以开始论文撰写。除请教指导老师外,广泛请教专家和从业人员的意见和观点,注重主题与章节之间的逻辑联系,避免在正式撰写论文是出现淹没主题、盲目展开、不知所云的现象。
  (5)撰写毕业论文
  在论文撰写时应先拟定提纲并不断完善,用正确的逻辑思维和严谨的数据组织方式,紧紧围绕以确定的理论假设或具体问题,按照论文提纲完成毕业设计论文。其中对论文的格式要求严格按照规范进行排版。
  (6)规范化检查和修改论文初稿
  根据指导老师的意见和建议,修改并完善初稿。
  (7)提交终稿,论文答辩
  在论文终稿确认后提交,并在精心准备之后进行论文答辩。

  六、论文大纲

  中国物业管理发展的瓶颈及对策——以南京XXX小区物管为例
  一、前言
  文献综述
  (一)研究背景
  (二)研究意义和实践价值
  (三)国内外研究现状
  (四)研究方法
  (五)研究的重点、难点、创新点
  (六)研究的基本思路和内容
  二、我国物业管理发展瓶颈
  (一)理论发展瓶颈
  1、重实践轻理论
  2、物业管理理论与实践相脱节
  (二)实践发展瓶颈
  1、物业管理体系落后
  2、物业费定价机制有待完善
  3、物业、业主、开发商三方关系混乱
  三、我国物业发展瓶颈的原因
  (一)理论瓶颈存在原因
  1、轻理论观念存在
  2、缺乏理论研究人才
  (二)实践瓶颈存在原因
  1、缺乏管理制度依托
  2、物业费缺乏沟通机制
  3、物业职责不清
  四、突破我国物业发展瓶颈对策
  (一)完善物业管理理论基础
  1、培养理论研究人才
  2、更新物业管理理念
  (二)探索物业管理模式
  1、完善物业管理法制依托
  2、强化物业内部管理
  3、优化物业费定价机制
  4、理顺三方关系
  五、我国物业发展趋势展望
  (一)职业经理人物业管理模式
  (二)业主自主物业管理模式
  结论
  参考文献

  七、主要参考文献

  [期刊文献]
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  [2]程成.业主拖欠管理费用物业公司能否断水断电[J].四川农业科技,2012,(01)
  [3]业主欠费物业不能断水电[J].法制与经济(上旬),2012,(01)
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