房地产上市公司盈余管理研究

摘 要

在我国市场经济以及资本市场不断发展的情形下,企业披露的财务信息不仅影响着市场经济的发展,同时也是投资者做出投资决策的重要依据。当盈余管理被合理的应用时,企业将得到更好的发展;而当盈余管理被滥用时,则会导致会计信息的失真,不利于企业的发展,更甚则会对市场经济发展造成影响。房地产上市公司因投资金额大、周期长等特点,其盈余管理受到广泛重视,成为当今的研究热点之一。本文对房地产盈余管理现状进行分析,并针对存在的问题提出建议。

关键词:房地产;上市公司;盈余管理;会计信息;财务报告

1 引 言

上交所自1990年在我国上海成立以来,证券市场的发展速度逐渐提高。在证券市场中,企业对于信息的披露会影响着市场经济的发展,投资者会依据这些企业所披露的会计信息来进行投资决策。企业的盈余状况对于被披露的信息而言,也是一项重要的指标,盈余状况的好坏对于企业的发展起着至关重要的作用,企业为了能够得到更好的发展,获得更高的收益而进行盈余管理。当盈余管理被合理的应用时,企业会得到更好的发展;而当盈余管理被滥用时,则会导致会计信息的失真,不利于企业的发展,更甚则会对市场经济发展造成影响。因此对我国上市公司盈余管理的研究成为当今的研究热点之一。

房地产行业在我国市场中有着重要的地位,对促进我国经济发展有着举足轻重的作用。1998年,我国取消了福利分房,开启住宅商品化的时代,由于政策的影响,致使房地产行业得到了迅速的发展。2009年,房地产行业进入投资者目光,吸引各路投资者对其进行投资,房价开始快速上涨,对此各地政府开始出台各种调控政策,而房价丝毫不受其影响。2014,房地产行业进入调整期,同期由于市场预期的转变,对新开工节奏造成影响,房地产开发投资额呈断崖式下滑。2014年下半年,房地产行业受政府出台的一系列政策,市场开始逐渐回暖。2015年,由于受到2014的政策滞后性影响,导致房地产开发预期不佳,房地产开发投资额负向增长。2019年,根据中共中央的要求,要坚持房住不炒,城市房价经历三个月的持续下降。一些房地产企业为了能继续获得高额利润,导致企业进行盈余管理。房地产行业因投资金额大、周期长等特点,其盈余管理受到广泛重视,成为当今的研究热点之一。

2 房地产盈余管理的概述

2.1 盈余管理的概念

20世纪80年代,盈余管理进入研究领域,受到国内外学者的广泛研究但对于什么是盈余管理这一概念,国内外学者至今还未达成一个明确的意见,国内外不同的学者对于盈余管理有着不同的看法,如下:

美国会计学家雪珀在1989年首次提出盈余管理,他指出盈余管理实际是对财务报告进行披露的过程,是企业管理者对财务报告进行修改后再公布,以获得自身利益为目的的一种干涉行为。

美国的希利和瓦伦两位专家指出盈余管理是在编制财务报告时,企业管理者对财务报告的内容进行变更,其为了误导利益相关者,使其做出错误的决策而造成其利益的损失。该观点与美国会计学家雪珀有着共同点之处,即二者皆认为盈余管理是企业管理者对财务报告进行变更的行为,而不同之处则是:对于盈余管理目的的看法不同,雪珀认为盈余管理的目的是企业管理者为了达到自身的利益,而希利和瓦伦则认为盈余管理目的是为了误导利益相关者。

刘心指出盈余管理是在编制会计报告过程中,企业高管层根据自己盈余预期虚拟交易事项以及选择会计政策和会计估计,导致利益相关者会根据有偏差的会计信息来对企业进行评估,造成其利益损失。

张佳兴指出盈余管理是企业高管层为了自身以及企业利益在编制会计报告和虚构交易事项时,有倾向地利用会计政策和会计估计,导致利益相关者受到误导对企业经营状况和经营业绩的理解。该观点与刘心观点皆认为是企业高管对会计报告和交易事项的操控,以用于误导利益相关者,而刘心认为企业高管进行盈余管理的目的是为了自身,张佳兴认为企业高管进行盈余管理的目的是为了自身以及企业。

综上所述,可以看出不同学者对于盈余管理有着不同的看法,这些看法有相同点,如都是对财务报告、财务数据等披露信息进行变更,但一部分学者认为认为盈余管理是符合法律规定的行为,另一部分学者则认为盈余管理是违反法律规定的行为。对于做出盈余管理的目的方面也有着不同的看法,一部分认为是为了企业利益的,一部分认为是为了自身利益,还有一部分认为是为了误导利益相关者。

2.2 房地产行业概念

房地产在经济学中也被称为不动产,是房产和地产的总称,其特征是空间不可移动性和土地不可分离性。从物质现象上看,它是由建筑物和土地构成,建筑物与土地相连、土地和建筑物是密不可分的。在法律上看,房地产也是一种由房地产产生的各种财产利益构成的产权。

2.3 房地产盈余管理动机

资金的需求使得房地产企业产生融资动机。房地产企业的开发和建设都需要大量的资金,这些资金从何而来,大多企业会选择向各个银行进行贷款来满足资金的需求,而银行为了防范贷款风险,给企业贷款的门槛很高,企业需要满足银行的各个硬性条款才有可能获得资金。银行最主要会注意的就是企业的盈利状况,盈利状况好,银行所承担的贷款风险就低,企业就更容易贷到款,当企业盈利状况不佳时,便产生了强烈的盈余管理动机。

房地产企业对于资金需要的同时也产生了投资动机,房地产企业除了从银行贷款可以获得资金以外,还可以从投资者那里获得,虽较银行贷款而言相对较少,但对于房地产企业也是必不可少的,房地产企业由于利润大,本就吸引诸多投资者的投资,这些投资者投资的决定因素中最重要的也是企业的盈利状况,通过观察企业的盈利状况来决定是否进行投资,由于企业财务报告掌握在企业管理者手中,不为外知,对财务报告进行修改后对外公布,吸引投资者的投资,产生盈余管理。

高额的税收引起了减税动机。国家对企业的税收也是一项高额的支出,税负在企业的支出中占大额的比重。受高额税负的影响产生了减税动机,产生部分企业通过减少企业税收,这就意味着企业的营运资金增加,同时也提高了会计盈余,所以企业管理者会做出充分的税前规划。我国房地产企业采用预售楼盘的销售方式,该方式为企业进行盈余管理提供了机会,由于该销售方式导致收到的货款在会计科目归属于预收账款。要想将预收账款转变为主营业务收入,在该过程中企业需要耗费大量时间和成本,大多企业会产生盈余管理动机,通过对账款的延迟确认达到降低账面利润的效果,进一步对应纳税总额造成影响,达到减少所得税支出的作用。

委托代理制度的出现产生了报酬动机。许多房地产企业所有者都将企业委托给他人管理,这些人即企业的管理者,这些管理者的工资中,固定收入较难提升,所以企业管理者想的到更多的利益,只能从奖金和股期权等非固定收入上下手,企业所有者对于奖金和股弃权是按照经营绩效来评估,而经营绩效一主要看管理者为企业创造的会计盈余,企业管理者便对企业盈余进行操纵,通过盈余管理来时经营绩效达到企业所有者给定的标准,提高自身非固定收入工资。

3 房地产行业盈余管理现状及存在的问题

3.1 房地产行业盈余管理现状分析

3.1.1 房地产行业的发展特点

(1)房地产行业具有地域性

在我国国土面积十分广阔,而在经济上东部地区和西部地区仍然有着较大的差异性,同时导致了地域性的产生,由于东部大多处于沿海地区进行出口进口,促进了经济的发展,也吸引了许多企业在东部地区进行房地产的开发和建设,东部地区因此日渐繁荣,房价也不断攀升。由于西部地区的地理位置处于内陆,较东部地区沿海地区而言相对落后,房价也不如东部来的高。

(2)房地产行业具有较强产业关联性的和综合性

房地产行业涉域广泛,且该行业综合性强。生产领域环节就是房地产的开发和建设,流通领域环节就是房地产的买卖与租赁,服务领域环节就是房地产的售后服务。由于房地产的开发周期长,导致消费也是一个长时间的过程,这就进一步导致了综合性。房地产企业的发展带动了金融业、建筑业、服务业、家电业等各大企业的发展,具有产业关联性,房地产的买卖和租赁促进了金融交易,推动了金融业的发展,房屋的建造推动了建筑业的发展,房屋的装修推动了家电业的发展。在买卖、租赁后出现的售后服务推动了服务业的发展等等。

(3)房地产行业具有高风险和高收益

房地产行业的规模相对较大,要开发和建设一个房地产业需要大量的资金和人力,由于它的建设期长,导致了企业的投资回收期需要十几年甚至几十年,企业的变现能力在该阶段弱,在开发的这段长时间内,企业可能存在不可预估的风险,对于投资者高风险就意味着高收入,为了获得更高的收入,投资者会选择铤而走险,对房地产行业进行投资,收到高收益的吸引,投资者越来越多,房地产行业因此得到迅速发展。

(4)房地产行业具有政府管理和自我管理

房地产行业属于我国的经济支柱型行业,所谓衣食住行,它与我们生活中的住密切相关,对我国的经济发展的作用举足轻重,由于它对经济的影响,必然引起政府的广泛重视,对于房地产业的发展导致房价升高等,政府会出台相关的政策对其进行宏观调控,从而达到稳定我国经济状况,促进证券市场的发展。作为企业的拥有者和管理者为了能够达到盈利的目的,会对企业进行自我管理,稳定企业发展状况,使企业可持续发展。

3.1.2 房地产行业盈余管理手段

(1)调节收入的确认时点

权责发生制是会计处理的核算基础,同时由于会计分期这一假设的产生,导致企业管理者利用应计提项目来进行盈余管理。房地产行业由于收入科目复杂繁多,以及自身的监督体制不够完善等特点,导致收入无法及时登记说明,在交易过程中出现未经确认的收入被直接用来冲减未经确认的成本的情况,从而使当期收入被抵消的同时,成本和费用也相应的减少了。同时还将代建业务中的资金收入投入到其他在建工程中,导致收入不予确认;将待售的房屋进行出租,所获得的资金不予确认;合资开发中,开发产品应根据投资比重对其进行分配处理,该情况本应记做增多存货,却将其记做原有存货进行销售。的在诸多业务繁杂之下,这些被隐藏起来的行为,为房地产企业的盈余管理提供手段。

(2)公允价值计量模式的选择

由于在计量模式的选择上没有进行规定,企业可以任意选择计量模式,大较多数企业在投资性房地产这方面会使用公允价值计量模式,之所以做出这样选择的目的在于可以通过该计量模式来提升账面价值,从而操控公允价值变动损益,成为盈余管理的一种手段,同时这也是我国房地产价格疯狂飙升却仍供不应求的原因之一。

(3)成本和费用的调节

房地产企业的开发和建设需要较长的时间,再者该行业对关于收入确认和成本结转,在会计准则内对其具体适用情况没有做出具体的规定,会计人员会将在建工程的成本放入完工工程,从而控制利润数额使得账面利润低于实际利润。此外,由于非经常性支出不受关注,大多企业不会对非经常性支出做详细的记录,这使得企业利用这些尚未被完善的监督制度来进行盈余管理。

3.2 房地产行业盈余管理存在的问题

3.2.1会计准则不具有针对性

我国拥有着适用于所有行业的会计准则,它的基本内容是针对一般企业在经营管理中发生的经常性事项。不同的企业在实际操作上有着不同的特点,特别是对于房地产行业而言,由于房地产行业具有预售制度等导致该行业在财务核算方面与其他行业有着显著的不同点,针对房地产行业的这种特殊性事项,在我国现有的会计准则中还未涉及到与之对应的处理办法。这一情况就导致漏洞的产生,使得房地产上市公司的管理层有机可乘,管理层会利用这一漏洞,通过故意在收入和成本结转等方面做手脚,从而编制出不实的财务报告,同时,会计方法和会计政策的多样性使得盈余管理更加隐蔽,管理层编制不实财务报告的行为不易被发现,这样会误导利益相关者,对利益相关者造成损失,相关部门对其监管也变得困难,影响市场经济的发展。

3.2.2 公司治理问题

一个公司拥有完善的公司治理结构,就能够对公司各个职能机构进行更好协调,起到促进公司发展的作用。我国房地产上市公司治理仍存在较大的问题,如存在一些公司管理层为谋求自身利益,没有尽心尽责的对公司的进行治理,其目的就是为了能够更方便对公司财务进行操纵,针对这一问题,我国也提出了独立董事会制度,但由于独立董事会于公司也存在着利益关系,导致独立董事会也存在未做能做出公平公正的决策。公司没有完整可靠的治理体系,公司将无法得到更好的发展,进而影响房地产行业的发展。

3.2.3 信息披露透明度低

由于房地产行业采用预售制度,在该制度下,房地产行业的周期长,对于收入的核算涉及的明细科目多以及诸多业务的复杂,企业有机会对收入进行藏匿,降低了信息透明度,另外,当企业对其聘用的会计师事务所进行变更,或是企业与会计师事务所产生较大的意见分歧,这些都将对财务报告的质量产生影响。在上市公司对会计事务所进行变更上,我国证监会要求上市公司要对其予以披露,部分公司在更换时有按照要求执行披露,但在披露的原因上存在不合理或是含糊不清的问题。

3.2.4 外部监管力度弱

在我国,审计机构发展还不够完善,导致其对上市公司的监管力度不够,再者存在部分注册会计师为追求私利,违背职业道德以及市场的恶性竞争,使得我国外部独立审计机构没有很好的履行其应尽的义务和责任。另外,由于注册会计师的薪酬由公司发放,与公司存在利益关系,同时公司也具备聘请和解雇注册会计师的权利。以上原因导致注册会计师的独立性得不到保证,出现一些注册会计师为了维护自身利益,保证与公司的长期合作关系与公司串通,出具与实际情况不符的审计报告,使得审计报告失去真实性。

4 完善房地产行业盈余管理的政策建议

4.1 制定房地产行业会计准则

就上文而言,由于我国现有的会计准则不具有针对性,无法对房地产行业的特殊性事件作出针对性的处理方法。本文认为有必要根据房地产行业诸如上述情况的特殊性事项进行制定具体的会计准则,同时在会计准则的制定过程中,要注意准则各项用词的精确性,尽可能的避免准则中出现模棱两可的词汇,在准备的未来被不断使用的过程中要不断进行补充、完善和修订,这样做是为了使准则可以尽量避免房地产行业的操纵,以达到提高企业会计的信息质量的目的。同时在制定时要对具有代表性的企业进行调查研究在此基础上结合国内外文献,通过对国内外文献更深入的研究,对其各方面有全面的了解,以保证会计准则执行的有效性。对于会计准则中出现的专业词汇加上注释,使各个企业加深对会计准则的理解,当企业对会计准则规定的各项理解透彻,才能更好编制出反映企业真实情况的财务报告。

4.2 完善房地产行业的信息披露体系

完善房地产行业的信息披露体系,有助于投资者能够掌握房地产上市公司真实的经营状况,对其有一定的了解和认识,同时能够加强对房地产上市公司的外面监督。建议相关部门应当引起重视,对披露体系进行完善,如对披露时间,披露事项,披露方式等方面进行完善。此外还要遵循信息最大化的原则,扩大信息的披露范围。同时尽量建立多层次的信息披露体制,从而增加信息披露的透明度。

因预售制度引起的预收账款成为房地产开发企业用于盈余管理的手段之一。

为了尽可能避免该手段引起的盈余管理,首先要制定更加清晰的界定出信息的披露方式和时间,保证披露会计信息的质量,可以要求企业在财务报表中对每个项目单独的经营活动现金流量进行附注后公布,这样做规范了收入时点确认的监督标准,限制了盈余管理行为,可以保护利益相关者的合法权益,起到稳定我国市场经济发展的作用。其次,因为会计信息有着不对称性,所以需要通过会计信息披露范围的加大,减少其信息的不对称性。房地产上市公司要完整及时的披露企业与利益相关者有关的事项,这样也有利政府和利益相关者对其监督管理。最后,应建立由证券监督委员会、证交所、政府公众、和会计事务所媒体等共同构成且互为补充的多层次的披露监管体系。通过这样做来减少企业管理者对盈余的操纵,增加了信息的透明度。

4.3 完善关联方交易制度

由于证监会对上市公司的考核指标的不完整,导致上市公司利用其进行盈余管理行为,建议证监会对考核系统进行完善,针对上市公司发行股票和配发新股等方面制定更完整的考核指标。同时在企业公开筹集资金的过程中,证监会应该对企业认真全面的考核企业的各项财务指标,更应对扭亏和资产负债率高的公司进行重视,同时建议对关联方交易的会计准则进行明确和完善。在我国,对关联方交易的文字披露方式,当上市公司在进行含糊不清的文字披露就会误导利益关联方,为了更好的保护关联方利益,建议采用表格列表形式对关联交易中的对关联交易有着重大影响的内容进行清晰详细的披露,对关联方交易制度执行的监管和对控股股东违法行为的制裁方面,会计准则和法规存在短缺,监管部门应该对涉及到重大关联交易的房地产上市公司和关联方进行重点调查,这样做既能规范房地产上市公司行为,也能健全关联方交易制度,抑制盈余管理行为的发生。

4.4 完善房地产上市公司治理结构

一个好的公司必然拥有有一套完善的治理结构,才能够更好的对各个职能机构的任务和职责进行协调,从而促进公司稳定的发展。尤其是对于房地产企业而言,要想在竞争激烈的房地产行业中脱颖而出,制定一套完善的公司治理结构,无疑能成为其在该行业中战胜其它企业的一个强有力的武器。同时完善的治理结构,可以减少企业对会计信息的xx,减轻企业管理者对账面盈余的操纵力度,也减少盈余管理的发生,有利于我股票会计准则能够的得到更好的执行。

对于房地产上市公司而言要想有一套完善的公司治理结构,首先要优化公司的股权结构,通过对股权分置进行改革,改善信息的不对称性,使大股东和小股东的利益层面相近,同时,也要侧重推广股票期权政策,可以让管理层享有公司股票期权的持有权,让管理者的自身利益与其公司利益相挂钩,这样在维护自身利益的同时也推动了企业的发展。其次,要完善公司独立董事制度,我国现行的独立董事会制度虽然能在一定程度上制衡管理层,但仍然存在缺陷,由于独立董事会会受到其公司利益的限制,影响其作出公平的决策。对于以上情况,建议设立独立董事会监管机构,该机构既监管独立董事,同时也保护独立董事权益。该机构也应当重视对独立董事与其公司利益关系的分离,建议监管机构可以按比例向其公司收取管理费作为独立董事的薪酬,从根本上消除独立董事与其公司的利益关系,保证独立董事能够作出公平公正的决策。

4.5 完善外部监督及加强处罚力度

外部监管也是一个对我国上市公司进行监管的重要途径,目前我国的外部监管主要是由注册会计师对公司进行审计后出具审计报告,但由于我国的审计机构的发展还不够完善,使其对上市公司的监管力度不够,应该对注册会计师审计的有效性进行加强,这样有利于监管力度的加强。针对房地产上市公司的会计账目如存货、预收账款、营业外支出、资产减值准备等,在对这些项目进行审查时,应重点进行审查,加大审查力度。对注册会计师与公司串通,出具不实的审计报告,谋取自身利益的行为,应当提高注册会计师的职业道德,强化注册会计师的风险责任意识,确保审计报告的真实性,同时削弱上市公司对审计机构聘用的控制权。对公司管理层的盈余管理行为,加强处罚力度,一旦发现所承受的处罚要远远超出盈余管理所获得的短期利益,这样可以在一定程度上减少盈余管理的发生。

4.6 加强诚信道德建设

企业管理者的诚信水平和职业道德水平是企业盈余管理的主观因素。企业管理者为获得私利,向外界发布虚假的财务报告这一行为,我国采取法律措施进行管理,通过借助法律的力量来威慑企业,降低企业进行盈余管理的概率,虽然法律能在一定程度上有效,但治标不治本,通过法律进行处罚,一方面法不责众,另一方面又消耗人力、财力,总有漏网之鱼,这些漏网之鱼将心存侥幸进行下一次的盈余管理。为了避免盈余管理的再次发生,应当加强对企业管理者对职业道德的认识,让其意识到诚信的重要性,使其不再对会计信息进行操纵,也要让会计人员谨记职业道德认识到其对经济发展的危害,不愿与企业同流合污。这样企业管理者和财务会计人员的整体道德水平和法律意识提高了,才能更好的达到监管的目的。

结 论

由于房地产行业对于我国经济发展的重要性,该行业的盈余管理行为值得深入研究。通过侧重分析房地产上市公司盈余管理现状和问题,结合我国国情,有必要专门制定出属于房地产行业的会计准则,对房地产行业存在的特殊性事件进行处理,并增加该行业信息公开的透明度,避免导致会计信息失真。完善房地产企业内外部的监管体系,内部完善公司治理结构,外部削弱公司对注册会计师聘用的控制权,加强审计有效性。本着对房地产行业发展前景的美好期望,更加建议采用标本兼治,双管齐下,在加强法律监督的同时,有必要提高企业管理者和财务会计人员的职业道德水平和法律意识,这样做的目的在于更有效的达到监管的目的。

参 考 文 献

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致 谢

时光飞逝,转眼间大学四年的时间结束了,这四年里遇见的人和经历的事都值得回忆,很幸运能够认识这么多同学和朋友,也有幸得到各位老师的指导,这都将是我人生中一笔宝贵的财富。

首先,我要感谢我的指导老师刘涛老师,导师在我的论文写作过程中,不厌其烦的对我进行指导,同时在导师对我的指导中,我也学到了许多知识,感谢导师的悉心指导。老师,您辛苦了!

其次,我要感谢在我大学期间的所有老师,专业课老师教会我专业知识,辅导员对我的的关心和照顾,师恩难忘,我将怀着一颗感恩的心去对待生活中的人和事,不辜负各位老师的栽培。

再次,我要感谢我的同学和朋友,我的大学生活因为有你们而精彩,我们共同学习,共同进步。愿大家都有一个美好而明亮的前程。

同时,我要感谢我的父母,亲情是无私的,感谢你们在精神上和物质上支持着我,让我无忧无虑的完成我的学业。

最后,感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位老师。

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