风险导向审计模式下的审计风险应对研究 ——以唐山荣盛房地产开发有限公司为例

 摘要:

在我国经济进入“新常态”的今天,国民收入显著提高,民众对高品质生活的追求极大地推动了房地产行业的发展。近些年来,各个省市住房价格不断攀升,更多的企业从事房地产行业。房地产行业在国民经济中占据越来越重要的地位,而房地产行业所具有的特点以及一些固有因素的限制,导致房地产企业的审计风险较高,所以审计人员必须高度重视房地产行业的审计风险研究。面对当今的房地产行业的发展形势,在风险导向审计模式的指引下,审计人员应采取合适的方法对可能出现的相关审计风险进行防范以及应对,确保审计的效率与质量。

 关键词:风险导向审计 房地产行业 审计风险应对

1 引言

房地产行业是我国支柱型产业之一,房地产行业的繁荣极大地促进了我国经济的飞速发展。房地产行业因资金金额巨大融资困难而且有较大风险,使得房地产行业的发展受到限制。因为房地产行业交易量大、融资造成的负债较多,使得其具有非常高的财务风险,对房地产企业的经营也有较大的影响,所以注册会计师在对房地产企业进行审计时必须高度严谨认真,加强对其审计风险的识别和防范。

而随着全球经济大发展,审计的技术与方法不断地创新和完善,风险导向审计模式从众多审计模式当中脱颖而出,进入人民大众的视野,风险导向审计为注册会计师解决了部分问题,既有效的提高了审计效率又大大的降低了审计风险,提升了审计的质量。

因此,在当今风险导向审计模式下房地产行业的审计风险也越来越受审计人员的关注。完善房地产企业审计机制与流程,是使审计效率效果提高,房地产企业健康蓬勃发展,国民生活水平稳步提高的重要环节。

本文主要采用案例分析的方法,结合唐山荣盛房地产开发有限公司的案例对房地产行业审计风险的识别与应对进行研究。首先,了解与研究相关的理论基础;其次对房地产行业特点以及房地产企业审计现状进行了解;再次,结合唐山荣盛的案例分析房地产行业的审计风险以及相关风险成因;最后,根据风险现状提出合理有效的应对策略,降低审计风险,使企业蓬勃发展,百尺竿头更进一步。

纵观以前的研究,国内外学者对房地产企业审计进行了大量的研究,并取得了不错的结果。部分学者从房地产行业的特点入手进行研究,得出房地产企业的特点致使其具有较大风险的结论,肖立英在2017年研究得出结论:内部审计工作的开展以及提高审计人员的专业素养对于房地产企业审计有着重大的意义;廖敏在2017年提出风险导向审计模式是大势所趋;王聪聪提出从重大错报风险、检查风险和提高审计人员执业水平三方面进行风险防范,可以有效地降低风险水品;还有部分学者研究信息化环境下的房地产企业审计,得出信息化的环境对房地产行业审计的简捷高效进行有促进作用,付壮在2018年提出计算机审计技术的应用能够提高审计工作的效率与质量;但很少有学者在风险导向审计模式下对房地产企业审计进行研究,本文结合唐山荣盛的案例对风险导向审计模式下的房地产企业审计进行研究。

2 风险导向审计模式与审计风险的理论基础

2.1风险导向审计模式相关理论概述

风险导向审计模式是前人通过数次的实践与完善所形成的的最适合现如今审计形式的模式,它通过对企业财务报表中出现的错报进行评估和对审计人员的执行能力进行评判,判断是否对审计结果造成影响,并尽可能的将影响降到最低。风险导向审计模式下的审计流程如图2-1所示。

风险导向审计模式下的审计风险应对研究    ——以唐山荣盛房地产开发有限公司为例

图2-1 风险导向审计流程

2.2 审计风险相关理论概述

审计风险是指当企业的财务报表存在重大错报时,审计人员没有正确的发现、公允的处理,从而导致最后发表了不恰当审计意见的可能性。

审计风险主要由财务报表重大错报风险和检查风险两部分组成,财务报表重大错报风险主要由于被审计单位的一些不正确的会计处理或舞弊所造成的,而检查风险主要由于审计人员审计时没有实施正确的审计程序或没有及时发现被审计单位的错报所造成的。

审计风险的存在,会导致注册会计师出具不恰当审计意见的审计报告,是公众们错误的信任该企业,造成公众财产的不必要浪费;还使得被审计单位和会计师事务所的公信力下降,不利于以后的发展。

2.3 房地产行业审计相关理论概述

部分学者从房地产行业的特点入手进行研究,得出房地产企业的特点致使其具有较大风险的结论,肖立英在2017年研究得出结论:内部审计工作的开展以及提高审计人员的专业素养对于房地产企业审计有着重大的意义;廖敏在2017年提出风险导向审计模式是大势所趋;王聪聪提出从重大错报风险、检查风险和提高审计人员执业水平三方面进行风险防范,可以有效地降低风险水品;还有部分学者研究信息化环境下的房地产企业审计,得出信息化的环境对房地产行业审计的简捷高效进行有促进作用,付壮在2018年提出计算机审计技术的应用能够提高审计工作的效率与质量;

在对房地产行业进行审计时,要从多方面进行考虑,首先,要考虑房地产企业进行项目开发的各项手续资料是否齐全;其次,要考虑因房地产企业资金流动量大而可能导致的财务方面的错报风险;再次,要考虑企业的各种制度规范是否完善;最后,要考虑审计人员是否正确公允的执行了各项审计程序。在得出风险所在后,应该积极应对风险,将其降低至可接受的低水平。

3唐山荣盛房地产开发有限公司案例分析

3.1 唐山荣盛房地产开发有限公司基本情况

唐山荣盛房地产开发有限公司是唐山境内影响力较强的一家房地产企业,该企业开发了众多的楼盘,在业界口碑较为不错,该企业在多年发展路途中,始终秉承着“根植唐山,服务大众”的美好理念,为唐山人民创造优良的住宅,该企业的发展也极大地推动了唐山区域经济的发展。

3.2 唐山荣盛房地产开发有限公司审计内容

第一,了解被审计单位的项目开发情况,收集并查看项目进行期间各项资料,判断其是否齐全以及是否准确记录项目进行过程中的各个环节,从中发现重大风险点进行着重审计以降低审计风险。

第二,关注唐山荣盛的财务风险,房地产企业基本上都具有资金投入量大、投资周期长、受国家政策影响较大的特点,所以财务风险可能相对较高,审计人员应重点关注唐山荣盛的各项财务比率,通过分析这些比率,发现审计风险。

第三,测试企业的内部控制制度,审计人员应结合唐山荣盛的特点以及相关制度,执行相关审计程序对其内部控制制度进行有效合理的测试,结合测试结果采取适当的方式降低审计风险。

第四,分析唐山荣盛的房屋销售情况,审计人员可以通过检查房屋销售合同等书面材料以及与被审计单位洽谈询问的方法分析被审计单位是否有异常或虚假的销售记录,分析各项销售收入是否恰当准确的记入财务报表,各项成本费用是否正确的计价和分摊。

第五,查询唐山荣盛涉及到的诉讼问题,审计人员应通过网上查询或询问被审计单位人员的方法确定是否具有大量的未决诉讼,具体分析是何原因造成大量未决诉讼,是否构成重大错报风险点。

4 唐山荣盛房地产开发有限公司审计风险

根据风险导向模型可以得出,唐山荣盛的审计风险可以从重大错报风险和检查风险两方面进行分析,具体的审计风险有以下几个方面:

  4.1 持续经营方面风险

在公司运营过程中,会出现各种各样的情况,并不会一帆风顺,所以可能经常出现导致公司持续经营能力受到巨大冲击,使得公司的正常运营受到影响。注册会计师在审计时,应当重点审计这些可能导致重大错报的事项或情况。企业运营过程中常见经营风险影响因素如表3-1所示。

表3-1常见经营风险影响因素

分类 风险因素
财务 净资产为负或营运资金出现负数

资金支持不到位

经营活动无法有效盈利

关键财务比率不佳等

经营管理层计划清算或终止经营

缺失关键管理人员

主要市场、客户、供应商的流失

用工困难等

其他违反有关资本或者其他法定要求

未决诉讼或监营程序等

通过对被审计单位所披露出的各项数据的整理计算判断是否为重要风险点,从营运资金和资产负债率方面对唐山荣盛房地产开发有限公司的持续经营能力进行分析。

荣盛的近四年的流动资产以及流动负债如表3-2所示。

表3-2 唐山荣盛2015-2018年流动资产和流动负债

荣盛 2015年 2016年 2017年 2018年
流动资金 128,709,439.58 156,783,429.61 232,710,692.82 366,632,894.62
流动负债 224,537,812.53 243,157,689.65 354,768,293.34 579,436,521.83
营运资金 -95,828,372.95 -86,374,260.04 -122,057,600.52 -212,803,627.21

如表3-2所示,唐山荣盛近四年的营运资金为负数,流动资金不足以偿还流动负债,说明其短期偿债能力不足,可能对企业的持续经营造成影响。

资产负债率越低,对债权人的保护程度越高,企业的举债能力越强。唐山荣盛2015-2018年资产负债情况如表3-3所示。

表3-3唐山荣盛2015-2018年资产负债情况

荣盛 2015年 2016年 2017年 2018年
资产总额(亿元) 532.75 632.15 435.22 546.58
负债总额(亿元) 295.64 321.56 284.37 314.65
资产负债率 55.49% 50.87% 65.34% 57.57%

如表3-3所示,唐山荣盛近四年的资产负债率一直处于较高水平,说明企业债权人保护程度较低,企业长期偿债能力不足,可能会使企业面临资不抵债的状况,对企业的持续经营造成影响。

从以上的分析可得唐山荣盛偿债能力不足且存在大量的大额抵押、担保以及未决诉讼,在持续经营方面具有较大的风险。

 4.2 开发成本方面风险

关注房地产企业开发成本,确认是否存在人为调节的开发成本以及不应计入开发成本的项目。因为唐山荣盛的成本核算范围包括土地使用权出让金、拆迁补偿款、建筑安装工程费以及各项设施费用等多方面,所以要充分检查土地出让合同等相关书面材料及其他各项费用的证明材料,防止各项开发成本的计算与归集不准确。而且房地产行业需资金投入量大、开发周期长,并有大量融资行为,所以正确区别资本化利息和费用化利息对开发成本的核算有较大影响。各项税费的计算也是开发成本核算的重点。

通过对唐山荣盛各项目的开发成本的重新核算,得出其具有资本化费用化区分不清晰、费用计提不规范的现象,所以唐山荣盛在开发成本的核算方面有较高的风险。

 4.3收入确认方面风险

检查收入的确认是否符合确认标准,是否符合会计准则,确认是否存在收入不入账或是否存在虚假销售收入。通过计算销售毛利率并进行各期比较的方法确定营业收入是否有较大差异,若有要分析造成差异的原因。抽查部分销售凭证,确认是否完整准确记录销售过程。进行销售的截止测试,检查销售收入是否按照正确的会计期间记录。

通过对唐山荣盛营业收入的各方面测试得出其具有较多的预售收入、定金、押金、销售退回等,而且企业所使用的会计准则与税法稍有出入,所以其收入确认方面存在风险,需要进行进一步的分析从而得出风险防范的方法。

  4.4 关联方交易方面风险

任何一家公司不可能仅仅只靠企业自身的经营与销售维持生计,所以会涉及到很多的有较为密切交易往来的企业,这些企业即为该企业的关联方。关联方具有非常强的隐蔽性,在众多的交易记录中难以识别哪些是关联方交易,所以审计人员要关注企业的关联方交易,看是否存在记录不当的关联方交易以及是否存在不在记录中的交易。唐山荣盛房地产开发有限公司存在隐瞒的关联方,交易记录并没有在财务报表中披露出来,所以唐山荣盛在关联方交易方面具有较高风险。

 4.5 企业内部控制方面风险

在进行审计时,注册会计师应当着重关注企业的内部控制制度,企业的内部控制制度是否完善影响着审计风险的高低,如果企业内部控制制度缺失,注册会计师可以合理怀疑企业的重大错报风险水平较高。下表是唐山荣盛内部控制测试结果公示。

表3-4 唐山荣盛内部控制测试结果公示

测试事项 结果
是否具有内部审计机构(内部审计机构设置是否合理,运行是否规范)
信息披露内部控制是否完善(是否建立信息披露管理制度)
内幕交易内部控制是否完善(是否建立知情人管理制度)
募集资金内部控制是否完善(是否将募集资金正确合理运用)
关联交易内部控制是否完善(披露的关联方是否真实存在)
对外担保内部控制是否完善(各项审批权限是否明确)
重大投资内部控制是否完善(各项审批权限是否明确)
其他内部控制是否完善(股东是否签署承诺书)

从上表可以看出唐山荣盛企业内部控制制度不完善,可能存在重大错报,审计人员应该着重关注测试不合格的环节,判断是否为重大错报并尽可能的降低风险。

 4.6审计人员审计时风险

随着房地产行业资金往来金额的增加,各项支出的明细越加繁琐复杂,房地产企业审计工作的开展难度也越加增大,这就导致审计人员的能力不足以对其展开审计,所以审计人员应该既懂得审计和会计的相关知识,还要懂得其他专业的知识,例如工程造价、财政预算、金融理财、行政管理等。我国现有的房地产审计人员基本上都是来自会计和审计专业,而且大多数人员从事财务方面审计工作,只有很少一部分人学习法律、计算机、工程造价、金融等专业知识,造成我国现在缺乏多方面审计人员的现状。

房地产企业内部审计机构的缺失,以及内审机构设置位置的不合理,使得房地产企业内部审计工作开展困难。房地产企业内部审计人才较少,现有的内部审计人员不足以应对日趋增加的内部审计工作,又缺少有效的高端复合型内部审计人才成长方案,造成房地产企业内部审计机构缺乏复合型人才,使得房地产企业内部审计工作无法很好地开展。

审计人员审计时无法保持完全的独立性,使得审计的结果带有较多的主观色彩,无法公允客观的表达审计结果。

 4.7技术缺乏方面风险

随着信息技术的应用越来越广泛,房地产审计工作也应该与时俱进,运用计算机技术来简化繁琐的审计工作。但目前一大部分房地产企业审计仍采用手工的原始审计方法进行审计,审计人员对审计工作软件的不熟悉,使得审计效率非常低,还可能因手工审计方法太过繁琐而导致审计结果不准确。

计算机技术的应用在给审计人员带来了便利同时也带来了挑战。便利是提高了审计人员的工作效率和效果,大大节约了审计时间和成本。挑战是在信息化背景下,审计的各方面要求相应的提高了。审计人员缺乏计算机审计技术及相关项目的经验,并且对于计算机审计技术的掌握和普及需要一个较长的过程,这也带来了一定的检查风险,所以就要求审计人员运用更多的方法来规避风险。而且被审计单位运用财务软件后无法保证审计人员获取的审计证据是否真实准确,也是一个非常重要的风险点,在审计过程中应该着重注意。

5 唐山荣盛房地产开发有限公司审计风险应对措施

5.1 审计各项财务指标

房地产行业具有资金投入量大的特点,所以房地产企业会涉及到较多的融资行为,往往会面临较高的财务风险,注册会计师在对房地产企业进行审计时要着重关注企业的各个财务比率,尤其是营运资金、资产负债率、流动负债在负债总额中所占的比率等各项反应企业偿债能力的指标,以评估被审计单位的持续经营能力。注册会计师应当在审计过程中对出现的重大差异以及可能造成企业无法继续经营的因素保持高度的警惕性,判断是否构成重大错报风险,其是否可以降低到可接受的低水平。

 5.2 着重关注开发成本审计

唐山荣盛的原材料众多,所涉及到的各项费用较多,在归集和核算方面工作量较大。房地产企业的开发成本基本包括:土地使用权出让金、拆迁安置补偿款、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等各项费用,注册会计师在审计这些开发成本时要重点核算。在进行房地产开发的过程中,企业经常会出现资金不足的情况,会涉及到较多的借款,要正确的区分需要资本化和费用化的利息,正确核算利息费用在各个项目之间的分配。在房地产开发企业中,经常会有在同一块土地上建造多种用途的房产,例如一部分为商用店铺,一部分为住宅用楼,一部分为办公用楼,不同用途的房产的销售情况与销售价格也不相同,要正确核算各项成本在不同用途房产的成本之间的分摊。还有就是在不同的地段开发房地产的成本也不尽相同。

注册会计师在审计企业的各项开发成本是否进行了正确的归集与核算时,可以采用以下几种方法:(1)查看与项目相关的各项资料或电子记录,例如合同、发票等;(2)运用分析程序,通过对不同地区、地段的各项因素综合考虑以及商业繁荣程度等因素的影响,分析被审计单位开发成本的归集与核算是否合理;(3)采用重新计算利息费用的审计程序确定被审计单位是否进行正确的归集与核算;(4)结合以往的审计项目项目经验,保持职业怀疑和职业谨慎。

注册会计师对大额支出进行审计时需要验证发票真伪,可从以下方面进行:(1)检查发票金额。假发票往往开票金额较大且为整数。(2)在税务局网站上查询发票确定其是否正确。(3)采取向涉及到的其他企业进行函证,网上查询,现场实地考察等多种审计程序相结合的方法。(4)结合积累的审计经验运用多种审计方式进行检查。

 5.3加强审计收入的确认

检查收入的确认是否符合确认标准,是否符合会计准则,确认是否存在收入不入账或是否存在虚假销售收入。通过计算销售毛利率并进行各期比较的方法确定营业收入是否有较大差异,若有要分析造成差异的原因。抽查部分销售凭证,确认是否完整准确记录销售过程。进行销售的截止测试,检查销售收入是否按照正确的会计期间记录。

5.4重点审计关联方交易

任何一家公司不可能仅仅只靠企业自身的经营与销售维持生计,所以会涉及到很多的有较为密切交易往来的企业,这些企业即为该企业的关联方。关联方具有非常强的隐蔽性,在众多的交易记录中难以识别哪些是关联方交易,所以审计人员在审计时要通过各种方法获得被审计单位的关联方名单,例如直接向被审计单位索要,向可能的关联方进行函证等方法。

关联方关系及其交易可能导致较高的审计风险,所以在注册会计师审计关联方交易时应该持有较高的职业怀疑。关联方交易数量多,成交金额大,而且各项事宜较为复杂,给审计人员造成了较大的审计困难。关联方企业与被审计单位有着密切的联系,使得审计人员从关联方企业取得的审计证据的可靠性无法保障,而且可能存在较多的舞弊行为,导致审计过程无法顺利进行。

审计人员在对关联方交易进行审计时,要考虑现在已知的关联方是否是全部的关联方,是否有所有关联方交易没有准确的记入财务报表中,通过各种方法获取审计证据并分析判断是否构成重大错报风险。

我国现有的审计准则中缺少有关于关联方交易的规范,所以没有较为官方的标准,导致审计人员审计关联方交易的工作难以开展。

 5.5对企业内部控制进行审计

合理运用分析程序,审计被审计单位内部控制制度是否完善,各项制度是否得到有效的施行。

分析程序是审计流程中必不可少的环节之一,分析程序的运用极大地节省了审计资源和时间,分析程序主要应用在三个审计阶段中:(1)在风险评估程序中使用。通过对被审计单位的一些财务指标的变化的分析,可以发现企业营运方面的问题。(2)在实质性测试程序中使用。审计一些关键账户或余额时,将分析程序与实质性测试程序结合起来,有利于高效的进行审计。(3)在进行总体复核时使用。在审计过程的最后,分析实施的审计程序是否恰当合理,是否取得了想要的审计结果。

5.6提高注册会计师的专业素养

现在的注册会计师大多数来自于审计与会计专业,学习过其他知识的人少之又少。而房地产行业审计涉及的领域较多,现在的审计人员不足以胜任此项审计工作。所以在对房地产企业进行审计之前,会计师事务所应该进行房地产审计的相关学习,了解适用于房地产行业审计的基本知识,了解我国当前与房地产企业相关的各种政策以及适用税率等,重点注意关键的重大错报风险点。

在进行房地产企业审计时,注册会计师应保持高度的警惕性,对一些重大的可能发生错报的风险点持职业怀疑态度,结合以往的审计经验,运用专业知识和技能获得审计证据并对审计证据进行评价。在审计过程中遇到陌生风险点,应该积极向外部专家咨询学习,加强项目组中人员的讨论,得出正确合理的审计结论。

会计师事务所在安排项目组人员时,应该综合考虑每个人的专业素养、审计经验、思维方式等各方面因素,力求打造出适应时代要求的新型队伍组合,优化队伍结构,在审计过程中,要勇于创新,追求以最高效简捷的方法进行审计。

现如今的社会,人情关系横行,注册会计师的独立性受到巨大冲击,有的注册会计师在审计时不能遵守职业道德,不能保持较好的独立性,做出不公允的审计意见。所以应该提高注册会计师的独立性,注册会计师要自觉遵守职业道德,保证审计过程保持公允。会计师事务所在派遣审计人员时要着重关注其与被审计单位是否具有可能影响审计人员独立性的关系。制定相关审计准则的人员应将独立性的要求加入到准则要求中,使得独立性要求更加完善。被审计单位的人员应当合理的与审计人员交流,不要过度攀关系导致审计人员独立性受到影响。

 5.7使用与计算机软件进行审计

随着时代的发展信息技术应用的越来越广泛,房地产审计业务量的加大,传统的手工审计方式已经不足以应对当今社会所要求的高效简捷的审计要求,所以应用计算机技术辅助审计是势在必行的。现如今的审计人员缺乏计算机专业知识,不能熟练的使用计算及审计技术,不能有效的提高审计效率。所以,在培养审计人员时应当加强对计算机技术的培训,来应对信息化环境下房地产企业审计越来越高的要求,培养复合型的审计人员。对于房地产审计中所涉及到的的陌生细节,可以通过聘请外部专家的方法,加快审计速度,提高审计效率。

 结 论

房地产行业是与我们的生活息息相关的行业,而其风险也受到越来越多广大人民群众的关注。本文着重研究了房地产行业审计风险的识别以及防范策略,通过对唐山荣盛房地产开发有限公司案例的分析,得出以下结论:

房地产行业由于其特点以及现有行业环境等固有因素的影响,具有较高的审计风险。房地产行业审计风险的成因是多方面的,既有被审计单位经营过程管理不善所导致的,也有由于审计人员专业知识不足或不遵守职业道德所导致的风险。所以在以后的发展中应该着重关注这些风险点。(3)房地产企业审计不应该仅仅依赖于外部审计工作的开展,还应该开展与之相对应的企业自我评估审计工作,约束企业中人员按照应遵循的准则行事,简化外部审计工作的程序。

(4)我国现有的审计准则并不是十分完善,我们应该在发展过程中不断地发现其中的不足,通过实践不断完善各个方面的规范。

本文对房地产企业审计风险并没有深入的探究,只是停留在非常浅显的层面,列出一些较为重要的风险因素,希望对以后的房地产行业的发展起到警示的作用,而随着我国经济进入“新常态”,房地产行业迎来又一个发展高峰,会出现更多的新的风险需要我们在发展的过程中发现与完善。

 参 考 文 献

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[4]肖立英.房地产企业审计存在的问题及解决对策[J].中国市场,2017(12):287-288

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[6]付壮.浅谈信息化背景下计算机辅助审计的应用[J].纳税,2018,12(32):179-180+183

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 致 谢

光阴似箭,大学四年的学习生活即将结束,四年的大学时光使我受益匪浅,收获良多。在毕业论文完成之际,向所有给予我关怀、帮助的老师、同学和家人致以真诚的谢意!与你们在一起的时光是我一生无法忘怀的美好。

感谢我的指导老师。老师在我的论文选题和写作过程中给了我极大的帮助。老师知识渊博、为人谦虚、关怀学生,尽管老师平时工作繁忙,但是在我们遇到疑惑的时候,总能给予及时的帮助。在写作过程中,老师对我的论文给予了多次指导,并提出很多建设性的意见,使我的毕业论文得以顺利完成,老师严谨的治学之风和对事业的孜孜追求将影响和激励我的一生。借此机会,向老师表示深深的谢意!

感谢大学四年的各位老师,感谢对我们的悉心指导和培育,使我在这几年的大学时光中汲取到各种专业知识。还要特别感谢一下我的班主任许杰慧老师这几年来对我的关心、帮忙与支持。

感谢我朝夕相处的同窗,陪伴我度过大学生涯的每一天。你们积极向上、乐于助人、活泼开朗,在学习和生活上给我了无私的关怀和帮助,谢谢你们。

感谢我的父母和家人,是您们的付出使我在大学的校园里安心的学习,如今即将完成学业步入工作岗位,在此对您们说一声:我爱您们!

最后,诚挚感谢评阅本论文的各位老师!

风险导向审计模式下的审计风险应对研究    ——以唐山荣盛房地产开发有限公司为例

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