供给侧结构性改革下房地产市场发展和税收分析

  第1章 绪 论

  1.1研究背景及意义

1.1.1 供给侧改革下房地产市场的背景分析

自1978年中国的改革开放后, 我国经济社会发展已经进入到快速的现代化发展和社会进步阶段,人民的生活水平和质量也进一步地得到有效的保障和提升。随着人们对于物质的需求不断地扩大和提高,越来越多的国人开始有意识地关注生活中的各种不动产,例如土地和房产, 这就必然会推动房地产开发市场的持续发展。然而,中等以上收入的人群即使他们有强烈的意愿在房产市场购置适宜的房子,对房产有一定的需求,但是由于现今市场上房价过高,大部分的人们根本没有相对应的购买能力,所以对房地产开发行业来说,大部分的人对于房子的有效利用需求并不高;再加上近年来我国住房产业结构不合理导致的产业供需之间的关系发生变化,形成了我国房地产开发行业普遍存在的住房产品总量库存过多与有效利用需求总量不足问题并存等矛盾,这些矛盾是经济发展道路上必然存在的阻碍。

2015年11月10日,“供给侧结构性改革”这一重大概念在我国开始逐渐被人们熟知, 这是时任中央xxxxxxxxxxx在十八届中央财经体制改革领导小组第11次全体会议上首次明确提出的重大政策,即“在适度扩大总需求的同时,着力加强供给侧结构性改革,着力提高供给体系质量和效率,增强经济持续增长动力”。xxxxxxxx指出:“一个国家发展根本上要靠供给侧推动,推动供给侧结构性改革,是研判世界发展形势和我国经济发展新常态所作出的重大决策。”强调的“根本”、“重大决策”,说明了我国充分认识推动经济供给侧和结构性改革的重要性。房地产行业发展作为一个全面综合的战略性产业,它的快速发展对于城市经济发展乃至整个计划经济区域的实体经济都来说具有不可估量的积极推动作用,它通过更高层次的居民就业与生产和服务,更低层次的房屋空置率与成本,为其扩大实体经济的活动范围和规模提供了便利和条件。对于房地产开发企业而言,面临的是供给侧市场化和结构性改革“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的一系列相关问题和政策(“三去一降一补”), 其中房地产企业的去产能库存相关政策本身就是房地产供给侧结构改革推进过程中的重要问题和内容,只有将房地产企业资本市场中剩余的库存“有效处理”,有效地扩大刚需,才能更好地适应和迎合一个新的资本市场发展,这既是严峻的挑战也是一个新的发展机遇。

1.1.2本课题的研究意义

我国房地产业的发展是历史上关系国计民生的一系列典型社会经济行业,对于社会的稳定健康发展和进步具有重要的意义。本文根据国家和xx的这一决策对于供给侧结构性改革对房地产开发行业的稳健发展进行研究和分析,目的主要在于通过深入研究房地产供给侧的改革,对当前我国房地产市场中普遍存在的主要问题,寻找有效的途径和办法措施去应对和解决这些问题,有效地减少房地产商库存,降低房地产企业成本,优化我国的土地结构和资源配置, 更大的力度地支持和促进房地产开发行业的健康发展,促使我国房产的土地资源供给与市场需求之间达到一个平衡的发展状态,从而整体有效地提升我国的全体国民基本物质生活和文化水平,增强我国的政治和经济综合实力,并以此作为载体来增强和提高我国在国际上的核心竞争力和社会综合国力。这无论是在人民还是国家层面上,都有着积极意义。

  1.2 文献综述

1.2.1 国内研究

国内学者王文曼(2018)在研究中对于我国当前房地产行业和市场的发展现状、供给侧结构性的改革对房地产开发行业的整体经济影响以及其建议等问题进行了深入的详细分析。经过他的调查研究,他认为,供给侧结构性改革的提出是推动中国当前的经济政治社会发展转型升级的重中之重,供给侧结构性改革的实施和提出必然直接会影响到当前中国的社会主义市场经济, 房地产的行业和市场处在社会主义市场经济这个复杂的大环境当中必然会使房地产受到很大影响,这符合大部分经济学家对供给侧改革的看法。

经济学者李亚蓓(2019)在报告中指出, 房地产开发行业的去库存已经成为了供给侧结构性改革的工作重点,通过房地产行业的去库存工作有利于促进我国实体经济的稳健发展,规范房地产的正常经营和运行,并进一步指出房地产行业的去库存并不是一件容易的事情, 所需要涉及的工作内容总多,范围甚广,完成去库存这一目标是需要一个长期的实践过程。除此之外,报告研究进一步指出目前房地产行业的去库存工作面临的几大问题:一是各区域和范围内实际房价的上涨水平差异较大,需求也不一样;二是目前的我国房产存库相对较大,去库存的解决问题相对也比较难;三是目前国内缺乏高资本和高技术实力的房地产专家和开发商;这些问题都亟需解决。

  1.3研究方法和研究内容

1.3.1研究方法

本论文在撰写的过程中主要运用了以下三种研究方法:

文献分析法。通过收集有关于供给侧结构性改革对房地产开发市场的重要性和影响的各类资料和文献,对其中内容进行阅读,筛选和收集整理,并分析研究,通过将经济理论与社会实际相结合,可观地帮助研究和解决问题。所获取的信息资料主要来自于国内外各期刊电子报纸、院校公共图书馆、网上的数据库(知网、万方、维普)等。

信息研究法。通过对于信息的分析获取、传递、加工和收集整理以及所获得的知识,更为深入地了解当前房地产市场和行业的经济发展总体状况以及发展中存在的情况和问题。

演绎归纳法。针对当前供给侧和行业的结构性调整和改革的背景下,房地产市场和行业经济发展的背景和具体情况,以及其对房地产市场和行业经济发展的具体影响,进行了分类和梳理,规范信息分析,从而对问题进行进一步的总结和分析归纳。

1.3.2研究内容

本论文一共分为6个部分,具体内容安排如下:

第1章:绪论。主要介绍本论文的研究背景、意义以及研究方法,主要阐述当前房地产市场的发展概况和存在的问题,以及对于庞大的房地产市场来说,当下从供给端进行结构性改革的必要性。

第2章:供给侧结构性改革。主要对供给侧结构性改革进行详细解析,对于当前中国整体情况来说进行供给侧结构性改革的必要性,以及供给侧结构性改革的实施方法和难点。

第3章:房地产市场的税收情况分析。首先分析了当前房地产市场的发展和房地产税收之间的关系,然后对供给侧结构性改革前房地产税收政策存在的问题进行分析,并提出了相应的建议。

第4章:房地产市场存在的问题。从当前房地产市场的的库存情况进行分析,剖析出存在的问题。

第5章:供给侧结构性改革的策略。根据问题,提出从供给端进行结构性改革的举措。

第6章:供给侧结构性改革对房地产市场的影响和策略完善。主要描述房地产市场进行供给侧结构性改革后的发展趋势及产生影响。同时针对房地产市场该如何抓住供给侧结构性改革的政策进行更深层的发展,给出相应完善的策略意见。

第7章:结语,对论文进行总结。

  第2章 “供给侧结构性改革”政策

  2.1 供给侧结构性改革概念解析

2015年11月,中央xxxxxxxxxxx在中央财经领导小组第11次会议上首次明确提出”供给侧结构性改革”的概念,那么供给侧结构性改革的含义是什么?顾名思义,供给侧结构性改革是由三个主要词汇所组成,供给侧、 结构性和改革,供给侧是整个政策的核心,我们需要从整个供给端来深入地进行供给侧结构性的改革。所谓改革,最重要的是要提高企业的供给质量,即要运用更加先进的方法和生产技术去提高产品品质,纠正供给要素和资源配置的扭曲,取而代之传统而简单低效的生产模式,取其精华去其糟粕,扩大资源和产品的有效利用和供给,提高企业供给结构对于需求变化的主动适应性和决策的灵活性,使之更好地适应和满足广大人民和群众的需求,更好地保障和促进我国社会主义经济稳定和可持续发展。

具体来讲,供给侧和结构性深化改革的目标和内容主要由五个关键方面的内容组成,即“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”,简称“三去一降一补”。本研究在对房地产进行结构性分析时,把研究重点主要放在房地产开发市场和去住房库存的结构性问题上面,如何通过从房地产和住房供给端进行对房地产市场进行结构调整和改革。

  2.2进行供给侧结构性改革的必要性

供给侧机构性改革是迎合XXX高速经济发展工作的重要内容。根据当前中国社会经济发展的态势,进行供给侧结构性改革具有时代性和结构性的要求。

2.2.1时代性要求

xxxxxxxx把XXXXXX的主要矛盾概括为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,这一矛盾表明,人们在物质文明和精神文明上都在追求更高层次的服务和更高质量的产品。人们生活上的需求端正发生着无形的变化,为了更好地适应XXX的矛盾转变和新的社会态势,完成XXX的目标,需要从供给方面进行结构性改革。我们应该正视社会矛盾和困难,正视问题,积极寻求解决办法,推进供给侧结构性改革,努力实现更加均衡、更加充分的共同富裕。

2.2.2结构性要求

当前和未来中国经济发展的矛盾主要存在于人民的需求侧和供应商的供给侧,而矛盾的主要对象则存在于供给侧。例如,当前中国市场部分行业还是存在产能严重过剩的现象,许多的高级材料、核心技术设备依然需要从国外进口,没有把国内的市场掌握在自己的手中;我国的农产品供给处于良好态势,但往往趋于供过于求的状态,比如玉米的生产量的增长远远超过需求的增长,相比国产牛奶的品质,更多的国民还是会选择进口牛奶。事实证明,我国国民对产品不是需求不足或者没有需求,而是需求变了,而供给的产品却没有改变,产品的质量和服务跟不上需求的变化,有效的供给能力不足,带来大量的需求外溢,导致国内的消费能力严重外流。

相对于房地产行业,十年前房地产市场总体来说还处于供不应求的状态,房产总量较少,而需求居多,因而房价受到哄抬,很多小房地产商也加入到房产的开发大军当中来。即使国家出台对一二线城市的限购政策来对房地产市场进行加强管控,但是很多房地产商就把建设苗头投向距离一二线城市不远的三四线城市,因而导致三四线城市的房产量大幅度提升。因此我国房地产库存严重,但同时又并存着大量的购房需求者。中等收入人群即使有意愿去购买房子,对房子产生需求,但是由于房价过高,人们没有相对应的购买能力,所以对房地产行业来说,对房子的有效需求并不高,房地产市场出现了库存过剩的现象,对社会经济的发展产生了较大的消极影响,所以我们更多的需要从供给端对房地产进行去库存调整。

  第3章 房地产市场的税收情况分析

  3.1 房地产市场发展与房地产税收

房地产行业的税费设置较为复杂、税种较多,与房地产市场直接相关的税种包含房产税、印花税、契税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等等,房地产企业的税费负担较重,这一笔纳税成本房地产企业通过提高房价的方式最终转嫁给消费者。无疑,房地产的税收制度会直接影响到房地产市场的发展,近年来,我国已经对相对一部分的税种制度及政策作出了调整和改革,但从宏观整体来看,对于目前我国房地产市场复杂多变、房价过高、投资过热的现状,现行的房地产税收制度仍然难以适应,只有认真分析当前房地产市场的税收政策中存在的问题,并且对其进行不断的优化和改革,使其更好地服务于房地产市场的发展。而房地产市场的不断成熟,也伴随着房地产税收制度的更加系统和完善。

  3.2 供给侧结构性改革前房地产市场税收分析

房地产市场涉税税目较多、金额较大,房地产税收的管理和经营对于调整房地产市场结构起到举足轻重的作用。房地产库存严重过剩的原因是多方面的,不合理的税收制度和管理体制不失为其中一个重要的原因,存在具体因素如下:

3.2.1 中央与地方政府之间财权与事权的不平衡分配

由于中央与其他各级政府之间的财权与事权的不平衡分配,各级地方政府就此扩大了投资,争取更多的税源,导致产能的过剩。各级地方政府的公共财力收入不足以直接支撑提供公共的物品和其他公共服务,因此中央和地方各级政府为了能够获得更多的公共税收收入,十分重视对本地企业的高新技术项目的投资,但是在环境保护、社会管理和公共服务方面不够重视,这不仅直接加重了其他产业和领域的负担导致产能严重过剩,也直接导致了经济社会和文化发展的不平衡和协调。另外,各级地方政府经济政绩的表现和好坏,人员的提拔升职和接受重用都往往是以GDP和财税的收入为其判断和评价的指标。因此各地政府都想方设法招商引资、扩大了企业的规模, 过分的依赖政府干预地方投资和经济的快速增长,地方间由此形成了不良的恶性投资和竞争。

3.2.2不合理的财税制度

目前我国的增值税主要是在生产经营环节进行税款的征收,即一旦企业经过生产有所产出,政府就会按照一定的税率向其征收税额,在此环节政府就一定会拥有相应的税收。因此地方政府也会通过一定的政策积极鼓励企业生产,企业就会扩大企业的规模,增加产量,在这个过程中地方政府太过于注重企业的政绩和税收收入,可能就会忽略了企业产品的真正功能和需求,忽略了企业产品的性能和质量,在地方政府的这种政策煽动下就可能会直接导致产能的过剩。

3.2.3 缺乏对产能过剩的企业的支持和援助

我国政府极力支持企业进行投资,鼓励企业扩大规模进行生产,但是政府并没有充分考虑到,任何企业的投资都是可能会有一定风险的。一个企业如果在房地产投资后持续出现亏损并且可以预计长远的来看没有很大的经济发展空间和前景, 很大的可能会选择企业并购或者破产来进行止损。政府宁可大力扶持房地产企业,为其提供更多的税收优惠,也不愿意企业退出房地产市场。一旦越来越多企业退出了房地产市场,政府就可能会少一份税收收入。这样的做法就会导致房地产企业乏力和产能的过剩。

  3.3房地产市场的税收完善策略

供给侧结构性改革的重点是制度创新,所以必须对我国的财税制度进行深入改革,其主要目的是一方面要进一步保障国家对房地产财政的税收收入,另一方面要进一步降低和稳定税费负担,鼓励企业自主创新,让房地产企业在一个更加轻松自由的房地产经济和市场环境下能够自主发展创新,转变房地产经济发展的方式,改善房地产品质量,扩大房地产品的国际市场竞争力,真正实现“降税负、去库存”,充分发挥房地产企业的经济活力与社会创造力。因此我国财税体制改革政策对调节实体经济运行的主要改革对策建议如下:

3.3.1 完善财权与事权相适应的制度

推进改革完善中央与地方之间的财权和事权的分配责任制,合理地分配中央和其他地方政府在税收征收上的比例,合理地分配归属于中央与其他地方的税种, 要有限度地让中央与其他地方之间的财力和事权形成合理的配比,充分发挥各自的能力和效率,以充分调动中央和其他地方两个积极性,改革和健全完善中央对其他地方转移资产支付的制度。

3.3.2推进税收制度改革

为了抑制房价的上涨速度,中央和各地方政府也曾出台过很多相关的政策、法规去达到限制房地产市场过快发展的目的。为了实现房地产库存的化解,我国要积极推进税收制度改革。当前把主攻的方向放在“营改增”上面,将国有建筑业、房地产业、金融业和居民生活服务业等项目纳入了营改增的范围,消除了重复征税,为中小企业减轻了税负,鼓励了创新型中小企业的快速发展。对房地产行业征收的房产税、土地增值税以及契税的计税收入按照不含税金额来进行增值税的计算和缴纳,大大降低了商品房的成本。为了支持棚户区的改造和升级,对符合规定的改造安置住房给予税收减免,包含印花税、契税等。对于一般纳税人出租自己开发建设的房地产的老旧项目,可选用简易计税方法去大力支持住房租赁市场的发展。另外,需要更多的推进中央和各级地方的财税体制改革,完善增值税税制,使“营改增”真正真实地服务于房地产市场发展的方方面面。

3.3.3 短期政策与长期政策相结合

为不断促进中国经济发展步入新的台阶,在供给侧结构性改革的背景下,房地产的税收政策一方面要有稳步增长的短期目标,另一方面还要有促进发展的长期目标。从短期带来的效果来看,要进一步加强对企业兼并重组、股权转让等相关税收政策的修订,加速经营困难的中小房地产企业的主动退出,整合优势资源,减轻对“僵尸企业”处理的税收成本。从长期目标来看,需要给予更多的税收减免在房地产企业创新技术方面,给其更对的税收优惠空间,不断地推进创新技术、脑力去取代传统简单的人体劳动力,通过先进的建造技术去带动房地产行业的创新活泼发展。

  第4章 房地产市场发展中存在的主要问题

房地产开发业对我国国民经济各行业的综合带动作用较高,房地产行业的良好发展已是国家经济建设的重要支柱之一,涉及原料供给、施工建设、销售推广的和运营管理等一系列领域。根据国家统计局数据显示,2016年全国房地产开发的投资超过了10万亿元,与2015年相比,投资增速比在11个月内提高了0.4 %。自2009年以来国内房地产投资开发规模在呈逐年增长趋势,而且增长的幅度在不断地提高,房地产投资开发规模在2009年是3.6万亿元,到2016年便是10.26万亿元,增长幅度达到285 %,这是一个庞大的数字。现在面临的主要问题是房地产市场的库存量在逐年增长的情况下而去库存率在下滑。2018年下半年以来,一二线城市的去化率开始逐步下滑,新开盘去化率从年初80%左右下降至近期的60%左右,其中一线城市三季度以来平均去化率约为55%,二线城市三季度以来平均去化率约为73%,相比年初均明显下滑。

通过上述数据可以发现,房地产行业在最近十年内发展迅猛,去库存问题迫在眉睫,在极速发展过程中必然伴随着不少挑战,所谓机遇与挑战并存如何掌握好这些挑战,并转换成机遇,是我们的一大工作重心。

  4.1有效需求不足

由于供需关系的变化,现在我国房地产行业的库存还是处于过剩状态,但是同时又存在着大量的有欲购房需求者。近年来,我国居民人均收入不断提高以及人口城市化,房价不断攀高,中等收入人群即使有意愿花钱去购买一套房子,对房子有所需求,但是由于房价太高的问题,人们根本没有相对应的购买能力,所以对房地产行业来说,对房子产生的有效需求并不高,消费者有意愿有需求但是没有足够的购买能力,所以没有形成有效的购房需求。

  4.2房产供给结构不理想

房地产企业为了追求房屋销售的高利润高回报,利用拥有的有限的土地去建设高档型小区和高档别墅,很难从根本上满足一般居民对普通住宅区的需求,一般消费者并没有相对应足够的购买能力,房地产企业没有很好的衡量消费者的需求结构和自身的供给结构。

  4.3 房地产建设成本较高

房地产进行开发和建设的过程中需要大量的资金支持,包括基本的土地、建材、施工人员,导致成本过高的另一重要原因还是税负的问题。无论是在房地产开发前期准备阶段、建设阶段还是完工交易阶段,都要缴纳大量的税费。例如,交易销售环节是房地产企业在整个房产税收体系中最重要的税收环节,也是房地产企业税收筹划的关键环节,所涉及的税种很多,税费负担较高。房地产行业的建设成本与房价成正比例,建设成本高,很明显房子的价格也会相应提升。

 4.4 供给质量有待提升

在税收成本以及建设成本都比较高的情况下,部分房地产企业为了提高自身利润数据,在选材上选择成本较低的建材,最终削弱了房产的整体质量水平。另外,随着人们生活水平的提升,对房产的需求也相应地越来越高,人们对房产的需求不再局限于基础性的普通商品房,而更多地追求保障性住房,以及更高水平的服务设施,需求有所改变,当然供给也要随之变化。

  第5章 房地产市场供给侧结构性改革的对策

在房地产市场进行供给侧结构性改革,即是要从房地产的供给建造端入手,通过均衡的公共服务配套以及基础设施、产品设计符合新经济发展要求、降低税负、严格控制的土地资源供应的结构,优化房企经营环境、调整居民住房保障制度,增加有效资源需求的做法,使房地产的市场能够增加更多的有效资源供给,有效实现和达到房地产市场去库存的主要目的,努力使房地产开发市场去库存达到一个供需平衡的有效协调关系。

  5.1 调整住房制度,增加有效需求

调整或者实行新的住房保障制度,特别重要的是对于农民工买房和落户城市的条件和限制进行适当的政策调整和管控,政府首先应当在制度和政策上极力鼓励和支持更多农民工买房和落户这个城市;其次是对在这个城市生活和打拼的年青人和工薪一族,他们大多数在城中村、旧居民小区租房居住,对其在这个城市居民小区购房者可以给予政策和制度上的支持和优惠。所以,政府各部门应当更多地深入了解当前的社会和人员对于城市住房问题的认识和想法,对当前的城市住房的制度和政策进行适当调整,使当前的房产市场面向于更多的购买住房群体,增加更多的有效住房需求,最后有效达到房地产市场去库存的主要目的。

  5.2 严格控制土地供应结构,优化房企环境

现在房产库存量大的原因之一是房地产商抓住房价高的有利机会,随大流进行开发土地建设房产,不同的房地产企业规模、开发实力、资本各不相同,房企一旦出现资金链断裂的问题必然会导致建设工程延期或停工,势会出现更多的烂尾楼、僵尸房。避免房产商盲目开发土地进行建设,政府要利用好在城市建设方面的权力,加大力度对房地产开发供应土地的管控和限制,严格控制好不同级别的房产的建设比例。政府虽有权力,但只把这些当成口号式的理论,一切都是纸上谈兵,更多地需要把严格管理、严格控制落到实处,制定更加科学性的限制措施,达到抑制土地盲目开发的目的,具体来说,可以把土地审批的权力进行分散开来,政府逐级进行审批,共同监督。除了僵尸房的出现,政府还应对僵尸房企进行管理,即规模小,开发能力不高以及开发资本不大的房地产商,应出台相应政策对其进行清理或重组,有效促进房地产行业的规范化发展,优化房企环境,尽快实现房地产去库存的目标。

  5.3 降低成本

一方面,当前普通大众对房产的支付能力相对较低,另一方面,纵观整个房地产行业,房价还是相对较高。所以根本上还是需要政府来对房地产行业进行管控,对税费征收制度进行改革,进一步降低房地产企业税负成本。政府为协助房地产企业降低成本,应从建设房产的源头抓起,切实开展降低土地成本的政策措施,加快政府职能转变,优化政府的各项服务,提高政府的为民服务水平,清理各种不合理的征税费用,极力保持相对公平的税负环境,减轻房地产企业的税费负担。

  5.4 产品设计符合新要求,均衡配套设施

当今时代主要矛盾的变化,证实人民不断追求着憧憬着更加高质量的生活水平,特别是对自己的住房环境有着越来越高的要求。房产在设计时,尽量多的应该考虑小区环境的绿化、住房密度、楼距密度、周建环境污染噪音,以及适应各种收入群体的房型等,从根本上提高房产质量,尽可能地去适应当今社会人民对住房环境的新需求,满足对高品质住房的需求,满足人民对美好生活的需要,平衡充分地发展房地产市场,为解决XXX的矛盾作出贡献。当前房产库存量较大的原因之一是周边公共服务设施的不配套,要尽量实现公共服务配套设施在地域上分布得相对均衡,而不是在现有的资源上进行膨胀,尤其是社会性、公共性服务设施,包括小区周边的医疗卫生设施,教育设施(早教中心、幼儿园、托管、中小学校、教育辅导机构),娱乐休闲设施,运动场所,商业广场等。尽量从供给端去满足广大人民对住房环境周边公共服务设施的需求,满足其生理需求和心里需求,更加重视去提升房地产配套服务的水平,多为老百姓建造性能高、性价比高的“好楼”,实现房产的配套销售,提升购房者对房产的认可度,尽可能地降低购房者的顾虑,同时促进多行业的经济发展,实现双赢。

  第6章 供给侧结构性改革的影响及完善策略

  6.1供给侧结构性改革的实施对房地产市场的影响

供给侧结构性改革政策实施后,我国房地产市场的发展获得明显成效,房地产市场经济运行呈现总体平稳、稳中有进态势。供给侧改革政策的实施对房地产市场的发展产生了不少积极影响,具体表现在:

6.1.1 有效减少了房地产商的库存

就“供给侧结构性改革”概念提出后,去库存成为房地产市场要解决的重要问题。通过重点对房地产市场的深入研究,从房产现存实际情况出发,解决实际问题,增加有效需求和供给,从而来迎合和形成更多的有效需求。近年来,商品房和住宅楼的销售面积明显呈上升状态,代售面积不断减少,房地产去库存取得了非常大的进展,房地产商的流动资产有所回升,很大程度地推动房地产市场往成熟趋势发展。

6.1.2降低了房地产业的成本

供给侧结构性改革的主要内容之一—降成本,针对降低企业的税负问题是其主攻方向。对于房地产行业来说,一方面减少了税费上面的重担,另一方面在土地问题上采取机制,限制土地价格的上涨幅度,有效地从源头上去控制房地产开发的成本。当然还有在物流费用上面也有所降低。降低房地产的成本,可以有效缓解企业生产经营的周转困难问题,间接地提升房地产的有效供给。

6.1.3促进房地产商土地持有的合理化

供给侧结构性改革强调从生产端进行结构性改革,房地产行业生产端的源头就是土地的买卖和开发问题,优化土地的资源配置是房地产市场进行供给侧结构性改革的主要任务。政府要利用好在城市建设方面的权力,加大力度对房地产开发供应土地的管控和限制,严格控制土地的供应结构,制定更加科学性的限制措施。对于建设楼盘较多的房地产商们可以适当减少其不擅长或者有难度的楼盘,既有利于资金周转,也可以减少因成本大而导致资金链断裂的风险。

  6.2供给侧结构性改革下房地产市场的发展完善策略:创新转型

虽然我国供给侧结构性改革取得一定成果,但是,房地产市场经济发展中深层次的结构性制约并没有从根本上驱除,供给侧结构性改革的工作仍然没有结束,我们将不断完善和深化改革,创新转型不失为一个良好的发展完善策略:

6.2.1创新建造技术

为使房地产的发展让社会让更多的老百姓受益,要从根本上提高房产的质量,例如提高住房的误差精度,以前这误差会控制在厘米级,是否能够实现毫米级的误差精度,就要看房产建造技术上的创新了。努力使传统的房地产企业焕发生机,新兴房地产企业蓬勃发展。

6.2.2创新设计主体

现今互联网已经把每个个体串联起来,我们可以通过互联网的行式,让更多的市民参与到房产的设计当中来,或者参与到项目的决策上,房地产企业可以多多的采纳欲购房者的住房需求,让每一位购房者成为自己住房的设计者,让自己对住房的想法和需求真正实现。针对XXX背景和顾客的心里需求来进行房产的设计,将自身专业化做到极致。

6.2.3 创新融资渠道

房地产企业的资金过多地依赖银行的信贷,为降低负债率,不得不收窄融资渠道,所以在融资渠道上面要进行探索和创新。要降低房地产企业对银行资金的依赖程度,创新房地产开发思路,建设商品房与建设经营租赁型住房并举,与政府部门或者其他行业的企业进行合作,寻求新的利润增长点。

6.2.4 创新住房制度

以居住地划分为基础的二元户籍制度,在城镇人口和农村人口之间就形成了一道不可愈越的鸿沟,这在很大程度上会导致社会两极分化、城乡差距越来越大。要脱掉城乡二元户籍制度的限制,建立城市和农村一体化的户籍制度,真正实现所有人民在住房上面的平等权利。另外,要适当扩大住房公积金的缴存和适用范围,将“新市民”纳入住房公积金的保障范围。

  第7章 结 语

当前国内房地产市场在国家的宏观政策调控下经历了多个不同的发展阶段,在未来的某一段时间,房地产市场必然将面临泡沫经济的冲刷,我们要时刻严阵以待。本论文通过对现今房地产市场上一些常见现象进行调研和分析,在国家经济高速发展的大背景下,结合房地产税收政策,论证了供给侧结构性改革在房地产市场中的绝对地位,同时针对政策上的不足提出了建设性的意见,这将为房地产市场的发展,起到一定引导性作用。

在将来不久,随着全球经济环境的逐步改善和政府对房地产调控的不断加强,制造业资本将逐步回归生产领域,商品房价格过快上涨的势头将得到缓解。在房地产市场发展不景气的时期,只要国家能够把握好政策的方向、力度和节奏,各级政府严格把中央房地产政策落到实处,加大反腐力度,并通过一系列的调控为改善企业家的投资环境,合理的商品房价格将逐步回归,房地产市场也将趋于更加规范和理性。

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供给侧结构性改革下房地产市场发展和税收分析

供给侧结构性改革下房地产市场发展和税收分析

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